Journal des débats (Hansard) of the Committee on Planning and the Public Domain
Version préliminaire
42nd Legislature, 2nd Session
(October 19, 2021 au August 28, 2022)
Cette version du Journal des débats est une version préliminaire : elle peut donc contenir des erreurs. La version définitive du Journal, en texte continu avec table des matières, est publiée dans un délai moyen de 2 ans suivant la date de la séance.
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Thursday, June 2, 2022
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Vol. 46 N° 12
Special consultations and public hearings on Bill 37, an Act to amend various legislative provisions mainly with respect to housing
Aller directement au contenu du Journal des débats
Intervenants par tranches d'heure
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Boutin, Joëlle
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Laforest, Andrée
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Nichols, Marie-Claude
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Fontecilla, Andrés
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Boutin, Joëlle
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Laforest, Andrée
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Nichols, Marie-Claude
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Nichols, Marie-Claude
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Boutin, Joëlle
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Fontecilla, Andrés
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Laforest, Andrée
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Nichols, Marie-Claude
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Boutin, Joëlle
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Fontecilla, Andrés
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Boutin, Joëlle
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Laforest, Andrée
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Laforest, Andrée
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Boutin, Joëlle
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Benjamin, Frantz
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Fontecilla, Andrés
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Perry Mélançon, Méganne
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Boutin, Joëlle
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Laforest, Andrée
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Benjamin, Frantz
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Benjamin, Frantz
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Boutin, Joëlle
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Fontecilla, Andrés
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Perry Mélançon, Méganne
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Boutin, Joëlle
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Laforest, Andrée
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Jacques, François
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Benjamin, Frantz
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Boutin, Joëlle
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Fontecilla, Andrés
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Perry Mélançon, Méganne
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Laforest, Andrée
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Laforest, Andrée
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Boutin, Joëlle
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Benjamin, Frantz
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Fontecilla, Andrés
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Perry Mélançon, Méganne
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Boutin, Joëlle
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Laforest, Andrée
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Benjamin, Frantz
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Benjamin, Frantz
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Boutin, Joëlle
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Fontecilla, Andrés
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Boutin, Joëlle
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Laforest, Andrée
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Jacques, François
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Benjamin, Frantz
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Fontecilla, Andrés
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Fontecilla, Andrés
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Boutin, Joëlle
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Perry Mélançon, Méganne
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Laforest, Andrée
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Laforest, Andrée
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Boutin, Joëlle
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Benjamin, Frantz
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Fontecilla, Andrés
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Perry Mélançon, Méganne
11 h 30 (version révisée)
(Onze heures cinquante-sept minutes)
La Présidente (Mme Boutin) : Alors,
à l'ordre, s'il vous plaît! Ayant constaté le quorum, je déclare la séance de
la Commission d'aménagement du territoire ouverte. Je vous souhaite la
bienvenue et je demande à toutes les personnes dans la salle de bien vouloir
éteindre la sonnerie de leurs appareils électroniques, ordinateurs inclus.
Alors, la commission est réunie afin de
procéder aux consultations particulières et aux auditions publiques sur le projet
de loi n° 37, Loi modifiant diverses dispositions législatives
principalement en matière d'habitation.
M. le secrétaire, y a-t-il des
remplacements?
Le Secrétaire : Non, Mme la
Présidente.
La Présidente (Mme Boutin) : Parfait.
Alors, nous débuterons ce matin avec les remarques préliminaires puis nous
entendrons par la suite les organismes suivants : la Fédération québécoise
des municipalités et l'Union des municipalités du Québec. Alors, j'inviterais
maintenant la... Mme la ministre des Affaires municipales et de l'Habitation à
faire vos remarques préliminaires. Mme la ministre, vous disposez de six minutes,
et la parole est à vous.
Mme Laforest : Oui, merci, Mme
la Présidente. Alors, bonjour, chers collègues. Nous débutons le dernier projet
de loi, projet de loi n° 37, pour adopter certaines mesures en habitation.
Alors, salutations à M. Châteauvert, salutations à Mme Boisjoly et mes
collègues également, qu'on... nous allons sûrement travailler ensemble, là,
pendant toute la semaine, très, très intensivement.
Maintenant, le projet de loi n° 37
est quand même essentiel, parce qu'on... quand je parlais des mesures que nous
allons travailler et étudier, on parle du droit de préemption dans les
municipalités et dans les MRC, ou régies intermunicipales, ou Communauté métropolitaine
de Montréal, par exemple, et de Québec, et aux sociétés de transport, on parle
également de la clause F. On va le... On va en discuter ensemble, on va
regarder les possibilités.
On parle également d'obliger les OBNL en
habitation qui sont financés par des fonds publics à obtenir l'autorisation
préalable de la ministre des Affaires municipales pour se départir de l'immeuble
ou en changer l'affectation puis, dans le cas des coopératives d'habitation,
celle également de la ministre des Affaires municipales et de l'Habitation en
plus de celle du ministre de l'Économie et de l'Innovation pour protéger notre
parc immobilier avec les OBNL.
Alors, assujettir les OBNL en habitation,
évidemment, celles-ci auront des exigences en matière d'entretien et de
préservation, d'inspection de l'immeuble, et même au titre... et au même titre que
les coopératives en habitation, alors on va aussi exiger une compensation
financière aux locataires de logements à loyer modeste dont les revenus
augmentent au-delà des seuils d'admissibilité pour ceux-ci.
Alors, ce que je peux dire, en terminant,
parce qu'on m'a dit d'y aller très, très, très rapidement, je me dépêche
encore, Mme la Présidente, le projet de loi n° 37 arrive à la fin de
quatre années, ou presque, après la session parlementaire. Alors je crois que
ça devrait bien aller. Il y a des dispositions importantes, on le sait très,
très bien. Dû à la pandémie, les familles ont quitté pour aller dans les
régions, il faut offrir plus de logements, il faut offrir plus de possibilités
aux municipalités, dont le droit de préemption. Alors, je crois que, tout le
monde ensemble... pour le milieu municipal, ce sera très, très positif, mais je
crois qu'ensemble on va bien l'étudier, bien l'adopter, je l'espère. Merci à
mes collègues et bonjour à vous tous. Merci.
La Présidente (Mme Boutin) : Merci
beaucoup, Mme la ministre. Je céderais maintenant la parole à Mme la députée de
Vaudreuil, qui dispose de quatre minutes.
Mme Nichols : Merci beaucoup,
Mme la Présidente. Alors, bonjour, Mme la ministre. Bonjour, les collègues de
la partie gouvernementale, mon collègue qui m'accompagne ainsi que les
oppositions et tout le personnel et les membres qui sont avec nous. Projet de
loi 37, on le sait, projet de loi n° 37, disons, omnibus mais quand
même moins gros que les autres, qu'on a déjà travaillés ensemble, mais un <omnibus...
Mme Nichols :
...et
tout le personnel et les membres qui sont avec nous. Projet de loi 37, on
le sait, projet de loi n° 37, disons, omnibus mais quand même moins gros
que les autres, qu'on a déjà travaillés ensemble, mais un >omnibus tout
de même puisqu'il y a une partie municipale, et ce pourquoi nous entendrons
bientôt la FQM et l'UMQ, qui ont évidemment un intérêt particulier pour ce
fameux droit de préemption. Alors, je le dis... je le dis d'emblée, bonjour. Je
ne vous ai pas salué, là, mais bonjour, M. Châteauvert, bonjour. Bienvenu parmi
nous.
Je le dis d'emblée et je le réitère, comme
ancienne mairesse, comme ancienne préfet, je reconnais que ce droit de
préemption est vraiment nécessaire pour l'ensemble des municipalités... des
municipalités du Québec, puis je comprends aussi, là, l'importance d'adopter
rapidement, là, le projet de loi n° 37 afin que nos municipalités puissent
en bénéficier, particulièrement, là, dans l'environnement de la crise du
logement qu'on est depuis les deux dernières années, là.
Et même — je fais une
parenthèse, là — je pense que ça aurait été même bénéfique de l'avoir
voilà deux ans, quand on l'a soulevé. Parce que, les municipalités, vous êtes
souvent la solution à plusieurs de nos problématiques, vous êtes des
gouvernements de proximité exceptionnels sur qui on peut compter, puis
évidemment, la FQM, l'UMQ, les regroupements, les associations, là, sont
souvent des partenaires qui nous guident, justement, quand on arrive dans des
projets de loi de la sorte.
Donc, je le dis, l'opposition officielle
est en faveur du projet de loi n° 37. On veut travailler promptement,
rapidement. On a été sollicités. On comprend toute l'importance de ce projet de
loi là. Il y a... Il y a d'excellents articles dans ce... dans ce projet de loi,
la ministre en a parlé. Ce qu'on fait, entre autres, avec les fins de
conventions pour les OBNL. On reprend un peu ce qu'on avait fait avec les
coopératives en 2016 — mon collègue de Robert-Baldwin était venu
légiférer — on le reprend pour les OBNL. C'est une excellente... une
excellente clause. J'ajouterais même peut-être... et je le dis d'avance,
peut-être même une clause sur la rétroactivité qui pourrait permettre à la
ministre de regarder ce qui s'est passé dans les six derniers mois et demander
des enquêtes. Ça pourrait être intéressant aussi, quand on voit et on constate
ce qui s'est passé à Sherbrooke, à Richelieu. Ça pourrait être aussi très,
très, très intéressant.
• (12 heures) •
La seule chose et le seul bémol de ce
projet de loi là, je l'ai mentionné à quelques reprises, je l'ai mentionné,
entre autres, là, ce matin dans un point de presse, c'est la clause F. La
clause F qui passe de... vous le savez, là, elle était prévue sur cinq ans puis
c'est... Peut-être, là, pour ceux qui nous écoutent puis qui ne le savent pas,
là, mais la clause F, c'est la clause qui, présentement, là, permet d'augmenter
les loyers de constructions neuves, là, sur une période de cinq ans. Puis ici,
dans le projet de loi, on vient le réduire à trois ans. Donc, j'ai déjà partagé
mes inquiétudes de le réduire à trois ans. En fait, je cherche... je cherche,
il vient d'où, le trois ans. Je me demande qui a fait la recommandation. On
pourra, évidemment, là, entendre les différents groupes sur cette partie-là, mais
je pense qu'il y a un préjudice énorme, tant pour les locataires que pour les
locateurs, relativement à ce délai qui est raccourci. Parce que je me dis :
Qui pourrait assumer une hausse, qui était prévue sur cinq ans, sur trois ans?
Alors, évidemment, il y a différentes options pour venir encadrer cette
clause-là.
Mais c'est un projet de loi qui a été
déposé puis qu'on nous demande d'étudier dans 10 jours puis de l'adopter
rapidement. Puis évidemment on a la pression des municipalités. Puis moi, je
veux le livrer aux municipalités, alors ma proposition tient toujours afin de
retirer la clause F et d'adopter rapidement le projet de loi n° 37. Alors,
voilà. Merci, Mme la Présidente.
La Présidente (Mme Boutin) : Merci
beaucoup, Mme la députée. Je céderais maintenant la parole à M. le député de
Laurier-Dorion. Vous disposez d'une minute.
M. Fontecilla : Merci, Mme la
Présidente. Un projet de loi fort attendu qui arrive pas mal tard dans la
session. Nous allons travailler excessivement vite pour faire en sorte que ce
projet de loi puisse être adopté. Évidemment, il y a de très belles avancées,
mais il en faudrait beaucoup plus. On va voir si la ministre est ouverte à
apporter des améliorations à ce qui est proposé dans le projet de loi
n° 37. Elle peut compter sur notre collaboration pour que ce projet de loi...
ce projet de loi soit adopté. Mais nous allons faire notre travail de
parlementaires, nous allons l'étudier attentivement, et évidemment je vais
tenter de l'améliorer au plus grand bénéfice du plus grand nombre dans la
société québécoise. Merci.
La Présidente (Mme Boutin) : Merci
infiniment, M. le député de Laurion... Laurier-Dorion, excusez-moi. Pardon.
Bon, bien, je crois que cela met fin maintenant aux remarques préliminaires.
Nous allons maintenant débuter les
auditions. Alors, je souhaite la bienvenue aux représentants de la Fédération
québécoise des municipalités. Comme vous le savez déjà, vous disposez de
10 minutes, après quoi nous allons passer une période d'échange avec les
membres de la commission. Je vous inviterais à vous présenter puis à procéder à
votre exposé. La parole est à vous.
Mme Boisjoly (Audrey) : Oui.
Donc, merci, Mme la Présidente. Mme la ministre, les membres de la commission.
Donc, je me présente, Audrey Boisjoly. Je suis mairesse de la municipalité de
Saint-Félix-de-Valois...
12 h (version révisée)
Mme Boisjoly (Audrey) : ...Oui,
donc, merci, Mme la Présidente, Mme la ministre, les membres de la commission.
Donc, je me présente, Audrey Boisjoly, je suis mairesse de la municipalité de
Saint-Félix-de-Valois, dans Lanaudière, et je suis également deuxième
vice-présidente de la Fédération québécoise des municipalités. Aujourd'hui, je
suis accompagnée de Pierre Châteauvert, qui est directeur des politiques à la
FQM.
Donc, vous savez sûrement que la FQM
regroupe, là, sur une base volontaire, plus de 1 000 membres, donc,
dont la totalité des MRC du Québec, et est à ce titre le porte-parole des
régions. Donc, la FQM remercie les membres de la commission pour leur
invitation à venir commenter le projet de loi n° 37, qui est la Loi
modifiant diverses dispositions législatives principalement en matière d'habitation.
De prime abord, vous nous excuserez, là,
pour la brève analyse que nous déposons aujourd'hui, mais le court délai, là,
accordé a rendu, là, bien sûr, impossible, là, toute consultation auprès de nos
membres. Le projet de loi a été déposé la semaine dernière, alors que nous
étions, là, tous réunis en assemblée des MRC et en conseil d'administration,
puis nous avons été convoqués il y a 48 heures. Donc, nous espérons quand
même que nos commentaires, là, pourront alimenter vos travaux sur ce projet de
loi que, somme toute, nous accueillons globalement avec ouverture et
satisfaction.
Donc, le projet de loi n° 37 porte
sur l'habitation, mais ses implications dépassent largement ce secteur d'activité.
En effet, le projet de loi constitue, pour les membres de la FQM, un geste fort
en matière d'aménagement du territoire, et on s'en réjouit, bien sûr. Mais,
avant d'élaborer sur ce point, permettez-moi de reprendre les principaux points
du projet de loi et d'émettre quelques commentaires.
Donc, un premier commentaire d'ordre plus
général. Alors, le dépôt du projet de loi par la ministre des Affaires
municipales et de l'Habitation a été effectué à la suite, là, d'un engagement
qui a été pris par le premier ministre qui désirait s'attaquer, là, au problème
d'accès au logement au Québec. On le voit souvent dans les médias, les grandes
villes demandent des interventions et surtout de l'argent pour résoudre les
problèmes de pénurie concernant leurs territoires. Les problèmes, bien sûr,
sont réels et ils doivent être traités rapidement. La ministre a d'ailleurs
annoncé récemment des mesures, là, qui aideront en ce sens.
Eh bien, pour les régions, les problèmes
sont aussi intenses, mais ils font moins les manchettes nationales. Donc, si,
en ville, l'accès au logement modique constitue un volet majeur de la
problématique, l'absence d'offre de logement est l'enjeu auquel sont confrontées
les régions du Québec. En effet, il n'est pas rare que les problèmes d'accès à
un logement constituent un frein à l'embauche d'une personne dans nos
communautés. Donc, que la problématique se situe au niveau du logement
abordable ou au prix du marché, le Québec doit s'attaquer à la pénurie observée
dans nos territoires.
Comme gouvernements de proximité,
plusieurs MRC ont retenu l'accès à la propriété et au logement locatif comme un
axe prioritaire d'intervention pour les prochaines années. Certaines se sont
dotées d'une politique, d'autres, d'une stratégie en matière d'habitation,
auxquels sont rattachés des outils d'accompagnement pour les municipalités
visant le développement d'une offre de logement pour soutenir leurs entreprises
dans leurs efforts d'attirer plus de travailleurs dans un contexte de pénurie
de main-d'oeuvre qui affecte toutes les régions du Québec.
En effet, la pénurie de main-d'oeuvre a
mis en évidence de façon encore plus sérieuse cette problématique du manque de
logements locatifs et de propriétés disponibles. Ce manque d'offre en matière d'habitation
a été accentué, au cours des dernières années, notamment par le mouvement
migratoire des populations des grands centres vers les régions. Le mouvement,
constaté dès 2009, s'est en plus accentué avec l'arrivée de la pandémie et l'imposition
du télétravail, en 2020. D'ailleurs, l'Institut de statistique du Québec note
même une amplification du phénomène en 2020-2021, dans son plus récent bulletin
sociodémographique qui a paru en janvier 2022.
Les problèmes vécus en région diffèrent
donc de ceux des grandes villes. Nous avons besoin de logements, de logements à
prix abordables, et la mobilisation des ressources du milieu, la
responsabilisation des milieux et le moins d'embûches administratives possible
pour la réalisation des projets figurent au sommet des solutions, là, que nous
proposerons. D'ailleurs, la FQM publiera prochainement un document d'orientation
à ce sujet.
• (12 h 10) •
Au niveau du projet de loi, donc au niveau
des mesures pour contrer les hausses de loyer, le projet de loi propose de
ramener à trois ans l'exemption actuelle de cinq ans avant qu'un recours en
fixation de loyer puisse être entrepris, là, devant le TAL, à l'égard d'un
immeuble nouvellement bâti ou dont l'utilisation à des fins locatives résulte d'un
changement d'affectation récent. Cette exemption avait été instaurée, là, il y
a maintenant plus de 40 ans, et la FQM est d'accord avec la proposition de
la ministre. Tout comme plusieurs groupes, nous croyons que cette mesure peut
contribuer à réduire la pression sur certaines hausses de loyer.
La FQM est particulièrement satisfaite à l'attention
portée aux résidences pour les personnes âgées par cette <mesure...
Mme Boisjoly (Audrey) :
...
satisfaite à l'attention portée aux résidences pour les personnes âgées par
cette >mesure. C'est important de prendre soin de ces résidents, ces
résidents qui sont souvent plus vulnérables. Les coûts des services offerts et
les changements trop rapides observés dans plusieurs cas les placent souvent
dans des situations difficiles.
Par ailleurs, nous soulignons aussi le
manque de ressources en ce domaine, concernant nos territoires. En effet, trop
souvent, les personnes âgées doivent quitter leur village, lorsqu'ils ne
peuvent plus habiter dans leur maison, en raison de l'absence de résidences
conçues pour les recevoir ou l'absence de services à domicile.
Au niveau du maintien du parc de logements
à but non lucratif, donc, le projet de loi s'attaque à un problème observé à
quelques occasions ces dernières années. En effet, des organismes à but non
lucratif d'habitation ont voulu mettre en vente un ou des immeubles à des
intérêts privés pour diverses raisons, notamment pour régler des problèmes
financiers. On a aussi vu le conseil... qu'un conseil d'administration voulait
simplement mettre fin aux opérations de l'organisme et vendre les édifices de
l'organisation. Or, ces immeubles ont été financés par des fonds publics, et
toute transaction doit donc, selon nous, être évaluée par une instance
publique. Donc, la FQM accueille avec intérêt le contenu du projet de loi à ce
chapitre, en confiant à la ministre la responsabilité d'autoriser la
transaction. Par contre, nous proposons que la ministre consulte la
municipalité concernée avant de rendre sa décision.
Les pouvoirs d'acquisitions des
municipalités. Donc, le projet de loi répond aussi à la demande maintes fois
répétée par nos membres. En effet, le droit de préemption facilitera
l'acquisition d'immeubles pour les destiner, notamment, à des fins
d'habitation. Pour les municipalités, il s'agira d'un outil important, si, bien
sûr, les ressources financières sont au rendez-vous. L'intérêt pour cette mesure
ne s'arrête toutefois pas au secteur du logement. Tel que rédigé dans le projet
de loi, on comprend que le nouveau pouvoir s'appliquerait à l'ensemble des
domaines de compétence municipale, ce qui constitue une excellente chose pour
le monde municipal.
En effet, ce pouvoir serait important pour
toute municipalité qui désire aménager, par exemple, un parc ou protéger un
milieu naturel. Dans la mouvance des efforts qui sont déployés pour instaurer
une protection efficace des milieux humides, ce pouvoir constituera un atout
évident pour nos membres. En fait, plusieurs de nos membres désirent protéger
et valoriser des secteurs de leur territoire et développent des projets en ce
sens. Ils désirent à la fois faciliter l'accès à la population à des
territoires conservés et protégés et contribuer à la lutte contre les
changements climatiques. Ce droit sera aussi important pour nos membres qui
désirent remembrer, par exemple, des terres agricoles, relancer des productions
et intervenir pour favoriser le développement de ces activités. En fait, ce
droit constituera un outil efficace pour réaliser des projets encadrés par le
schéma d'aménagement et de développement.
Donc, en terminant, vous aurez compris que
nous demandons aux membres de l'Assemblée nationale de procéder à l'adoption du
projet de loi avant la fin de la session parlementaire. Comme mentionné, ce projet
de loi constitue une avancée pour les municipalités, pour nos citoyens,
notamment, non seulement en matière d'habitation, mais aussi pour l'ensemble de
nos responsabilités. Donc, nous vous remercions pour votre attention, et nous
sommes disponibles pour répondre à vos questions.
La Présidente (Mme Boutin) : Merci
infiniment. Nous allons maintenant débuter la période d'échange. Mme la
ministre, je vous céderais la parole. Vous disposez de 17 minutes.
Mme Laforest : Oui. Alors,
bien, j'ai quelques questions. Je voudrais savoir, en premier, quand on parle
du délai de 60 jours pour le moment où l'offre d'achat est déposée ou
acceptée, je veux vous entendre, est-ce que 60 jours, pour vous, c'était
un délai raisonnable?
Mme Boisjoly (Audrey) : Bien,
justement, on en discutait, Pierre Châteauvert et moi, tantôt, puis, dans le
fond, on saisit, là, le projet de loi, puis ce qu'on comprend, c'est que,
finalement, c'est plus 120 jours. Pierre, peut-être, là, tu pourrais
expliciter un peu plus là-dessus. Mais donc le délai, là, pour nous, après
avoir fait nos recherches, là, on était d'accord, là, au niveau des délais.
Mme Laforest : O.K.
M. Châteauvert
(Pierre) :Effectivement. Merci beaucoup,
Mme Boisjoly. Bonjour, Mme la ministre, bonjour aux membres de la commission.
Très heureux d'être là. Effectivement, à la première lecture, on a... puis on
en a discuté avec les autorités, les gens au niveau du ministère, on disait que
60 jours, c'était plutôt... pas suffisant, ça risquait d'être... Mais,
quand on relit le projet de loi, en fait, c'est de 120 jours, c'est une
procédure de 120 jours qu'on va établir. Et à ce moment-là, avec une
procédure bien organisée avec le ministère, des discussions, et tout ça, on
pense que le financement de l'opération, de l'acquisition sera possible.
Bon, une municipalité qui a des surplus,
qui a à sa disposition les liquidités nécessaires, ça ne posera pas de problème
pour faire les opérations nécessaires. Mais, dans ce qui est prévu au projet de
loi, tant modifiant la loi cités et villes que le Code municipal, on comprend
qu'en se parlant, que les communications soient efficaces entre le ministère et
la municipalité, <le tout...
M. Châteauvert
(Pierre) :
... que les
communications soient efficaces entre le ministère et la municipalité, >le
tout va pouvoir entrer, on pourra... ça pourra fonctionner. Mais ça demandera
discipline, puis ça, on est prêts à ça. Puis on va informer, on va... je pense
qu'avec le ministère on va être bons pour informer le monde sur la procédure à
suivre, et ça devrait fonctionner.
Mme Laforest : Je vais y
aller rapidement, je sais que je n'ai pas beaucoup de temps. Est-ce que vous
avez consulté la ville de Montréal, par exemple, pour avoir des exemples sur
les avantages du droit de préemption et aussi quels genres de projets vous
pourriez... quels genres de projets sont demandés dans les municipalités, en
général, pour avoir demandé le droit de préemption? C'est sûrement des projets
en habitation, mais est-ce qu'il y a d'autres projets aussi?
M. Châteauvert
(Pierre) :En fait, on n'a pas... on en a
discuté à travers les discussions générales de la ville de Montréal, mais comme...
Les délais, comme Mme Boisjoly le disait, effectivement, ça a été court. Mais
c'est à la lecture qu'on a regardé ça puis on s'est dit... parce que c'est sur
l'habitation, là, on a dit : Oh! ça s'adresse à l'ensemble des domaines de
compétence municipale. Mme Boisjoly a parlé des projets dans l'environnement,
mais on pourrait parler des centres de la petite enfance. Et ça, c'est quelque
chose de majeur pour nous. Les établissements, c'est une revendication. On y
travaille depuis deux ans, trois ans. Et lorsque, bon, supposons, un terrain,
un bâtiment... puis il faut établir puis là il faut procéder.
On a proposé au ministre de prendre en
charge, dans nos villages, genre, d'héberger des... en milieu familial, des
services en milieu familial pour lui permettre d'accueillir plus d'enfants sans
nécessairement devenir... on parle du CPE. Donc, à ce moment-là, la
municipalité pourrait s'organiser pour livrer le service à sa population, qui
est absolument essentiel sur le territoire. Actuellement, les gens font des
dizaines de kilomètres pour aller... ma propre nièce... puis pour aller mener
leurs enfants le matin, le soir. Donc, ça va être un outil de plus. Puis en
informant le monde, bien, je pense qu'on peut générer des projets, puis ça va
être quelque chose de bien utile puis bien le fun, là, très, très efficace.
Mme Boisjoly (Audrey) : J'ajouterais
même, Mme la ministre, si je peux me permettre, que c'est intéressant parce
qu'on va pouvoir, tu sais, justement, les ajouter dans un outil planification
municipale, donc, pour prévoir, justement, si on veut, justement, comme M.
Châteauvert disait... si on veut installer un CPE à un endroit, si on veut
planifier de mettre un parc, que ce soit en matière d'habitation aussi. Donc,
ça va pouvoir s'inscrire dans tout ce processus de planification là qu'on fait dans
nos municipalités. Donc, ça devient un outil drôlement intéressant, là, pour
nos membres, pour les municipalités puis les villes du Québec.
Mme Laforest : O.K., merci.
J'ai ensuite une dernière question : Est-ce que, dans les municipalités,
c'est arrivé quelquefois, vous êtes au courant qu'il y a eu des ventes de...
avec les OBNL? Est-ce qu'il y a des municipalités qui ont déjà été approchées
pour parler de certains OBNL qui seraient à vendre, des immeubles en habitation
et surtout celles avec des aînés? Est-ce que vous êtes au courant, au Québec,
de certaines municipalités qui ont été approchées pour des ventes d'OBNL?
M. Châteauvert
(Pierre) :En fait, on a été approchés...
on a fait... on a su... on a été approchés pour des OBNL qui voulaient vendre
leur... Donc, c'est pour ça que les dispositions sur le projet de loi sont
bienvenues, d'établir un certain contrôle et où est-ce que la municipalité
n'était pas d'accord, parce que c'est de l'argent public puis c'est des
équipements publics. Là, ici, on vient un peu encadrer la discussion. Parce
qu'effectivement, dans des cas, ça peut être justifié, mais il faut encadrer
ces opérations-là, ce qui n'était pas le cas. Donc, ce qui fait que, le projet
de loi, je pense qu'il est de bon aloi, à ce moment-là, puis il est important.
Oui, il y a des cas, effectivement, on a entendu parler de certains cas.
Mme Laforest : O.K. Bon,
bien, merci beaucoup.
La Présidente (Mme Boutin) : Merci
beaucoup, Mme la ministre. Je céderais maintenant la parole à Mme la députée de
Vaudreuil, qui dispose de 11 minutes.
Mme Nichols : Parfait. Merci
beaucoup, Mme la Présidente. Rebonjour, M. Châteauvert, bonjour, Mme la
mairesse. J'espère que vous allez bien. Merci d'être parmi nous. On comprend
que le délai était un peu serré pour, entre autres, là, produire un mémoire.
Alors, on a bien écouté votre présentation. Nous aussi, c'était serré un peu,
là, je dois l'avouer, là, on est en période intensive, à l'Assemblée nationale,
donc on travaille fort pour nos municipalités.
• (12 h 20) •
Relativement sur le droit de préemption,
vous l'avez entre autres, là, mentionné dans votre présentation, ça existe, là,
c'est déjà utilisé. Entre autres, la ville de Montréal l'utilise. Puis on le
sait, là, dans les congrès de la FQM, de l'UMQ, les municipalités nous le
disent : On le veut, nous aussi, on veut pouvoir faire des petits projets
dans nos municipalités. Est-ce que... Parce que vous avez sûrement regardé. La
ministre vous l'a demandé, là, est-ce que vous avez regardé comment c'est
appliqué, là, entre autres à Montréal. Mais je me demandais : Est-ce
que... Parce qu'il y a des petites municipalités puis il y a des villes, il y a
des... puis ça va s'appliquer partout pareil. Ça fait qu'est-ce que vous pensez
qu'il y a des... certaines plus petites municipalités pourraient avoir un
obstacle ou ça <pourrait nuire...
Mme Nichols :
...
certaines plus petites municipalités pourraient avoir un obstacle ou ça >pourrait
nuire? Est-ce que vous voyez des défis, des enjeux en fonction de la taille de
la municipalité? C'est pas mal ça, ma question.
Mme Boisjoly (Audrey) : Bien,
à vrai dire, pour l'instant, non, là. C'est sûr que, tu sais, comme on disait,
on a eu peu de temps, là, pour analyser le projet de loi, donc on n'a pas pu,
nécessairement, là, faire des appels ou voir ce qui se passe. Par exemple, tu
sais, il y avait Montréal qui avait la possibilité, le pouvoir de préemption.
Il y avait, comme on a souligné, là... au niveau du délai, au départ, là, qu'on
pensait qui était à 60 jours, qu'on aurait pu croire que c'est... pour les
plus petites municipalités, notamment, ça peut être serré. Mais là, après la
relecture, là, avec le 120 jours, c'est sûr que ça devient plus
facilitant. Sinon, Pierre, peut-être, la FQM, plus interne, si vous aviez...
M. Châteauvert
(Pierre) :Ça ne nous inquiète pas parce
que, quand il y a... On discute souvent avec les ministères sur la formation et
l'information. Vous savez, comme dans la nouvelle... sur l'éthique, là, le
nouveau code d'éthique, on a formé plus de 80 % des élus là-dedans, donc,
et ce, en l'espace de cinq mois. Ce qui fait que, s'il faut prévoir une
formation par rapport à ça, un accompagnement... Être membre de la FQM, c'est
un accès direct, il y a des heures pour services juridiques, pour
l'accompagnement. Donc, à ce moment-là, il s'agira de prendre les moyens pour
bien informer, bien accompagner le monde, et tout. S'il faut produire aussi un
guide, il n'y a aucun problème, on en fait régulièrement, de ce genre de guide.
Donc, ce n'est pas un problème. C'est un pouvoir, c'est comme dans tout nouveau
pouvoir. Vous savez, on a cette problématique-là, le ministère de
l'Environnement qui modifie énormément de règlements, ces temps-ci, à une
vitesse incroyable, il y a des problématiques, bien, on essaie d'accompagner au
mieux notre monde, puis ça fonctionne, habituellement.
Mme Nichols : Là, je...
Puis je le sais que vous allez accompagner les municipalités, puis là je parle
pour la FQM, là, je le sais que vous allez accompagner les municipalités, que ce
soient des petites municipalités ou des plus grosses municipalités, là, peu
importe, là, la population, là, en fonction du projet de la municipalité. On a
parlé, là, de projets en habitation. Est-ce qu'il y a d'autres projets, entre
autres? Vous avez parlé vite, vite, là, que c'était intéressant, entre autres,
pour les services de garde. Mais, à la FQM, qu'est-ce qu'on entend? Qu'est-ce
qui ressort beaucoup comme priorités de vouloir... en lien avec ce droit?
M. Châteauvert
(Pierre) :CPE, on l'a dit, mais on voit
beaucoup de municipalités, on l'a dit dans l'allocution, Mme Boisjoly l'a
dit, milieux... protection des milieux naturels, établissement de parcs, parcs
régionaux pour mettre des équipements, remembrement de terres agricoles. Parce
que, bon, on dit... on parle toujours d'étalement urbain, tout ça, mais, quand
on regarde même autour de Montréal, il y a une progression, une augmentation de
l'utilisation de certains... des niveaux de terres agricoles, et c'est beaucoup
lié à l'activité... au développement de l'activité économique autour de la MRC
puis autour des municipalités locales. On le voit. Et ça, ça va être des... Des
fois, il faut intervenir dans la propriété même pour relancer certaines
opérations. Donc, ça, ça va être très intéressant. Des fois, il faut... tu
sais, pour mettre en place un marché public.
Quand on a parlé de ça... Parce qu'on l'a
dit, on n'a pas fait le tour. Habituellement, quand on a un projet de loi, on
réunit du monde. Puis il y a des mémoires, des fois, il y a plus que
100 personnes qui y ont participé, puis on a fait deux, trois appels, puis
tout de suite c'est venu. Puis on le sait, les gens sont très intéressés pour...
l'accès à la nature, protection. Et là on est en train de terminer la
cartographie des milieux humides. On voit l'intérêt tout de suite avec ce
projet... avec ça, là. Ça, ça va être majeur. Pour protéger certains milieux
humides, là, particulièrement sensibles, ça va être un outil intéressant, mais
tout ça, et ça, c'est important, encadré par le schéma d'aménagement. La
compétence municipale, tu sais, on ne peut pas faire n'importe quoi, c'est
encadré, il y a un schéma d'aménagement, puis ça va être encadré par rapport à
ça.
Mme Nichols : Moi, je vous
entends bien. Ce que j'entends, à l'extérieur du monde municipal, quand on dit
qu'on va donner ce droit de préemption aux municipalités tel que demandé, les
gens disent : Oui, mais est-ce que ça va permettre à la municipalité de
bloquer des projets? Si un promoteur veut acheter un projet... un terrain, mais
que la ville... est-ce qu'on peut dire qu'elle pourrait grever d'un droit de
préemption un terrain? Est-ce que ça pourrait bloquer des projets, empêcher des
promoteurs d'avoir du financement, d'aller de l'avant? Est-ce que vous avez
entendu ce genre de questions là puis est-ce que vous avez peut-être une
réponse pour rassurer les gens?
Mme Boisjoly (Audrey) : Bien,
moi, je n'ai pas entendu nécessairement ce type de discours là. Puis, tu sais,
dans le fond, comme M. Châteauvert disait, tu sais, ça va tout être
encadré par le schéma aussi, donc il va quand même y avoir un respect au niveau
de la réglementation municipale qui doit être fait. Donc, de bloquer,
nécessairement, un <projet...
Mme Boisjoly (Audrey) :
...
réglementation municipale qui doit être fait. Donc, de bloquer, nécessairement,
un >projet... Puis ça va être annoncé avant, là, avec le devoir... de ce
qu'on comprend, avec le devoir de préemption. C'est que ça n'arrive pas :
dans 10 jours, j'annonce que je veux faire l'acquisition du terrain puis
que j'ai une priorité, là. Il y a quand même une procédure qui vient avec ça.
Donc, le promoteur, les gens vont être informés aussi, donc ce n'est pas... Je
ne pense pas qu'au contraire c'est mal vu. Je pense, c'est un outil qui
s'ajoute à nos outils de planification puis qui vont permettre, justement, de
mieux développer nos territoires puis de mieux prévoir ce qui s'en vient,
justement. Donc, non, au contraire, c'est très bien vu.
Puis, au niveau des promoteurs, moi, je
n'ai pas eu, là, aucun commentaire. Même dans ma municipalité, on a quand même
beaucoup de promoteurs ici, à Saint-Félix-de-Valois, puis moi, je n'ai pas eu
aucun commentaire par rapport à ce droit de préemption là.
Mme Nichols : Je vous
partageais, là, l'inquiétude qu'on entend en dehors des murs du municipal. Vous
pourrez faire des communications avec ça, si vous le voulez, pour rassurer les
citoyens.
J'ai une autre question aussi, en lien avec
la CMM. Parce qu'il y a des municipalités qui sont dans la CMM puis il y a des
municipalités qui sont hors CMM. Est-ce que le droit de préemption va s'exercer
de la même façon?
M. Châteauvert
(Pierre) :Ça, effectivement, c'est
quelque chose... il va falloir qu'il y ait une bonne discussion, CMM, CMQ
aussi, c'est la même chose à Québec.
Mme Nichols : Oui, CMM, CMQ.
Oui.
M. Châteauvert
(Pierre) : Effectivement, le niveau d'intervention, nous, on
pense que c'est la MRC, en fait, c'est au niveau... le territoire de la MRC, puis
la discussion doit se faire à ce niveau-là. Même, aussi, dans certains
secteurs, bien là, c'est plus dans le coin de Montréal, les sociétés de
transport, tout ce qui a rapport aux transports publics. Mais il faut que les
gens se parlent, là. Ce sont tous des gouvernements de proximité, il faut que
les gens se parlent puis arrivent à des consensus, là. Ça, c'est l'important.
Mais on ne pense pas qu'à ce moment-ci ça soit un empêcheur. Parce que
l'avancée, avec ça, c'est vraiment intéressant. C'est pour ça qu'il ne faut
pas... Tu sais, parce que chaque fois qu'il y a un changement, qu'il y a une
modification, il y a toujours plein de problèmes, vous le savez, vous êtes des
législateurs, vous le savez, il y a plein de monde qui communiquent avec vous.
Mais on pense que ça, c'est intéressant au point où est-ce que, là, il faut le
faire, puis après, bien, on essaiera de gérer. S'il y a des problèmes, on les
verra.
Mme Nichols : C'est ça. Bien,
c'est parce que les problèmes sont plus complexes, quand on est ... puis là je
le dis sans préjudice, là, mais, quand on fait partie de la CMM ou la CMQ, là,
ce n'est pas la même chose. Puis souvent le processus est plus lourd, vous le
savez.
Vous avez parlé de la caractérisation des
milieux humides, là. Moi, je suis dans Vaudreuil-Soulanges, ça fait jaser, ça
fait jaser pas mal, là, la caractérisation des milieux humides, parce que la CMM
a évidemment un mot à dire, là. Je pense à Notre-Dame-de-l'Île-Perrot, qui va
devenir le poumon vert de Montréal, là, ou est déjà le poumon vert de Montréal.
Ça fait que c'est sûr qu'il va y avoir des obstacles, puis ça va être peut-être
plus compliqué, plus long. Puis je ne sais pas si... en tout cas, on verra,
nous, dans l'étude détaillée, si on peut prévoir quelque chose, là, à cet
effet-là, mais, si vous nous confirmez qu'entre autres, là, ça pourrait peut-être
être un enjeu, pour que toutes les municipalités aient le même droit puis
n'aient pas un préjudice relié à ça...
M. Châteauvert
(Pierre) :C'est rattaché à l'organisation
du processus d'aménagement, qui est l'aboutissement de plusieurs lois, aussi.
Il y a quelques années, il y a eu beaucoup de modifications, l'introduction...
création de la CMM. Un moment donné, souvenez-vous qu'il avait même été
question de retirer le processus d'aménagement aux MRC pour le confier à la
CMM. Ça a fait une réaction. C'est l'aboutissement de tout ça, là, aussi, à
quelque part. On va enclencher un processus, je pense, dans les prochaines
années, de révision des processus d'aménagement, puis c'est là que la
discussion devrait avoir lieu, la grosse discussion par rapport à tout ça, là.
Mme Nichols : Merci. Il ne me
reste pas beaucoup de temps, donc, en terminant, je pose une question à Mme la
mairesse. Saint-Félix-de-Valois, là, c'est pas mal beau, ça, il y a même un
beau club de golf, à Saint-Félix-de-Valois. Ce droit de préemption là, vous
allez vous en servir pour des projets en particulier?
Mme Boisjoly (Audrey) : On
n'a pas de club de golf, à Saint-Félix, mais il y en a un dans la municipalité
un peu plus au nord...
Mme Nichols : Ah! c'est
Saint-Jean-de-Matha.
Mme Boisjoly (Audrey) : Saint-Jean-de-Matha,
exactement.
Mme Nichols : Il est à
Saint-Jean-de-Matha, je m'excuse, je me suis mêlée. Vous avez raison.J'ai
pensé... Non, vous avez le Benny, vous, dans la courbe, à la place, hein?
Mme Boisjoly (Audrey) : C'est
ça. Là, là, vous vous replacez. Bien, tu sais, nous, dans le fond, pour
l'instant, c'est un nouveau pouvoir, donc on va... nous aussi, là, je pense que
les formations que M. Châteauvert disait, par rapport à la FQM, je pense que ça
va être intéressant de le suivre pour savoir exactement, dans le concret,
comment ça va pouvoir s'appliquer. Mais déjà on voit des opportunités, tu sais,
pour des projets, comme on disait, là, justement, des espaces verts. Tu sais,
quand on développe nos milieux de vie, bien, des espaces verts, on en a besoin,
des CPE, il y en a de besoin, au niveau du logement abordable aussi. Donc,
c'est certain... Bon, est-ce que ça va être demain qu'on va l'utiliser?
Peut-être pas. Mais, dans un avenir, je crois que ça va nous être utile, c'est
certain.
La Présidente (Mme Boutin) : ...
• (12 h 30) •
Mme Nichols : Oui, 30 secondes...
15 secondes? J'aurais voulu élaborer sur la clause F, là, malgré que vous
êtes les spécialistes du monde municipal. J'en ai ambitionné, comme on dirait. Mais
j'aurais aimé vous entendre sur la clause F, du cinq à trois ans, voir...
Avez-vous eu le temps de faire une étude sur le cinq à trois ans, en oui ou
non?, une étude d'impact sur le cinq à trois?...
12 h 30 (version révisée)
Mme Nichols : ...cinq à
trois ans, en oui ou non, une étude d'impact sur le cinq à trois, non?
M. Châteauvert
(Pierre) :Non. On a été...
Mme Boisjoly (Audrey) : En
48 heures, c'est plutôt difficile.
La Présidente (Mme Boutin) :
Merci. On doit passer au prochain parlementaire. Malheureusement, on n'a
pas beaucoup de temps. Alors, je céderais la parole au député de
Laurier-Dorion. Vous disposez de 2 min 55 s.
M. Fontecilla : Merci,
Mme la Présidente. Bonjour, Mme Boisjoly, M. Châteauvert. Merci d'être
ici.
Je vais aller tout de suite sur le droit
de préemption. Et donc c'est une obligation qui peut être assez vaste. Vous
avez nommé différents éléments : CPE, espaces verts, etc. Mais on s'entend
que c'est beaucoup sur la question du logement, là, c'est dans ce secteur-là
que la pression s'exerce et que les municipalités ont un intérêt particulier,
là. Moi, j'aimerais savoir, là, si vous avez... demain matin, et ça se peut que
le projet de loi soit adopté très rapidement, là, ce droit de préemption là,
est-ce que cela vous permettra... Est-ce que vous avez les ressources
financières pour encourager la réalisation des logements avec le droit de
préemption, là? Parce que le droit de préemption, c'est comme un bout de l'histoire.
Il manque un autre bout, là, c'est la réalisation concrète. Est-ce que vous
avez les moyens, Mme Boisjoly, par exemple, dans votre municipalité, d'accomplir,
de réaliser, de construire des logements, là?
Mme Boisjoly (Audrey) : Bien,
c'est sûr que, tu sais, le logement, c'est un enjeu prioritaire, là. Donc, oui,
on a les moyens, mais il faut aussi être accompagnés des organismes, par
exemple, qui font des projets comme ça. Puis je pense qu'en tout cas, du moins,
dans notre région, là, puis même pour avoir parlé à d'autres collègues de d'autres
régions, il y a des enjeux au niveau justement de ces organismes-là, tu sais,
du financement qu'ils ont, aussi, mais aussi du nombre de personnel qu'ils ont
pour livrer les projets d'habitation. Nous, par exemple, c'est ce qu'on vit.
Donc, c'est sûr que ce sont de gros
enjeux, toujours, là, l'argent… Il y a quand même le projet, là, le Programme d'habitation
abordable, là, que Mme la ministre a lancé il y a quelques mois déjà. Donc, c'est
le genre de projet qui est intéressant. Je pense que nous, à la FQM, là... D'ailleurs,
tantôt, je parlais qu'on allait pondre un beau document d'orientation au niveau
du logement. On aura quand même des points d'amélioration, là, à apporter par
rapport au logement puis ce qui a été offert notamment avec ce programme-là,
parce qu'on trouve que c'est une belle avancée, mais il y a des choses à
améliorer.
Notamment, au niveau de la lourdeur
administrative, là, au niveau de la SHQ, c'est souvent, là, décrié par nos
membres, par les municipalités qui veulent faire naître des projets dans leur
milieu. Malheureusement, la lourdeur pour faire ces projets-là, que ce soit
pour les promoteurs privés, que ce soit pour les organismes à but non lucratif,
c'est toujours ce qui ressort. Donc, on aura des propositions à faire. On
espère avoir des oreilles attentives sur ces propositions-là. Donc je ne sais
pas si ça répond à votre question, M. le député.
M. Fontecilla : Je vais
aller sur la clause F parce qu'il me reste très peu de temps. Combien de temps?
La Présidente (Mme Boutin) :
…
M. Fontecilla : 20 secondes?
N'avez-vous pas l'impression que passer de cinq ans à trois ans sur la clause
F, c'est seulement diminuer la période où on peut faire des abus concernant les
augmentations des loyers?
Mme Boisjoly (Audrey) : Bien,
écoutez, nous, on pense que c'est un choix qui est raisonnable, là, quand même.
Il y avait une pression, là, au niveau des locateurs qui disaient, bon,
effectivement, que ça n'avait pas de sens, le cinq ans. Donc, d'aller, de
diminuer à trois ans, bon, est-ce que c'est le bon nombre? On va le voir, je
pense, avec le temps aussi, mais on comprend aussi que, pour le propriétaire,
il doit avoir un délai raisonnable, là, par exemple, s'il doit réévaluer, avec
la construction, comment ça a coûté, donc, l'établissement, là, du prix du
loyer. Donc, on comprend que c'est un équilibre...
La Présidente (Mme Boutin) :
Je suis désolée de vous interrompre. Je vous ai donné quand même un temps
de réponse. Je vous remercie beaucoup pour votre contribution aux travaux de la
commission.
Je vais suspendre quelques instants afin
qu'on puisse accueillir le prochain groupe. Merci beaucoup. Je vous souhaite
une excellente journée.
(Suspension de la séance à 12 h 34)
(Reprise à 12 h 40)
La Présidente (Mme Boutin) : Bonjour.
J'aimerais souhaiter la bienvenue aux représentants de l'Union des
municipalités du Québec. Je vous rappelle que... Bon, je pense que ce n'est pas
la première fois, là, que vous participez, là, à des consultations
particulières. Je vous rappelle que vous disposez de 10 minutes pour votre <exposé...
La Présidente (Mme Boutin) :
...pour votre >exposé, après quoi on va passer à une période
d'échange. Donc, je vous inviterais à vous présenter et puis à débuter votre
exposé. Je vous cède la parole.
(Visioconférence)
M. Tremblay (Guillaume) :
Bien, bonjour à vous tous. Guillaume Tremblay, deuxième vice-président de
l'Union des municipalités du Québec et maire de Mascouche.
M. Sabourin (Jean-François) :
Jean-François Sabourin, conseiller aux politiques à l'Union des
municipalités du Québec.
M. Tremblay (Guillaume) :
Donc, merci beaucoup. Mme la ministre des Affaires municipales et de
l'Habitation, Mme la présidente de la commission, mesdames et messieurs les
membres de la commission, je vous remercie de nous recevoir aujourd'hui dans le
cadre des consultations sur le projet de loi n° 37,
Loi modifiant diverses dispositions législatives principalement en matière
d'habitation. Je suis accompagné, comme on vous a présenté, par
M. Jean-François Sabourin, qui est conseiller aux politiques. C'est à
titre de deuxième vice-président de l'UMQ et président du comité sur
l'habitation que je m'adresse à vous aujourd'hui.
D'abord, j'aimerais vous rappeler que,
depuis maintenant plus de 100 ans, l'UMQ rassemble les gouvernements de
proximité de toutes les régions du Québec afin de mobiliser l'expertise
municipale, accompagner ses membres dans l'exercice de leurs compétences et
valoriser la démocratie municipale. Nos membres représentent plus de 85 %
de la population du territoire du Québec.
L'UMQ accueille favorablement le projet de
loi n° 37. Son adoption constituera une avancée majeure pour le milieu
municipal. Le droit de préemption sera un ajout important au coffre à outils
des municipalités en termes de gestion foncière et aussi d'aménagement du
territoire. Il dotera les municipalités de l'agilité nécessaire pour relever
les défis du XXIe siècle, que ce soit avec la crise du logement, la protection
du patrimoine, l'acquisition et la protection des milieux naturels ou
l'implantation optimale d'équipements publics, et ce, dans une optique de
densification des territoires.
Ainsi, l'UMQ a formulé deux
recommandations qui se veulent constructives dans le but de peaufiner le projet
de loi, mais, juste avant de vous les présenter, je veux vous parler de la
principale préoccupation des municipalités par rapport au projet de loi. Pour
nous, c'est essentiel que l'adoption se fasse rapidement, et ce, pour plusieurs
raisons. Nous sommes aux prises, comme vous le savez, avec une crise du
logement sans précédent. Nous devons multiplier nos actions en matière de lutte
aux changements climatiques, et enfin les effets des décisions prises en
matière d'urbanisme ne se feront sentir qu'après plusieurs années.
Donc, plus on agit tardivement, plus les
crises auxquelles nous sommes confrontés s'aggravent. Chaque semaine, chaque
mois compte. En agissant dès maintenant, ce sont des ménages vulnérables qui
passeront quelques mois de moins dans un logement inadapté, ce seront des
milieux naturels qui seront préservés et des équipements collectifs, comme des
piscines municipales, qui pourront s'implanter dans des endroits mieux
desservis en transport collectif et actif. En plus, dans les derniers mois,
plusieurs organismes possédant des logements communautaires en sont arrivés à
la fin de la convention qui assurait la stabilité de leur modèle financier.
Ainsi, certains organismes craignent de
devoir vendre leur parc de logements, malgré leur volonté, alors que d'autres l'ont
déjà fait dans des circonstances nébuleuses. Avec la pénurie de logements qu'on
vit au Québec en ce moment, on ne peut pas se permettre de perdre un seul
logement social ou communautaire. C'est maintenant qu'on doit agir. L'été est
un bon moment pour faire des changements législatifs qui modifient les pouvoirs
municipaux puisque la majorité des permis en prévision de la saison de la
construction ont déjà été émis et plusieurs municipalités peuvent compter sur
la présence de stagiaires. Pour nous, la période estivale est idéale pour
effectuer de tels changements.
J'enchaîne tout de suite avec nos
recommandations. Notre première recommandation est de permettre aux
municipalités de faire part de leur intention d'exercer leur droit de
préemption au plus tard le 90e jour après que le propriétaire de l'immeuble a
avisé la municipalité des conditions de la vente. Pour le moment, seule la ville
de Montréal possède le droit de préemption, à l'exception des municipalités
locales, qui peuvent exercer ce droit uniquement au bénéfice d'un centre de
services scolaire.
Si on regarde le cas de Montréal, on peut
constater que l'utilisation du droit de préemption à l'intérieur des
60 jours prévus à la charte de la ville est très complexe d'un point de
vue de la gestion municipale. L'acquisition d'immeubles peut avoir des
implications majeures à long terme sur l'évolution des territoires. C'est
important d'analyser toutes les options possibles autant en matière de finances
que d'urbanisme et cela peut prendre du temps, comme vous le savez si bien.
Donc, l'UMQ demande de permettre aux
municipalités de manifester leur intention dans un délai de 90 jours
plutôt que le délai de 60 jours tel qu'il est écrit présentement.
J'aimerais rappeler que c'est le délai présentement prévu pour l'exercice du
droit de préemption dans la Loi sur l'instruction publique. Ainsi, nous
recommandons de... nous recommandons, pardonnez-moi, de généraliser ce <même…
- FT- -
Imprimé le 7 June 2022 à 2 :19 Fin
R -029
M.
Tremblay (Guillaume) :
...de généraliser ce >même délai.
Notre deuxième recommandation est
davantage une interrogation pour nous assurer que le texte de la loi ne
permette pas de manœuvres légales qui donnent la possibilité de se soustraire
au droit de préemption municipal. L'UMQ se questionne quant à une éventuelle
faille dans le mécanisme de préemption actuellement prévu pour la ville de
Montréal.
En effet, il est prévu que le droit de
préemption de la municipalité ne peut pas s'appliquer, et je cite, «à l'égard
d'une aliénation faite au bénéfice d'une personne qui est liée au propriétaire
au sens de la Loi sur les impôts». Cette disposition est utile dans le sens
qu'elle cherche à éviter qu'une transaction à l'intérieur d'une même famille ou
entre une même personne physique ou une compagnie lui appartenant ne soit
empêchée par l'utilisation du droit de préemption.
Évidemment, nous ne pouvons qu'être en
accord avec l'esprit de cette disposition. Toutefois, il pourrait ouvrir la
porte à des manoeuvres qui donneraient l'occasion de contourner le droit de
préemption. Prenons, par exemple, le cas de deux entreprises. Il pourrait être
possible de créer une coentreprise, qu'on appelle couramment «joint venture»,
qui soit une personne morale liée autant au propriétaire d'origine qu'à
l'acheteur et qui finirait par devenir, dans les faits et au fil du temps, la
propriété de l'acheteur véritable. Ainsi, nous demandons simplement de nous
assurer que cette possibilité soit prise en compte dans la rédaction du projet
de loi.
Pour terminer, nous sommes
particulièrement préoccupés par l'érosion du parc de logements financé
collectivement par certains OBNL ou coopératives au bénéfice de fonds publics.
Heureusement, la vente de ces OBNL ou coopératives sera désormais soumise à
l'approbation de la ministre responsable de l'Habitation. Par ce projet de loi,
le gouvernement reconnaît l'importance de mieux encadrer cette situation.
Plus généralement, nous sommes également
très préoccupés par la crise du logement. Ce sont les gouvernements de
proximité qui sont les premiers interpelés par la population lorsque celle-ci
rencontre des difficultés à se loger. Ils sont aussi les mieux placés pour
identifier des solutions aux besoins identifiés sur le terrain.
Au début 2022, l'UMQ a proposé plusieurs
actions pour faire face à la crise. Plusieurs d'entre elles ont été mises en
œuvre par les gouvernements du Québec et du Canada. Le projet de loi n° 37
répond à nos demandes au sujet du droit de préemption ou la vente de logements
sociaux ou communautaires. Il répond aussi au moins en partie à notre appel
pour un meilleur encadrement du marché locatif privé.
En effet, le projet de loi comporte des
dispositions améliorant la protection des aînés contre les changements de
vocation de leur logement et les variations majeures de loyer. Il réduit aussi
de cinq à trois ans la période d'application de la clause F. Ce sont des
actions complémentaires aux autres actions entreprises par le gouvernement, par
exemple, en ce qui concerne la réalisation de logements sociaux déjà annoncés,
mais non construits.
Nous pouvons toujours trouver des manières
d'aller plus loin pour mieux protéger les locataires, mais les mesures
proposées vont dans le bon sens. Elles permettront de soulager une partie des
effets de la crise du logement. Il est certain qu'il faudra en faire plus pour
agir de manière durable sur le déficit structurel de logements, et ce, à tous
les niveaux de gouvernement. Nous devrons rétablir l'équilibre entre l'offre et
la demande des logements de qualité et abordables.
À la veille de la fin de la session
parlementaire et de la dissolution de la Chambre cet été, on ne peut pas se
permettre que cet important projet de loi reste au feuilleton. Le milieu
municipal veut continuer de s'engager pleinement pour s'attaquer à la crise,
mais, pour ce faire, nous avons besoin de votre aide. Je suis persuadé que les
parlementaires collaboreront pour adapter cette pièce législative dans les
prochains jours. Nous comptons sur vous. Et, pour finir, je souhaite vous
réitérer l'entière collaboration de l'UMQ. Nous sommes satisfaits du projet de
loi n° 37 et nous sommes prêts à travailler avec vous
pour la suite. Merci beaucoup.
La Présidente (Mme Boutin) : Merci
beaucoup, M. le maire. Nous allons maintenant commencer la période d'échange
avec Mme la ministre. Vous disposez de sept minutes.
• (12 h 50) •
Mme Laforest : Oui, oui.
Merci, M. Tremblay, M. Sabourin. En fait, je vais y aller tout de suite avec
mes questions, parce que vous parlez que le… Pour la question du droit de
préemption, j'aimerais avoir des exemples. Par exemple, à Mascouche, est-ce que
vous pouvez me donner des exemples? Qu'est-ce que ça apporterait immédiatement?
Ça, c'est ma première question.
L'autre question, également, je voudrais
avoir des exemples, parce que, dans le projet de loi n° 49 qu'on a adopté
dernièrement avec, d'ailleurs, les collègues qui sont ici, on avait donné la
possibilité aux municipalités soit de faire un don de terrain, un crédit de
taxes, subvention pour faire lever des projets, par exemple, en habitation. Je
veux savoir si vous l'avez pratiquée ou si vous l'avez déjà utilisée, cette
nouvelle possibilité là. Ça, c'est ma dernière... ma deuxième question.
Puis, au niveau du délai, 60 jours, 90
jours, 120 jours, si on allait avec 60 jours, est-ce que vous seriez quand même
d'accord, si on gardait le 60 jours? Alors, voilà mes trois questions.
M. Tremblay (Guillaume) : Merci
beaucoup, Mme la <ministre…
M. Tremblay (Guillaume) :
...Mme
la >ministre. Si vous permettez, je vais répondre à la première question
et je vais laisser les deux dernières questions à Jean-François, qui est notre
responsable au niveau technique à l'UMQ.
Pour la ville de Mascouche, clairement,
sans rentrer dans les détails, parce que vous comprenez qu'il y a des terrains
qui sont peut-être un peu plus sensibles… que je n'entrerai pas dans les
détails avec vous aujourd'hui, mais, pour vous donner des exemples plus que
concrets, par exemple, on va avoir des écoles bientôt à mettre de l'avant. Clairement,
ce droit, on a des terrains qu'on pourrait cibler, là, parce qu'une ville… on
planifie. Donc, c'est important de planifier d'avance.
Donc on pourrait commencer à cibler, parce
qu'une ville comme la nôtre, qui est en effervescence au niveau de la
démographie, bien, clairement, ça va nous permettre justement de planifier puis
de pouvoir penser d'avance où est-ce qu'on peut mettre nos écoles. Quelquefois,
c'est aussi au niveau de la santé qu'on a des demandes. Donc, on peut
travailler en collaboration, bien sûr. Puis, oui, ça peut être très utile dans
le cadre de projets où est-ce qu'on va vouloir mettre de l'habitation
abordable. Pour nous, clairement, ça va nous donner... Comme on dit, c'est une
boîte à outils, une ville, et ça va nous donner un outil de plus pour pouvoir justement
nous accompagner dans toute cette réalité qu'une ville vit au jour le jour.
Maintenant, pour la deuxième, votre question
sur le 60 jours, moi, je peux juste vous dire que, présentement, puis je vais
laisser Jean-François terminer, si tu le veux, après, la seule ville qui a ce
droit-là, c'est la ville de Montréal, et la ville de Montréal fait partie, bien
sûr, de l'union, et les échos qu'on a, c'est que le 60 jours est très rapide.
Pourquoi on demande 90 jours, c'est que, vous savez, des fois, ça peut être des
terrains qui sont contaminés, bien, des terrains... Donc, une ville, des fois,
il faut faire des études de terrains. Il y a toute la question aussi des… avec
les notaires, là. Vous savez que, des fois, c'est lourd.
Donc, même quand c'est juste une question
d'une entente, là, on s'entend pour acheter un terrain, des fois, le 60 jours
qu'on demande, on est obligés de demander des délais supplémentaires. Donc, ça
fait partie de nos vies. Donc, c'est pour ça que nous, on pense vraiment que 90
jours, ça pourrait nous aider, nous favoriser vraiment pour nous assurer de ne
pas acheter un terrain à la va-vite puis qu'après, à terme, bien, ça soit une
mauvaise décision parce que le terrain était contaminé. Donc, c'est juste dans
ce principe-là…
Jean-François, je peux te laisser la
parole pour continuer si tu le veux bien.
M. Sabourin (Jean-François) : Absolument,
puis juste mentionner aussi qu'actuellement la Loi sur l'instruction publique,
le délai de 90 jours, là, pour le droit de préemption, pour l'exercice, là,
pour exactement ce même délai-là, donc, c'est la même logique, là, c'est bon. Dans
ce cas-là, on trouvait que c'était quand même intéressant d'utiliser ce
modèle-là parce que la seule ville qui a l'expérience disait... allait dans ce
sens-là également aussi. Donc, voilà.
Pour le p.l. n° 49, le projet de loi
n° 49, les nouveaux pouvoirs qui ont été octroyés en matière de programmes
d'habitation que les municipalités peuvent mettre en place, ce que je sais,
c'est qu'il y a beaucoup de municipalités, particulièrement en Gaspésie, qui
regardent ça en ce moment avec intérêt. C'est sûr que c'est un nouveau pouvoir,
mais je sais, pour… de source sûre, qu'il y a des gens qui regardent ça pour
mettre ça en place pour essayer d'appuyer la construction, là, appuyer le
marché privé, là, pour agir dans ce domaine-là. Notamment, le droit de
préemption permettrait de donner des terrains, par exemple, à des promoteurs
privés en échange de garanties d'abordabilité. Justement, ce qu'on a de besoin,
c'est de créer des logements en ce moment, de rétablir l'équilibre entre
l'offre et la demande, particulièrement en logement abordable et communautaire.
Bien, je pense que ça, ça peut être un outil, là, qui peut nous aider
davantage.
Mme Laforest : Mais est-ce
que vous avez des exemples? Est-ce que vous avez déjà eu des… commencé des
projets grâce au projet de loi n° 49?
M. Tremblay (Guillaume) : Là,
vous parlez localement, chez nous, non, clairement non.
Mme Laforest : Mais des
exemples avec d'autres municipalités…
M. Sabourin (Jean-François) : Moi,
je n'en ai pas. Je ne nommerai pas les municipalités qui m'ont posé des
questions sur l'application de ça. Publiquement, je ne sais pas s'ils sont à
l'aise, là, par rapport à ça. Il y a tout un enjeu aussi avec le marché privé dans
leurs régions, mais, oui, c'est quelque chose qui est intéressant, là, quand
même, du côté municipal. Il y a un intérêt, là, ça, c'est sûr et certain, avec
ce pouvoir-là.
Mme Laforest : Merci.
M. Sabourin (Jean-François) : Absolument.
La Présidente (Mme Boutin) : Vous
avez terminé, Mme la ministre?
Mme Laforest : Oui. Merci,
Mme la Présidente.
La Présidente (Mme Boutin) : Parfait.
Je céderais maintenant la parole à la députée de Vaudreuil, qui dispose de 11
minutes.
Mme Nichols : Merci, Mme la
Présidente. La question de Mme la ministre, elle était fort pertinente, là. Le
projet de loi n° 49, ça fait presque deux ans qu'il a été adopté, puis on
est venus donner des superbeaux pouvoirs aux villes, aux municipalités, puis ce
qu'on comprend c'est que, bien, on n'en a pas… on n'a pas d'exemple encore, là,
d'endroits ou ça a été utilisé.
Merci. Merci, M. Tremblay, merci, M.
Sabourin, là, d'être parmi nous aujourd'hui pour représenter l'Union des
municipalités du Québec. Merci de votre présentation. Merci d'avoir complété un
mémoire, là. Ce n'était pas évident. Je sais que vous étiez serrés dans le
temps. La FQM était là avant, puis eux aussi ont invoqué, là, le court délai.
Nous aussi, on l'invoque, les oppositions. C'est compliqué de traiter... En
fait, c'est... On en a fait beaucoup, là, d'omnibus, là, mais la contrainte du
temps comme ça, là, en fin de session… En fin de session, c'est toujours un peu
plus complexe parce qu'il y a aussi les PLIP, mais en fait ça, c'est notre
agenda à Québec.
Mais on comprend… Puis on comprend toute l'importance
<qu'a, entre autres...
Mme Nichols :
…l'importance
>qu'a, entre autres, le projet de loi n° 37, l'intérêt que les
municipalités portent, entre autres, pour le droit de préemption. J'ai reçu
beaucoup d'appels à cet effet-là. Beaucoup de maires se sont manifestés en me
rappelant, entre autres, l'importance du droit de préemption. Donc, je vous
confirme, M. Tremblay, que, oui, le message s'est rendu, puis, oui, on la
sent… on sent que vous le vouliez, puis on le sait depuis le début.
Puis je le rappelle, là, voilà deux ans,
quand on est rentrés dans la crise du logement, c'est une des solutions qu'on
avait proposées, de donner le droit de préemption aux municipalités, parce que
vous êtes des gouvernements de proximité. Vous connaissez vos territoires puis
vous l'avez dit dans votre exposé. La crise du logement, vous êtes certainement
au premier plan puis vous êtes ceux qui viennent en aide, là, rapidement à
votre… au bénéfice de votre population. Vous avez les outils. Donc, je le
réitère, vous l'avez compris, que je trouve ça superimportant, le droit de
préemption puis je suis d'avis, là, qu'il faut livrer le projet de loi
n° 37, là, pour que les municipalités puissent en bénéficier.
On est d'accord aussi avec les fins de
conventions, les OBNL, que ça soit traité, même c'est bénéfique que ça soit
traité dans ce projet de loi là. Même… Puis là je radote, là, pour ceux qui
sont dans la salle, mais on l'a dit. Je ne sais pas si vous avez entendu les
représentations avant vous de la FQM, mais ce que je disais à la FQM, tu sais,
j'ai… On pourrait même regarder pour donner un pouvoir supplémentaire à la
ministre, qu'elle puisse revenir six mois en arrière pour pouvoir ordonner des
enquêtes sur Sherbrooke, Richelieu, tu sais, des endroits comme ça où ça s'est
drôlement passé, ces fins de convention d'OBNL. On est d'accord avec vous aussi
relativement à la protection des aînés.
En gros, le projet de loi n° 37, là,
c'est des éléments, là, qu'on a portés à l'attention du gouvernement dans les
deux dernières années. Donc, vous comprendrez qu'on est bien contents de venir — je
vais dire, patcher — patcher ces besoins-là.
Il y a… Cependant, il y a un gros, gros
bémol, là, dans le projet de loi n° 37, puis je l'ai soulevé, là, ce matin,
en point de presse, mais j'en ai parlé aussi à différents groupes sur le
terrain pour prendre le pouls, c'est la clause F, la clause F pour... la clause
F, là, qui passe de cinq ans à trois ans. Vous le savez, des constructions
neuves... Puis vous le savez parce que je suis certaine qu'il y a peut-être des
citoyens dans vos municipalités qui vont vous voir puis vous dire que ça n'a
pas d'allure, mon bail a augmenté de 300 $ par mois pour la prochaine
année, puis ils ne peuvent pas rien faire. Ils ne peuvent pas aller devant le Tribunal
administratif parce que la clause F prévoit que, pour les cinq premières
années, les nouvelles constructions, c'est possible.
J'ai des questions sur le droit de
préemption, mais je vais commencer par la clause F. Le cinq ans à trois ans,
vous aviez dit que vous étiez en faveur, mais… puis je n'en doute pas, là, que
vous êtes en faveur, mais je comprends aussi l'intérêt, pour le projet de loi,
pour qu'il soit adopté rapidement. Ça fait que vous n'êtes pas pour dire que
vous êtes contre parce qu'on veut l'adopter vite, mais, bon, avez-vous étudié
cette clause-là, le cinq ans à trois ans? Avez-vous évalué l'impact que ça
pourrait avoir sur vos citoyens? Parce que le propriétaire pouvait augmenter
pendant cinq ans. Là, il peut le faire pendant trois ans. Moi, ce que j'entends
en dehors du monde municipal, c'est qu'ils vont manger une méchante claque, là.
Ils vont… Le temps rétrécit, là. Je ne connais pas grand monde qui serait
capable d'absorber une augmentation sur trois ans au lieu de cinq. Est-ce que
vous avez étudié, consulté un avis relativement à ce délai?
M. Tremblay (Guillaume) : Donc,
si vous le permettez, je vais répondre à votre question, mais je vais aussi
répondre à votre premier préambule faisant suite avec la discussion que vous
aviez eue avec la ministre. Si vous le permettez, je pense qu'il y a un
autre...
Tantôt, vous demandiez : Le projet de
loi n° 49, est-ce qu'on l'avait utilisé? Moi, je trouve ça important aussi
de rapporter et puis de ramener ici la Loi sur l'expropriation, à terme, là, parce
que, par exemple, une ville comme la ville de Mascouche, si, demain matin, on
voudrait faire des logements abordables, bien, il faut d'abord et avant tout
être propriétaire de terrains. Je ne peux pas, comme ville, donner le montant
nécessairement que les promoteurs, présentement, ils veulent, ou les gens,
qu'ils veulent pour leur terrain.
Donc, quand on va revoir la Loi sur
l'expropriation, puis, ça, on voit ça d'un bon oeil, ce changement-là, bien, ça
va nous permettre, comme ville, d'être propriétaires puis, après ça, de pouvoir
appliquer peut-être le projet de loi n° 49 un peu plus facilement.
Maintenant que ça, c'est dit...
Mme Nichols : Je vois le
lien. C'est un bon lien.
• (13 heures) •
M. Tremblay (Guillaume) : Merci
beaucoup. Je trouve ça important, parce qu'on veut bien en faire, mais il faut
bien avoir des terrains pour pouvoir en faire.
L'autre chose, maintenant, pour votre
autre question, clairement, on est très contents. Puis il y a une expression
qui dit : Un tiens vaut mieux que deux tu l'auras. Donc, nous, on voit que…
On voit d'un bon oeil de passer de trois… de cinq à trois ans. Est-ce que ça
serait mieux d'être encore plus rapide? Je veux dire, à l'UMQ, on n'est pas...
Je veux dire, on n'a pas fait des études nécessairement approfondies parce que
le projet de loi vient juste d'être déposé ça ne fait pas longtemps. Cependant,
on sent que c'est dans la bonne direction. Est-ce que, dans une autre...
13 h (version révisée)
M. Tremblay (Guillaume) : ...c'est
dans la bonne direction. Est-ce que, dans une autre mouture, on pourrait le
voir un peu plus rapidement? Possiblement. Mais, clairement, nous, on voit, de
cinq à trois, que ça pourrait être quelque chose d'intéressant. C'est mieux que
qu'est-ce qu'on a présentement.
Mme Nichols : Parfait. Qu'est-ce
qui est intéressant dans le cinq à trois? Puis, je le dis, là, de façon très
neutre, là. Moi, là, je suis avocate de formation, j'ai été mairesse, j'ai été
préfète. Quand je vois le cinq à trois, là, je vois des préjudices pour tout le
monde. Ça fait que...
M. Tremblay (Guillaume) : Bien,
je vais vous donner un exemple.
Mme Nichols : Ça fait que,
moi, le cinq à trois, pour vrai, je ne le comprends pas, je ne le sais même pas,
il vient d'où. Je cherche qui l'a recommandé, le trois ans.
M. Tremblay (Guillaume) : Je
vous reviens...
Mme Nichols : Moi, je pense
que ça mérite plus de... en tout cas. Mais c'est mon avis, là, moi, je pense
que, tu sais, ça mérite qu'on étudie l'impact sur...
Puis je vais même vous poser une
sous-question : Est-ce que ça va régler la crise du logement de passer de
cinq à trois ans?
M. Tremblay (Guillaume) : Donc,
je ne pense pas que ça va être ce qui va régler la crise du logement demain
matin. Cependant, je peux vous donner un exemple dans Lanaudière, donc un peu à
côté de chez nous, à Saint-Calixte, puis il y avait eu, d'ailleurs, des
reportages dans Le Journal de Montréal, de mémoire. Donc, il y avait des
gens, après cinq... bien, la dernière année, donc la cinquième année, ils ont
eu des augmentations phénoménales de leur logement. Est-ce que, donc, ça veut
dire que les logements qui ont entre trois, quatre puis cinq ans, bien, ils ne pourraient
plus avoir des augmentations de la sorte? Est-ce qu'on se sauve, certains de
notre population, à avoir des augmentations? Je pense qu'il faut voir les
choses dans son entièreté. Je pense que ça peut être très, très intéressant.
Est-ce qu'on pourrait aller encore plus
loin? La réponse, c'est oui. Mais, je veux dire, aujourd'hui, on peut voir ça d'un
bon œil. Je ne sais pas, de votre côté, M. Sabourin... si tu as quelque
chose à rajouter, Jean-François?
M. Sabourin (Jean-François) : Bien,
simplement dire que, tu sais, ce genre de relations là, par exemple, le Code
civil, là, entre les propriétaires et locataires, ce n'est pas l'expertise
municipale, nécessairement. On est interpelés par la population qui vit ça, c'est
certain. Mais ce qui était l'appel de nos membres, c'était à mieux encadrer le
marché privé locatif de manière générale, peu importe la manière de le faire.
Pour nous, ça appartient au gouvernement de définir, au législateur de définir
aussi comment... qu'est-ce qui est mesuré, qu'est-ce qui est nuancé. Mais ça
prend une analyse approfondie pour justement définir, mais on pense que ça a
été fait avec ça comme premier pas. Est-ce qu'on peut en faire plus, comme on
mentionnait? Oui, probablement, dans le futur. Mais, déjà, ça va dans le bon
sens, pour ce qui est de la mesure qui est prévue au projet de loi.
Mme Nichols : Dans le bon
sens. Quel bon sens?
M. Sabourin (Jean-François) : Le
sens d'encadrer le marché locatif en habitation pour protéger les locataires. C'est
notre orientation.
Mme Nichols : Mais c'est
parce qu'on ne les protège pas mieux de cinq à trois ans. La troisième année...
Bon. O.K.
La clause F... c'est parce que vous avez
dit : La clause F, ce n'est pas nécessairement une expertise municipale,
mais on se permet de vous poser les questions parce qu'on vous demande de vous
prononcer, entre autres, sur la clause F, parce que vous le faites aussi dans
votre mémoire, vous vous prononcez sur la clause F, ça fait qu'évidemment j'essaie
de comprendre qu'est-ce que vous trouvez de bon. Comme je disais préalablement,
moi, je trouve que c'est un énorme préjudice pour vos citoyens, vos locataires,
qui, au lieu d'avoir une hausse sur cinq ans, vont l'avoir en trois ans. Puis
même les propriétaires, les méchants propriétaires, là, tu sais, c'est... je
trouve que ce n'est pas superbon non plus pour leur réputation, mais bon.
Droit de préemption, je voulais savoir...
À l'UMQ, bon, peut-être moins qu'à la FQM, mais il y a des grandes
municipalités, des plus petites municipalités, des villes. En fonction de la
population, est-ce que vous pensez que ça va être plus difficile pour certaines
d'exercer ce droit de préemption là? Puis je fais une sous-question. Ceux qui
sont membres CMM — il y en a qui sont hors CMM aussi dans vos membres,
CMM, CMQ — est-ce que vous pensez qu'il va y avoir peut-être un
déséquilibre de ceux qui pourront l'exercer? Puis peut-être, justement, qu'on
pourrait le corriger dans le projet de loi pour que tout le monde puisse avoir
le même droit de préemption...
M. Tremblay (Guillaume) : Bien,
merci beaucoup de votre question. Je suis aussi président du comité au niveau
de la CMM, là, sur l'habitation et la cohésion sociale. On est en train d'adopter
une politique de logement justement pour l'ensemble du territoire de la CMM, et
je peux vous dire une chose, le droit de préemption faisait partie de nos
demandes. Donc, on est très heureux d'être ici aujourd'hui, au nom de la CMM
aussi, avec ce nouveau pouvoir qui est donné. Bien, moi, je pense que ce
pouvoir-là est donné aux villes. Chaque ville est assez grand et grande pour
décider, justement, des droits de préemption des terrains qu'ils veulent
cibler. Maintenant, ça va être chacune des villes qui va l'appliquer.
La CMM aura aussi un... pour ce que je
comprends du projet de loi, aura aussi un pouvoir si jamais ils ont des
terrains qu'ils pourraient cibler. Mais on s'entend que c'est très rare que la
CMM, là, va aller jusqu'à aller chercher un terrain dans un secteur en tant que
tel.
Moi, j'aurais le goût, madame, si j'ai le
temps, là... puis je ne sais pas si j'ai le droit de vous répondre à votre
autre question que vous avez posée sur le trois, cinq ans, si vous le permettez?
Mme Nichols : Oui.
M. Tremblay (Guillaume) : Donc,
moi, ce que je comprends... Oh! Oui, je peux? O.K. Donc, ce que je comprends, c'est
que... Oh!
La Présidente (Mme Boutin) : 38
secondes.
M. Tremblay (Guillaume) : O.K.
<Donc...
M. Tremblay (Guillaume) :
...c'est
que... Oh!
La Présidente (Mme Boutin) :
38
secondes.
M. Tremblay (Guillaume) :
O.K.
>Donc, je vais y aller rapidement. Ce que je comprends, vite, c'est que,
présentement, les propriétaires ont le droit d'augmenter les logements pendant
cinq ans. Là, on va avoir le droit de l'augmenter pendant trois ans. Donc, ça
veut dire que les habitations, vraiment, qui ont quatre puis cinq ans ne
pourraient plus augmenter. Mais c'est ce que je comprends.
Mme Nichols : J'interviens
rapidement parce qu'il doit me rester cinq secondes, mais le coût de la
nouvelle construction, là, il l'étalait sur cinq ans, là il va l'étaler sur
trois ans. Mettez ça dans votre... Réfléchissez.
M. Tremblay (Guillaume) : Je
vous entends. Je vous entends.
Mme Nichols : Je vous lance
ça comme ça. C'est pour ça que moi, je pense que ça prend une étude, puis il
faut la retirer du projet de loi pour aller vite.
La Présidente (Mme Boutin) : Merci
infiniment. C'est tout le temps qu'on avait pour cet échange. Je céderais
maintenant la parole à M. le député de Laurier-Dorion. Et puis, si vous faites
la demande ou on a une petite demande pour donner le temps de la députée de
Gaspé... si on a consentement, M. député de Laurier-Dorion. Est-ce que j'aurais
le consentement?
Des voix : ...
La Présidente (Mme Boutin) : Par
contre, j'aurais un autre consentement à vous demander. Si on fait ça, ça
serait de pouvoir dépasser de trois, quatre minutes, maximum. Consentement?
Parfait.
À vous la parole, M. le Député de
Laurier-Dorion. Vous avez 5 min 50 s.
M. Fontecilla : Merci, Mme la
Présidente. Merci, les collègues. Et bonjour, M. Tremblay, M. Sabourin.
Écoutez, on va aller justement sur la question du droit de préemption, là. Vous
dites que c'est une demande historique. C'est tout à fait tout à fait vrai.
Nous aussi, on le propose depuis longtemps. Mais, en même temps, vous dites, et
je vous cite, dans le dernier paragraphe de votre mémoire : «Il faudra
toutefois en faire plus, collectivement et à tous les niveaux de gouvernement,
pour agir de manière durable sur le déficit structurel en matière de logement...»
Et ceci étant dit, est-ce que vous pensez, là, que le fait d'avoir le droit de
préemption va vous permettre de régler la crise du logement ou il faudrait en
faire plus? Et, s'il faut en faire plus, tel que vous le dites dans votre
mémoire, de quoi s'agit-il?
M. Tremblay (Guillaume) : Bien,
écoutez, rapidement, il est clair que le droit de préemption ne va pas tout
régler dans le domaine du logement. Cependant, comme je disais tantôt à vos
collègues, c'est comme une boîte à outils, nous, les municipalités. Donc, on
voit que ça nous donne un outil de plus dans notre coffre pour justement nous
donner...
Autre chose qu'on a demandée, c'est le droit
à l'expropriation. On est très heureux d'avoir entendu le premier ministre à
cet égard-là. On sent une volonté aussi de la part des partis à l'Assemblée
nationale.
Maintenant, clairement, bien, il va
falloir aller un peu plus loin au niveau du logement, que ça soit avec bien sûr
des logements... donner des logements... en annoncer encore, je pense que c'est
une réalité, hein? Vous savez, quand on en demandait... Si je retourne à mes
notes, là, la SHQ estimait à 37 000 ménages en attente de logement social,
ce n'est pas rien. Donc, je pense que ça va être vraiment important, au cours
des prochaines années, de continuer. Puis il ne faut pas aussi... Ne
sous-estimez jamais la vitesse que le marché est capable de livrer, aussi, ces
logements-là.
Donc, ça, c'est notre réalité. Donc, il va
falloir vraiment avoir des positions claires, au cours des prochaines années, à
cet égard-là. Autant, le marché, il va falloir qu'on soit capables de livrer,
il va falloir qu'il y ait des annonces. On voit de bons augures, cependant, là,
tout le programme qui a été annoncé par le gouvernement du Québec, le PHAQ.
Donc, on est en évaluation présentement. On voit qu'il y a plein de projets qui
lèvent un peu partout. Ça peut être intéressant. Donc, on essaie les choses
différemment.
Puis, comme je disais tantôt, on sentait
la volonté, autant du gouvernement du Québec que du gouvernement du Canada,
d'aller de l'avant. Puis, collectivement, moi, je pense qu'il faut se le dire,
on a reconnu le problème aussi. Donc, tous les gens en autorité, bien, on a été
capables de dire : Il y a une crise de logement, c'est notre réalité.
Maintenant, bien, il va falloir... il faut l'attaquer. Puis je pense qu'il y a
des mesures qui ont été annoncées qui ont été très, très, très intéressantes. Puis
il pourrait y en avoir d'autres clairement au cours des prochaines années.
M. Fontecilla : Toujours dans
le même sens, si vous exercez le droit de préemption, est-ce que vous pensez
que les municipalités ont les moyens financiers pour aller au bout du processus
et réellement construire de l'habitation, en particulier du logement social?
M. Tremblay (Guillaume) : Bien,
oui, on a... ça va nous donner, comme je vous disais tantôt, un autre outil
dans notre... Puis, tu sais, est-ce que chaque ville a une... Est-ce que toutes
les villes vont vouloir faire du logement...
Vous savez que moi, comme maire, je crois
à l'autonomie municipale. Donc, si une ville décide d'en avoir, bien, c'est sa
responsabilité. Si elle décide d'investir, par exemple, donner un terrain... on
a aussi le pouvoir, maintenant, de donner certains congés de taxation. Il y a
plein de pouvoirs qu'on a.
Maintenant, bien, chaque ville, chaque
région va avoir des objectifs. Puis, au point de vue... Pour vous parler de la
CMM, bien, au point de vue de la CMM, on est en train, justement, d'adopter une
politique métropolitaine pour donner, justement, des initiatives à l'ensemble
des villes de la CMM. Bien, je pense que, le gouvernement du Québec, on sent
une <volonté...
M. Tremblay (Guillaume) :
...l'ensemble
des villes de la CMM. Bien, je pense que, le gouvernement du Québec, on sent
une >volonté, justement, d'améliorer les choses, là, on la sent, cette
volonté-là.
• (13 h 10) •
M. Fontecilla : Les OSBL,
donc, le projet de loi n° 37 octroie à la ministre la possibilité de
refuser une transaction impliquant des OSBL ayant été financés par de l'argent public.
Est-ce que vous pensez que ça règle le problème? Parce qu'un OSBL peut être
amené à vouloir vendre parce que, par exemple, il y a de bonnes raisons :
il faut investir de façon substantielle, ils n'ont pour l'argent, il y a un
problème de... ils peuvent faire faillite, etc., là. Une fois que la ministre a
dit non ou le ministre a dit non à une transaction, est-ce que vous pensez que
le problème s'arrête là? Est-ce qu'on devrait aller plus loin, là, en termes
de... pour assurer la viabilité financière des OSBL ou du modèle d'OSBL?
M. Tremblay (Guillaume) : Qu'est-ce
que je comprends, c'est que, dans le projet de loi, on va donner le pouvoir à
la ministre de refuser une transaction. Donc, je pense qu'une ministre ou un ministre,
avant de prendre une décision, bien, va aller à l'écoute de l'organisme. S'ils
ont une réalité différente à... par exemple, je vais vous donnez des villes,
là, à Terrebonne versus à Laval parce qu'il y a eu un cas exceptionnel, bien,
je pense que la ministre ou le ministre va être capable de prendre acte des
raisons. Puis, si elle trouve que les raisons sont valables, elle va pouvoir
dire : O.K., c'est correct, je laisse la transaction. Si elle trouve
qu'elles ne sont pas valables...
Ce qui est important, cependant, puis je
suis sûr que vous allez être d'accord avec moi, c'est qu'il ne faut pas perdre
de logements pour nos citoyens, des logements à prix abordables. Donc, je pense
que chacun des OBNL va pouvoir se défendre ou, du moins, expliquer à la
ministre ou au ministre la raison pour laquelle ils ont décidé de le vendre. Si
la ministre ne trouve pas ça valable, bien, elle va pouvoir appliquer son
droit. Et je suis totalement d'accord avec ce principe.
La Présidente (Mme Boutin) : Malheureusement,
c'est tout le temps qu'on avait. Je suis désolée.
M. Fontecilla : Merci
beaucoup.
La Présidente (Mme Boutin) : Merci
infiniment à M. Tremblay et M. Sabourin pour votre belle contribution
à nos travaux.
La commission suspend ses travaux jusqu'à
14 h 30.
(Suspension de la séance à 13 h 12)
14 h 30 (version révisée)
(Reprise à 14 h
33
)
La Présidente (Mme Boutin) :
Alors, à l'ordre, s'il vous plaît! La Commission de l'aménagement du
territoire reprend ses travaux. Je demande à toutes les personnes dans la salle
de bien vouloir éteindre la sonnerie de leurs appareils électroniques ainsi que
les ordinateurs.
Nous poursuivons les consultations
particulières et auditions publiques sur le projet de loi n° 37,
Loi modifiant diverses dispositions législatives principalement en matière d'habitation.
Alors, cet après-midi, nous allons
entendre les personnes et les organismes suivants : la Corporation des
propriétaires immobiliers du Québec, le Réseau québécois des OSBL d'habitation,
le Front d'action populaire en réaménagement urbain conjointement avec le
Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec et le
Réseau FADOQ.
Alors, sans plus tarder, j'inviterais... j'aimerais
souhaiter la bienvenue au représentant de la Corporation des propriétaires
immobiliers du Québec, M. Benoit Ste-Marie. Alors, comme vous le savez,
vous disposez de 10 minutes pour présenter et nous faire votre exposé.
Ensuite, on va procéder à une période d'échange avec les membres de la
commission. Alors, je vous céderais la parole.
(Visioconférence)
M. Ste-Marie (Benoit) : Bonjour,
Mme la ministre, messieurs dames les députés et Mme la Présidente. Merci de
cette invitation. J'espère être en mesure de vous sensibiliser cet après-midi
sur les questions qui se posent et qui touchent l'habitation.
D'entrée de jeu, j'aimerais souligner que
ce projet de loi offre une réponse évidemment très limitée face aux besoins du
secteur locatif, qui désire ou qui demande à améliorer sa prestation en termes
de quantité et de qualité de logements au Québec. Bon, dans un premier temps, je
vais parler de la section F et, dans un deuxième temps, de la préemption.
Je vais d'abord vous expliquer, en fait,
la raison d'être de la section F, à savoir quelles étaient les intentions du
législateur il y a plusieurs années, je pense, il y a plus de 25 ans,
lorsque c'est apparu dans le bail. En fait, il y a trois éléments fondamentaux.
D'abord, la section F est là comme
contrepoids à un risque très important qui existe pour construire du logement
locatif, c'est-à-dire le modèle d'affaires où les conditions pour construire du
logement locatif sont très, très difficiles. Si on compare <avec…
M. Ste-Marie (Benoit) :
...compare
>avec le condo, par exemple, comme tout le monde le sait, le condo est
vendu sur plan avant. Donc, tous les revenus sont avant de construire le
projet, alors que, dans le secteur locatif, les revenus sont étalés sur des
dizaines d'années. Donc, c'est un modèle beaucoup plus risqué et c'est pourquoi
le législateur a dit : On va leur donner cinq ans pour ajuster leurs loyers
et pour aussi inciter, bien sûr, l'investissement dans le secteur locatif, qui,
je le répète, représente beaucoup de risque.
Le deuxième élément, et celui-là n'est pas
très connu, je dirais, du public, et c'est important que vous portiez… attention
particulière, il s'agit des coûts d'opération. Quand on construit un
condominium, le constructeur, il a son risque qui est celui de la construction.
Il vend à un prix défini puis ensuite il prend le risque de construire et
d'assumer des coûts de construction qui vont connecter avec les prix qu'il a
vendus ses condos. C'est un risque qu'il connaît puis c'est ce risque qu'il… Le
risque des coûts d'opération, il ne le prend pas. Ça, ça va… combien ça va
coûter, gérer l'immeuble, gérer le condominium par la suite, le fait qu'il y
ait des occupants puis… et quels seront les besoins d'entretien, par exemple,
de cet immeuble-là, il n'en a pas, d'idée, puis ce n'est pas lui qui va en
avoir, des idées. Il laisse ça aux occupants.
Donc, les occupants vont, eux, prendre le
risque plus d'ajuster, puis le terme est important, les frais de condo en
conséquence. Et, tous ici, vous savez que les gens qui ont acheté des condos,
ils disent : Au début, ça ne coûtait pas cher de frais de condo, mais,
plus ça va, plus ça coûte cher, et ils rajustent les frais de condos, et ils se
rendent compte qu'entretenir le terrain, le déneigement, tout coûte plus cher
que qu'est-ce qu'ils pensaient.
Or, c'est la même chose du côté locatif,
sauf que le promoteur, le propriétaire, le constructeur, c'est lui qui doit
assumer ce risque-là de comprendre, disons, sans avoir toutes les données, son
coût d'opération, quel sera-t-il. Puis je fais juste porter à votre attention
que, dans les constructions neuves, souvent, le chauffage est inclus, ou
l'énergie, et c'est un élément qui est très difficile à évaluer avant d'avoir
cette période qu'on appelle la période de stabilisation. Dans le domaine de la
construction, c'est quelque chose de connu, période de stabilisation. Cette période
de stabilisation là, pour connaître ses coûts d'opération, en général, c'est de
trois à cinq ans.
Donc, ce n'est pas pour rien que le
législateur est arrivé... dire cinq ans, parce que ça prend cinq ans entre, on
va dire, les premières unités qui vont être utilisées, puis les dernières
louées, puis que le fait qu'on va avoir un, deux hivers, un, deux étés,
quelques 1er juillet qui vont être passés pour voir c'est quoi, les coûts
d'opération. Ça fait qu'il n'y a pas de hasard, là. Je veux juste mentionner ça
comme ça.
Le troisième élément, très important,
c'est l'aspect anticipation qui explique aussi pourquoi il y a cinq ans, puis
il pourrait même en avoir plus, pour ajuster le prix, c'est que les villes,
quand elles se développent, elles disent : On veut développer tel coin de
la ville qui a besoin d'amour, par exemple, où on va installer un hub de
transport dans ce coin-là. Il va y avoir un REM. Il va y avoir quelque chose
qui va passer là. Il va y avoir un golf, un terrain. On annonce qu'est-ce qui
va arriver plus tard, mais on donne tout de suite des permis pour que les gens
construisent, parce que c'est long, construire, et, par la suite, on va avoir
un aménagement urbain, on va avoir ce qu'on appelle un quartier, mais les
premières unités qu'on va louer, il n'y a pas de quartier encore. Souvent, on
est devant une incertitude assez grande.
Donc, il y a une très grande prise de
risque pour encourager des constructeurs à aller construire dans des endroits
qui sont désirés, on va dire. Et donc cette période-là, elle permet cette prise
de risque là, de dire : Bien, je vais pouvoir louer au montant, on va
dire, moins cher au départ puis je vais pouvoir l'ajuster par la suite.
• (14 h 40) •
Alors, les impacts de passer de trois à
cinq ans. Il est absolument certain que les constructeurs, lorsqu'ils vont
faire leurs études, vont pouvoir partir… vont devoir partir en mettant le prix
de location beaucoup plus élevé au départ, au risque de prendre plus de temps à
le remplir, mais ils ne vont pas prendre le risque de partir trop bas leur prix,
et ça, ça va faire… ça va avoir des impacts.
La deuxième chose, c'est que, si, par
exemple, on réduit la <période...
M. Ste-Marie (Benoit) :
...on
réduit la >période, les hausses entre les différentes années risquent
d'être beaucoup plus fortes dans un modèle trois ans que cinq ans. Donc, je
pense, vous avez tous compris, là, qu'en moyenne les trois premières années
d'occupation, donc, le locataire devrait payer en moyenne plus cher, c'est
plate à dire, là, mais ça aurait ça comme effet, plus cher en moyenne, selon
nous, là, que le modèle de cinq ans, qui permet un ajustement sur une plus
longue période.
Je vais parler du droit de préemption.
Écoutez, je suis celui qui a accordé des entrevues à Radio-Canada, notamment en
Gaspésie, sur le fait que la crise actuelle qui n'est pas normale… On s'entend,
là, c'est du jamais-vu, un déplacement de population comme ça. Il y a des
besoins très importants de construire dans les régions au Québec, dans les
villes régionales, et j'ai bien mentionné que c'est une opportunité assez
extraordinaire pour les villes régionales, une grande opportunité pour
revaloriser leurs centres-villes, revaloriser, en fait, ces municipalités-là ou
des secteurs de ces municipalités-là qui portent…
Puis je suis allé me promener en Gaspésie,
en passant, l'an dernier, très belle région, mais on remarque, en se promenant,
qu'il y a des traces d'un déclin qui a opéré, lui, depuis 30 ans. On voit des
immeubles, par exemple, en pas bonne condition ou qui mériteraient d'être
refaits. Donc, c'est le temps de les rénover, c'est le temps de refaire une
beauté à nos belles villes régionales. Elles sont déjà belles, mais il y a
toujours place à amélioration.
Et, comme le besoin est assez criant, on
comprend, on voit le sens du droit de préemption qui apparaît puis qui
permettrait à des villes d'agir puis de faire une planification, on va dire,
urbaine, là, qui s'impose, mais ce que je vous dis, c'est de faire très, très
attention, parce qu'il s'agit d'un pouvoir qui est demandé par les villes qui
peut être très pernicieux à moyen et long terme. Ça peut donner lieu à des abus
de pouvoir, et on ne veut pas ça au Québec. Alors, il se doit, ce droit-là,
d'être très, très bien encadré, et je ne suis pas certain… Je ne suis pas un
spécialiste non plus, mais je ne suis pas certain que le projet de loi qui est
devant nous nous le garantit.
Aussi, la mécanique qui est proposée dans
cette loi me semble à parfaire. Elle peut causer, semble-t-il, potentiellement,
des préjudices financiers, un genre de perte de valeur à partir du moment où le
droit est connu, le droit de préemption est connu sur un immeuble en question.
Donc, ça serait important que, pour aller dans cette direction-là… que la
mécanique, d'une part, soit bien définie et que le droit qu'on donne aux villes
soit, lui, encadré pour ne pas qu'il y ait de dérives et pour ne pas qu'on vive,
disons, des questions qu'on a déjà connues dans d'autres secteurs, par exemple,
là, sur des questions de zonage ou des choses comme ça. Tu sais, il ne faut
pas... Il ne faut pas aller dans cette…
La Présidente (Mme Boutin) :
Merci, M. Ste-Marie. Je dois malheureusement mettre fin à votre
allocution, mais vous aurez sans doute l'opportunité de compléter puisque nous
débutons la période d'échange, et nous allons débuter avec Mme la ministre.
Vous disposez de 17 min 30 s.
Mme Laforest : Oui.
Bonjour, M. Ste-Marie. Écoutez, je vais passer tout de suite mes questions
en rafale. On a eu une... on a déjà des… quelques rencontres, là, depuis
longtemps, depuis le début, même, il n'y a pas longtemps. Là, vous dites :
Il y a… on doit calculer les coûts de construction, il y a les coûts
d'opération. Moi, présentement, en général, là, comment... dites-moi, là, pour
les propriétaires, là, pour fixer les loyers… tout de suite, comme ça,
donnez-moi vos outils que vous avez pour fixer le prix du loyer.
M. Ste-Marie (Benoit) : Bien,
c'est-à-dire que c'est une étude de marché, et cette étude de marché là où la… Le
focus sur le prix du loyer… Les constructeurs, au départ, sont vraiment
focussés sur la construction. Ils se disent : L'aspect montant de loyers,
on va le définir quand on aura toutes les pièces du puzzle, parce qu'il en
manque quand on construit. C'est très difficile de savoir d'avance combien ça
va coûter pour chauffer l'immeuble qui est là. Ça fait que ce n'est <vraiment...
M. Ste-Marie (Benoit) :
...ce
n'est >vraiment pas une question facile à répondre. Ça fait que cette
démarche-là, de définition de prix, elle va arriver dans un processus qui n'est
pas le même que dans un condo au départ, un condo où il y a le site Internet
puis tout ça. Or, le prix, comment ils font? Bien, ils vont… c'est ce qui est
difficile dans le cas d'un nouveau produit. Si je suis un produit existant, je
prends des comparables, j'essaie de voir un peu des appartements comparables. Mais
là je suis dans le neuf. Je suis dans un secteur qui est en redéfinition. Fixer
le prix, ce n'est pas facile.
Pour répondre à votre question, il y a des
firmes qui le font, les Altus de ce monde, où ils font études de marché puis
ils chargent les propriétaires pour ces études de marché là pour savoir quel
serait le prix potentiel du secteur selon telle, telle, telle possibilité. Puis
ils vont, en général, refaire ces études-là avec le temps pour voir
effectivement, compte tenu du projet... parce qu'il ne faut pas se le cacher,
entre le projet qui est annoncé et le projet qui est finalement construit, il y
a souvent des variantes, puis c'est ces variantes-là qui vont définir... Parfois,
la piscine prend le bord ou… tu sais, il y a des… selon les coûts du projet.
Donc, ce n'est pas facile, avant de le faire, de fixer le prix. Ça se fait à la
fin et, au mieux, par des firmes externes, sinon avec des comparables, mais qui
sont souvent boiteux dans le marché. C'est difficile de fixer le prix.
Mme Laforest : Maintenant,
moi… Si on compare, admettons, un projet de condo… Alors, le promoteur à son
projet de condo et, quand le projet est terminé, le promoteur vend les condos.
Dites-moi… Ça veut dire que le promoteur… Si on compare un peu, les promoteurs
de condos devraient attendre trois ans pour vendre au bon prix, ou cinq ans.
M. Ste-Marie (Benoit) : Non,
c'est parce que la différence, puis c'est là que c'est important, c'est que les
condos n'assument pas le risque, d'abord, financier.
D'abord, sur le financement, si je
commence par le financement, quand vous allez à la banque, là, puis vous
construisez des condos, ils vont vous demander... pas de problème, ils disent :
Venez nous voir, quand vous aurez 70 % des condos vendus, on va vous
prêter... Là, je comprends, tout l'argent est là. Donc, le risque, dans un
condo, il n'y en a pas beaucoup, et le… fixer le prix, on regarde combien ça va
coûter pour construire, mais immédiatement, là, dans les prochains temps, et
toute la question long terme, et c'est là qu'est toute l'importance ici, long
terme, il s'en fout complètement parce que ce long terme là, moyen, long terme,
c'est les occupants qui vont courir le risque.
En achetant le condo, après, on va savoir
combien ça coûte comme frais de condo. Puis, attention, les frais de condo, ce
n'est pas des 90 $ par mois, 400 $, 450 $ par mois. Ils ne le
savaient pas nécessairement quand ils ont acheté le condo. Ils se disent :
C'est du neuf, c'est du neuf, ça ne coûtera pas cher pour l'entretenir, tout
est neuf, tout est neuf. Attention, tout est neuf, il y a des frais
d'entretien.
Mme Laforest : Oui, c'est bon.
Bien, je suis un peu au courant.
M. Ste-Marie (Benoit) : Vous
comprenez ce que je veux dire, c'est que l'arrimage entre les modèles d'affaires…
Dans le cas du locatif, les revenus sont après puis ils sont sur du long terme.
Donc, le danger, c'est qu'ils s'enferment dans les règles de la régie et qu'à
ce moment-là le projet ne devient pas rentable. Donc, il ne se fera pas.
Mme Laforest : O.K. Bien, en
fait, qu'est-ce que... C'est quoi, votre proposition, vous? Parce qu'on le sait
très, très bien… Puis ça, c'est ma première question, parce qu'on le sait,
c'est une réglementation, c'est une règle qui est là depuis 1980. C'est sûr
qu'on est en 2022. On a des outils beaucoup plus rapides maintenant pour
calculer le risque ou encore, comme vous le mentionnez, les coûts de
construction, les coûts d'opération. Qu'est-ce que vous auriez à proposer? Ça,
c'est ma première question.
Et j'aimerais ça avoir votre opinion sur
pourquoi, depuis deux ans, on vit des hausses abusives. On le sait, là, puis là
vous allez me dire : On manque de logements, mais nous, vous le savez, là,
on augmente l'offre. C'est sûr qu'on augmente l'offre. Mais, en même temps, quelle
serait votre réponse, à savoir pourquoi on a connu énormément de hausses
abusives. Et, l'autre chose, qu'est-ce que vous proposez?
• (14 h 50) •
M. Ste-Marie (Benoit) : Je ne
sais pas si j'aurai assez de temps, mais l'idée, c'est de dire… La section F,
c'est comme une patch sur une plaie qui saigne. C'est quoi, cette plaie-là?
C'est un secteur, le locatif, qui n'est pas rentable. Donc, on est obligés,
parce qu'il n'est pas rentable, d'y aller avec des incitatifs comme ça. Et
aussi il est en concurrence, comme je vous l'ai expliqué, avec d'autres
secteurs de la construction, ça peut être le commercial, ça peut être d'autres
secteurs, et ça s'avère le mode de construction le plus compliqué et le plus
risqué. Donc, c'est pour ça que F est là. Si on <pouvait...
M. Ste-Marie (Benoit) :
...si
on >pouvait s'en passer, on s'en passerait, mais elle semble nécessaire,
et on comprend que ça irrite, mais il y a d'autres choses qui irritent dans l'immobilier.
Puis, comme j'explique, la rentabilité, comme telle, du secteur locatif... Je
sais qu'on n'aime pas le mot «rentabilité», mais il est nécessaire que ça soit
plus rentable pour qu'il y ait de la construction, plus de construction au
Québec, qui manque de logements.
Pour votre deuxième question, à savoir
comment ça se fait… je pense, c'est une bonne question, parce qu'effectivement
on n'avait jamais entendu parler de problématique, et vous avez remarqué que c'est
arrivé, les cas médiatisés, là, à Granby, à Magog, Sainte-Marthe-sur-le-Lac,
tous des endroits en région, alors que... et avec, j'oserais dire, des
constructeurs moins expérimentés, et on a remarqué aussi que l'écart était
réel. Il y avait un gros écart. Donc, ça veut dire que ces loyers-là étaient
très, très en bas du marché.
Et, en fait, ce qui s'est produit, c'est
que ces endroits-là… Le taux d'inoccupation qui, au Québec, historiquement, de
toute l'histoire, là, du Québec... Le taux d'inoccupation, c'est quelque chose
qui bouge très lentement. Ça va dans une direction. Il monte, il va redescendre,
mais jamais de façon saccadée. On voit venir l'affaire, mais, pendant la
pandémie, du jamais-vu, on est passés, dans des endroits où est ce qu'il y
avait de l'équilibre ou un peu plus, un marché qu'on va dire confortable, à
presque zéro, à presque zéro de... Donc, ça, c'est quelque chose qui,
historiquement, n'est jamais arrivé, et là on l'a vécu, et c'est à cause de la
pandémie. Il y a eu un déplacement de population comme jamais dans l'histoire
du Québec. Tout le monde a bougé, là. Ça fait que ça, c'est quelque chose
que... Là, je comprends, on est très réactifs.
Donc, je vais juste y aller avec un
élément fondamental qui est à comprendre, c'est que la section F n'est pas
complètement libre. C'est-à-dire qu'il y a quand même une jurisprudence autour
de la section F, et les propriétaires, quand ils augmentent le loyer, sont
obligés de donner la même augmentation à tout le monde. Ils ne peuvent pas
viser un ou l'autre. Donc, ça les force à augmenter tout le monde. Donc, la
personne qui va... qui devrait donner une augmentation qui fait en sorte que
tout le... Ils ne peuvent pas prendre le risque de donner une trop grosse
augmentation, et c'est pour ça que, dans les grands projets à Montréal, il n'y
a jamais eu rien, parce qu'ils y vont tranquillement, sur cinq ans. Or là, en
région, ils ont... Vous avez remarqué, d'ailleurs, dans les reportages, il y a
des gens qui sont demeurés en place. Ils ont dit : Nous, ça nous va, là, l'augmentation
est terrible, mais ça demeure encore un bon choix.
Donc, ce que je veux dire, c'est qu'il n'y
a pas de possibilité d'y aller d'une augmentation trop forte parce qu'il va
vider... Personne ne veut faire ça. L'autre chose, c'est que le législateur,
quand... et il y a une jurisprudence, quand il y a des augmentations trop
fortes, elles peuvent être régies par le TAL. Il y a eu des cas.
Mme Laforest : Je comprends
très bien. Puis je comprends aussi... Au niveau de l'amortissement, ça, on le
sait, que c'est très, très difficile sur 43 ans, même voire plus, puis la
cession de bail, on en a parlé aussi, là, le transfert du bail, mais, en même
temps, si, admettons... On jase et on parle. C'est important d'avoir votre
opinion. Si, demain matin, on dit : Ce n'est plus cinq ans, c'est trois
ans, est-ce que vous pouvez me dire si les promoteurs seraient quand même
confortables… Parce qu'on parlait du cinq ans. On parlait d'un an. On parlait
de l'enlever. Si on reste sur le trois ans… Parce qu'on jasait aussi puis,
quand on avait nos rencontres, on regardait le rôle foncier qui est sur trois
ans. Donc, l'équilibre entre le cinq ans et un an, c'était trois ans. Qu'est-ce
que... Dites-moi, là, votre… la vérité, c'est quoi, votre réaction?
M. Ste-Marie (Benoit) : La
vérité, là, c'est que, dans le contexte actuel, c'est le pire moment pour
réfléchir à une affaire comme ça parce qu'il ne faut pas d'aucune façon enlever
quoi que ce soit actuellement à ce qui peut exister comme élan pour construire.
Il manque de logements. Donc, je veux dire, tout ce qui peut aider à faire construire
du logement locatif, il faut le faire. Quand on va dans l'autre direction, ça
veut dire que le gouvernement devra probablement subventionner encore plus le
logement locatif. Donc, c'est important parce que, oui, je pense, ça fait une
différence dans le risque que prend les <gens...
M. Ste-Marie (Benoit) :
...les
>gens de passer de cinq à trois ans. Puis, malheureusement, si on
pensait faire un gain côté locataire, je pense qu'il ne s'avérera pas et
probablement… Ça fait drôle à dire, je sais que ça peut représenter... l'image
de cinq à trois ans, mais je pense que les locataires sont perdants dans
l'histoire. Donc, ce n'est pas l'instant… en tout cas, ce n'est pas le moment
de changer ça.
Et là vous avez parlé de d'autres sujets,
puis je pense que c'est important, c'est de dire que l'habitation, là, c'est
toute une espèce de système, là, on va dire, interrelié avec toutes sortes de
composantes, et toutes ces composantes-là, on ne peut pas en enlever une sans
tout regarder, là, le fonctionnement de tout ça. Donc, ça, ça demande une
démarche impliquant l'ensemble des intervenants et l'ensemble de tout ce que
représente, je dirais, le projet de l'habitation puis d'en faire effectivement
un grand projet pour qu'il y ait plus de construction qui se fasse au niveau
privé puis que le parc de logements… on arrête de perdre aussi des logements au
Québec.
Pour répondre à votre question, je vous
dirais, moi, je comprends les intentions du gouvernement, puis ça a été dur de
voir ça, pour nous, hein, de voir des grosses augmentations, puis, tu sais, on
est déstabilisés un peu par ça, mais, je pense, ce n'est pas le moment de
pointer la section F qui, pour l'instant, m'apparaît très, très nécessaire pour
qu'il y ait des projets de production de logements.
Mme Laforest : C'est bon.
Moi, je vais juste terminer… parce que c'est sûr que, quand on parle que ça, c'était
instauré en 1980, 2022… Même les constructions sont plus rapides aujourd'hui. Les
prévisibilités, aussi, on est capables, en tout cas, selon moi, de prévoir
combien coûterait le logement par mois. Mais je vous comprends, parce qu'on
parle du terrain parfois non terminé, le stationnement qui serait... qui n'est
pas terminé, les coûts de chauffage, l'électricité, le déneigement. Tu sais, il
y a des aspects, c'est sûr, à considérer et à évaluer, mais, selon moi, sur
trois ans, le terrain est terminé, le déneigement est déjà déjà prévu, alors,
les coûts de chauffage également, mais je voulais vous entendre.
Je suis persuadée que mes collègues ont
plusieurs questions également. Alors, merci, M. Ste-Marie. Ah! il y a peut-être
le droit de préemption, j'avais une question, si j'ai le temps, Mme la
Présidente, parce que les municipalités parlaient d'allonger le délai de
90 jours ou encore de 120 jours. Je voulais savoir... Nous, c'était
sur 60 jours, pour le droit de préemption municipal, pour le délai de la
conservation de la vente ou la préservation du terrain, sur 60 jours.
Qu'est-ce que vous en pensez, du 90 jours ou 120 jours?
M. Ste-Marie (Benoit) : Très
franchement, je n'ai pas vraiment de réponse à vous donner là-dessus. Le côté
droit de préemption, je n'ai pas… Je ne me suis pas penché énormément sur la
question. J'ai juste consulté rapidement des gens qui m'ont, disons, éclairé,
là, sur les remarques que j'ai faites par rapport à ce droit-là. Comme je dis,
c'est vraiment une question d'encadrement qui nous préoccupe. Pour ce qui est
de la mécanique, là, je ne pourrais pas répondre à votre question,
malheureusement.
Mme Laforest : O.K., merci.
Merci, Mme la Présidente.
La Présidente (Mme Boutin) : Il
reste trois minutes à la partie gouvernementale. Est-ce que...
Mme Laforest : Ah bien! Je
peux continuer. Est-ce que vous avez des questions... Bien, je vais continuer,
parce que, si... Puis là on est toujours dans l'hypothétique, si je peux dire,
dans... Si, admettons, on vous obligeait de prendre un délai respectable entre
le zéro et le cinq ans pour la clause F, quels sont les bons... le positif, les
avantages du nombre d'années que vous auriez choisies ou que vous aimeriez
choisir? Là, vous allez me dire cinq ans, je sais très bien.
• (15 heures) •
M. Ste-Marie (Benoit) : Bien,
en fait, ce que je veux… vous sensibiliser aujourd'hui, c'est sur la situation
actuelle au Québec. Il manque de logement locatif, et, sans dire qu'on est sur
le bord d'un précipice, ça ressemble un peu quand même à ça. Là, les coûts de
construction n'ont pas augmenté, ils ont explosé depuis deux ans, et rien ne
nous laisse croire qu'ils vont baisser. Vous savez ce qui se passe,
l'inflation, tout ça, mais, particulièrement dans le domaine de la
construction, le coût des matériaux ne redescend pas, parce que, quand il
redescend, on dirait qu'il remonte, disons, deux mois plus tard.
Donc, on a... Puis on a un problème de
main-d'oeuvre, là. Donc, ça, ce que ça veut dire, c'est qu'aujourd'hui on est
devant un défi de construction au Québec pas juste dans le locatif, dans
presque tous les modèles d'habitation, mais particulièrement dans le locatif.
On se retrouve dans une situation où est-ce qu'il va falloir trouver une façon
de construire malgré ce que je viens de vous dire, avec le taux d'intérêt qui
augmente et toutes ces conditions-là. Donc, on est dans un… dans des… Les
lumières dans le tableau de bord, actuellement, sont après toutes tournées…
15 h (version révisée)
M. Ste-Marie (Benoit) : ...les
lumières dans le tableau de bord, actuellement, sont à peu près toutes tournées
au rouge, là. Donc, on ne va pas en allumer une de plus, là. Je veux dire, c'est...
Il faut aider, il faut donner le plus de chance possible pour que des projets
voient le jour. Et le calcul qu'on va faire avant de se lancer dans les projets
va être beaucoup plus... Comment je vous dirais ça? La prise de risque est
devenue beaucoup plus importante. Est-ce qu'il y aura un arrêt? Est-ce qu'on ne
verra plus de grues? Non, on va encore en voir, mais sur des projets qui ont
déjà été annoncés, qui ont déjà entamé, disons, leurs phases. Mais, des
nouveaux projets, écoutez, j'ai fait le tour, là, depuis quelque temps, là, et
ce qu'on me dit, c'est qu'on est face à un mur, là, au niveau de la
construction. C'est très, très grave, qu'est-ce qui se passe.
Donc, je comprends votre question par
rapport à F, mais on n'est même plus à dire cinq ans, deux ans, trois ans.
Écoute, ne touchons pas à ça pour l'instant, là, c'est ce que je suis après
dire.
Mme Laforest : Juste
quand même... Puis je vais quand même, vous le savez très bien, je vais passer
le message, parce qu'on a donné toutes les possibilités, là, dans le projet de
loi n° 49 avec les municipalités, pour aider des
projets. Puis il y a également le Programme d'habitation abordable Québec, 300 millions,
puis, ça, ça va vraiment vous aider. Alors, prenez note que ce programme-là, d'habitation
abordable, on a quand même eu 102 projets avec des promoteurs. Donc, c'est
certain, je peux vous dire qu'il y a des promoteurs encore aujourd'hui qui...
des promoteurs qui veulent construire.
Alors, je crois que mon temps est terminé.
Alors, merci beaucoup, M. Ste-Marie. Très intéressant.
M. Ste-Marie (Benoit) : Merci.
La Présidente (Mme Boutin) :
Merci beaucoup, Mme la ministre. Je céderais maintenant la parole au député
de Viau. Vous disposez de 11 min 40 s.
M. Benjamin : Merci, Mme
la Présidente. Merci, M. Ste-Marie, pour votre présentation. J'ai une
première demande pour vous. Est-ce que vous allez être en mesure... Est-ce que
la CORPIQ pourra nous faire parvenir un mémoire? Parce qu'il me semble que vous
nous avez présenté, ici, quelques éléments de réflexion, il me semble, très
intéressants qui seront sûrement utiles en étude détaillée. Est-ce que vous
comptez nous faire parvenir un mémoire?
M. Ste-Marie (Benoit) : Je
suis en train d'écrire un mémoire actuellement pour la ville de Montréal, qui
tient une commission la semaine prochaine. Ça m'a pris tout mon temps et ça va
me le prendre encore parce qu'on n'a pas terminé. En passant, c'est une
commission qui vise à contrôler les loyers encore plus qu'ils le sont aujourd'hui
et à augmenter les coûts d'opération de tous les logements locatifs ou presque,
tous les logements locatifs à Montréal. Vous comprendrez que je m'affaire à
essayer de sensibiliser la ville à ne pas faire ça, et donc ça prend beaucoup,
disons, de mon temps.
M. Benjamin : Parfait.
M. Ste-Marie (Benoit) : Mais,
pour répondre à votre question, j'ai quand même un écrit devant moi. Je vais
essayer de faire quelque chose. Ça dépend, je vous dirais, des délais que vous
m'offrez parce que j'avoue que j'arrive ici aujourd'hui suite à une demande qui
était faite avec des très, très courts délais, là.
M. Benjamin : Bien,
écoutez, effectivement, on est conscients du délai aussi, effectivement, que
les différents groupes ont eu pour préparer... pour se préparer à cette
commission. On est très conscients de cela. Mais, cependant, si... j'apprécierais,
dans la mesure du possible, aussitôt vous auriez quelque chose, de le faire
parvenir à la commission.
J'ai une première question pour vous, M.
Ste-Marie, parce que je n'ai que 11 minutes : Sur les plus de 30 000
membres de la CORPIQ, est-ce que... Quel est le pourcentage de petits
propriétaires sur vos 30 000 membres?
M. Ste-Marie (Benoit) : C'est
à l'image du Québec, environ 70 % de petits. Notre définition de «petit»,
c'est six unités de détention et moins, donc, le monde des plex, là, on peut
parler de ça, bien, 70 %. Et puis on a... on est vraiment représentatifs
de tous les types, là, de segments, on va dire, de marchés dans la propriété.
Il y a de très, très grands propriétaires, d'autres qui... une organisation
familiale, par exemple, qui ont une cinquantaine, centaines de portes, puis il
y en a qui sont, comme vous le savez, là, des plus grands gestionnaires immobiliers,
oui.
M. Benjamin : Est-ce que
vous avez eu la chance, par rapport à ce projet de loi, de faire une analyse un
peu segmentée sur l'impact sur les petits propriétaires?
M. Ste-Marie (Benoit) : Bien,
sur les petits propriétaires, dans le cas de la clause F, il faudrait que ces
gens-là soient impliqués dans des projets de construction, ce qui est beaucoup
plus rare. Par contre, au niveau des constructeurs, on a de plus en plus de
constructeurs aussi opèrent, là, donc qui demeurent gestionnaires de location.
Mais, oui, j'ai parlé à plein de nos membres qui sont impliqués au niveau de la
construction et qui ne sont vraiment pas enchantés de voir la conversation qu'on
a aujourd'hui, <oui...
M. Ste-Marie (Benoit) : ...et
qui ne sont vraiment pas enchantés de voir la conversation qu'on a aujourd'hui,
>oui.
M. Benjamin : Alors,
pouvez-vous peut-être élaborer un peu plus? Alors, quelles auraient été leurs
perspectives, leurs préférences à ce niveau-là?
M. Ste-Marie (Benoit) : Mais
c'est sûr que, quand on parle à une personne qui réalise un projet de
construction, c'est tellement une aventure que, je vous dirais, là, ça vaut la
peine de parler à ces gens-là, parce qu'il y a toute une image alentour d'un
promoteur immobilier, que ce serait, comme, wow, facile, tout ça, mais, quand
ils nous racontent leur histoire puis tout ce qui arrive pendant la
construction, tout ce qui n'était prévu... puis on m'a raconté toutes sortes de
situations que, finalement, l'ascenseur va coûter trois fois plus cher, toutes
sortes de choses comme ça qui fait en sorte que ces gens-là, ils se disent :
Est-ce que le gouvernement puis est-ce que les gens sont conscients des risques
énormes qu'eux prennent pour en arriver, en bout de ligne, à avoir vraiment
besoin de ce levier-là pour se réajuster?
Puis j'ai eu toutes sortes d'exemples
récemment, là, des projets où est-ce que, quand ça a commencé, effectivement,
il n'y avait pas grand-chose alentour, puis là, bien, ils vivent dans la
poussière pendant cinq ans, puis tout ça, puis que c'est vraiment... ça prend
du temps avant qu'un projet...
J'ai quelque chose en tête, là, à Laval,
par exemple, où est-ce que c'est tout en développement alentour pendant cinq
ans. Comment voulez-vous... Eux autres m'ont dit, là : Comment est-ce
possible de même louer, disons... Pour augmenter les loyers à la valeur qui était
prévue dans leur plan, ça leur prend du temps. Ça fait que ce n'est pas si
simple que ça.
M. Benjamin : Voilà. Et
toujours sur l'enjeu, évidemment, des petits propriétaires, au niveau de la
clause F, M. Ste-Marie, le délai qui passerait de cinq à trois ans, est-ce que
vous êtes en mesure... avez-vous été en mesure d'évaluer les impacts sur les
locataires de constructions neuves là-dessus?
M. Ste-Marie (Benoit) : Comme
je vous le disais, là, pour les petits propriétaires, c'est sûr, eux ne sont
pas impliqués ou très, très peu, très rarement dans la construction. Donc, on
peut dire que la section F n'a pas vraiment de lien avec ça, sauf les petits
projets qui sont rachetés à l'intérieur de périodes de cinq ans par des
propriétaires. Je pense que c'est le cas, là, dans certaines régions. Parce
qu'il y a des constructeurs qui, une fois terminé, vendent le projet parce
qu'ils ne veulent pas l'opérer, ils ne veulent pas, justement, prendre le
risque de gestion locative. Donc... Mais, pour les petits propriétaires, là,
franchement, peu concernés par ça, peut-être plus par le droit de préemption,
s'ils ont des immeubles, par exemple, dans un centre-ville ou, disons, qui
seraient visés par la ville. Donc, c'est plus les moyens, grands qui sont
capables de faire de la construction, parce que faire de la construction, comme
je le disais, ça prend tout un... tout un arsenal. Ce n'est pas facile.
M. Benjamin : Maintenant, sur
la clause F toujours, M. Ste-Marie, par rapport à ce délai, donc, cinq à trois
ans, est-ce que, selon vous, c'est un délai... Avez-vous pu parler à certains
de vos membres sur le fait que peut-être que ce délai-là pourrait empirer la
situation?
M. Ste-Marie (Benoit) : Ah
oui! C'est spontané. Les gens n'en reviennent pas. Ils disent : Ils ne
peuvent pas faire ça, dans le sens qu'ils sont accrochés sur le cinq ans, à
dire que c'est un peu comme une bouée de sauvetage dans un monde où tout a
brassé au cours des dernières années. Les projets de construction, là, qu'on a
vu arriver pendant la pandémie, ces gens-là ont vu leurs coûts... même leur
main-d'oeuvre disparaître, mais les coûts augmenter, des matériaux qui
n'arrivent pas, des projets retardés, des coûts pour loger à l'hôtel des gens
qui avaient loué. Écoutez, là, eux autres viennent de passer à travers une
période qui est épouvantable puis qui n'est pas terminée, comme je l'expliquais
tantôt. Eux autres, là, ils sont à s'enlever des cheveux de sur la tête. Donc,
ils se disent : Écoutez, faites-nous pas ça. Donc, c'est certain qu'ils
sont très, très, très, disons, bouleversés, même, par ça.
M. Benjamin : Alors, la
position de la CORPIQ sur la clause F, est-ce que c'est une clause qui devait
être modifiée, ajustée? Quelle est votre position sur la clause F?
• (15 h 10) •
M. Ste-Marie (Benoit) : Bien,
je pense que j'ai été clair tantôt, c'est-à-dire que c'est sûr que, dans un
bail, ça apparaît comme un irritant. Il ne faut pas se le cacher. Mais on est
sincères à dire que la meilleure façon, ça demeure tel qu'elle est là
aujourd'hui, c'est-à-dire cinq ans, puis que cette clause-là a sa raison
d'être. Le législateur qui a mis ça en place avait de bonnes raisons de le
faire. Ces raisons-là sont encore valables aujourd'hui. Donc, parfois, on veut
modifier, «tweaker», comme on dit, et on empire la situation, et c'est <devant...
M. Ste-Marie (Benoit) :
...parfois,
on veut modifier, «tweaker», comme on dit, et on empire la situation, et c'est
>devant ce contexte-là qu'on est aujourd'hui.
Comme je le disais, le contexte du Québec
d'aujourd'hui, s'il y a des pas à faire, ce n'est pas dans cette direction-là,
c'est plutôt dans la direction de stimuler, en fait, la construction. Mme la
ministre a parlé du projet PHAQ, que je connais très, très bien, mais il reste
que ce sont des ressources de l'État qu'on donne pour stimuler de la
construction dans le locatif. C'est un peu la preuve aussi que le modèle
d'affaires locatif privé est presque devenu impossible. Donc, je veux dire,
s'il faut toujours compter sur l'État, ce n'est pas évident de faire en sorte
qu'il y ait du logement pour tout le monde, au Québec, dans toutes les régions.
M. Benjamin : M. Ste-Marie,
vous êtes au quotidien dans ce dossier-là. Est-ce que vous êtes au courant... Avez-vous
pu avoir accès à des documents, des analyses d'évaluation d'impacts de cette
réduction de cinq à trois ans?
M. Ste-Marie (Benoit) : Non,
à part, je vous dirais, des conversations que j'ai eues avec autant, disons,
des gens qui sont du domaine que toutes sortes de spécialistes, disons, au
niveau juridique, là. C'est sûr que j'ai fait le tour pour bien comprendre ce
dont je vous informe. Et, très franchement, ça s'est toujours bien passé, là, avec
F. On n'en a vraiment jamais entendu parler avant. Et là il y a eu quelque
chose qui s'est cristallisé cet hiver alentour... disons, depuis deux ans, là,
mais c'est vraiment dû à un impact, je pense, sur les prix qu'a eu la pandémie.
Il y a quelque chose d'exceptionnel dans la situation qu'on a vue cet hiver, en
tout cas, je le souhaite, mais qui fait en sorte qu'on est dans une situation
où les impacts de F, si vous me demandez de regarder sur la période depuis qu'elle
est là, ce n'est que dans une pandémie qu'il y a eu des impacts ou qu'on a
encore... je dis «des impacts», mais dans des endroits, comme je dis, où est-ce
qu'on était dans... plus dans l'exception. Donc, si on le regarde,
historiquement, ce modèle-là, le cinq ans, on a eu une micropériode, qui est
celle de la pandémie, et on en comprend, on en comprend...
M. Benjamin : Si vous
permettez, je n'ai pas beaucoup de temps et j'ai plusieurs autres questions. Sur
le droit de... de préemption, pardon, vous avez dit, tout à l'heure, que ça
peut donner lieu à des abus de pouvoir. J'aimerais peut-être rapidement que... Est-ce
que vous avez un exemple en tête a nous apporter?
M. Ste-Marie (Benoit) : Je ne
veux pas y aller trop d'exemples, mais je pense que les gens sont en mesure de
comprendre qu'à partir du moment où on cumule un certain nombre de pouvoirs au
niveau d'une ville il peut y avoir des dangers. Donc, on peut penser à toutes
sortes de situations.
Quand il y a des transactions immobilières
dans une ville, vous le savez, il y a un historique, là, je ne veux pas rentrer
dans les détails, mais il y a un historique. Apprenons, quand même, de cet
historique-là parce que... puis là je me projette vraiment dans le futur, pas
dans le monde actuel, mais je fais juste dire : À moyen, long terme, il
peut y avoir, dans des municipalités, des gens qui sont là, au pouvoir, ou un
parti qui est là depuis très longtemps, c'est déjà arrivé au Québec, et qu'à ce
moment-là, en ayant ce pouvoir-là dans les mains, je suis capable de mettre une
pression sur les gens.
La Présidente (Mme Boutin) : Merci,
M. Ste-Marie. Je suis désolée. Je vous ai déjà laissé quelques secondes de
plus. Vous allez peut-être poursuivre, de toute façon. Je laisserais la parole
à M. le député de Laurier-Dorion. Vous disposez de 2 min 55 s.
M. Fontecilla : Merci, Mme la
Présidente. Bonjour, M. Ste-Marie. Je vais y aller tout de suis sur la clause
F. Ce qui étonne dans ces situations-là, c'est les augmentations, mais aussi
importantes, faramineuses. On a vu des augmentations de 700 $. Je
comprends bien votre notion de période de stabilisation, mais des hausses
répétées, souvent, là, de plusieurs centaines des dollars, ça semble une
stabilisation assez sérieuse, en tout cas, à tout le moins. Et ce qui apparaît
tout de suite, c'est, comment dire, l'aspect arbitraire de ces
augmentations-là. Je comprends bien, vous parlez d'une période d'ajustement,
etc., mais de façon aussi arbitraire. Puis il y a une opacité. On ne connaît
absolument pas les raisons pour lesquelles il y a des augmentations aussi
importantes des loyers.
Ceci dit, une fois la période de cinq ans
arrivée, les propriétaires, si les locataires le décident, doivent utiliser...
on s'en va en procédure de fixation des loyers. Qu'est-ce que vous diriez, là,
de la possibilité de <juste...
M. Fontecilla :
...on
s'en va en procédure de fixation des loyers. Qu'est-ce que vous diriez, là, de
la possibilité de >juste enlever ce côté d'opacité et que le
propriétaire soit, dans une période de cinq ans, mais soit quand même obligé
d'aller au Tribunal administratif du logement expliquer, justifier des hausses
qui, jusqu'à présent, nous semblent complètement arbitraires?
M. Ste-Marie (Benoit) : Bien,
d'abord, ils ne sont pas arbitraires. C'est important...
M. Fontecilla : ...en tout
cas, là, parce qu'on n'a aucune preuve pour savoir si ce n'est pas arbitraire
ou c'est le cas, là.
M. Ste-Marie (Benoit) : Non,
mais, regardez, je ne sais pas combien de temps que j'aie, mais je vous dirai
que ces propriétaires-là, je... remarquez qu'est-ce que je dis là, c'est-à-dire
que c'est en région que c'est arrivé, à dire à Granby, Magog. On n'est pas au
centre-ville de Montréal. Ce n'est pas... Il n'y a pas eu les études de marché,
là, à 50 000 $. Il n'y a pas eu ça.
Un constructeur, là, quand il construit,
lui, il est focus sur la construction, et son financement est rattaché à des
revenus qui doivent apparaître dès certaines phases. Donc, il s'arrange pour
qu'il y ait des gens. Et, de façon évidente, ils n'ont pas loué assez cher,
puisqu'il y a eu des hausses qui ont été, comme vous le dites, assez
importantes. Donc, il faut quand même voir qu'ils ne peuvent pas hausser le loyer
au-delà du marché. Et, comme je l'expliquais, dans le cas... tous les cas, il y
a des gens qui, devant la caméra, ont dit : Moi, je reste ici, ça va.
Donc, il faut vraiment, puis là j'arrive
dans le point crucial ici, je sais que ça semble simple ou simpliste qu'est-ce
que je vais dire, mais il y a une question de communication qui est
fondamentale. Et c'est là, je pense, qu'il y a eu un problème, que ces petits
constructeurs-là n'ont pas pris le soin, lorsqu'ils ont signé un bail,
d'informer adéquatement la personne qui était devant elle et dire : Je
veux juste vous dire, là, là c'est à 1 000 $, mais il y a de grandes
chances que ce loyer-là évolue fortement à la hausse parce qu'il y a une
section G ici, du fait que c'est une nouvelle construction, on veut que
vous soyez informés de ça, qu'il y aura des grosses hausses de loyer. Or...
La Présidente (Mme Boutin) : Merci,
M. Ste-Marie. Je vous ai laissé 30 secondes de plus.
M. Fontecilla : Merci, M.
Ste-Marie.
La Présidente (Mme Boutin) : Alors,
je vais céder la parole à Mme la députée de Gaspé, qui dispose également de 2 min
55 s.
Mme Perry Mélançon : Merci,
Mme la Présidente. Bonjour, M. Ste-Marie. Bien, je trouve que vous êtes un
homme optimiste. Et, oui, on parle de certains constructeurs ou de vos membres,
des propriétaires qui sont de bonne foi, qui sont raisonnables, mais il y a
beaucoup de gens qui ne sont pas dans cette optique-là quand ils se lancent
dans le marché immobilier, où on a entendu dire, depuis plusieurs années, que
c'était là où on pouvait faire de l'argent au Québec, puis qui se sont lancés
là-dedans, puis qui font en sorte que cette spéculation immobilière là, elle
est un poids lourd, là, présentement, dans la crise du logement qu'on connaît.
Donc, tu sais, il y a toutes sortes de... Il
y a un couple, là, sur Instagram, qui s'est parti une page, là, puis qui était
fier, même, là, de rénover puis que ça mettait des gens à la rue. Puis ce n'est
pas grave. On est dans des projets d'investissement, puis il y a de quoi à faire.
Puis on est là pour les bonnes raisons, on veut augmenter l'offre sur le marché
locatif.
Peut-être nous donner... Est-ce que vous
avez un portrait, justement, de qui utilise cette clause-là? Qui fait des
augmentations à un an, deux ans, trois ans, cinq ans? Il y en a qui le font à
tous les ans. Est-ce que vous pouvez nous donner une idée de... elle est
utilisée à quel escient présentement?
M. Ste-Marie (Benoit) : Vous
me parlez de la section F?
Mme Perry Mélançon : Pardon?
M. Ste-Marie (Benoit) : Vous
me parlez de la section F?
Mme Perry Mélançon : Oui, la
clause F.
M. Ste-Marie (Benoit) : Je
vous ai dit, là, le profil... il n'y a pas de profil. C'est un besoin qu'a la
personne qui construit de retrouver, finalement, une rentabilité dans son
projet. Ça vous semble évident, vous, la rentabilité, mais ça ne l'est pas du tout.
Je vous invite à construire un logement locatif pour voir... surtout un projet
d'une certaine ampleur, pour voir à quel point c'est risqué comme projet. Donc,
ne minimisez pas le rôle de ces gens-là et, surtout, ne confondez pas ce qu'on
voit sur Internet. Le petit couple en question, ça nous a écoeurés
complètement, la CORPIQ, parce que ce n'est pas fidèle du tout, du tout aux
gens qui possèdent de l'immobilier au Québec. Il n'y a rien de facile, là, faites-vous-en
pas. Tout le monde, dans ce cas-là... On aurait zéro membre, O.K? On n'aurait
pas de membre. Si vous saviez, ici, là, c'est 70 000 appels par année
de propriétaires qui, au contraire, ont des très grandes difficultés.
Donc, pour répondre à votre question...
• (15 h 20) •
Mme Perry Mélançon : Mais ce
que je veux dire, puis je l'ai dit d'entrée de jeu, il y a des propriétaires
raisonnables, puis c'est ceux que vous mettez en valeur dans votre
présentation, c'est correct, mais <il y a...
Mme Perry Mélançon :
...puis
c'est ceux que vous mettez en valeur dans votre présentation, c'est correct,
mais >il y a tout un... un autre portrait aussi de la situation, puis la
spéculation immobilière, elle ne se passe pas juste à Sainte-Marthe-sur-le-Lac
puis à Magog, là. C'est un problème urbain aussi.
Donc, la clause, présentement, elle n'a
aucune limite, là. Est-ce que, pour vous, c'est correct qu'il n'y ait pas
aucune limite dans la hausse du loyer présentement au Québec avec les nouvelles
constructions?
M. Ste-Marie (Benoit) : Ce
que j'expliquais tantôt, là, le législateur, là, il prévoit qu'il faut donner
la même augmentation à tous les occupants, la même proportion. Donc, un
propriétaire, s'il a 200 unités, là, il ne prendra pas le risque d'y aller trop
fort. Et d'ailleurs il va y aller graduellement sur cinq ans. Tous m'ont dit
ça. J'ai parlé à toutes sortes de grands constructeurs, ils n'ont jamais été
confrontés, on va dire, à défrayer les... parce qu'il y avait une trop grosse
augmentation parce qu'ils s'arrangent pour la passer tranquillement.
Mme Perry Mélançon : Mais
donc ça suit...
La Présidente (Mme Boutin) : Merci
beaucoup. Je suis désolée, j'ai déjà dépassé de 40 secondes. J'ai fait preuve d'équité.
Je vous remercie beaucoup, M. Ste-Marie, pour votre belle contribution aux
travaux de la commission.
Alors, nous allons suspendre quelques
instants pour accueillir le prochain groupe. Merci beaucoup, M. Ste-Marie.
M. Ste-Marie (Benoit) : Merci.
(Suspension de la séance à 15 h 21)
(Reprise à 15 h 27)
La Présidente (Mme Boutin) :
Alors, les travaux de la Commission de l'aménagement du territoire
reprennent. Je vous demanderais le silence, s'il vous plaît. Nous sommes en
ondes. Je souhaiterais la bienvenue aux représentants du Réseau québécois des
OSBL d'habitation. Alors, nous avons Mme Poulette et M. Beaudoin. Je
vous inviterais... bien, vous pouvez vous présenter, là, plus en détail.
Ensuite, vous avez 10 minutes pour votre exposé. Et par la suite, nous
allons procéder à un échange avec les membres de la commission. Alors, je vous
céderais la parole pour 10 minutes.
Mme Poulette (Jessie) : Merci,
Mme la Présidente. Alors, Jessie Poulette. Je suis vice-présidente du conseil
d'administration du RQOH et je suis accompagnée de Me Jacques Beaudoin,
directeur des affaires publiques et juridiques.
Donc, chers membres, d'entrée de jeu, je
vais vous préciser que, notre regroupement, nous rassemblons huit fédérations
régionales, qui elles-mêmes rassemblent les organismes sans but lucratif
d'habitation qui offrent des logements sociaux et communautaires dans
l'ensemble du Québec. Le RQOH est l'interlocuteur reconnu de notre secteur,
notamment par la Société d'habitation du Québec. Donc, sans surprise, nos
commentaires, aujourd'hui, vont porter principalement sur les dispositions
prévues aux articles 13 et 14 du projet de loi qui va modifier la Loi sur
les compagnies pour introduire un mécanisme de protection du parc de logements
locatifs qui appartiennent aux OSBL, un peu comme ce qui existe depuis 2015
pour les coopératives d'habitation.
Avant d'aller dans le vif du sujet,
quelques mots pour présenter ce que sont les OSBL d'habitation. Alors, on parle,
ici, de 1 200 organismes distincts qui possèdent
2 600 immeubles et qui offrent près de 55 000 unités de
logement à des familles, à des personnes aînées et à des clientèles qui
seraient autrement marginalisées. La très grande majorité de ces projets-là ont
été réalisés dans le cadre de programmes de logements sociaux communautaires ou
abordables, soit administrés par la Société d'habitation du Québec ou, pour les
projets plus anciens, par la Société canadienne d'hypothèques et de logement.
960 millions de dollars, c'est le chiffre d'affaires annuel de ces
OSBL d'habitation. On parle d'une valeur de 5,9 milliards de dollars
pour les propriétés avec un avoir propre de 3,5 milliards. Les OSBL
d'habitation contribuent de quelque 60 millions de dollars
annuellement aux taxes foncières des quelque 400 municipalités dans
lesquelles on les retrouve. Notre réseau emploie 8 000 salariés mais
peut plus précieusement compter sur l'implication de 10 000 personnes
bénévoles à qui l'on dit merci.
• (15 h 30) •
Donc, concernant spécifiquement la
protection du parc de logements, en fait, comme mentionné, bien, la très grande
majorité des ensembles qui appartiennent aux OSBL d'habitation ont été réalisés
avec l'appui de la SCHL ou encore de la SSQ. On parle d'une très grande
proportion, soit 50 000 sur les 55 000 logements existants.
Donc, les organismes qui ont réalisé ces projets-là ont bénéficié d'une aide
financière...
15 h 30 (version révisée)
Mme Poulette (Jessie) : ...donc,
les organismes qui ont réalisé ces projets-là ont bénéficié d'une aide
financière soit à la réalisation ou encore... et/ou, en fait, à l'exploitation,
selon le programme qui était alors en vigueur.
Dans tous les cas, cette aide-là était
encadrée par ce qu'on appelle des conventions d'exploitation. Essentiellement,
ça établit les modalités de financement, de reddition de comptes, c'est
généralement aligné aussi sur l'emprunt hypothécaire et c'est d'une durée
moyenne de 35 ans. Donc, on s'attend à ce qu'à l'échéance de ces
conventions-là que l'organisme, maintenant libéré de dettes hypothécaires,
puisse poursuivre sa mission d'offrir des logements abordables, et ce, de
manière pérenne.
Évidemment, les événements des derniers
mois ont mis en lumière une faille importante dans l'encadrement juridique des
organismes sans but lucratif, et c'est pour ça aujourd'hui que nous vous
livrons cet exposé.
Concrètement, en fait, il y a deux
ensembles immobiliers qui ont bénéficié de financement public et qui totalisent
quand même 230 logements qui ont été vendus à des promoteurs privés par
des OSBL, et ce, sans aucune consultation du milieu, de la communauté ou encore
des locataires. Dans les deux cas, c'est des projets dont les conventions
étaient arrivées à échéance, des conventions SCHL, soit en 2014 et 2015. Il
faut comprendre que, tant et aussi longtemps qu'ils étaient sous convention, ça
aurait été impossible, pour les administrateurs de ces organismes-là, d'aliéner
leurs actifs sans obtenir l'accord express de la SCHL. Mais, une fois la
convention échue, en fait, l'encadrement actuel juridique des OSBL, ça n'offre
aucune garantie que les actifs immobiliers ne seraient jamais aliénés sans
motif valable. Et c'est ce que visent à corriger les dispositions prévues aux
articles 13 et 14 du présent projet de loi.
On va laisser le soin à nos collègues de
la fédération de la Montérégie et de l'Estrie, que vous entendrez ce soir, de
vous préciser ce qui est arrivé de manière détaillée puis l'ensemble des
démarches qui ont été déployées dans ces cas-ci, mais on peut mentionner
rapidement que, dans le cas de l'organisme, par exemple, de la Villa Belle
Rivière de Richelieu, bien, c'est 60 logements pour personnes âgées, hein,
que trois administratrices ont pu vendre à un promoteur privé pour la modique
somme de 32 000 $ l'unité. C'est plus qu'une aubaine, dans le marché
actuel.
Un autre cas, celui qui a été plus
largement médiatisé, le Faubourg Mena'Sen, qui appartient à l'organisme la Cité
des retraités de l'Estrie à Sherbrooke, en fait, ce sont cinq administrateurs
qui ont vendu l'immeuble pour quelque 18 250 000 $, et ça s'est
passé le 25 février dernier. L'organisme a été dissout le 5 avril,
et, dans l'avis de dissolution, on voit que les actifs ont été partagés parmi
les membres. On ne sait pas qui sont ces membres. La SCHL nous a d'ailleurs
confirmé par la suite que cet organisme-là avait quand même bénéficié d'une
aide publique, en subventions, de 7 millions de dollars. Le premier ministre,
le 6 mai dernier, lorsqu'il était de passage à Magog, avait dit... avait
déclaré qu'il allait demander une enquête soit faite, hein, pour savoir qu'est-ce
qui s'est passé avec les fruits de cette vente-là. D'ailleurs, le gouvernement
pourrait utiliser l'article 230 de la Loi sur les compagnies, hein, qui
permet au ministre des Finances de décréter une enquête sur les affaires d'une
personne morale.
Tout ceci pour vous dire que notre réseau,
on appuie cette démarche-là, cette demande d'enquête là et on souhaite même qu'elle
soit étendue à la transaction qui a été effectuée le 8 avril dernier par
les administratrices de la Villa Belle Rivière de Richelieu.
Ce qu'il faut comprendre, c'est qu'au
Québec c'est presque 14 000 logements qui appartiennent à des OSBL d'habitation
qui ne seront plus sous convention SCHL ou, du moins, dont la convention va s'achever
d'ici 2028. Ça, c'est une chose. Mais, à ces unités-là, il faut ajouter les
dizaines de milliers d'unités de logement qui ont été réalisées dans le cadre
de programmes administrés par la SHQ. On peut penser au programme PARCO ou
AccèsLogis, dont les conventions vont également arriver à échéance dans les
prochaines années. Donc, évidemment que ces actifs-là, ça a une valeur
inestimable pour les communautés, et, qui plus est, les besoins en logement
sont tellement importants, dans le contexte actuel de crise, qu'on ne peut
vraiment pas se permettre de perdre des logements sociaux et communautaires qui
sont déjà existants.
La solution proposée. Alors, sachez d'emblée
que le RQOH affirme son accord complet avec les dispositions prévues aux
articles 13 et 14 du projet de loi, et nous souhaitons une adoption
rapide. Par ailleurs, l'utilisation du véhicule qu'est la Loi sur les
compagnies pour introduire l'encadrement juridique nous apparaît totalement
appropriée puisque la très grande majorité des OSBL d'habitation ont été
constitués sous le régime de la partie III de la Loi sur les compagnies.
Donc, l'adoption, la mise en vigueur de l'article 14 du projet de loi
aurait une portée générale immédiate sur la quasi-totalité du parc de logements
sans but lucratif québécois.
On considère aussi tout à fait appropriée
la modification à l'article 1 de la Loi sur les compagnies, proposée à l'article 13
du projet de loi, qui va confier à la ministre de l'Habitation la
responsabilité d'appliquer les dispositions <introduites à...
Mme Poulette (Jessie) :
...
ministre de l'Habitation la responsabilité d'appliquer les dispositions
introduites à >l'article 14. Ça va de soi, pour nous, que soit
confié le pouvoir d'autoriser l'aliénation d'un immeuble appartenant à un OSBL
qui a bénéficié d'une aide publique à la ministre des Affaires municipales et
de l'Habitation.
De plus, la décision d'étendre, hein, la
portée de l'encadrement juridique aux OSBL d'habitation aux projets relevant de
ce qu'on appelle, dans notre jargon, dans notre milieu, le parc fédéral, c'est
également bienvenu. Non seulement c'est cohérent avec la volonté des
gouvernements passés et actuels d'augmenter l'offre de logements abordables,
mais en plus c'est une façon d'affirmer notre compétence en matière
d'habitation.
Le pouvoir qui sera accordé, également, à
la ministre au premier alinéa de ce qui deviendra l'article 227.9 de la
Loi sur les compagnies est étroitement balisé, à notre avis, et la procédure
prévue à l'article 227.10 est transparente et elle est respectueuse de nos
façons de faire et de nos instances. En effet, hein, si un organisme souhaite
aliéner son immeuble, il devra transmettre une demande à la ministre, la
ministre devra solliciter l'avis du RQOH ou de la fédération dans laquelle
l'organisme se trouve et, lorsqu'elle prendra sa décision, bien, elle devra
prendre en avis notre considération. Donc, sachez que le RQOH et les
fédérations, on est très, très bien placés pour jouer ce rôle-là, notamment
grâce à la solide expertise de nos équipes sur le terrain.
Pour le reste, les autres articles
proposés, donc 227.11 à 227.18, sont là pour veiller au respect de la procédure
de l'article 227.10. On doit souligner, à cet égard, l'importance de
l'article 227.12 qui dispose que «tout acte effectué en violation de ce
qui deviendra la section III.2 de la partie III sur la Loi sur les
compagnies est nul de nullité absolue.» Si cette disposition-là avait été en
vigueur, bien, ça aurait été possible d'entreprendre un recours pour faire
annuler, notamment, la transaction de la Cité des retraités de l'Estrie.
L'article 227.14 introduit, par
ailleurs, une protection additionnelle qui, cette fois-ci, en cas de
liquidation d'un organisme qui est toujours propriétaire d'un immeuble visé par
le projet de loi... cet immeuble-là devra être cédé soit à un OSBL d'habitation
ou encore au Réseau québécois des OSBL d'habitation.
Enfin, les sanctions pénales prévues dans
le projet de loi enverront, on l'estime, un message clair aux personnes
administratrices qui voudraient poser des actes qui contreviennent à ces
dispositions et dérogent à la mission de l'organisme.
En conclusion, on réitère notre souhait
que les dispositions du projet de loi touchant la protection du parc immobilier
des OSBL d'habitation soient adoptées d'ici la fin de l'actuelle session
parlementaire. Pourquoi? On ne veut pas d'autres cas comme Richelieu et
Sherbrooke. Et sachez qu'actuellement nos gestionnaires, nos administrateurs,
en raison du marché immobilier, reçoivent régulièrement des offres d'achat non
sollicitées.
Enfin, on tient à souligner notre
appréciation de la façon dont a été traité ce dossier par la ministre des
Affaires municipales et de l'Habitation, ses équipes, le sous-ministériat à
l'Habitation et la direction de la Société d'habitation du Québec. On reconnaît
également le travail qui a été effectué par les porte-parole en matière
d'habitation des trois groupes d'opposition, au cours des dernières semaines,
qui ont contribué à ce que l'enjeu demeure une priorité et à ce qu'on soit ici,
aujourd'hui, devant vous.
Donc, merci de votre attention. Et on
reste disponibles, évidemment, pour la période d'échange.
La Présidente (Mme Boutin) : Merci.
Nous allons, justement, procéder à la période d'échange. Nous allons débuter
avec Mme la ministre. Et vous disposez de 17 min 30 s, Mme la
ministre.
Mme Laforest : Oui. Alors,
merci, Mme Poulette, M. Beaudoin. Très heureuse d'être avec vous, évidemment.
Puis vous le savez, là, j'étais très, très sensible par rapport aux ventes des
OBNL. Est-ce que c'est un phénomène récent? Je crois que oui. Mais est-ce que
c'est déjà arrivé dans le passé?
Mme Poulette (Jessie) : En
fait, je vais répondre à une portion de la question puis je vais laisser le
soin à mon collègue de préciser certains éléments.
C'est sûr que c'est un événement qui est
assez marginal, parce que, la plupart du temps, les OSBL sont membres soit de
notre fédération ou du réseau québécois, et on peut planifier les fins de
convention avec ces organismes-là. Et évidemment, nous, on les enjoint à
poursuivre leur mission de manière pérenne, à conserver l'abordabilité des
loyers, voire à développer une deuxième phase d'un projet.
En ce qui concerne les cas historiques, je
pense que je vais laisser mon collègue pouvoir vous répondre sur cet aspect-là.
• (15 h 40) •
M. Beaudoin (Jacques) : Il y
a eu un cas à Montréal, il y a quelques années, un cas de fin de convention comme
ça, mais c'était un organisme, par contre, qui était propriétaire de deux
immeubles, et le choix qui avait été fait... Puis peut-être qu'à ce moment-là,
s'il y avait eu l'encadrement que vous proposez aujourd'hui, on aurait
peut-être dit : Bien, oui, c'est une transaction qui est justifiée.
C'était un immeuble qui est en mauvais état, et il y avait des travaux
importants à faire sur le deuxième. Alors, ils en ont vendu un pour financer,
finalement, des travaux qui allaient permettre d'assurer la pérennité du
deuxième immeuble. Sinon, il n'y a pas d'autres cas, <historiquement...
M. Beaudoin (Jacques) :
...
pérennité du deuxième immeuble. Sinon, il n'y a pas d'autres cas,
historiquement>, qui ont été portés à notre connaissance. Par contre, il
arrive, à l'occasion, des projets qui ne sont plus viables et qui doivent être
abandonnés, même des projets qui sont sous convention avec la SHQ.
Malheureusement, l'an dernier, dans une petite municipalité rurale où il n'y a
plus de demande pour du logement, on a été obligé de vendre, avec l'accord de
SHQ, là, un immeuble, et le produit de la vente, à ce moment-là, a servi à
rembourser le prêt hypothécaire, de sorte que la SHQ n'ait pas à assumer les
frais, là, puisqu'elle est garante du prêt hypothécaire.
Mme Laforest : O.K., merci.
Puis je voudrais avoir des informations, parce qu'on parle ici de l'obligation
d'entretien, préservation et inspection des immeubles. J'imagine que, pour
vous, ce n'est pas un enjeu, ça. Comment ça fonctionne pour avoir la bonne
gestion au niveau de l'entretien des immeubles?
Mme Poulette (Jessie) : Bien,
en fait, nous, bien, on bénéficie, premièrement, de l'expertise de deux centres
de services, donc un qui va desservir les organismes d'habitation du sud et de
l'ouest du Québec, ainsi que de l'est et du nord du Québec, pour le deuxième
centre de services. Ces centres de services là sont chapeautés par les
fédérations régionales et ont dans leur personnel, évidemment, le personnel
qualifié pour mener des inspections.
Nous, on mise sur des bonnes pratiques,
dont, c'est-à-dire, d'effectuer un bilan de santé aux cinq ans et d'accompagner
le tout d'une planification de travaux et des dépenses qui vont s'ensuivre.
Donc, effectivement, pour nous, ce n'est pas quelque chose qui nous est
totalement inconnu, bien au contraire, c'est quelque chose sur lequel on...
dont on fait la promotion auprès de nos membres, justement, pour que le bâti
soit autant en santé que la gouvernance ou les finances. Donc, pour nous, ça
fait partie intégrante de la pérennité de la mission d'un organisme.
Mme Laforest : Puis est-ce
que vous avez le nombre d'OBNL, en habitation, qui ont un bilan santé? Vous
devez l'avoir, sûrement. Il y en a combien? Et pour le bilan santé, c'est quoi,
les règles pour savoir vraiment si l'immeuble est bien entretenu? C'est quoi,
la réglementation pour le... (panne de son).
Mme Poulette (Jessie) : Peut
être que, Jacques, tu pourrais m'appuyer.
M. Beaudoin (Jacques) : Il
n'y a pas de réglementation comme telle, et c'est inégal compte tenu des
différents programmes qui ont existé par le passé. Par exemple, dans le
programme AccèsLogis, il n'y avait pas d'obligation de faire des bilans de
santé, jusqu'à 2019, et c'est quand il y a eu des modifications, en juillet
2019, au programme, là, dont vos équipes ont été les artisans, à ce moment-là,
qu'ils ont introduit une obligation, pour les nouveaux projets en AccèsLogis,
de faire, à tous les cinq ans, un bilan de santé. Il y a d'autres programmes
qui ont existé, où il y avait cette obligation-là. Un bilan de santé, c'est
fait par un inspecteur en bâtiment, et, suite à ça, on prépare un plan de
travaux à faire, là, pour assurer le bon état du bâtiment. Mais c'est toujours
quelque chose qu'on a demandé.
D'ailleurs, l'introduction dans AccèsLogis,
en 2019, c'était suite à des demandes qu'on avait faites, qu'on souhaitait que
ça soit une norme dans le programme. Parce que, n'étant pas obligatoire, ça ne
se faisait pas nécessairement automatiquement. Maintenant, bien, les nouveaux
projets en AccèsLogis le font obligatoirement. Et avec l'adoption de la
disposition que vous proposez, bien, ça va devenir une obligation, dans le
fond, pour tous les OSBL d'habitation. Ça existe, hein, pour les copropriétés, ça
existe pour les coopératives d'habitation. Dans des immeubles de logements
collectifs, il n'y a pas de raison pour quoi les OSBL d'habitation ne seraient
pas tenus de faire les mêmes pratiques, adopter les mêmes pratiques qui sont
des pratiques de bonne bonne gouvernance, bon entretien.
Mme Laforest : O.K. Puis,
peut-être, j'ai une question délicate, mais qu'est-ce qui s'est passé avec
l'OBNL Belle Rivière puis Mena'Sen? Est-ce qu'on vous avait avisés? Comment ça
s'est passé, exactement?
M. Beaudoin (Jacques) : Ça
s'est passé sans qu'on le sache. Dans le cas de Belle Rivière, c'est un
organisme qui était tout récemment membre de notre fédération de la Montérégie
et de l'Estrie, mais qui ne participait pas à la vie associative et qui n'avait
pas commencé à bénéficier des services d'accompagnement ou des formations qui
sont offertes. Dans le cas de Sherbrooke, c'est un organisme qui existait
depuis 40 ans et qui n'a jamais été membre ni du RQOH ni de la fédération.
On retrouve... On a un taux de pénétration
de membrariat d'à peu près 80 % à travers le Québec. On retrouve cette
situation-là dans les plus vieux projets SCHL qui ont été créés. On n'existait
pas encore à ce moment-là, nos fédérations n'existaient pas quand ces
groupes-là ont été constitués. Alors, on est en rattrapage pour essayer de les
amener dans notre membership. Et donc on l'a appris... en fait, dans le cas de Villa
Belle Rivière de Richelieu, on l'a appris par des locataires qui ont contacté
notre fédération. Et, dans le cas de Sherbrooke, on l'a appris, <en fait,
par des...
M. Beaudoin (Jacques) :
...
contacté notre fédération. Et, dans le cas de Sherbrooke, on l'a appris, >en
fait, par des élus municipaux, à Sherbrooke, qui en ont entendu parler, là, de
la vente, et qui ont alerté notre fédération régionale, aussi, à propos de
cette situation-là.
C'est certain que, quand un organisme est
membre puis qu'il participe à nos formations, à nos activités, on peut voir
venir des situations difficiles puis on peut intervenir en amont. Quand ils ne
sont pas membres, comme ça, bien, on n'est pas sur le terrain avec eux.
Mme Laforest : O.K.
Alors là, on va parler de la liquidation d'un OBNL en habitation. Si, par
exemple, il y a une décision... il y a une absence du conseil d'administration
pour la décision de l'OBNL, comment vous voyez, avec vous... Comment les
immeubles pourront être cédés? Avez-vous une procédure que vous pensez que ce
serait la meilleure... C'est quoi, les enjeux avec la cession?
M. Beaudoin (Jacques) : Bien,
ce qui est prévu dans le projet de loi, actuellement, et ça nous... c'est bien
cohérent avec l'ensemble des dispositions qui sont proposées, c'est que, si un
organisme qui est encore propriétaire d'un immeuble mais veut se liquider, peu
importe la raison... il va devoir céder l'immeuble à un autre organisme sans
but lucratif en habitation qui poursuit des fins similaires, dans le fond. Et,
si jamais l'organisme ne veut pas prendre cette décision-là, parce qu'il ne
sait pas... pour une raison ou pour une autre, là, il ne veut pas prendre la
décision, à ce moment-là, la propriété va être cédée au Réseau québécois des
OSBL d'habitation, et nous, on va le prendre puis on va reprendre la
gouvernance.
D'ailleurs, on l'a fait avec des
organismes en difficulté, par le passé, pour les redresser et s'assurer qu'il y
ait une nouvelle gouvernance qui soit mise en place puis avec des nouveaux
conseils d'administration, éventuellement, là, et une mobilisation du milieu
pour reprendre en main des projets qui étaient un petit peu boiteux. Alors, si
ça ne fonctionne plus puis que l'organisme veut se liquider, ultimement, on va
le reprendre, on va s'assurer que les locataires sont encore bien traités puis
que l'entretien est fait puis on va rétablir la gouvernance avec le milieu pour
redonner ça à la communauté.
Mme Laforest : Avec les
deux dernières années qu'on a passées en habitation, les deux années assez
particulières, est-ce que... dites-moi, est-ce que vous êtes en mesure de me
dire si le réseau des OSBL a quand même des survécu? Comme ça s'est passé?
Puis, en même temps, est-ce qu'il y en a quand même... Là, vous dites qu'il y
en a que c'était peut-être plus boiteux, selon votre expression, mais est-ce qu'il
y en a quand même plusieurs ou c'est vraiment des cas isolés?
M. Beaudoin (Jacques) : Il
y a toutes sortes de situations — vas-y, Jessie, si... — il
y a toutes sortes de cas de figure. Il peut y avoir des cas très, très
anecdotiques, disons, où la gouvernance est faible, puis il faut intervenir au
niveau de la gouvernance. C'est sûr qu'on dit «dans un contexte pas facile»,
présentement, surtout du côté de nos projets pour personnes âgées. C'est un
petit peu une caractéristique, hein, de notre secteur, par rapport aux offices
d'habitation ou aux coops, là, 50 %, presque, des logements qu'on offre
sont dans des ensembles pour personnes âgées, y compris 200 RPA, nos
fameuses RPA, là.
On pense toujours, RPA, Chartwell, Groupe
Maurice, Résidences Soleil, mais les petites RPA en milieu rural, de propriété
OSBL, qui ont été financées dans AccèsLogis ou d'autres programmes, c'est sûr
que, là, la pandémie a eu un impact, on a des taux de vacance importants. Parce
qu'il y a de plus en plus de gens qui étaient sur des listes d'attente, puis,
quand on les appelle pour leur dire : Là, on a un logement qui s'est
libéré, enfin, pour vous, ils nous disent : Non, avec ce qui s'est passé
pendant la pandémie, là, je ne veux pas aller dans une prison. C'est l'impact
du confinement, là, l'image des RPA en a pris pour son rhume, là. Et c'est un
phénomène qu'on voit dans les RPA privées à but lucratif aussi, actuellement,
là, la difficulté de mise en marché. Donc, on voit ça. Puis c'est sûr que, dans
une petite résidence de 11 logements à Saint-Modeste, là, un petit
AccèsLogis qui est une RPA, s'il faut qu'on ait deux logements vacants sur des
11, là, notre équilibre financier est foutu. Là, ça devient un gros problème,
là. Nos modèles sont faits pour des immeubles qui sont remplis.
• (15 h 50) •
Alors, ça, c'est le genre de problèmes qu'on
rencontre depuis le début de la pandémie, là, augmentation... encore là, c'est
beaucoup dans le secteur RPA, la pénurie de main-d'œuvre, augmentation des
coûts d'exploitation, parce qu'il faut augmenter les salaires pour faire face
au contexte de pénurie de main-d'œuvre. On entend parler de ça dans tous les
secteurs. Mais c'est sûr que, dans nos OSBL, pour les personnes qui ont une
déficience physique, une déficience intellectuelle, des problèmes de santé
mentale, où il y a du personnel, ou dans les derniers RPA, où on a des
préposés, même, dans certaines, du personnel infirmier, bien, on fait face à
une augmentation très importante des coûts d'exploitation. Et ça, ce n'est pas
couvert, là, par un programme comme AccèsLogis. Vous le savez, AccèsLogis, c'est
le bâti, hein, c'est le bâtiment, les <logements. Il y a des PSL...
M. Beaudoin (Jacques) :
...
Vous le savez, AccèsLogis, c'est le bâti, hein, c'est le bâtiment, les >logements.
Il y a des PSL sur le loyer de base, mais tous les coûts de services, c'est
autofinancé puis c'est payé par les locataires. Mais là, quand les dépenses
d'exploitation augmentent, qu'on a des locataires à faibles revenus à qui on
n'est pas capables d'imposer... On ne veut pas le faire, mais, même si on le
voulait, ils n'ont pas la capacité de payer des loyers plus élevés, là, pour
les coûts de services. Alors, c'est là où... on est dans une période pas
facile, mais je pense qu'on est résilients puis on travaille à passer à
travers.
Mme Laforest : M. Beaudoin,
vous amenez un point très, très intéressant. Parce que, si je regarde dans
certaines régions, dont la mienne, là il y a des OBNL, oui, qui ont des
logements qui sont disponibles. Maintenant, là, vous le dites, en même temps,
là, c'est sûr que, si tu as trois logements sur 12 qui sont vacants...
Pensez-vous à une solution? Parce que je sais qu'il y a une question de
certification. Mais, quand on cherche des logements disponibles, avez-vous...
êtes-vous en train de penser à quelque chose? Parce que, si vous dites :
Les aînés, c'est difficile, il y a des aînés qui ne veulent pas venir chez moi,
c'est certain que les logements, on ne peut pas les laisser vacants longtemps.
Est-ce que vous avez pensé à une solution?
M. Beaudoin (Jacques) : Bien,
il peut y avoir des possibilités, dans certains cas, d'élargir le type de
clientèle. Bon, évidemment, ça dépend du projet, hein? D'ailleurs, au Saguenay—Lac-Saint-Jean,
on a beaucoup de nos petites résidences que c'est des chambres, hein, ce n'est
pas des logements. Louer des chambres à d'autres catégories qu'une personne
âgée, il n'y a peut-être pas de clientèle pour ça, là, les familles, ce n'est
pas pour eux, bon, mais, dans certains cas, il y a moyen peut-être d'élargir la
clientèle.
Il y aurait moyen, ans certains cas, pour
nos logements subventionnés, de voir les possibilités, un peu comme ça a été
fait dans les offices d'habitation, où il y avait des logements vacants, là, de
voir si on peut être plus souples sur les seuils de revenus. Parce que, pour
les personnes âgées, dans certaines régions, les seuils de revenus sont à 21 000 $,
pour un logement à loyer modique, avec un PSL. Une personne âgée seule, là, qui
n'a aucun, aucun... qui n'a jamais travaillé de sa vie, est quand même à 19 000 $,
là. Donc, dès qu'une personne a un petit peu de revenus de retraite, elle gagne
trop cher pour eux. Si on élargissait la palette, peut-être qu'on aurait plus
de possibilités. Ça, c'est une deuxième option.
Mais il faut tout regarder, là, parce
qu'on n'est pas pour laisser aller des projets comme ça. Il y a eu de l'argent
public qui a été mis là-dedans, ça répond à des besoins, il faut faire quelque
chose pour les sauvegarder, là.
Mme Laforest : Bien, je suis
très heureuse de vous entendre, parce que ça fait quand même plusieurs fois que
moi, je le demande puis je me dis... Je vais juste... je vais parler de ma
région, là, oui, c'est vrai qu'il y a des logements vacants puis, oui, il y a
des chambres, aussi, mais il y a des logements vacants. Maintenant, ce qu'on me
dit, c'est qu'on préfère que le gouvernement donne des subventions pour les
logements vacants, plutôt que de penser changer ou améliorer la vocation de
l'OBNL. Alors, moi, je vous le dis, je suis contente, puis je l'ai déjà
demandé, parce qu'on a des logements vacants.
Alors, essayez peut-être de m'envoyer une
proposition venant de vous. Puis il y a des endroits, il y a des gestionnaires
d'OBNL qui ne veulent pas du tout et qu'eux préfèrent avoir des montants pour
payer la situation des logements qui sont vacants, disant que... et c'est une
situation de la pandémie, et que, là, les gens vont revenir. Maintenant, il
faudrait peut-être avoir une belle proposition, à savoir : Bien, nous, on
est ouverts, et quelle serait la proposition?, puis on pourrait trouver des
solutions. Parce que, même si un gestionnaire d'OBNL ne veut pas offrir les
logements, je crois qu'on est dans une situation en pénurie de logements, ça
fait qu'il y a moyen, peut-être, de travailler quelque chose ensemble. Alors,
j'attendrais peut-être une belle proposition de votre part.
M. Beaudoin (Jacques) : C'est
bien noté. Il va y avoir un petit enjeu de réglementation avec Santé et Services
sociaux. Actuellement, le Règlement sur la certification des résidences est en
révision, et, dans le projet qui est à l'étude, là, qui a été publié dans la Gazette
officielle, le 20 avril, il y a une nouvelle disposition, puis nous,
on va recommander qu'elle ne soit pas retenue, qui dit que, dans une RPA, on ne
peut pas avoir cohabitation entre deux types de clientèles, il faut que ce soient
des espaces séparés puis que les gens ne se côtoient pas. Alors là, ça ne
marche pas. Si on a deux, trois logements vacants dans le bâtiment, mais ils ne
sont pas séparés par un mur de brique, là, ils sont sur les mêmes étages, tout
ça, là, la nouvelle réglementation ne pourrait pas nous permettre de la louer à
une autre clientèle. Alors, il va falloir harmoniser ça, là, pour qu'il y ait
une cohérence, effectivement, dans les interventions qu'on va faire.
Mme Laforest : Tout à fait.
Alors, en tout respect pour les aînés, peut-être nous envoyer une
recommandation. Moi, merci, je n'ai pas d'autre question. Puis, honnêtement, je
suis très, très heureuse de la nouvelle disposition du projet de loi, je crois
que mes collègues également sont très satisfaits, parce qu'on a quand même agi
rapidement, puis ça va protéger nos locataires, évidemment, qui en ont besoin.
Puis, pour les situations malheureuses qu'on a vécues, bien, c'est certain
qu'on le sait, qu'on va vérifier qu'est-ce qui s'est passé. Pour Belle Rivière,
je sais que le maire est très, très, très collaborateur, le maire Gauthier, ça,
ça va nous aider aussi. Alors, écoutez, on va essayer de collaborer du mieux
possible. Merci pour le travail que vous faites, vous aidez énormément de
Québécois à être bien logés. Merci beaucoup.
La Présidente (Mme Boutin) : Merci
beaucoup, Mme la <ministre...
Mme Laforest :
...bien
logés. Merci beaucoup.
La Présidente (Mme Boutin) :
Merci
beaucoup, Mme la >ministre. Nous allons maintenant poursuivre avec M. le
député de Viau. Vous disposez de 11 min 40 s.
M. Benjamin : Merci, Mme
la Présidente. Merci, Mme Poulette, merci, M. Beaudoin, pour votre
présentation. Je vous redis merci aussi, donc, au nom des OSBL qui sont dans ma
circonscription, dont plusieurs sont membres, donc, de la Fédération des OSBL
d'habitation de Montréal. Et merci pour l'accompagnement et le support que vous
donnez, justement, à ces OSBL. Je représente une circonscription où il y a
effectivement de grandes demandes, de grands besoins, donc, et la ministre le
sait, donc, alors on espère pouvoir compter sur le réseau des OSBL dans
l'accompagnement et le soutien.
Et parlant de ça, donc, vous avez répondu,
un peu plus tôt, à une question de la ministre sur ces cas-là, en parlant de
Richelieu et Sherbrooke. On n'en veut plus, donc, nous aussi, de ces genres de
situations là. Donc, je comprends qu'actuellement, donc, en dehors de ces deux
cas, donc, il n'y en a pas d'autres, selon vous?
Mme Poulette (Jessie) : Pas
à notre connaissance. Et c'est bien ça, le problème, en fait, c'est que, quand
ce sont des organismes qui ont été créés il y a de cela très longtemps et dont
la convention arrive à échéance, on n'a pas encore eu l'occasion de les capter
dans notre membrariat. Donc, si jamais il y a d'autres organismes qui
planifieraient une telle aliénation des actifs, bien, actuellement, on n'est
pas en mesure de le savoir. Je peux parler pour nos fédérations, si on était au
fait d'une telle situation, assurément que vous le sauriez tout autant, parce
qu'il y aurait une mobilisation, aussi, à cet effet-là. Je ne sais pas si
Jacques veut compléter, mais à notre connaissance, actuellement, c'étaient les
deux cas les plus problématiques, là, qui sont venus à nos faits, oui.
M. Benjamin : Donc, il y
a... tantôt, on parlait du membership du réseau des OSBL. 80 % des OSBL
sont affiliés d'une façon ou d'une autre, je crois, avec le réseau des OSBL.
Donc, il y a un 20 %. La question qui me vient en tête : Est-ce que
vous pensez qu'on devrait prévoir un mécanisme pour pouvoir, justement, tous
les identifier? Donc, qu'est-ce que vous dites par rapport à ça?
M. Beaudoin (Jacques) : On
a de l'information sur chacune... sur l'existence, disons, de ces projets-là,
de ces organismes-là. La question de savoir s'ils ne veulent pas devenir
membres, là, c'est une question de... On voudrait bien les accueillir, nous. Et
d'ailleurs il y a eu un effort de fait, en fait, dorénavant, la loi sur la SHQ
a été modifiée, en 2019, et dorénavant tout organisme qui demande un
financement à la Société d'habitation du Québec pour obtenir le financement, il
doit s'affilier à une fédération d'OSBL d'habitation ou au RQOH et rester
membre pour toute la durée de son engagement avec la SHQ, donc 35 ans, là,
si on parle d'un projet en AccèsLogis. Pour un organisme qui a été créé il y a
40 ans, qui n'a jamais été membre, est-ce qu'on pourrait leur imposer ça?
C'est sûr que le fait d'être membre, ce n'est pas une garantie, hein, parce que,
bon, ça ne donne pas un pouvoir à la fédération ou au réseau sur l'organisme,
mais ça permet quand même de les intégrer dans la vie associative, dans la vie
démocratique, de leur rendre accessible des formations, du soutien en gestion,
de l'accompagnement. Donc, à ce moment-là, on intervient en amont, puis je
pense que ça ne peut qu'être positif.
M. Benjamin : Est-ce que
vous avez une idée d'actuellement, donc, combien d'immeubles, là, qui seraient
peut-être en fin de convention ou, du moins... Est-ce que vous avez une idée du
nombre, actuellement?
Mme Poulette (Jessie) : Oui,
bien, en fait, concernant les conventions d'exploitation liées à la SCHL, on
estime que c'est 14 000 unités qui vont arriver en fin de convention
d'ici 2028. Donc, quand on planifie une fin de convention, 2028, c'est presque
demain. Et puis évidemment il y aura... il faudrait... Peut-être, Jacques
aurait les chiffres concernant les premiers projets PARCO, AccèsLogis, donc les
premiers organismes qui ont été développés, là, lorsque la société d'habitation
a rendu ces programmes-là disponibles. Mais ultimement, là, d'ici 2028, là,
c'est près de 14 000 unités, là, qui seraient en fin de convention.
M. Benjamin : À la
page 4 de votre mémoire, dernier paragraphe, vous nous dites : Les
obligations prévues au paragraphe 2° à 6°, incluant celle de constituer une réserve suffisante de faire
procéder à une inspection de l'immeuble à tous les 5 ans, vous nous dites
que ce n'était pas nécessaire pour régler les problèmes de ventes d'immeubles.
J'aimerais peut-être vous entendre là-dessus.
• (16 heures) •
M. Beaudoin (Jacques) : Bien,
en fait, spécifiquement par rapport au problème qui a été mis sur la place publique
avec les cas de Richelieu et Sherbrooke puis qui a justifié une intervention rapide,
là, ces articles-là n'étaient pas nécessaires. Par contre...
16 h (version révisée)
M.
Beaudoin (Jacques) : ...rapide, là, ces articles-là n'étaient pas
nécessaires. Par contre, on est d'accord et on pense que c'est des obligations
pertinentes, et c'est une bonne idée d'avoir profité du fait, finalement, qu'on
allait donner un encadrement dans la Loi sur les compagnies pour amener ces
dispositions-là aussi. Mais, en tant que tel, ce n'était pas lié directement à
l'enjeu de vente, là, des immeubles, mais c'est des bonnes pratiques, c'est des
pratiques qu'on demande à ce qu'elles soient... on demandait à ce qu'elles
soient rendues obligatoires depuis plusieurs années, là.
M. Benjamin : Merci.
Concernant la réglementation des conditions de location des logements à loyer
modeste, à la page 6 de votre mémoire, premier paragraphe, vous nous dites :
«Nous avons exprimé notre point de vue quant au peu d'utilité aussi.» Là
encore, j'aimerais peut-être vous demander pourquoi.
M. Beaudoin (Jacques) : Oui,
c'est une décision qui a été prise puis une orientation qui a été prise à la
suite, entre autres, d'un rapport du Vérificateur général. La situation est
que, dans notre secteur à nous, dans les OSBL d'habitation, des cas où une
personne obtient un logement, parce que ses revenus sont en deçà des seuils d'admissibilité,
et qui, par la suite, voit une augmentation importante de ses revenus, c'est
anecdotique, on n'en voit pas beaucoup. D'ailleurs, on mentionnait un peu plus
tôt qu'il y a à peu près 50 % de nos logements, c'est pour des personnes
âgées et, souvent, c'est du 75 ans et plus. Alors, quand une personne
rentre, parce que ses revenus sont en deçà des seuils, ses revenus n'augmentent,
malheureusement, pas vraiment par la suite, là. Donc, c'est des situations qu'on
ne rencontre pas vraiment dans notre secteur.
Et je dois dire que, tout à fait
ouvertement — je donne souvent le même exemple — nous, ça
ne nous choque pas du tout qu'à Saint-Modeste, dans le Bas-Saint-Laurent, où on
a une résidence pour aînés OSBL, qui est un AccèsLogis de 11 logements, où
il y a sept logements subventionnés puis quatre qui ne le sont en pas, qui
aurait une personne âgée qui a passé toute sa vie à Saint-Modeste, mais qui
gagne peut-être le gros revenu, entre guillemets, de 40 000 $ par
année, là, qu'elle ait l'occasion, parce que c'est la seule résidence à
Saint-Modeste, de pouvoir aller habiter là, avec sa communauté, même si... (panne
de son). Pour nous, c'est tout à fait socialement défendable et justifiable, c'est
l'occupation du territoire qui est en jeu, c'est la cohérence, la structuration
des communautés.
Bon. Maintenant, puisque la décision a été
prise qu'on allait réglementer ce qu'on appelle les logements à loyer modeste, là,
qui ne sont pas des logements à loyer modique, puis qu'il va y avoir des seuils
d'admissibilité puis aussi un mécanisme pour récupérer une partie des sommes
pour ceux qui vont dépasser les seuils, tout ce qu'on dit finalement, bien, c'est
qu'à ce moment-là, que ça se fasse en consultation avec les organismes et avec
nous, là, pour que le règlement, au final, quand il va être adopté, soit
vraiment, vraiment bien conçu, puis qu'on ne se retrouve pas dans des
situations malheureuses, par exemple, qui ferait qu'une personne âgée à
Saint-Modeste, bien, on lui imposerait un fardeau tellement lourd qu'il
faudrait qu'elle s'en aille de son milieu, là.
M. Benjamin : J'aimerais... Merci.
Merci, M. Beaudoin, donc, pour votre réponse. J'aimerais revenir sur l'enjeu
de Richelieu et aussi de Sherbrooke. Je comprends bien, effectivement, vos
arguments, à savoir, on ne peut pas effectivement... et je suis d'accord avec
ça, on ne peut pas obliger un OSBL à devenir membre d'un réseau. Mais est-ce
que vous pensez, à part ce qu'on a devant nous, dans cette pièce législative,
est-ce que vous voyez d'autres avenues où on pourrait s'assurer, en amont, d'avoir
ce type d'encadrement là pour éviter justement d'avoir des Richelieu et des
Sherbrooke à l'avenir?
M. Beaudoin (Jacques) : Je
vous dirais que oui, il y a d'autres choses qui pourraient être faites, puis on
l'évoque en deux lignes, peut-être, dans notre mémoire. En réalité, là, ça a
été dit, la Loi sur les coops a été modifiée en 2015, il y a eu une réforme, hein,
puis il était question de faire une réforme du droit associatif. La partie I et
IA de la Loi sur les compagnies, ça a été abrogé en 2009, hein, la Loi sur les
sociétés par actions est venue remplacer. On a fait tout un travail législatif
pour mettre à jour une vieille loi qui est la Loi sur les compagnies, là, qui n'avait
pas été mise à jour à peu près depuis 1964, puis on l'a fait pour la partie I,
la partie IA.
Puis, à l'époque 2008-2009, il y a
des travaux qui avaient été amorcés pour remplacer la partie III, qui
encadre tous les OSBL, par une nouvelle loi sur les OSBL. Puis ces travaux-là n'ont
jamais été menés à terme, parce que, bon, ce n'était peut-être pas une
priorité, on le comprend, là. Mais on pourrait, au-delà de ce qui est fait
aujourd'hui puis qui est nécessaire, là, parce qu'on vient colmater une brèche,
et c'est très important, éventuellement, ça pourrait être un mandat pour le
prochain gouvernement qui sera élu le 3 octobre, là, mais de travailler à
une réforme de la Loi sur les compagnies, la partie III, pour avoir une
vraie loi qui va encadrer aussi la vie associative, la vie démocratique. Et,
aujourd'hui, la Loi sur des compagnies permet à trois <personnes...
M. Beaudoin (Jacques) :
...encadrer
aussi la vie associative, la vie démocratique. Et, aujourd'hui, la Loi sur des
compagnies permet à trois >personnes de créer un OSBL et de former un
C.A. de trois personnes, puis il n'y aura jamais d'autre membre. Le cas de
Richelieu, là, l'organisme Villa Belle Rivière, il y a trois membres, c'est les
trois administratrices, alors l'assemblée générale, ce n'est pas beaucoup plus
de monde que le C.A., hein, c'est les trois mêmes personnes. Ce n'est pas tout
à fait garant d'une prise en charge démocratique par le milieu et... Mais ça,
c'est un autre chantier de travail, là, qui déborde le cadre même de l'habitation
et qui pourrait être entrepris par un prochain gouvernement qui voudrait s'y
mettre.
M. Benjamin : J'aurais
tellement aimé vous entendre sur le droit de préemption, notamment par rapport
aux besoins, qu'on le sait, partout, dans toutes les régions du Québec, en
matière d'habitation. Votre vision sur ce droit de préemption par rapport au
dossier de l'habitation?
Mme Poulette (Jessie) : Essentiellement,
je peux peut-être débuter, puis évidemment Jacques sera sans doute en mesure de
préciser, de détailler le tout. Donc, le réseau, on soutient cette
proposition-là, parce qu'on estime que c'est une demande qui était légitime de
la part des municipalités qui sont généralement très, très bien placées, hein,
pour identifier les besoins en matière de logement, là, c'est le gouvernement
de proximité. Donc, c'est sûr que, comme on l'indique dans notre mémoire, la
mise en oeuvre du droit de préemption va quand même exiger que les
municipalités puissent s'appuyer sur des actions ou des programmes efficaces,
hein, pour procéder à l'acquisition des immeubles qui vont être visés pour les
convertir en logements sociaux et communautaires, donc quitte à ce que...
J'imagine que, sans doute, plusieurs membres de la commission nous a entendus à
plusieurs reprises à cet égard-là, mais on estime que le gouvernement devrait
s'engager sans tarder à la révision du programme AccèsLogis puis d'allouer des
sommes supplémentaires, des sommes nécessaires pour lancer de nouvelles
programmations. Un droit de...
La Présidente (Mme Boutin) : Je
vous remercie. Je suis vraiment désolée de devoir vous couper, mais j'ai laissé
quelques secondes. Je vais maintenant céder la parole au député de
Laurier-Dorion, qui dispose de 2 min 55 s.
M. Fontecilla : Merci, Mme la
Présidente. Bonjour, M. Beaudoin, Mme Poulette. Merci d'être ici avec
nous aujourd'hui. Écoutez, je vous amène... parce que vous avez touché
amplement le sujet des OSBL, je vous amène vers un autre sujet sur lequel vous
vous êtes prononcés : la clause, la section F du bail, là. Et, en lisant
votre mémoire, vous dites que le problème de la clause F, et là je vous cite,
là, «ne tient pas tant à la durée de cette période qu'au fait que ces
augmentations sont totalement incontrôlées», là. Donc, ce que vous semblez dire
qu'ici ce n'est pas une question de période de trois ans, cinq ans, quatre ans,
deux ans et demi, un an et trois mois, là, c'est plutôt à l'opacité et à
l'aspect arbitraire de ces hausses-là, là. Donc, selon vous, si je comprends
bien, dans le cas des immeubles de moins de cinq ans, les augmentations
devraient passer par la procédure de fixation des loyers. Est-ce que je me
trompe?
M. Beaudoin (Jacques) : Non,
c'est exactement ça, en fait, là. Parce que, bon, évidemment, ramener ça de
cinq à trois ans, pour nous, c'est une amélioration. Comme la ministre l'a dit,
c'est peut-être la solution... c'est une solution, disons, qui apparaît
raisonnable, là. Sincèrement, je ne pense pas que ça prenne plus que trois ans
à un nouveau propriétaire pour évaluer, après deux ou trois hivers, là, les
coûts de chauffage, on est capables d'évaluer, là, à peu près ce que ça va
représenter puis ça ne changera pas beaucoup d'un hiver à l'autre, bien qu'on
ne sait jamais avec les changements climatiques, mais là c'est un autre enjeu.
Mais le problème, c'est qu'on a créé un
régime qui déroge à la possibilité pour un locataire de faire appel au tribunal
administratif du logement pour aller en fixation de loyer. Il vaudrait mieux,
selon nous, abolir... c'est le deuxième alinéa de l'article 1955 du Code
civil. Abrogeons-le et ne créons pas une exception, permettons à ce qu'il y ait
un mécanisme de... que le mécanisme de fixation du loyer qui existe soit
disponible pour les locataires de ces immeubles-là, cinq ans et moins ou trois
ans et moins. Mais on peut prévoir, il y a un règlement, par contre, qui
détermine les conditions de fixation de loyer, on pourrait prévoir, c'est des
travaux qui pourraient être faits par le gouvernement, de prévoir, dans le
règlement, certains éléments de fixation qui tiennent compte, effectivement, de
préoccupations, on va dire, légitimes, là, des propriétaires qui ont à faire
des ajustements la première année, par exemple, là, parce que soit, entre le
moment où les baux ont été signés puis le moment où l'immeuble a été disponible
à la location, il y a eu des dépenses imprévues, un dépassement de coût, ou,
après un an, on se rend compte qu'il y a un travail a été mal fait puis il faut
refaire une... bon, il y a des immobilisations qui doivent être... des dépenses
en immobilisations qui doivent être faites. Mais ça pourrait être prévu dans
les critères de fixation.
Parce que, là, actuellement, on dit qu'étant
donné qu'il y a un risque d'augmentation de coûts d'exploitation dans les cinq
premières années, on abolit toute possibilité de contrôle. Je <regrette...
M. Beaudoin (Jacques) :
...cinq
premières années, on abolit toute possibilité de contrôle. Je >regrette,
mais le cas de Saint-Calixte, à 700 $ par mois, c'est... c'était... Il
faut, il faut qu'il y ait un moyen de savoir si c'est justifié ou pas puis il
faut que la personne qui est victime puisse exercer son recours.
• (16 h 10) •
La Présidente (Mme Boutin) :
Merci. Je suis désolée, M. Beaudouin, j'ai vraiment la tâche ingrate
de couper les intervenants. Alors, je céderais la parole à Mme la députée de
Gaspé pour 2 min 55 s.
Mme Perry Mélançon : Merci,
Mme la Présidente. C'est vrai que c'est intéressant. Bonjour à vous deux. C'est
un plaisir de vous revoir. On a beaucoup, beaucoup parlé de la protection du
parc de logements locatifs social via les OBNL d'habitation, puis, moi, je suis
bien contente qu'on ait réussi justement à ce que ce soit inscrit dans un
projet de loi, là, d'ici la fin de la session. Mais est-ce que nous aurions pu,
avec un moratoire tel que nous l'avons demandé, là, à ce moment-là, est-ce qu'on
aurait pu, justement, régler le cas ou sauver du moins les deux immeubles dont
on parle depuis tout à l'heure à Richelieu et à Sherbrooke?
M. Beaudoin (Jacques) : Bien,
la demande d'un moratoire, c'est-à-dire il aurait fallu fouiller ou creuser un
peu plus sur quelles assises juridiques ce pouvoir-là, disons, aurait pu être
exercé. Évidemment, un gouvernement peut à peu près tout faire, là, mais... on
l'a vu dans le cas de la pandémie, mais il doit toujours le faire en s'appuyant
sur des assises juridiques, et ça a été le cas d'ailleurs : la Loi sur la
santé publique permettait de suspendre certains mécanismes puis de gouverner
par décrets, mais...
Mme Perry Mélançon : Donc,
est-ce qu'il a tout fait? Est-ce qu'il a tout fait au moment opportun pour ces
deux cas-là qu'on a travaillés quand même plusieurs semaines, justement, pour
que ça n'arrive pas?
M. Beaudoin (Jacques) : Dans
le cas de Sherbrooke, la vente a été faite au mois de février. Alors, quand on
en a pris connaissance, c'était déjà fait, la vente. Dans le cas de Belle
Rivière à Richelieu, la vente, le processus était en cours, mais finalement, la
vente est intervenue quand même le 8 avril. Est-ce qu'entre le moment où
on l'a appris le 8 avril ça aurait été possible de... En fait, moi, je n'aurais
pas appelé ça un moratoire, ça aurait été le dépôt d'un projet de loi à étudier
en urgence, en accéléré, spécifiquement là-dessus. Bien oui, ça aurait été
possible, mais, bon, c'est... les choses étant ce qu'elles sont.
Mme Perry Mélançon : Comme
je n'ai vraiment pas beaucoup de temps, c'est dit. Donc, merci beaucoup,
M. Beaudoin. Mais pour... en fait, pour ce qui est de la clause F, vous en
avez parlé un petit peu, mais qu'est-ce que ça aurait comme impact si on l'abolissait?
Est-ce que vraiment vous croyez, comme d'autres, on a entendu la CORPIQ tout à
l'heure, dire que l'offre, ce serait épouvantable, la construction, ça serait
en baisse? Est-ce que parce que vous avez la même impression selon vous?
M. Beaudoin (Jacques) : Non,
pas nécessairement. Mais c'est sûr que, nous, on développe, hein? On est des
développeurs aussi, mais on développe du logement, mais dans un contexte de
programmes normés aussi, et on sort les projets avec un montant de loyer qui
est prévu d'avance puis, de manière générale, on s'en tient à ça. Maintenant,
bien... puis tout ça est planifié, puis c'est planifié, et minutieusement d'ailleurs,
avec les conseillers de la SHQ avec qui on travaille au niveau des budgets d'exploitation.
Bon.
Mme Perry Mélançon : De le
faire...
M. Beaudoin (Jacques) : Non,
je...
La Présidente (Mme Boutin) :
Merci.
Mme Perry Mélançon : Merci
beaucoup.
La Présidente (Mme Boutin) :
Merci beaucoup. Je suis désolée. C'est tout le temps qu'on avait. Alors, M. Beaudoin,
Mme Poulette, je vous remercie très sincèrement pour votre belle
contribution aux travaux de la commission.
Et, sur ce, nous allons suspendre quelques
instants pour accueillir le prochain groupe.
(Suspension de la séance à 16 h 14)
(Reprise à 16 h 20)
La Présidente (Mme Boutin) : Alors,
nous reprenons les travaux de la Commission de l'aménagement du territoire.
J'aimerais souhaiter la bienvenue aux
représentants du Front d'action populaire en réaménagement urbain, qui
viendront faire une présentation conjointement avec le Regroupement des comités
de logement et associations de locataires du Québec. Alors, je vous souhaite la
<bienvenue...
La Présidente (Mme Boutin) :
...conjointement
avec le Regroupement des comités de logement et associations de locataires du
Québec. Alors, je vous souhaite la >bienvenue. Comme je vous l'ai dit,
là, hors ondes, vous disposez de 10 minutes, là, que vous allez vous
partager. Je vous inviterais, tout d'abord, à vous présenter, ensuite à
procéder à votre exposé. Alors, la parole est à vous pour 10 minutes.
M. Dussault (Cédric) : Bonjour.
Merci, Mme la Présidente. Cédric Dussault, du RCLALQ. Dans notre intervention,
on va évidemment parler du projet de loi, mais on ne tient pas spécialement à
entrer trop dans le détail des articles, parce qu'on vous le dit d'emblée, ce
projet de loi là, c'est un projet de loi qu'on considère tout à fait mineur,
pour ne pas dire insignifiant au regard de l'ampleur de la crise du logement
dans laquelle tout le Québec est plongé actuellement.
Ce qu'on veut plutôt faire, c'est profiter
du peu de temps de parole qui est donné ici aux groupes qui représentent les
locataires pour couper court à la prétention de la ministre à l'effet que ce
projet de loi là, c'est une solution à la crise du logement, à l'explosion des
prix des loyers et à la vague d'évictions qui touchent très durement un grand
nombre de ménages locataires. Si le projet de loi n° 37, c'est ça, votre
réponse à la plus grave crise du logement de l'histoire du Québec moderne, à la
conclusion d'un mandat de quatre ans qui se caractérise par le déni et
l'inaction, c'est une réponse qui est risible, c'est une réponse qui est
irresponsable et qui révèle un profond mépris pour la population locataire du
Québec.
Quand elle a rédigé le projet de loi n° 37,
la ministre a elle-même dit avoir consulté la CORPIQ, l'APCHQ, l'ACQ et l'IDU,
soit des groupes privés qui représentent un très petit nombre de gens, mais un
très petit nombre de gens avec beaucoup d'argent. Tous ces groupes-là sont ici
aujourd'hui et profitent chacun de leur propre temps de parole, alors que nous,
le RCLALQ et le FRAPRU, qui sont deux regroupements nationaux qui représentent
les locataires, soit 40 % de la population du Québec, non seulement on n'a
pas été consultés dans la rédaction du projet de loi, mais, en plus, on doit de
diviser un seul temps de parole, et ce, même si on a des enjeux et des
revendications qui nous sont propres. Ça fait donc plusieurs heures de
consultation pour une petite minorité qui profite financièrement de la crise du
logement, contre quelques minutes pour une bonne partie de la population
québécoise qui est locataire et qui subit les conséquences de l'inaction de la
ministre.
Ce n'est pas qu'on soit surpris, parce que,
jamais, en quatre ans de mandat, la ministre n'a eu la moindre écoute pour les
regroupements qui défendent les droits des locataires du Québec. Ce n'est pas
qu'on est surpris, mais on en est toujours aussi scandalisés.
Mme Deneault (Marjolaine) : Donc,
merci, Mme la Présidente. Marjolaine Deneault, du Regroupement des comités
logement et associations de locataires du Québec, le RCLALQ. Donc, je poursuis
l'intervention de mon collègue. Donc, si la ministre travaillait réellement
pour la population du Québec plutôt que pour les lobbys de propriétaires et les
lobbys immobiliers, si la ministre avait vraiment à cœur de protéger les
locataires aînés, comme tous les locataires du Québec, elle pourrait prendre
des mesures toutes simples, des mesures qu'on demande depuis des années, des
mesures qui ne coûteraient rien mais qui rapporteraient beaucoup.
D'abord, sur la clause F et l'article 1955,
pour le RCLALQ, faire passer le nombre d'années de cinq à trois ans, ce n'est
pas une mesure qui permet de régler le problème des hausses de loyer abusives
et ça ne permet pas non plus de le diminuer. En fait, ça risque de concentrer
le problème. Si les propriétaires ne disposent pas de cinq ans pour faire leurs
augmentations, ils risquent de proposer des augmentations plus importantes sur
trois ans. Le nœud du problème, c'est la possibilité pour les propriétaires de
hausser les loyers comme bon leur semble pendant une certaine période de temps
et d'entrer dans le jeu de l'offre et de la demande. On sait que la clause F a
fait beaucoup parler dans les derniers mois, au salon bleu, mais c'est une
clause qui est peu connue encore aujourd'hui des locataires. En choisissant un
logement neuf, des familles et des personnes aînées ne savent pas qu'une épée
de Damoclès peut leur pendre au-dessus de la tête, parce que, malheureusement,
certains promoteurs privés les attirent avec des loyers abordables la première
année afin de remplir rapidement leurs constructions neuves et se rattrapent
les années suivantes avec la clause F. Le projet de loi n° 37 n'apporte
pas de solution à ce problème. Face à une hausse de loyer trop importante,
certains locataires se voient contraints de déménager. Et un déménagement, ce
n'est jamais chose facile pour une famille qui doit rebâtir son réseau de
proximité ou un aîné qui recherche la tranquillité.
L'explosion du coût des loyers est le nœud
de la crise du logement actuelle. Même si certaines régions ont des taux
d'inoccupation très bas, le noeud actuel, c'est vraiment les coûts. Pourquoi?
Parce que les règles du TAL en matière de hausses de loyer ne sont pas
obligatoires et qu'elles sont trop peu respectées. Dans notre plus récente
enquête sur le coût des logements à louer, publiée en 2021 et qui provient de
l'étude de plus de 57 000 annonces du site Internet Kijiji, nous
constations, par exemple, que le coût moyen des logements à louer à Montréal
était de 54 % plus élevé que le prix moyen publié par la SCHL. C'est ça,
le véritable nœud de la crise.
Pour le RCLALQ, il est essentiel que le Québec
se dote de mesures efficaces de contrôle des loyers pour obliger les
propriétaires à se conformer aux critères du TAL. De plus, nous réclamons la
mise en place d'un registre des loyers public gratuit et obligatoire pour
limiter les hausses abusives de loyers entre les changements de locataires. Ces
mesures, nous les revendiquons depuis la création de notre regroupement, depuis
40 ans. Il s'agit pour nous de gestes concrets qui permettraient de régler
la crise du logement, mais qui nécessite un courage politique que le présent
gouvernement ne semble pas détenir.
Nous aimerions maintenant aborder la
question des évictions, avec le peu de temps qu'il nous reste. En marge des
consultations d'un précédent omnibus de la ministre Laforest, le projet de loi
n° 67, le comité de travail sur les évictions avait été créé, regroupant
différentes organisations, dont nos collègues du FRAPRU et nous. Ce comité
avait pour but de <réfléchir...
Mme Deneault (Marjolaine) :
...le
comité de travail sur les évictions avait été créé, regroupant différentes
organisations, dont nos collègues du FRAPRU et nous. Ce comité avait pour but
de >réfléchir à des propositions concrètes pour agir sur le phénomène
des évictions, qui est aussi un des problèmes liés à la crise du logement
actuel. Lors de notre dernière rencontre, à l'hiver 2021, nous étions sur
le point de nous entendre avec la ministre sur des modifications législatives
qui auraient permis d'aborder certains enjeux liés à cette problématique, mais
c'est silence radio depuis. Nous sommes par ailleurs surpris que...
La Présidente (Mme Boutin) : ...O.K.,
on arrête deux secondes, là, parce que, là, c'est quand même ma commission. On
vous a invité ici pour contribuer, quand même, au projet de loi, vous entendre,
puis je vous laisse parler depuis le début, puis vous prêtez beaucoup
d'intentions. Vous avez le droit d'avoir votre opinion. Là, c'est ma
commission. Je vous demanderais simplement d'avoir un ton un petit peu plus
respectueux parce que, là, ça arrive plusieurs fois. Puis je ferais ça pour
n'importe qui, là. Si vous le faisiez envers la députée de Viau,
j'interviendrais de la même manière. C'est tout ce que je vous demande.
Mme Deneault (Marjolaine) : D'accord,
j'ai presque terminé.
La Présidente (Mme Boutin) : Merci.
Mme Deneault (Marjolaine) : Nous
sommes par ailleurs surpris que le projet de loi n° 37 ne contienne
aucunement le fruit de ce travail collectif. Finalement, le RCLALQ avait porté
à l'attention de la ministre une erreur historique dans le Code civil du Québec
en ce qui concerne les évictions pour subdivision, agrandissement et changement
d'affectation et les reprises de logements. En effet, le fardeau de la
procédure n'est pas la même dans ces deux cas de figure, ce qui entraîne
plusieurs incohérences tant du côté propriétaire que locataire. Cette simple
modification aurait pu être incorporée au projet de loi n° 37 afin de
régler une problématique qui peut avoir de lourdes conséquences pour certains
ménages locataires. Merci.
Mme Laflamme (Véronique) :Bonjour, Mme la ministre, membres de la commission.
Bonjour. Je suis Véronique Laflamme, porte-parole du Front d'action populaire
en réaménagement urbain, regroupement national de 140 organismes. On
aurait apprécié, nous aussi, être entendus de façon distincte pour pouvoir
porter l'ensemble de notre message. Malgré les délais, on a déposé un avis que
vous avez reçu, normalement, qui a été déposé à la commission, et je vais
survoler rapidement notre analyse du projet de loi et nos recommandations.
Donc, d'abord, vous le savez, la situation
du logement se détériore rapidement dans toutes les régions du Québec. J'étais
ce matin en Mauricie, la semaine passée, à Rimouski. Les communautés sont
vraiment inquiètes de la détérioration de la situation du logement et des
conséquences de la crise sur les locataires à faibles et modestes revenus et
sur l'ensemble de leur communauté.
Donc, vous le savez, les rénovictions se
multiplient, les loyers augmentent, à l'approche du 1er juillet, la
précarité se fait sentir, l'inquiétude est grande chez les locataires. Dans un
tel contexte, on se serait attendus à ce que le gouvernement québécois profite
de la révision des dispositions législatives en matière d'habitation, en
particulier du Code civil, pour colmater les brèches, permettant une
détérioration, une telle détérioration de la situation, notamment, au niveau
des évictions.
Donc, Marjolaine vient d'en parler, la
question des évictions. Et le morceau... un des morceaux manquants de ce projet
de loi là, on s'explique mal qu'on n'ait pas profité de la situation pour
modifier le Code civil, notamment, pour prévoir l'obligation de l'obtention
d'une déclaration... d'une décision du TAL pour procéder à une reprise de
logement ou à une éviction pour subdivision, agrandissement ou changement
d'affectation, et, également, prévoir une inspection automatique un an après,
donc, la décision du TAL. Donc, voilà.
Deuxièmement, au niveau des locataires
aînés, on est extrêmement inquiets par les changements d'affectation de
résidences privées pour aînés. Contrairement à ce que prétend le projet de loi,
malheureusement, les changements qui sont faits ne vont pas protéger les
locataires aînés des RPA. Oui, on va les protéger contre les hausses abusives
suivant un changement d'affectation puisque la clause F ne s'appliquera pas,
mais on ne protège pas les locataires aînés contre le changement d'affectation
puis la perte de services qui en découle, qui va les forcer, un jour ou
l'autre, à quitter ou, en tout cas, qui va forcer une majorité d'entre eux et
elles qui ont besoin des services de RPA à quitter. Donc, comme le demande,
notamment, le collectif des résidents et résidentes de Mont-Carmel, qui vous
ont déposé un avis que je vous invite vraiment à lire, qui est excellent, on
aurait préféré qu'on empêche complètement les changements d'affectation de RPA.
Enfin, au niveau de la clause F, je ne
redirai pas ce qui a déjà été dit, mais, pour nous, ce n'est pas une solution
de diminuer de 5 à 3 ans. Les raisons qui ont été exposées. Il faut se
rappeler qu'actuellement il y a des mises en chantier et il risque d'en avoir
encore beaucoup dans plusieurs régions, hein, ça va s'accélérer. Et là les
logements neufs qui se construisent dans les différentes régions, bien là, tous
ces logements-là, pendant trois ans, les locataires ne pourront pas refuser les
hausses abusives de loyer. Ça va créer des problèmes graves. Donc, on a
l'impression qu'on ne résout pas le problème auquel on prétend s'attaquer avec
ce changement. Pour nous, c'est carrément la possibilité de soustraire,
finalement, les locataires de logements, qu'ils soient construits depuis un,
deux, trois ou quatre ans, complètement, finalement, à cette possibilité. Donc,
il faut mettre fin à cette exemption.
• (16 h 30) •
Maintenant, il y a quand même deux bonnes
mesures dans ce projet de loi là. Donc, je... vous comprenez maintenant
pourquoi on dit, dans notre avis, que c'est une opportunité qui est largement
gaspillée, c'est pour les raisons que je viens de vous évoquer. On pense qu'il
aurait fallu profiter de ce projet de loi là pour renforcer les protections
contre les évictions...
16 h 30 (version révisée)
Mme Laflamme (Véronique) :...que je viens de vous évoquer. On pense qu'il aurait
fallu profiter de ce projet de loi là pour renforcer les protections contre les
évictions de locataires.
Deux bonnes mesures. Le droit de
préemption pour les municipalités, on s'en réjouit. On le demande depuis
longtemps, les municipalités le demandent depuis longtemps. C'est un outil,
pour les municipalités, pour lutter contre la spéculation, et c'est un outil
nécessaire. Par contre, ce n'est pas un outil qui va permettre de lutter contre
la crise du logement si, au même moment, on n'investit pas davantage et
immédiatement dans le logement social. Parce que, si on donne le droit de
préemption aux municipalités pour qu'elles luttent contre la crise du logement,
il faut aussi leur donner les moyens de construire les logements hors marché
privé, qui sont les seuls qui ne sont pas soumis à la logique inflationniste et
spéculative, pour qu'elles puissent développer ces logements-là dans leur
milieu. Et ça, malheureusement, on ne le fait pas. Donc, oui, au droit de
préemption, mais un appel à rapidement investir de l'argent dans AccèsLogis…
La Présidente (Mme Boutin) :
Merci…
Mme Laflamme
(Véronique) : …qu'on nous promet de modifier, pour que les
projets puissent lever de terre.
La Présidente (Mme Boutin) : Merci.
Excusez-moi, j'ai la tâche ingrate de devoir vous interrompre. Nous allons
maintenant procéder à une période d'échange. De toute façon, vous allez pouvoir
continuer de parler, mais c'est…
Mme Laflamme (Véronique) :Est-ce que vous me permettez quand même que l'autre....
Non. Parfait.
La Présidente (Mme Boutin) : C'est
très, très, très, réglementé.
Mme Laflamme
(Véronique) :C'est correct. C'était du
positif…
La Présidente (Mme Boutin) : Je
suis vraiment désolée. Je vous ai laissé quelques secondes, d'ailleurs. On va
débuter avec Mme la ministre, qui dispose de 17 min 30 s.
Mme Laforest : Oui. Alors,
merci, Mme la Présidente. C'est quand même un bon moment, ce mois-ci, puis
avant la fin de la session parlementaire, pour faire un résumé sur tous les
programmes qu'on a eus en habitation, tous les montants qu'on a investis. Puis,
ce serait important aussi pour moi, j'aimerais ça faire une mise en contexte. Parce
que, quand on est arrivés en poste, on avait… on avait annoncé 15 000 logements
avec l'ancien gouvernement. Alors, on est parti à moins 15 000 parce que
les logements n'ont pas été construits.
Alors, nous, qu'est-ce qu'on a fait? On a
regardé la liste des coûts de matériaux admissibles, qui datait de 2009, donc
la liste n'était même pas à jour depuis 2009. Donc, c'était même impossible de
voir les projets lever de terre. On a ajusté tout de suite les CMA à 260 millions
de valeur.
Maintenant, ce qu'on s'est fait, on a dit :
Nous, notre objectif, c'est de financer 15 000 logements. Il faut
absolument accélérer et, surtout, financer les logements. Alors, il y a deux
ententes qui étaient non signées. Ça faisait deux ans que l'entente avec le
fédéral attendait d'être signée. Ça faisait deux ans qu'on attendait, ce n'était
pas signé. On l'a signé, on a même signé quatre ententes avec le gouvernement
fédéral. On a eu le programme ICRL 1, ICRL 2. On a eu tous les programmes.
Alors, dans l'ICRL 1 et 2, tous les programmes pour des clientèles
vulnérables, par exemple, femmes en situation de violence, autochtones, toutes,
toutes, toutes les clientèles vulnérables, tous les projets ont été
sélectionnés. Alors, c'est important, il y avait des projets, dans cette… dans l'ICRL 1
et 2, que ça faisait 10 ans qu'ils étaient en attente dans le programme
AccèsLogis. Alors, on a tout fait pour améliorer la situation et essayer de
faire lever les projets de terre.
Maintenant, dans le programme AccèsLogis,
c'est important de le mentionner, parce qu'on a toujours dit ici que le
programme AccèsLogis ne fonctionnait plus, qu'il était terminé, le programme
AccèsLogis, ce n'était pas vrai, encore là. C'est des choses qui ont fait peur
aux gens. Le programme AccèsLogis est en vigueur, et on l'a même reconduit. On
est rendus à 977 millions dans le programme AccèsLogis.
Alors, en plus, qu'est-ce qu'on s'est
aperçu? L'allocation logement, dans nos ententes avec le gouvernement fédéral,
pour aider les locataires à se loger rapidement et, en plus, nos programmes
Supplément au loyer, on les a ajustés, on a augmenté le pourcentage pour s'ajuster
avec notre année de 2022, 2021. Alors, on l'a fait aussi. L'allocation-logement,
on l'a augmentée puis on veut même aller jusqu'à 150 $ d'augmentation pour
l'allocation-logement. Ça, c'est directement de l'argent donné aux locataires
pour essayer de se loger, présentement, parce que, oui, il faut loger nos
locataires pendant qu'on construit. Alors, on essaie de rattraper le retard du
passé.
Je peux le dire puis je l'avoue, oui, il y
a des situations qui sont en crise de logement dans des municipalités, mais qu'est-ce
qui s'est passé? Les gens ont quitté la grande ville, les gens sont allés en région,
et c'est normal, en région, on manquait de logements, pas juste de logement
social, de logements abordables. Donc, on a mis le Programme d'habitation
abordable Québec. Ça, encore là, c'est un programme à la hauteur de 300 millions.
Mais là vous avez dit, les gens ont dit, les organismes ont dit : C'est
impossible qu'on ait des PSL, des programmes Supplément au loyer dans le
Programme d'habitation abordable. Ça aussi c'était faux, parce que, dans le Programme
d'habitation abordable, oui, les PSL sont tout à fait disponibles. Donc,
AccèsLogis est toujours en vigueur, le PHAQ, oui, on peut avoir des PSL qui
sont admissibles dans le Programme d'habitation abordable. Donc, quand on dit
que le Programme d'habitation abordable n'inclut pas le logement social, c'est
faux aussi.
Écoutez, moi, je travaille avec les
offices d'habitation, ça se passe quand même très, très bien. Je l'avoue, oui,
on a vécu une pandémie, les gens ont quitté pour les régions, les familles, les
étudiants, on a besoin d'investir en habitation, on a besoin d'augmenter l'offre
de logements en habitation, et c'est ce qu'on fait. On avait… on avait promis
qu'on allait financer 15 000 logements. On les a financés. Au niveau
de la construction, on est <rendus...
Mme Laforest :
...financer
15 000 logements. On les a financés. Au niveau de la construction, on
est >rendus à 8 000 en voie de réalisation. Puis, en développement,
on a déjà, à ce jour, 9 418 logements qui sont en développement.
Donc, vous voyez quand même qu'on est en… on est en action. On a même donné
toutes les possibilités aux municipalités, dans le projet de loi n° 49, parce
que nos municipalités participent à la création de logements, à la construction
de logements. Comment? Les municipalités peuvent donner un crédit de taxes, une
subvention, un don de terrain. C'était du jamais-vu. Il faut absolument
travailler en collaboration.
Puis, au niveau du TAL, le TAL, quand on
est arrivés en poste, on a augmenté de 30 préposés, de 10 régisseurs,
les délais sont diminués de 54 % au niveau du Tribunal administratif du
logement. Les causes d'éviction, c'est les causes qui sont prises immédiatement
dans un délai de 48 heures. Donc, on a une équipe qui s'occupe juste des
causes qui touchent l'éviction.
Alors, moi, ce que je peux dire… Mont-Carmel,
pour vous répondre, à Mont-Carmel, je voulais y assister. J'ai même envoyé une
proposition, parce que, oui, je voulais être présente quand il y a eu la
rencontre avec les gens de Mont-Carmel, avec le Centre d'accompagnement et d'assistance
aux plaintes. On a refusé que j'aille. Alors, oui, je veux collaborer, mais,
encore là, ça, je n'ai pas pu y assister. Donc, évidemment, ce qu'on fait, on
aide avec un projet de loi pour aider les OBNL et qu'il n'arrive plus de
situations malheureuses avec nos OBNL.
Alors, je pense que le projet de loi,
quand même... moi, j'y vois du très, très positif. Je le dis, si on les avait
construits, les 15 000 dans le passé, là, avec nos 8 000, on serait
rendus quand même à 23 000 de logements. Mais il n'empêche qu'on a vécu
une pandémie, les gens ont investi dans leur logement, ont agrandi leur
logement, il y a eu du télétravail. Les gens n'ont pas voyagé.
Et évidemment ce qu'on fait, c'est qu'on a
essayé… on essaie de travailler sur tous les fronts pour améliorer la situation
de logements au Québec. Puis je suis assez honnête pour dire que je suis fière.
Merci, mon équipe, de travailler, vraiment, si je peux dire, avec beaucoup,
beaucoup de collaboration. Parce que, même le Programme d'habitation abordable
Québec, on a eu 102 projets qui ont été déposés, ils sont en analyse
présentement. On va les annoncer dans une semaine. Et, oui, il y a du logement
possible, du logement social. Quand je suis arrivée en poste, il y avait des
HLM barricadés à Montréal depuis 10 ans. On a donné 100 millions
pour, justement, les rénover. Et aujourd'hui on va pouvoir offrir des HLM. Et
la réglementation des HLM avec le PRBI, on pouvait habiter dans un HLM, mais il
fallait gagner 21 000 $ par année. On l'a haussé, le PRBI. Donc, ça
aussi, il y a des négociations à faire avec le gouvernement fédéral.
Honnêtement, moi, ce que je peux dire, c'est qu'on travaille tous ensemble, et
puis il faut continuer de travailler ensemble.
Puis d'ailleurs, moi, je vais… je suis
quand même... puis je vais le dire aujourd'hui, parce que je travaille avec des
députés qui veulent que l'habitation, ça s'améliore au Québec, nos habitations
travaillent... nos offices d'habitation travaillent vraiment en collaboration.
Les offices ont dit qu'ils n'avaient jamais vu ça, un gouvernement qui était...
qui changeait rapidement la réglementation. Nos coopératives, on essaie de
travailler pour que nos gens travaillent... habitent dans nos coopératives,
mais on travaille pour le revenu modeste, pour que nos coopératives soient
utilisées pour des gens qui ont des revenus modestes.
Alors, voyez-vous, on essaie de vraiment
redorer l'habitation. Je pense qu'on a vécu une crise du logement, oui, dans
certaines municipalités. Puis ça, je l'ai dit dès le début. Parce qu'avec 15 000 logements
qui ont été annoncés, jamais construits, puis les projets qu'on prend qui sont
là sur une liste depuis 10 ans... Je suis ici avec des gens de la Société
d'habitation du Québec. C'est tous des chiffres vrais, c'est toutes des
annonces qui n'ont pas été faites. Nous, on construit puis on va livrer ce qu'on
a promis. On ne livrera pas 15 000 unités, ça, je vous le dis, puis
je suis... encore là, je ne suis pas capable de ne pas le dire, sauf qu'on en a
financé pour 15 000. Les constructions vont continuer. Les annonces, les
102 logements seront... Je ne sais pas s'il va y avoir 102 projets
qui seront annoncés dans le PHAQ, mais dites-vous qu'on travaille pour tout le
milieu de l'habitation. Il faut avoir un équilibre entre nos propriétaires, il
faut avoir un équilibre entre nos locataires. Puis, en même temps, comme je le
dis, tous les programmes Supplément au loyer, pour loger tout de suite des gens
dans les logements, on a haussé le pourcentage également.
Donc, moi, je pense qu'il faut continuer
de travailler ensemble. Il faut rester très positifs, il faut voir que, si on
avait construit dans le passé, peut-être qu'on ne serait pas là aujourd'hui.
Mais honnêtement tous ceux qui travaillent pour améliorer la situation de l'habitation,
merci à vous tous, parce qu'honnêtement on le sait puis on ne veut pas arrêter.
• (16 h 40) •
Pour le 1er juillet, maintenant, on a
lancé notre plan en habitation : 77 millions, 2 millions pour les municipalités,
pour les offices d'habitation. Pourquoi? Parce que, c'est évident,
77 millions, encore des nouveaux PSL, des programmes Supplément au loyer
pour qu'on les offre immédiatement au 1er juillet. Ce qu'on fait, en plus,
c'est que les offices d'habitation signent des baux. C'était impossible, avant,
de signer un bail avec un locataire avant le 1er juillet. Là, maintenant,
on le fait des mois, des mois d'avance. Donc, on peut même signer des baux. C'est
toute de la réglementation qu'on a changée, puis peut-être ça, c'est difficile
de voir ça, mais c'est long, changer la <réglementation…
Mme Laforest :
...qu'on
a changée, puis peut-être ça, c'est difficile de voir ça, mais c'est long,
changer la >réglementation, c'est vraiment long. On est à notre sixième
projet de loi.
C'est sûr que, la première année, on
aurait aimé ça tout changer immédiatement, ça prend des commissions
parlementaires. Il faut discuter avec nos collègues à l'opposition. Puis je
sais que, des fois, on se parle nous deux, puis, même pour mes collègues à
l'opposition, c'est difficile aussi. Mais on essaie de vous aider. L'important,
notre responsabilité, c'est de vous accompagner. On le fait du mieux possible,
avec tous les moyens possibles, avec les montants possibles.
Je crois qu'on a investi énormément en
habitation. Il faut respecter la pandémie, qu'on a eue pendant deux ans, le
milieu de la construction a été arrêté quand même quelques mois. Mais je vais
rester positive, parce que, oui, on a les montants, les outils, les offices
d'habitation, je le dis, même mon chef l'a dit, les projets doivent lever de
terre beaucoup plus rapidement. Mais, les municipalités, maintenant, avec le
droit de préemption qu'on donne aux municipalités, on va avoir encore là une
autre possibilité pour que les municipalités puissent collaborer encore plus
pour construire du logement partout au Québec.
Alors, voilà, merci. Merci beaucoup, Mme
la Présidente, parce c'était important de faire quand même... de remettre les
pendules à l'heure. On ne fait pas juste du mauvais, au contraire, on fait du
très bon. Puis, le secteur de l'habitation, les gens qui ont suivi, depuis des
années, des années, qu'est-ce qui se passait en habitation, tout le monde
félicite notre gouvernement, parce que c'est vrai qu'on est partis de loin,
mais on le fait ensemble puis on va essayer vraiment de continuer à améliorer
la situation.
Alors, voilà, peut-être, là, on ne parle
pas du projet de loi, mais moi, j'avais peut-être une question, c'était au
niveau des OBNL en habitation, parce qu'évidemment on veut protéger tous les
OBNL… toutes les OBNL en habitation. Je crois que d'interdire une vente… les
ventes dans les OBNL, c'est vraiment… on l'a fait rapidement, ce n'est jamais
rapide, là, je le sais, mais on le fait très, très rapidement. Parce qu'on
vient de vivre deux ventes, là, des OBNL. Qu'est-ce qu'on a fait tout de suite?
Un projet de loi. Puis maintenant, avant de vendre un OBNL, bien, ce qu'on va
faire, c'est qu'on va demander l'autorisation à la ministre ou au ministre de
l'Habitation et également au ministre de l'Économie. Alors, on va interdire ces
ventes-là, parce qu'honnêtement c'est très, très... Parfois… souvent, c'est
ingrat. Donc, on travaille tous ensemble, puis voilà. Merci, Mme la Présidente.
Je ne sais pas s'il me restait du temps. J'ai peut-être dépassé.
La Présidente (Mme Boutin) : Il
reste 6 min 20 s.
Mme Laforest : Six minutes,
O.K. Bien, merveilleux. Alors, quand on travaille la clause F, vous parlez
tantôt de la clause F...
M. Jacques : ...
Mme Laforest : Tu as une
question? O.K. La question de la clause F, de passer de cinq ans à trois ans,
on dit que ce n'est pas encore assez, mais… Encore là, c'est une chose, mais il
faut considérer aussi que, pour faire lever de terre un projet en habitation… ajuster
les coûts. Il y en a qui disent : On ne veut plus de clause F, d'autres :
On veut garder le cinq ans. Donc, il y a un juste équilibre. Moi, je voulais
juste savoir : Le trois ans, pour vous… C'est sûr que j'ai entendu votre
interpellation tantôt, votre… vos propositions, mais, en même temps, il faut
voir qu'il faut travailler aussi avec les propriétaires. On essaie de
travailler autant propriétaires, locataires, pour que tout le monde soit bien
respecté dans le milieu. Alors, voilà, mais je crois que je vais laisser mon
mon collègue député de Mégantic, il y a... Je crois qu'il avait des questions.
Merci, Mme la Présidente.
La Présidente (Mme Boutin) : Merci,
Mme la ministre. M. le député de Mégantic, allez-y.
M. Jacques : Oui. Bien,
merci, Mme la Présidente. Moi, je vais parler d'un projet d'habitation,
d'ailleurs, pour les aînés, là, qui a vu le jour dans mon comté puis qui était…
qui était, au départ, en 2017, les gens ont commencé à travailler ce
dossier-là. On parle de la coop du ruisseau de Weedon. À ma première rencontre
pour... comme député, a été de rencontrer ces gens-là qui ne réussissait pas à
attacher un financement pour leur coopérative, leur coopérative de
26 unités, des unités de quatre et demi, de trois et demi puis de studios
pour des personnes âgées de 75 ans et plus ou de 60 ans et plus en
perte… en légère perte d'autonomie.
Ça fait que ces gens-là s'étaient
regroupés, ils avaient commencé à ramasser de l'argent, mais il n'y avait aucun
financement disponible, là, pour réaliser cette belle résidence là, puis pour
garder les gens à Weedon, dans leur famille, avec leur famille, avec leurs
petits-enfants, et sans s'en aller vers East Angus ou Sherbrooke pour recevoir
les soins où les besoins étaient. Puis, dans cette coopérative-là aussi, il y a
deux repas par jour qui doivent être servis à chacun des résidents. Finalement,
avec les programmes qui sont sortis, on a réussi à attacher le projet, qui est
en réalisation, les premiers… les premiers résidents vont pouvoir entrer dans
la coopérative du ruisseau au premier août de cette année, et, d'ici la fin
septembre, tous les résidents, là, vont avoir occupé les logements.
Il y a eu beaucoup de travail bénévole, il
y a eu une mobilisation de la <communauté...
M. Jacques :
...il y
a eu beaucoup de travail bénévole, il y a eu une mobilisation de la >communauté,
de l'ensemble des municipalités autour de Lingwick, de Weedon, de Dudswell, de
Bishopton, de Fontainebleau et de Saint-Gérard. Donc, les gens se sont
mobilisés, la municipalité a mis de l'argent, a donné le terrain, a payé les
infrastructures. L'argent de la communauté a été ramassé. Et il y a eu une
subvention, là, tout près de 4,8 millions, du gouvernement du Québec pour
permettre… de la réalisation de ces travaux-là. J'ai eu la chance d'aller visiter
la construction. Même les gens, là, du comité, du conseil d'administration ont
décidé de prendre le taureau par les cornes puis de faire agrandir, même,
l'habitation pour permettre à tous les locataires d'avoir…d'avoir des casiers, mais
pas à l'extérieur du bâtiment, parce qu'on parle de personnes en perte
d'autonomie, des personnes aînées, des personnes âgées, et tous les casiers
vont être à l'intérieur.
Puis j'étais… je faisais la visite avec M.
Jean-Denis Roy, puis, pour lui, tous les gens qui avaient contribué, que ce
soit un don de 100 $, un don de 1 000 $, un don de
5 000 $... c'était important que tous les gens, les municipalités
aussi aient un beau panneau à l'intérieur de la coopérative du ruisseau pour
que les gens qui ont participé à cette coopérative-là soient tous affichés,
qu'il y ait un sentiment d'appartenance pour le futur aussi. Parce qu'il y a
des gens plus jeunes qui ont participé à la construction, là, de… au monétaire
de cette coop du ruisseau là. Donc, il a fait même enlever un petit garde-robe
qui ne servait, pour lui, à rien. Il a fait changer la porte de côté pour
mettre un beau grand panneau de 12 pieds de large par huit pieds de haut
et de mettre, là, l'ensemble des personnes qui avaient contribué au projet.
En plus, il y avait un souci d'avoir un «gazebo»
à l'extérieur, et un «gazebo», là, qui va coûter quelques dizaines de milliers
de dollars. Puis il a réussi aussi à aller chercher les commanditaires, du
financement pour faire le «gazebo», pour que les personnes aient un accès
extérieur, soit avec leur chaise roulante ou... mais tout ça, là, tout près de
la forêt, en arrière, là, de… du… de la coop du ruisseau. Et finalement il a
réglé deux, trois autres petites choses. Les gens vont pouvoir... avec son
agrandissement, ça a permis d'avoir aussi un… des… un espace de recharge pour
les triporteurs et les quadriporteurs à l'intérieur. Donc, les gens peuvent
rentrer complètement à l'intérieur, il y a un petit espace de 15 par 15 pour
remiser l'ensemble, là, des triporteurs ou des quadriporteurs des résidents de
la coop du ruisseau. Et aussi, pour les gens qui vont avoir des véhicules
électriques, bien, il a fait quand même installer cinq bornes de recharge pour
les véhicules électriques. Donc, on voit vers… on vise vers l'avenir. Puis il y
a même des tuyaux de passés pour en ajouter, pour plus tard, quand que
l'entièreté du parc automobile du Québec, là, va être à l'électricité.
Donc, c'est un peu ça, Mme la Présidente.
Je voulais vous partager que ça se fait, des projets de logement. Et on a
réussi à en faire un dans mon comté. Et je sais pertinemment qu'il va y en
avoir d'autres d'annoncés bientôt avec le PHAQ. Merci, Mme la Présidente.
La Présidente (Mme Boutin) : Merci
beaucoup, M. le député de Mégantic. Je céderais maintenant la parole au député
de Viau. Vous disposez de 11 min 40 s.
M. Benjamin : Merci, Mme la
Présidente. Merci à vous, merci à chacun de vous pour être présents
aujourd'hui. Écoutez, ça va faire bientôt quatre ans que je suis ici, à
l'Assemblée nationale, représentant la région de la circonscription de Viau.
S'il y a une chose que j'ai apprise, c'est que, quand ça va mal, c'est la faute
à l'ancien gouvernement, mais, quand ça va bien, on prend tout le crédit. Et
c'est ce que je viens d'entendre encore une fois de plus. Ce que je sais, c'est
que ce n'est pas la faute à l'ancien gouvernement si, aujourd'hui, vous n'avez
pas assez de temps pour... et j'aurais bien aimé vous entendre, que vous
puissiez bénéficier de tout le temps dont vous avez besoin, parce que cet
enjeu-là est important. Je représente une circonscription où plus de la moitié
des résidents, près de 70 % des résidents de ma circonscription sont des
locataires. Donc, je pense que la parole des locataires est aussi importante, est
aussi très importante.
Mais, ceci étant dit, je vais vous donner
du temps. J'irai avec des questions courtes, en espérant que vous allez pouvoir
nous répondre rapidement. Vous choisissez qui répond. Qu'est-ce que vous auriez
aimé voir comme mesures de protection, dans ce projet de loi là, pour qu'il
soit un bon projet de loi? Qu'est-ce que vous auriez aimé voir?
• (16 h 50) •
M. Dussault (Cédric) : Bien,
un contrôle des loyers. Comme on le disait, depuis que notre regroupement
existe, depuis 40 ans, c'est ce qu'on demande, un contrôle des loyers. Ça
existe ailleurs, hein, ce n'est pas… ce n'est pas sorcier tant que ça de faire
un contrôle des loyers, il y en a un <notamment...
M. Dussault (Cédric) :
...ce
n'est pas sorcier tant que ça de faire un contrôle des loyers, il y en a un
>notamment à Toronto. On a besoin, pour un contrôle des loyers, d'un
registre. Un registre aussi, encore une fois, ce n'est pas sorcier, ça existe
ailleurs et ce serait très possible de le faire au Québec. Donc, bien, nous, on
a ça comme revendication. On aurait aimé ça.
On aurait aimé ça aussi des meilleures
protections contre les évictions. Nous, au RCLALQ, notre revendication, c'est
de carrément abolir la section... l'article 1959 du Code civil qui permet
les évictions en cas de subdivision, changement d'affectation et…
Une voix : …
M. Dussault (Cédric) : …agrandissement.
Parce qu'on sait, en fait, que... je sais que la ministre, là, donne des
chiffres, là, qui sont au Tribunal administratif, sur le nombre d'évictions,
pour dire qu'il n'y en a pas tant que ça. On sait pertinemment que ces
chiffres-là ne sont absolument pas représentatifs. La très grande majorité des
cas d'éviction, de rénoéviction ne se rendent pas jusqu'au Tribunal
administratif du logement, d'une part parce qu'il y a beaucoup de locataires
qui ignorent leurs droits, parce que les avis d'éviction sont envoyés aussi par
les propriétaires. Il y en a qui sont donnés de façon verbale. Les locataires
ignorent leurs droits, et puis, bon, ils vont simplement accepter de partir. Il
y a aussi beaucoup de cas où est-ce qu'il y a des travaux majeurs… on prétend
qu'il va y avoir des travaux majeurs, et, dans la majorité des cas, encore une
fois, les travaux ne sont jamais apportés.
Donc, pour nous, les… le grand problème…
les grands problèmes de cette crise du logement, en ce moment, c'est évidemment
l'explosion des prix des loyers. Puis l'un ne va pas sans l'autre, là, les
évictions, on évince des locataires pour pouvoir augmenter les loyers
davantage. Donc, on aurait aimé ça avoir un contrôle des loyers, mais on aurait
aimé ça aussi avoir des meilleures protections pour les évictions.
Puis, juste pour dire aussi, il y a des
aînés qui ne sont pas seulement... des aînés, ce n'est pas seulement dans les
RPA. Il y a énormément d'aînés vulnérables qui habitent, depuis très longtemps,
dans leur logement, qui habitent dans des logements qui sont à loyers qui sont
plutôt faibles, et c'est des cibles très, très faciles et très, très
vulnérables pour les évictions, justement, parce que, souvent, ça va être des
personnes qui vont être… dans certains cas, qui vont être même intimidées par
leur propriétaire pour devoir partir. Donc, il n'y a aucune protection, dans ce
projet de loi là non plus, pour les aînés qui sont en dehors des RPA.
M. Benjamin : J'ai une
question pour Mme Laflamme. Dans le mémoire du FRAPRU, donc, il y a une
proposition à la page 4 qui proposait que le gouvernement s'assure que le
droit de préemption accordé aux municipalités à des fins d'habitation… est-ce
que, donc, selon vous, soit utilisé pour le logement social… Est-ce que ce
droit de préemption là… Par exemple, s'il est utilisé, par exemple, pour la
construction d'un centre communautaire, par exemple, est-ce une bonne chose?
Mme Laflamme
(Véronique) :Tout à fait. Puis le droit
de préemption, c'est à des fins, en fait, là, grosso modo, d'utilité
collective. Donc, ça peut être utilisé, effectivement, pour des fins comme
celle-là. Alors, oui, il y a des besoins collectifs autres, et autres que le
logement. Par contre, notre inquiétude, c'est que, si les programmes de
logements sociaux et communautaires ne sont pas financés adéquatement, bien, le
droit de préemption ne sera pas utilisé en matière de logement social. Et ça,
c'est important pour nous.
Parce qu'il faut comprendre que le
logement abordable ou dit abordable privé n'atteint pas les mêmes objectifs
d'abordabilité dans le temps. Le logement social et communautaire est de propriété
collective, donc qui est hors logique du profit. Ce qui fait en sorte que,
même, par exemple, dans le cas du PHAQ, si, pendant 15 ans, minimalement,
il y a des obligations d'abordabilité, après 15 ans, elles sont… elles
sont perdues, entre guillemets, alors que, quand on investit dans des… dans des
organismes sans but lucratif d'habitation, dans des coopératives, comme le
député de Mégantic en a parlé, dans des logements publics gérés par les offices
d'habitation, c'est des habitations collectives de propriété sociale qui vont
demeurer à la communauté, et le prix diminue. Donc, des logements financés, il
y a 20 ans, dans le programme AccèsLogis, aujourd'hui, ils sont moitié
moins chers que le prix des logements affichés, et c'est une bonne chose.
D'ailleurs, je n'ai pas pu vous parler de
la… des modifications à la loi de la SHQ. Je vous invite à lire la dernière
partie de notre avis, parce que les locataires qui habitent ces logements-là
paient les hypothèques, paient l'entretien. Alors, on trouve un peu bizarre
d'introduire une contribution, une forme de taxe, finalement, parce que les
logements sont moins chers que sur le marché, parce que personne ne fait du
profit. Mais c'est une autre histoire. Donc, pour revenir, donc, à votre
question, finalement, sur le logement social, excusez-moi, je me suis un peu
perdue, donc, le droit de préemption pour nous, c'est vraiment un bon outil. Ça
va permettre aux villes d'agir plus <rapidement...
Mme Laflamme
(Véronique) :
...pour nous, c'est
vraiment un bon outil. Ça va permettre aux villes d'agir plus >rapidement.
On l'a vu à Montréal. Par contre, si on regarde, à Montréal, des immeubles et
des terrains qui ont été acquis avec le droit de préemption par la ville,
présentement, il y a des projets qui ne peuvent pas avancer. Je pense que c'est
le cas, notamment, dans Parc-Extension et où... Parce que, dans le fond, on n'a
pas financé le programme AccèsLogis suffisamment, et il n'y a pas d'unité dans
ce programme-là, puisqu'il y a eu 500 nouvelles unités en quatre ans de
financées.
J'entends bien, Mme la ministre, quand
vous nous dites qu'AccèsLogis finalement n'est pas terminé. Vous savez, on a eu
des inquiétudes que ce soit terminé, parce que ce n'était pas clair, quand le PHAQ
a été lancé, si ça remplaçait AccèsLogis ou pas. On a toutes sortes de rumeurs
qui disent qu'en privé des gens se font dire qu'AccèsLogis est là juste le
temps que le «backlog» soit livré. Alors, nous, on pense que ce serait bien de
clarifier ça publiquement, une fois pour toutes, qu'on passe à autre chose.
Puis une façon de le démontrer, ce serait d'ajouter immédiatement des nouvelles
unités dans ce programme-là pour que les projets qui sont attendus puissent
démarrer. Parce que le PHAQ ne répond pas aux mêmes besoins, ce n'est pas un
programme aussi complet. Et, oui, il y a des PSL...
M. Benjamin : Si vous
permettez, parce que j'ai deux autres questions.
Mme Laflamme
(Véronique) :Oui, excusez-moi,
M. Benjamin. Allez-y. Parfait.
M. Benjamin : Voilà.
J'aimerais vous entendre sur la clause F, parce que nous, on essaie de
comprendre cette réduction de cinq à trois ans et on se demande pourquoi pas
cinq à quatre ans, cinq à deux ans. On essaie de faire une analyse pour bien
saisir. Est-ce que vous avez eu le temps de vous pencher là-dessus? J'aimerais
vous entendre là-dessus, sur...
Mme Deneault (Marjolaine) : Si
je peux me permettre, en fait, nous aussi, on a le même genre de
questionnement. D'ailleurs, on avait été en discussion avec le cabinet, avec
des personnes au cabinet de la ministre Laforest qui nous avaient dit,
justement, que ce n'était pas une solution de réduire le nombre d'années. Donc,
évidemment qu'on a ce même genre de questionnement là. Donc, c'est aussi pour
ça qu'on est en faveur de l'abolition de la clause F, en fait. Donc, évidemment,
je comprends que ça ne ferait pas l'affaire des propriétaires, mais on est dans
une… un marché spéculatif élevé. Donc, c'est pour ça que, pour nous, la
solution la plus simple est l'abolition de la clause F, et pourquoi pas
regarder du côté des… du règlement en fixation de loyer pour voir s'il n'y a
pas des aménagements possibles qui pourraient être faits au niveau des
constructions neuves, donc, pour éviter, là, les… des hausses de plusieurs
centaines de dollars avec la clause F.
M. Benjamin : Allez-y.
Mme Laflamme
(Véronique) :Même chose pour nous
concernant la clause F. On est extrêmement inquiets puis on pense que des… les pistes
qui sont soumises, notamment de regarder s'il n'y a pas moyen d'aménager la
méthode de fixation… Parce qu'il faut savoir que les gens qui se retrouvent
dans un logement neuf, qui reçoivent une hausse de 300 $, soit ils
acceptent, soit ils quittent, grosso modo, et, quand il n'y a pas de logement,
quand on vient de déménager, ça crée des drames. Alors, on force les gens à
arriver dans des situations où ils vont payer 100 % de leurs revenus pour
se loger, pratiquement, où on va les mettre dans une situation de précarité
avec les logements qui sont disponibles sur le marché qui sont aussi
extrêmement chers. Donc, il y a une absence de choix. Et il faut savoir aussi,
se rappeler qu'on parle de la logique inflationniste, actuellement, le prix des
loyers est en hausse, les logements nouvellement construits contribuent
grandement à ça, hein? C'est les logements nouvellement construits qui sont les
plus chers. Bon, il y a aussi la transformation. Donc, on va continuer à
contribuer à cette logique inflationniste avec les modifications qui ont été
apportées.
M. Benjamin : Merci. À
la page 5 de votre mémoire, en fait, le mémoire du FRAPRU, vous… quand
vient le temps de parler de l'introduction de la contribution financière, qui
peut être exigée aux locataires de logement à loyer modeste, «une telle
contribution, vous dites, n'est absolument pas nécessaire puisque les ménages
visés contribuent déjà, via leur loyer, à l'entretien». Pour le bénéfice des
gens qui nous écoutent, j'aimerais peut-être que vous nous expliquiez votre
point de vue là-dessus.
Mme Laflamme
(Véronique) :Malheureusement, on a fait
des demandes d'éclaircissement, quand le projet de loi a été déposé, mais on
n'a toujours pas reçu de réponse. Donc, on peut... on présume, mais ce qu'on
comprend, c'est que ça découle de l'adoption du projet de loi n° 67,
donc, l'an passé, quand des modifications ont été apportées à la loi de la SHQ,
qui prévoit qu'il y aura un règlement sur les revenus modestes qui sera adopté.
Ce règlement-là n'a finalement pas encore, là, été déposé. Évidemment qu'on
espère être consultés sur le projet de règlement, mais ce qu'on comprend, c'est
que la modification à la loi aujourd'hui, c'est pour permettre qu'on exige une
contribution à des ménages qui habiteraient ces logements modestes. On ne sait
toujours pas… est-ce que c'est pour AccèsLogis, est-ce que c'est pour le PHAQ,
est-ce que… pour les deux.
• (17 heures) •
Ce qu'on comprend de cette logique-là,
c'est que, pour des gens qui habiteraient dans un logement qui a été
subventionné, notamment, par exemple, par un… AccèsLogis, des locataires,
finalement,dont les revenus ne seraient plus modestes selon le règlement, donc
on ne connaît toujours pas quels seront les critères pour avoir un revenu
modeste, vont être appelés à contribuer, finalement, pour payer davantage.
Donc, nous, on remet cette logique-là en question, parce qu'on pense que de
sortir du privé, d'avoir une plus grande part du parc de logements qui est hors
marché privé, que ce soient des coopératives, des OSBL ou des HLM, c'est une
partie de la solution pour s'assurer que tout le monde se loge décemment. Et on
ne pense pas que c'est le principal problème, actuellement, qu'il y ait des
gens trop riches...
17 h (version révisée)
Mme Laflamme (Véronique) :...c'est le principal problème actuellement qu'il y ait des
gens trop riches. Il y en a peut-être, mais ce n'est vraiment pas le principal
problème, et on trouve que c'est une drôle de logique de dire qu'on va taxer
finalement les gens qui gagneraient un petit peu trop cher qui habitent dans
ces logements-là, surtout ne sachant toujours pas quel... comment on définira
finalement le loyer...
La Présidente (Mme Boutin) :
Merci.
Mme Laflamme (Véronique) :
...modeste dans cet... dans le futur règlement qu'on ne connaît toujours pas.
La Présidente (Mme Boutin) : Merci,
merci, merci.
Mme Laflamme (Véronique) :Donc, pour nous, c'est prématuré, un peu.
La Présidente (Mme Boutin) : Je
vous ai laissé plusieurs secondes supplémentaires. Je suis désolée, j'ai la
tâche ingrate d'interrompre. Mais maintenant, c'est la parole... je cède
maintenant la parole au... M. le député de Laurier-Dorion. Vous disposez
également de 2 min 55 s
M. Fontecilla : Très peu de
temps également. Je déplore également comme d'autres personnes le fait que vous
ayez été... vous n'ayez pas été invités, tu sais, vous devriez vous... vous
devez vous partager le temps. Je vais y aller avec une question très, très
large. Vous vous partagez le temps comme vous voulez, là. Selon vous, là, qu'est-ce
qu'il faudrait inclure dans ce projet-là qui ne s'y trouve pas actuellement?
Mme Laflamme (Véronique) :Bien, je vous invite... D'abord, merci pour la question. S'il
y avait les... les... C'est vraiment au niveau des évictions. Donc, je vous
invite à regarder à la page 4 les modifications au Code civil pour
empêcher les évictions de locataires, d'une part. J'en ai parlé tout à l'heure.
Il y a au moins trois modifications faciles qui pourraient se faire au Code
civil et qui ont été... et qui sont connues, qu'on a déjà présentées à la
ministre il y a plusieurs mois lors du comité interministériel que la ministre
a formé, auquel on a été invités à participer. Donc, il y avait... et c'est des
modifications au Code civil que je vous ai énumérées plus tôt, que vous allez
trouver aussi dans notre mémoire.
L'autre élément... Bien, vous avez déposé
un projet de loi pour l'élargissement, finalement, de... des protections des
locataires aînés, là, connu comme la «loi Françoise David», on pense que ça
aurait été un bon moment aussi... On entend beaucoup de désespoir chez des
locataires aînés qui habitent leur logement, qui habitent leur quartier depuis
longtemps puis qui sont souvent des locataires aînés, on en... qui habitent en
logement locatif, pas en RPA et qui sont des victimes finalement de ces
reprises-là. Donc, on pense que de renforcer les protections des locataires
aînés, ça aurait été aussi un bon pas de le faire maintenant pour lancer un
signal clair, parce que ces locataires-là, qui se font... qui perdent leur
logement, souvent c'est le début de la fin, on va se le dire. On entend des
histoires extrêmement tristes, et... Donc, voilà.
L'autre élément, bien, c'est... j'en ai
parlé tout à l'heure, là, c'est le changement... c'est d'aller plus loin et d'empêcher
carrément le changement d'affectation des RPA pour s'assurer que les locataires
aînés, finalement, ne perdent pas les services auxquels ils ont... ils et elles
ont droit, surtout dans le contexte où il n'y a pas d'alternative. Si on
finançait plus rapidement et de façon plus ambitieuse avec... le logement
social et communautaire, et puis qu'il y avait des logements disponibles pour
les aînés, notamment comme la Coopérative du Ruisseau ou d'autres, les OSBL d'habitation
où les aînés ont accès à du soutien communautaire en logement social, bien, ils
auraient au moins un endroit où aller. Mais là, ces locataires-là qui perdent
leurs services, ils... ces personnes-là aussi, là, font face à... à un mur.
Donc, ce sont deux exemples, là, concrets, je dirais.
Et je profiterais finalement pour dire un
mot sur la protection des OSBL, parce que je n'ai pas pu le dire tout à l'heure.
Je sais que vous avez entendu le regroupement québécois des OSBL juste avant
nous, et que ce soir il y aura la FROHME, on partage leur avis, là, à
100 %. Donc, on... je tiens à dire, là, qu'on la... cette protection, là,
des OSBL est nécessaire, là, contre la vente au privé.
La Présidente (Mme Boutin) : Merci
beaucoup. Vous êtes vraiment tout... très, très, très bien timée. Je vais
laisser la parole maintenant à la députée de Gaspé pour 2 min 55 s
Mme Perry Mélançon : Merci
beaucoup, Mme la Présidente. Donc, je suis contente de vous entendre. J'aurais
aimé pouvoir vous entendre plus longtemps, chacun avec votre temps, moi aussi,
parce que vous amenez des points importants, pas juste intéressants, mais
importants pour lutter contre la crise... crise sociale, crise du logement,
mais crise sociale qui va s'accentuer avec le 1er juillet qui s'en vient.
On est d'accord sur deux points, droit de préemption et la protection des OBNL.
Moi aussi, j'ai des questions sur la question de la clause F. D'ailleurs... le 15 juin,
une autre date, ce sera la Journée mondiale de la lutte contre la maltraitance
chez les personnes aînées, puis dans notre plan, au Parti québécois, on veut
abolir la clause F carrément.
Donc, est-ce que... et qu'est-ce que vous
répondriez à des gens qui représentent par exemple les propriétaires et qui
disent : Bien, ça, ça va complètement anéantir l'offre, il n'y aura plus
de construction qui va se faire au Québec, à cause de cette clause F qui est si
importante?
Mme Deneault (Marjolaine) : Je
me permettrais de répondre là-dessus, parce que mon... bien, notre
regroupement, on a fondé un front commun, en fait, avec des groupes de défense
de droits des aînés et des syndicats. Donc, on parle de la FADOQ, de différentes
AQDR, on parle de la Fédération des CAAP, donc, qui a eu le mandat d'intervenir
sur les enjeux liés au bail dans les RPA, on parle de l'ACROQ, qui est une
nouvelle association que vous connaissez peut-être, qui essaie de représenter
les droits des résidents et résidentes de RPA. Donc, on a fait plusieurs
rencontres ensemble, parce que ce qu'on réalisait en fait... C'est qu'on s'est
connus à travers les consultations particulières des autres projets de loi, <puis
on...
Mme Deneault (Marjolaine) :
...ce
qu'on réalisait en fait... C'est qu'on s'est connus à travers les consultations
particulières des autres projets de loi, puis on >voyait qu'on avait des
points communs, alors que... Même si nos organisations ont vraiment des
histoires très différentes et travaillent de manière différente, on a des
points communs et on s'entend sur le fait qu'il y a énormément de problèmes
dans les RPA, des problèmes graves, des gens, justement, que... La clause F, là...
Tu sais, on parle d'argent, on parle de... de rentabiliser des logements. C'est
que le problème, c'est que dans les RPA la première année est souvent utilisée
comme une espèce d'année marketing, c'est-à-dire qu'on va mettre le loyer très
bas pour attirer les... les locataires aînés. On pense que les gens en RPA,
c'est souvent des gens qui ont été propriétaires dans leur vie, qui ont vendu
leur maison, qui veulent habiter en logement pour faciliter leur vie, puis là
ils se ramassent dans des RPA en ne connaissant pas leurs droits, ne savent pas
un peu ce qui se passe, donc en fait... et là se retrouvent à l'an deux avec
une augmentation de 200 $, 300 $, 400 $, 500 $, ne sont pas
capables de l'assumer, vont se mettre dans des situations financières très
précaires, en faillite, et ça peut causer d'énormes problèmes de santé et du
stress quand on pense à tout ça.
Donc, pour nous, c'était vraiment unanime.
S'il y a une chose pour laquelle toutes nos organisations étaient très
claires... Je sais... Je ne sais pas si la FADOQ a été entendue, mais elle va
l'être...
Une voix : ...
Mme Deneault (Marjolaine) : O.K.,
tantôt. Donc, on est en faveur de l'interdiction de la clause F, ça n'a été
même pas un débat entre nous, c'était unanime. C'est la solution pour les RPA. C'est
déjà des... Pour la plupart... Je ne parle pas des petites RPA, je pense qu'on
serait tous et toutes ouverts à voir un modèle différent pour les petites RPA
de proximité dans les villages, notamment. Mais, pour les grosses RPA, quand on
pense à Groupe Maurice, Résidences Soleil, c'est des organismes... des
organismes... des entreprises qui sont cotées en bourse, qui ont beaucoup
d'argent. On a vu une émission d'Enquête qui a essayé de révéler des choses
là-dessus, ça a fait très peu d'écho ici. Donc, pour nous, la... ce n'est pas
des organismes qui ont besoin de la clause F.
La Présidente (Mme Boutin) : Merci
beaucoup, merci de votre contribution. Malheureusement, c'est tout le temps
qu'on avait, là, pour Mme la députée de Gaspé. Alors, je vous remercie pour
votre contribution aux travaux de la commission.
Sur ce, je vais suspendre les travaux pour
quelques instants.
(Suspension de la séance à 17 h 7)
(Reprise à 17 h 16)
La Présidente (Mme Boutin) : Alors,
la commission est en ondes, nous reprenons les travaux. Je vous inviterais au
silence, s'il vous plaît. Nous allons maintenant accueillir les représentants
du Réseau FADOQ. Alors, je vous rappelle que vous disposez de 10 minutes
pour votre exposé. Je vous inviterais donc à vous présenter et ensuite procéder
à votre exposé. Par la suite, nous aurons une période d'échange avec les
membres de la commission. Je vous cède donc la parole pour 10 minutes.
Mme Tassé-Goodman (Gisèle) : Merci.
Mme la Présidente, je vous remercie. Mme la ministre, Mmes et MM. les
parlementaires, je me nomme Gisèle Tassé-Goodman, présidente du Réseau FADOQ.
Je suis accompagnée de M. Danis Prud'homme, directeur général, et Philippe
Poirier-Monette, conseiller aux relations gouvernementales. Le Réseau FADOQ est
un regroupement de personnes de 50 ans et plus qui compte près de 525 000 membres.
Dans chacune de nos représentations politiques, nous souhaitons contribuer à
l'amélioration de la qualité de vie des aînés d'aujourd'hui et de demain.
D'abord, j'aimerais remercier les membres de la commission pour cette
invitation à exprimer le point de vue du Réseau FADOQ sur le projet de loi n° 37,
Loi modifiant diverses dispositions législatives principalement en matière
d'habitation.
La protection des locataires aînés est un
enjeu qui préoccupe notre organisation. En 2020, certaines recommandations du
Réseau FADOQ avaient été retenues afin d'améliorer la défense des droits des
aînés dans le cadre du projet de loi n° 67. Néanmoins, beaucoup restait à
faire dans le dossier. Ainsi, le projet de loi n° 37 est une pièce
législative qui était attendue par le Réseau FADOQ.
À de nombreuses reprises, notre
organisation a dénoncé l'article 1955 du Code civil du Québec, que l'on
nomme également «clause F». Les dispositions de cet article empêchent un
locataire de refuser une hausse de loyer si l'immeuble dans lequel il réside a
été construit il y a moins de cinq ans ou s'il a changé d'affectation il y a
moins de cinq ans. Cet article crée des situations inadmissibles notamment pour
les locataires aînés. Malheureusement, le projet de loi n° 37 ne propose
que de réduire la portée de la clause F de cinq à trois ans. Cette proposition
ne règle pas le problème, elle le circonscrit à une période moins longue. Notre
organisation recommande que les RPA soient exclues des dispositions prévues à
l'article 1955 du Code civil du Québec.
Par ailleurs, il importe que les
augmentations de loyer dans les immeubles visés au second alinéa de l'article 1955
du Code civil du Québec soient encadrées et que le Tribunal administratif du logement
puisse avoir l'autorité nécessaire afin d'entendre les clauses en lien avec ces
augmentations. Néanmoins, notre organisation souhaite saluer la mise en place
d'une balise en ce qui concerne la section F du bail par le biais de
l'introduction de l'article 1955.1 au Code civil du Québec. Cet article
encadre la fixation du loyer en ce qui concerne un logement situé dans une
résidence privée pour aînés ou dans un autre lieu d'hébergement où sont offerts
à des aînés des services lorsque cet établissement fait l'objet d'un changement
d'affectation tout en demeurant offert à des fins d'habitation. Toutefois,
notre organisation propose de modifier le premier alinéa de l'article 1955.1
en retirant le passage qui se rattache à la personne même du locataire. Cette
proposition est effectuée afin de s'assurer que cet article puisse s'appliquer
aux RPA et aux lieux d'hébergement pour aînés qui n'offraient pas
nécessairement de services rattachés à la personne. Incidemment, notre
organisation propose de retirer le même passage proposé à l'article 5 du
projet de loi n° 37. Par ailleurs, le Réseau FADOQ ne... se permet de
saluer l'introduction de l'article 1955.2, lequel précise que le locateur
ne peut pas évincer un locataire au seul motif d'un changement d'affectation.
Notre organisation apprécie également
l'ajout d'une section à la Loi sur les compagnies, laquelle porte sur les
immeubles construits, acquis, restaurés ou rénovés grâce à une aide en matière
d'habitation. Cette section ajoute d'une série de responsabilités qui
renforcent la gestion saine de ces actifs immobiliers, ce qui est bien
accueilli par le Réseau FADOQ.
• (17 h 20) •
Par ailleurs, cette section insère une
clause qui donne au ministre un droit de regard sur différentes dispositions relativement
à ces bâtiments, notamment son aliénation. Des amendes aux contrevenants en
lien avec les infractions nommées à cette section sont ajoutées. Finalement, <notre...
Mme Tassé-Goodman (Gisèle) :
...dispositions
relativement à ces bâtiments, notamment son aliénation. Des amendes aux
contrevenants en lien avec les infractions nommées à cette section sont
ajoutées. Finalement, >notre organisation salue l'implication du Réseau
québécois des organismes sans but lucratif d'habitation dans ce contexte.
Notamment en cas de liquidation de la personne morale, il sera possible de
céder un bâtiment à ce regroupement.
Le Réseau FADOQ souhaite maintenant
aborder d'autres aspects qui n'ont pas été touchés par le projet de loi n° 37
afin de favoriser la défense des droits des aînés qui résident en résidence
privée pour aînés. Tout d'abord, il importe de rappeler la réalité de la
clientèle en RPA. Selon la société centrale d'hypothèques et de logement, les
résidents en RPA ont en moyenne 82 ans. Bien des aînés choisissent ce
milieu de vie à cause de leurs limitations. À des degrés divers, le locataire
est dépendant du milieu de vie et de son personnel. Il s'agit donc d'une
clientèle qui peut être vulnérable. En 2016, le Protecteur du citoyen
signifiait que les locataires en RPA craignaient d'être la cible de
représailles s'ils exprimaient leur mécontentement ou s'ils entreprenaient un
recours. Ainsi, certains aînés ne contestent pas les modifications de bail
abusives, tandis que d'autres redoutent les procédures et les délais. Selon le
Protecteur du citoyen, un tel état de situation conduit à un risque de déni des
droits des résidents en RPA.
Le Réseau FADOQ recommande au gouvernement
du Québec de permettre le dépôt des demandes conjointes en lien avec la
fixation de loyer dans les RPA afin que les augmentations annuelles puissent
être contestées de manière commune auprès du Tribunal administratif du
logement. Actuellement, si l'ensemble des locataires d'une même RPA souhaitent
contester une augmentation de loyer applicable à tous, chaque résident devra
entreprendre individuellement une démarche auprès du Tribunal administratif du
logement. En plus d'entraîner l'engorgement de ce tribunal administratif et
d'augmenter les délais afin d'y obtenir une audience, cette situation est une
source de stress pour de nombreux résidents et les décourage d'entamer des
démarches afin de défendre leurs droits.
Par ailleurs, lors du renouvellement de
son bail, il serait important de permettre au locataire en RPA de retirer des
services qui seraient inscrits à son bail et dont il n'aurait plus besoin à la
suite par exemple d'un rétablissement. Nous souhaitons également que les
hausses relativement aux services offerts en RPA qui se rattachent à la même...
à la personne même du locataire soient encadrées. Finalement, il est
nécessaire de préciser le coût des services inclus dans le loyer de base en
RPA. Sans précision relativement à la proportion du loyer allouée à ces
services, le locataire peut difficilement obtenir un remboursement juste et
équitable auprès du Tribunal administratif du logement.
J'aimerais remercier les membres de la
commission de nous avoir écoutés. M. Prud'homme répondra à vos questions. Je me
réserve toutefois le droit... le privilège d'intervenir. Merci.
La Présidente (Mme Boutin) : Merci
beaucoup pour votre intervention. Nous allons maintenant procéder à la période
d'échange avec... On va débuter avec Mme la ministre, qui dispose de 17 min 30 s
Mme Laforest : Oui. Bonjour,
bonjour, ça me fait plaisir de discuter avec vous. J'ai une question vraiment
importante en commençant, je voudrais savoir... Les deux ans de pandémie,
dites-moi sommairement, là, comment... comment, là, les deux années de la
pandémie ont affecté le milieu de l'habitation pour les aînés, spécifiquement durant
ces dernières années-là.
M. Prud'homme (Danis) : Merci
pour la... Oui. Merci pour la question, en fait, à plusieurs niveaux. Dans un
premier temps, si on pense aux RPA, bien, les gens ont été confinés, n'avaient
pas le droit de sortir. Donc, ça, ça a été très difficile pour eux, autant
physiquement que mentalement. Ensuite, il y a des services qu'ils n'ont pas
reçus et pour lesquels ils ne peuvent pas avoir de remboursement ou ont de la
difficulté à obtenir remboursement. Et donc ça, c'est du côté RPA.
Si on regarde du côté de l'habitation,
normalement, bien, les gens qui étaient en habitation normale n'étaient pas
confinés à l'intérieur de leur appartement, pouvaient sortir. Donc, il y avait
quand même une dichotomie importante de ce côté-là. Autre chose, bien,
évidemment, les gens ont eu besoin de services additionnels, à titre d'exemple
l'épicerie, notamment, parce qu'on leur demandait de ne pas aller. Donc, ça, il
y a eu des coûts additionnels, il y a eu des stress additionnels et, évidemment,
tout ce qui entoure la peur d'attraper la maladie. Tous ceux qui, entres
autres, aussi avaient des services donc procurés pour leur... soit des services
quotidiens ou des services d'aide-domestique, évidemment, pendant un grand bout
de temps ils n'ont pas eu ces services, et nous avons fait un sondage, et qui
disait que près du trois quarts des gens qui recevaient ces services-là, quand
ils ne les ont pas reçus, leur état s'est détérioré. Donc, voilà en gros, là, rapidement,
des choses qui ont eu lieu à cause de la pandémie.
Mme Laforest : O.K.
Mme Tassé-Goodman (Gisèle) : Alors,
si vous...
Mme Laforest : Oui, allez-y, allez-y.
Mme Tassé-Goodman (Gisèle) : ...permettez,
Mme la ministre, bien des aînés, et dans bien des cas ce sont des femmes qui...
parce qu'on a parlé d'âge, 82 ans, de personnes qui habitent en RPA, nous
ont rapporté avoir été confinées, naturellement, pendant la pandémie. Donc, plusieurs
d'entre ces personnes-là ont choisi d'habiter en RPA pour les services qui sont
offerts, pour la vie active au sein de la RPA, et, en étant confinées, n'ont
pas obtenu ces services-là, et ont une crainte que ceci se reproduise, et se
disent pénalisées parce qu'elles n'ont pas pu... Ils doivent... Ils ont payé en
bout de ligne, là, dans ces services-là, c'était un choix d'aller habiter en
RPA. On nous fait part qu'on se sent en sécurité en habitant là. Plusieurs
d'entre elles ou d'entre eux sont veufs ou veuves et savent que les RPA sont...
sont barrées, sont verrouillées à la fin de la journée, donc ce n'est pas
n'importe qui qui peut y entrer. Alors, tout ça pour dire que les aînés se sont
sentis pénalisés du fait qu'ils ont été pénalisés, mais... ont eu l'occasion de
vivre en RPA, mais de payer aussi pour ces services, mais n'ont pas pu les
obtenir.
Mme Laforest : O.K., oui. On
a discuté d'ailleurs, hein, pour le bail, on a eu des discussions à propos de
ça.
J'ai une autre question au niveau des...
Avez-vous connaissance de plusieurs résidences pour aînés qui ont été vendues
pour devenir des immeubles à logements réguliers?
M. Prud'homme (Danis) : Pour
répondre à votre question, bien, on le voit quand ça se produit, parce que
souvent ça fait les... les manchettes, comme on dit. Il y a aussi des gens qui
nous écrivent ou nous appellent à cet effet-là. Donc, plusieurs... On ne suit
pas le compte, mais ça fait quand même, depuis quelques années, à quelques reprises
que ça arrive.
Mme Laforest : Donc, la
situation... l'article qu'on veut adopter pour les OBNL, là, vous êtes sûrement
d'accord pour les protéger à ce moment-ci, vous avez vécu les situations avec
Mena'Sen et Richelieu. O.K.
Alors, je voulais savoir... Quand on
dit... Vous avez parlé tantôt... Les causes communes, au Tribunal administratif
du logement... Parce que c'est quand même un succès, là, qu'on avait... On
l'avait adopté dans le projet de loi... c'était 16, les demandes... 67,
dans le projet de loi n° 67, on... puis je crois que c'est vraiment un
succès. Est-ce que vous en entendez parler beaucoup, vous? Là, vous parlez des
causes communes pour la fixation... les hausses de loyer. Mais, au niveau des
demandes communes pour une autre raison, j'aimerais ça, vous entendre sur ça. Parce
que, moi, j'ai des échos que c'est positif, mais vous, je voudrais vous
entendre.
M. Prud'homme (Danis) : Bien...
Ah! Oui, c'est positif, effectivement, on est tout... satisfaits de cette avancée-là.
Par contre, souvent, les gens, ce qu'ils vont nous dire, c'est qu'ils
aimeraient bien que ça soit la même chose pour les loyers, parce qu'eux font un
parallèle, du fait qu'on aurait dû l'attribuer... au loyer inclus.
Mme Laforest : Vous dites
O.K., O.K. pour les... les prix payés. Les services non reçus. Là, tantôt, je
vous ai entendu, vous avez dit : On aimerait ça que, quand les services ne
sont pas rendus... Si j'ai bien entendu, il faudrait qu'on change à chaque fois
qu'il y a des services qui... que les aînés n'ont pas? Comment vous voyez ça?
M. Prud'homme (Danis) : Bien,
en fait, un bail, c'est un contrat. Donc, si au contrat il y a les services qui
doivent être rendus à l'intérieur... On parle... les services de base, là,
inclus avec le bail, là, non pas les services en annexe, là : bien, en
fait, à titre d'exemple, la jouissance par rapport à une piscine, par rapport à,
tu sais, un jardin, à titre d'exemple, si les gens ont un jardin communautaire;
ça peut être, effectivement, même quand on va manger en salle, on l'a vu
pendant la pandémie. Les gens qui n'ont pas pu aller manger, qui n'ont pas reçu
les services, qui n'ont pas pu jouir des installations pour lesquelles ils
paient, bien, en fait, c'est très difficile de voir le montant qui devrait leur
être octroyé, et, deuxièmement, dans certains cas on leur donne... Pour des
activités, à titre d'exemple, on leur donnait des crédits pour une prochaine
activité, et pour nous, ça, c'est inadmissible, c'est : si on a payé et on
n'a pas reçu, on doit recevoir remboursement.
Mme Laforest : O.K., donc. Parce
que, là, tantôt, c'est ça, c'est... vous... C'est... C'est bien d'éclaircir,
parce que j'avais comme entendu qu'à chaque fois que les services ne sont pas
donnés, il faudrait quand même avoir un remboursement. Mais on ne peut pas le
faire directement, parce qu'on sait que le bail est signé. C'est un contrat,
c'est évident. O.K. Je pensais que là, vous vouliez quand même qu'il y ait une
révision à un moment donné, là, durant le contrat qui est... qui est signé.
Je voulais vous entendre... Est-ce que... La
situation dans les plus petites municipalités, c'est... Et c'est quoi, la
différence pour les résidences pour aînés dans les plus petites municipalités
puis dans les grandes municipalités?
• (17 h 30) •
M. Prud'homme (Danis) : En
fait, souvent, dans les plus petites municipalités à l'extérieur des grands
centres, on va avoir des plus petites résidences allant de presque une
résidence familiale, neuf places et moins, à... jusqu'à une cinquantaine de
places...
17 h 30 (version révisée)
M. Prud'homme (Danis) : ...jusqu'à
une cinquantaine de places, dans certains cas, rarement des très grandes. Par
contre, on a vu que, malheureusement, certaines ont dû fermer pour faute de
fonds pour les opérations, pour plein de raisons, des changements qu'eux ne
pouvaient pas mettre en place parce qu'ils n'avaient pas les capacités d'investir
à cet effet-là. Et, lorsque ça, ça se produit, on voit souvent les consortiums,
des beaucoup plus grandes résidences, prendre la place. À titre d'exemple, on a
dressé un rapport qu'on a soumis au gouvernement. Les loyers, entre une plus
petite résidence et une plus grande, quand ça se produit en région... peut
monter de 30 % à 40 % de différence par rapport à l'aîné qui est en
plus petite résidence et l'aîné qui, maintenant, doit... la seule solution est
un consortium. Donc, ça, c'est quand même énorme au niveau de changements, et
ça, c'est un... le gros changement, si on peut dire.
Mme Laforest : O.K. Merci.
Puis j'avais une dernière question. Puis, en fait, la question est vraiment
importante. Parce que, tantôt, on discutait... pour un OBNL, parce qu'on disait
qu'à cause de la pandémie, depuis deux ans, il y a plusieurs logements qui
ne sont pas attribués dans un OBNL pour aînés, dans certaines régions. Alors,
on discutait, à savoir : Est-ce que vous seriez d'accord, par exemple,
pour que les logements qui ne sont pas attribués... qu'il y ait une conversion?
Parce qu'on le sait très bien, on a besoin quand même de logements, on a
plusieurs municipalités qui sont en crise en du logement. Et vous, seriez-vous
d'accord, par exemple, pour qu'un OBNL pour aînés, si les logements ne sont pas
attribués, qu'il puisse y avoir une nouvelle affectation pour que le projet d'OBNL
soit toujours viable?
M. Prud'homme (Danis) : En
fait, vous entrez dans un... je dirais, un... je ne veux pas dire un problème,
ce n'est pas un problème, vous rentrez dans un... dans quelque chose de
complexe. C'est-à-dire, souvent on dit qu'on ne veut pas créer des ghettos.
Donc, c'est sûr et certain, qu'on doit jumeler toutes sortes d'habitations
ensemble. La seule chose est, quand on parle d'un OBNL d'habitation où, à titre
d'exemple, c'est une résidence pour les personnes âgées, qu'il y ait service ou
pas service... bien, il faut faire attention parce que, souvent les gens qui
choisissent ces résidences-là, c'est pour avoir une certaine sécurité puis un
certain suivi par rapport à quand... le vieillissement et lorsqu'ils auront
besoin de services. Donc, il faut juste s'assurer qu'on n'enlèvera pas cette
possibilité-là qui, peut-être aujourd'hui, n'est pas en demande dans ce secteur
ou cette municipalité-là, mais qui le deviendra sûrement, avec le
vieillissement, comme on le voit, là.
Mme Laforest : O.K. Alors,
bien, merci, moi, je n'ai pas d'autre question. Est-ce qu'il y en a qui ont d'autres
questions?
La Présidente (Mme Boutin) : Il
reste 8 min 23 s pour la partie gouvernementale.
Mme Laforest : Bien, c'est
parce qu'on a eu beaucoup de discussions avec le ministère de la Santé et...
pour certaines situations comme le bail, pour les services non rendus. Alors,
il y a eu beaucoup de rencontres avec ma collègue, et évidemment, pour la
situation des OBNL en habitation, pour les résidences pour aînés, c'est sûr qu'il
fallait agir. Donc, je pense que ça, c'est positif aussi. Puis là je vous
entends très, très bien pour les demandes communes, pour les hausses des
loyers. Alors, c'est certain. Mais, à ce moment-ci, tu sais, il y a une
responsabilité aussi du locataire. Si vous refusez la hausse, à ce moment-là,
il y a une preuve qui est obligée d'être vérifiée au Tribunal administratif du
logement. Ça, j'entends bien aussi. Alors, moi, c'est complet pour mes
questions.
La Présidente (Mme Boutin) : Je
pense que, M. le député de Mégantic, vous... aviez-vous une question? Non. Bon,
bien, c'est parfait. Nous allons maintenant aller vers la partie de l'opposition
officielle avec M. le député de Viau, vous disposez de 11 min 40 s.
M. Benjamin : Merci, Mme la
Présidente. Mme Tassé-Goodman, M. Prud'homme, M. Poirier-Monette, merci
beaucoup pour votre présentation. J'ai pris connaissance de votre mémoire. Un
mémoire très, très intéressant. Le mot qui me vient en tête, c'est un mémoire
qui focusse sur les priorités de la FADOQ et je trouve ça très intéressant.
Je vais tout de suite aller avec vous à la
page 5 de votre mémoire. Donc, le dernier paragraphe, quand vous dites :
«Réduire la période pendant laquelle un propriétaire peut se prévaloir de l'article 1955
ne règle pas le problème», j'aimerais vous entendre là-dessus.
M. Prud'homme (Danis) : Tout
à fait. En fait, merci pour la question. Dans le fond, si on réduit la période,
l'augmentation resterait la même, le cas échéant, là, si on parle d'une
augmentation donnée. Pour nous, une résidence privée pour aînés, ce n'est pas
un appartement ordinaire, c'est un lieu d'habitation qui est choisi par un
aîné, c'est un lieu d'habitation qui est choisi pour plusieurs raisons,
notamment parce qu'on s'y voit en sécurité, parce qu'on s'y voit vieillir,
parce qu'on s'y voit obtenir des services au fur et à mesure qu'on pourrait en
avoir besoin. Donc, c'est un choix qui est mûri longtemps, une bonne réflexion.
Et, quand on décide, c'est parce que c'est là qu'on veut aller, pour plusieurs
raisons. De ce côté-là, si, l'année suivante, ou la deuxième année, ou même la
troisième année, on a une augmentation qui frise la dérision, parce qu'on l'a
déjà vue dans certains cas, bien, à cet effet-là, ça veut dire que <l'aîné...
M. Prud'homme (Danis) :
...bien,
à cet effet-là, ça veut dire que >l'aîné n'a plus les moyens de
demeurer, parce qu'on peut prévoir des hausses de loyer. Il ne faut pas oublier
que ces gens-là, dans certains cas, ont aussi un revenu qui est fixe, donc pas
d'augmentation. Et malheureusement il y en a qui utilisent le crédit d'impôt
maintien à domicile pour s'y rendre. Donc, si on augment beaucoup trop le
loyer, bien, en fait, il y a une incapacité de payer, ce qui fait que la
personne se voit obligée de déménager, et, en plus, elle n'a même pas le droit
de contester cette hausse-là ou de dire non.
Donc, pour nous, c'est ça, le... le bât
blesse à ce niveau-là. Ce n'est pas qu'on doit réduire la période, c'est qu'on
doit circonscrire cette chose-là pour, justement, s'en référer, premièrement,
avoir le droit de contester, et, deuxièmement, d'aller au tribunal, et que le
tribunal puisse, lui, regarder le tout pour savoir si c'est une augmentation
qui est honnête et correcte. Un peu comme on le fait pour Hydro-Québec, un peu
comme on le fait pour d'autres organisations qui demandent des hausses de façon
globale, il y a un organisme qui valide que ces hausses-là sont correctes.
M. Benjamin : Merci pour cet
élément de réponse. Ma deuxième question concerne votre recommandation 3,
donc cette recommandation où vous parlez que le projet de loi... que
l'article 4 du projet de loi n° 37 soit amendé. J'aimerais peut-être
que vous nous expliquiez cette recommandation.
M. Prud'homme (Danis) : Désolé,
j'avais oublié mon micro. Oui, effectivement. Dans le fond, c'est tout
simplement pour s'assurer que... si on enlève, effectivement, ce qui se
rattache à la personne même du locataire, c'est d'assurer que cet article-là
peut s'appliquer à des RPA ou à d'autres lieux d'hébergement pour aînés qui ont
subi des changements, mais qui n'offrent pas nécessairement de services
rattachés à la personne. Donc, c'est tout simplement pour circonscrire qu'on
sait qu'il y a des... comme les OBNL d'habitation, à titre d'exemple, et les
RPA, s'il y a des choses qui n'offrent pas de services, bien, à la base, on ne
veut pas non plus que ce soit considéré, parce que la personne a quand même
choisi ce lieu en tant que tel, au début, à titre d'exemple, comme RPA. Donc,
on veut tout simplement que ça soit tout circonscrit à l'intérieur de ça.
M. Benjamin : Dans votre
dernière recommandation, «que le coût des services inclus dans le loyer de base
dans les RPA soit précisé», j'aimerais savoir comment, comment c'est fait actuellement.
Est-ce que c'est un genre de montant global qui est versé? Comment ça s'est
fait, actuellement?
M. Prud'homme (Danis) : Oui,
bien, en fait, c'est un coût qui est inclus à l'intérieur du loyer de base, et
c'est difficile de savoir quelle partie de ce montant-là fait référence à des
services. Et donc, si, comme je disais tout à l'heure, on n'a pas le loisir de
pouvoir bénéficier des services rattachés au loyer de base, bien, perte de
jouissance, notamment, d'une installation quelconque, bien, c'est très
difficile de savoir comment ça vaut actuellement. Et donc, dans tout contrat,
si on a quelque chose qu'on n'a pas le loisir de bénéficier, donc ça veut dire
qu'un contrat n'est pas respecté ou il y a un amendement au contrat, bien, en
tant que tel, on doit avoir dédommagement. La loi est faite ainsi. Donc, pour
l'instant, c'est très difficile d'avoir dédommagement si on n'est pas capable
de savoir qu'est-ce que ça représente comme montant.
M. Benjamin : Cette
demande-là, est-ce que c'est une demande qui avait déjà été formulée, est-ce
que c'est... ou c'est la première fois, que cette demande-là, elle est faite,
dans le cadre des consultations particulières?
M. Prud'homme (Danis) : Bien,
en fait, nous, à quelques reprises, il y a deux choses qu'on demande
depuis quand même fort longtemps : de savoir c'est quoi, le coût exact de
ce que les gens bénéficient, et la deuxième chose, c'est au niveau des services
qui sont en dehors du bail, en annexe, que ces services-là soient harmonisés. Donc,
comme on le fait pour les services de dentisterie, comme on le fait pour plein
d'autres services, on va légiférer avec une échelle de minimum-maximum, et
donc, de notre côté, on pense que ça devrait être la même chose pour ces
services-là pour essayer d'enlever le far west là-dedans.
M. Benjamin : Je vais revenir
avec vous encore sur la clause F. Nous, on a essayé de comprendre
qu'est-ce qui explique cette réduction de cinq à trois ans, et pas de cinq
à quatre ans, et pas de cinq à deux ans. Est-ce que vous, est-ce que
vous avez été en mesure de faire une évaluation, une analyse de tout ça?
M. Prud'homme (Danis) : Oui.
Enfin, on en a fait un... Dans notre mémoire, on a... et là je ne m'en rappelle
pas par cœur, parce que je ne l'apprends pas par coeur, mais dans le mémoire, à
un endroit, on y fait référence, que c'est probablement pour jumeler à un trois ans
qui existe. Puis, si vous me donnez le temps de le retrouver, je le retrouve,
puis je vais pouvoir vous revenir.
M. Benjamin : Parfait.
Peut-être en attendant, je pourrais peut-être y aller avec une autre question,
si, peut-être, Mme Tassé-Goodman ou M. Poirier-Monette pourraient
nous répondre. Sur le droit de préemption, et je ne sais pas si vous avez eu la
chance de vous pencher là-dessus, parce que je n'ai pas vu de référence dans
votre mémoire par rapport à la question du droit de préemption et des impacts
que ça peut avoir, notamment, dans les logements sociaux pour aînés, est-ce que
c'est quelque chose sur lequel vous avez réfléchi?
• (17 h 40) •
Mme Tassé-Goodman (Gisèle) : Philippe,
tu veux répondre?
M. Poirier-Monette (Philippe) : Bien,
merci pour la <question...
M. Poirier-Monette (Philippe) :
...la >question. Je pourrais simplement dire qu'on a écouté
aussi les autres groupes, puis je pense à... il y a beaucoup de municipalités
qui demandaient ce droit de préemption là pour, justement, du logement social.
Donc, nous, on peut juste apprécier. Reste, après ça, à voir comment, sur le
terrain, ça va se déployer.
M. Prud'homme (Danis) : Si je
peux venir avec la réponse que vous m'avez demandée... posé la question. Nous,
on pense que c'est lié à l'évaluation foncière qui est sur trois ans.
M. Benjamin : Je vais revenir
avec vous, dans votre mémoire, à la page 5 de votre mémoire, l'avant-dernier
paragraphe, cette recommandation que vous faites sur l'exclusion des RPA des
dispositions de l'article 1955. J'aimerais aussi vous entendre là-dessus.
M. Prud'homme (Danis) : Oui.
Bien, en fait, comme mentionné, c'est : cet article-là permet aux
résidences, en fait, de probablement augmenter le loyer, quand même, de façon
substantielle et même indécente dans certains cas qu'on a vus. Et c'est pour ça,
qu'on demande, dans le projet de loi, que les RPA en soient exclues, exclues et
encadrées en ce sens que, lorsqu'il y a des augmentations... que les locataires
puissent, un, la refuser ou la contester et que, deux, le tribunal puisse
regarder ça, pour justement statuer sur l'augmentation qui serait octroyée.
M. Benjamin : Mme la
Présidente, est-ce qu'il me reste encore un peu de temps?
La Présidente (Mme Boutin) : 3 min 30 s.
M. Benjamin : 3 min 30 s.
Ah! bien, oui, il me reste encore un peu de temps. Sur les... ces... J'aimerais
entendre la position de la FADOQ sur tout ce qui concerne... Vous avez... Dans
la recommandation 2, vous parlez de l'encadrement nécessaire par le
Tribunal administratif du logement. Pouvez-vous nous faire un genre d'état des
lieux suite aux derniers changements législatifs apportés? Comment sont les
dossiers des aînés traités? Parce que, moi, en fait, comme député de la
circonscription, moi, il m'arrive, au bureau de la circonscription, qu'il y ait
des aînés qui viennent nous voir pour nous parler des problématiques par
rapport au Tribunal administratif du logement. Vous, comme organisation,
comment vous appréciez ça?
M. Prud'homme (Danis) : Bien,
en fait, plusieurs choses, là, dans cette question, là. Dans le fond, merci,
tout d'abord, de permettre d'élaborer là-dessus. Dans un premier temps, avec le
tribunal, on sait que les... ce qu'on appelle les fédérations des CAAP, des
centres d'accompagnement au niveau des plaintes, ont été légiférées pour
vraiment venir soutenir et accompagner. Donc, ça, pour nous, c'est quelque
chose de positif parce que, justement, on sait que, des fois, les gens sont
démunis devant un tel tribunal. Donc, de pouvoir être accompagné et assisté,
ça, je pense que c'est quelque chose qui est très positif.
Au niveau de la... de notre recommandation
n° 2, en fait, c'est directement lié à l'article 1955, c'est que, si
les RPA n'en font plus ou en sont exclues, bien, le tribunal, effectivement,
pour nous, devrait être l'instance qui va encadrer et qui va avoir l'autorité
nécessaire pour entendre les causes avec ces hausses de loyer là. Et,
deuxièmement, si on autorise, on va plus loin, donc, on dit, dans notre
autre... la numéro 5, «que soit permis... les demandes conjointes en lien
avec le loyer». Ça veut dire qu'une RPA qui augmenterait, parce qu'elle est
dans ses cinq premières années, de façon indécente... bien, tous les
locataires pourraient se réunir pour ne faire qu'une cause, et le tribunal l'entendrait,
donc, et pourrait légiférer à ce moment-là. Je simplifie, mais c'est un peu
comme ça qu'on le voit.
M. Benjamin : Merci beaucoup
à vous trois. Merci.
La Présidente (Mme Boutin) : Il
vous reste 1 min 30 s, hein?
M. Benjamin : C'est bon.
La Présidente (Mme Boutin) : C'est
bon. M. le député de Laurier-Dorion, ce serait à vous, la parole.
M. Fontecilla : Merci, Mme la
Présidente. Est-ce que... Je comprends qu'il y a du temps restant qui n'a pas
été utilisé, est-ce qu'il peut être distribué parmi les groupes d'opposition?
La Présidente (Mme Boutin) : Par
équité, on pourrait le distribuer équitablement. Est-ce qu'il y a consentement?
Mme Laforest : Non. Bien,
est-ce qu'on est obligés de...
La Présidente (Mme Boutin) : On
n'est pas obligés, mais ça revient à peu près à deux minutes chaque
supplémentaires, là. Ce n'est pas...
Mme Laforest : O.K., pas de
problème.
La Présidente (Mme Boutin) : Consentement.
Parfait. Donc, vous pouvez continuer, bien, comme vous voulez.
M. Fontecilla : Merci
beaucoup. Bonjour, mesdames, messieurs. Merci beaucoup d'être ici avec nous.
C'est un aspect très, très important, là. J'aimerais revenir sur la clause F.
On comprend que vous voulez en être... dans les cas des RPA, que les locataires
puissent être exclus de la clause F. Donc, par ricochet, ça revient à ce
que le Tribunal administratif du logement puisse examiner ces hausses-là.
Est-ce que vous considérez que... si la diminution de cinq à trois ans
pour la clause F est maintenue dans le cadre du projet de loi actuel,
est-ce que ça règle quelque chose, est-ce que ça vous <avantage...
M. Fontecilla :
...est-ce
que ça vous >avantage, ça avantage les locataires dans les RPA? Est-ce
que ça fait un quelconque changement, là?
M. Prud'homme (Danis) : Bien,
en fait, non, pour la simple raison qu'au lieu d'augmenter pendant cinq ans
on augmenterait pendant trois ans puis on pourrait augmenter plus élevé
pendant trois ans pour compenser les deux ans qu'on perd. Donc, à la
base, pour nous, ça ne règle pas du tout le problème, ça peut même l'empirer si
on décide d'augmenter sur trois ans au lieu de cinq ans. Donc, ça, c'est
la première chose.
La deuxième chose, et comme on a dit tout
à l'heure, les résidences privées pour aînés ont une vocation particulière, ont
une certification au niveau du gouvernement pour devenir résidences. Ils ont
des responsabilités, une imputabilité envers les aînés qui demeurent dans ces
résidences-là. Donc, effectivement, d'attirer peut-être en ayant... On prend, à
titre d'exemple, une résidence qui vient d'être construite. Elle décide de
mettre des loyers alléchants pour pouvoir remplir ses appartements et, dans les
deux, trois années qui suivent, elle décide d'augmenter réellement
beaucoup parce qu'elle a le droit, donc tous les aînés ne pourront pas rester,
tous les aînés vont s'en aller. Et ce n'est pas la vocation d'une RPA, je le
répète. Si c'est ça, la vocation d'une RPA, on va devoir retourner avec la
certification pour mettre des bretelles et une ceinture, parce que ça ne
devrait pas se passer.
M. Fontecilla : Donc, si je
comprends bien, là, la diminution de cinq à trois ans, là, pour vous, là,
c'est loin d'être la solution. Ce n'est pas une solution, là, ça maintient les
problèmes, même, là.
Dites-moi, j'ai été... je serais curieux
de vous entendre, et votre mémoire est très... avec raison, est très axé sur
les résidences pour les personnes aînées, les RPA, là, mais ce n'est pas tout
le monde qui... ce n'est pas tous les aînés qui restent en RPA, il y en a qui
restent dans des... il y en a qui sont propriétaires, etc., et qui vont le
demeurer longtemps, d'autres qui demeurent dans le locatif, le locatif typique,
là. Est-ce que vous avez des propositions concernant le projet de loi n° 37,
là, pour les locataires aînés qui vivent dans des logements privés normaux,
entre guillemets, évidemment?
M. Prud'homme (Danis) : Oui.
Bien, en fait, déjà, il y a déjà eu un projet de loi qui a été déposé il y a
quelques années pour éviter, quand un immeuble est acheté et change de
vocation, que les gens soient évincés tout bonnement à la rue. Donc, il y a
déjà une loi qui dit qu'on doit essayer de repositionner quelqu'un dans un
quartier autant que possible similaire, dans une habitation similaire. Donc, il
y a quand même quelque chose qui a été fait à ce niveau-là. Donc, ça, je pense
qu'il faut s'assurer que ce soit maintenu et que ce soit même amélioré, le cas
échéant, selon les situations qui se présentent.
L'autre chose que je dirais, si on parle
des gens qui sont en... types locataires d'appartements ordinaires, bien, je
pense qu'il y a beaucoup de soutiens que ces gens-là n'ont pas droit, à titre d'exemple
le crédit d'impôt pour maintien à domicile, qui est majoritairement fait pour
les résidences privées pour aînés, et ça, le bât blesse réellement, parce que,
qu'on soit en résidence privée ou en appartement ordinaire, si on a besoin de
services, je ne vois pas pourquoi que le crédit d'impôt ne devrait pas s'appliquer
pour ces gens-là non plus. Donc, il y a une inéquité par rapport à ce crédit d'impôt
là et il y a une deuxième inéquité dans le crédit d'impôt, c'est que ce n'est
pas en fonction du revenu. Quelqu'un pourrait faire un très haut revenu,
bénéficier du crédit, alors... quelqu'un qui est en appartement avec un très
bas revenu ne peut pas en bénéficier. Donc, là aussi, il y a des correctifs à
apporter. Si on parle de logements locatifs ordinaires, je pense que ça, c'est
un des très gros points qu'on doit regarder sérieusement dans les prochaines
années.
M. Fontecilla : Merci. Il me
reste combien de temps, Mme la Présidente?
La Présidente (Mme Boutin) :
...
M. Fontecilla : Pardon?
La Présidente (Mme Boutin) :
...
M. Fontecilla : 2 min 20 s.
Ah! il me... 1 min 20 s. Peut-être, je pourrais poser d'autres
questions, mais je vais laisser ça à ma collègue de Gaspésie.
La Présidente (Mme Boutin) : Donc,
Mme la députée de Gaspé, vous disposez d'un petit peu plus, là, que cinq minutes,
là. Allez-y.
Mme Perry Mélançon : Merci,
Mme la Présidente. Bonjour à vous trois. Merci de votre présentation et de
votre présence, c'est très éclairant. Puis c'est important, qu'on parle de la
situation des aînés au Québec quand on... quand il s'agit de mettre en lumière
les problématiques de la crise du logement, parce que c'est souvent les gens
les plus démunis qui vont y goûter le plus durement, et on a vu des tas de...
justement, d'OBNL ou de gens locataires qui ont dû faire affaire avec des
hausses de loyer abusives, et on sait que le Tribunal administratif du
logement, bien, c'est quand même assez complexe parfois pour ces gens-là de s'y
retrouver puis de savoir quels sont leurs droits, d'abord.
Donc, peut-être que ma première question
serait dans ce sens-là : Est-ce que, le TAL, il y aurait eu moyen de
renforcer, peut-être, ses pouvoirs ou son rôle au sein de ce projet de loi là
comme tel?
• (17 h 50) •
M. Prud'homme (Danis) : Merci
pour la question. Oui, évidemment. Si on pense juste à la clause 1955, qui
est... qu'on discute depuis quand même un petit bout, je pense qu'effectivement,
les RPA, si elles en sont exclues, bien, effectivement, la responsabilité
tomberait dans les mains du tribunal administratif pour avoir l'autorité
nécessaire d'encadrer et d'entendre ces <augmentations-là....
M. Prud'homme (Danis) :
...ces
>augmentations-là. Donc, ça, ce serait une responsabilité additionnelle
qui serait vraiment importante de ce côté-là.
Mme Perry Mélançon : Et
de pouvoir inclure plus d'un locataire quand c'est pour une même demande au
TAL, bien, que, là, on puisse faire une demande commune pour tous ces gens-là,
je pense que ça, ça devrait se retrouver, je ne sais pas de quelle façon, de...
dans un projet de loi comme ça, on pourrait l'intégrer. Mais ça, je pense que
ce serait évidemment une bonne chose à faire, là, et ça donnerait un bon coup
de main. Le FRAPRU nous disait que ce serait bien d'empêcher le changement
d'affectation ou de subdivision dans les RPA, est-ce vous êtes du même avis
pour toute la question d'éviter les évictions?
M. Prud'homme (Danis) : Bien,
en fait, je pense que c'est une réflexion très importante qu'on doit faire
parce que, comme je le disais tout à l'heure, quand on a une vocation de RPA,
il y a une responsabilité qui vient avec ça. On peut comprendre que certains
propriétaires n'ont plus les moyens de maintenir une RPA. Ça, c'est une chose.
Mais, dans le projet de loi, on voyait justement que le RQOH, comme nous on
l'appelle, là, le regroupement québécois des OBNL d'habitation, en soit, comme
on dit, là, une partie prenante, quand une telle chose se produit... pour nous,
c'est très important, pour justement essayer de garder les logements qui sont
réservés pour les aînés avec une vocation particulière autant que possible,
pour justement éviter que des gens se retrouvent à la rue ou qui doivent, effectivement,
se retrouver un autre logement qui est, comme je le disais tout à l'heure,
dépendant des régions, 30 % à 40 % plus élevé.
Mme Perry Mélançon : J'irais
sur un tout autre sujet, peut-être parce que le temps nous le permet, là. Je
vois qu'il y a beaucoup de questions qui vous ont déjà été posées, donc je ne
les répéterai pas, mais j'ai bien entendu vos messages. Donc, tout ce qui est
la question de la clause F, moi, j'irais avec son abolition. Je vous
entends quand même aussi sur la possibilité de faire un demi-pas, puis de
l'empêcher pour les RPA ou... moi, j'irais jusqu'à dire les organismes à but
non lucratif. Ça, ça va de soi. Mais peut-être vous entendre sur c'est quoi,
les freins.
Par exemple, là, on parle de logement de
façon plus large, on aurait aimé voir plusieurs éléments de plus dans le projet
de loi. Est-ce que, pour avoir des annexes à une maison, pour qu'elle devienne
bigénérationnelle... est-ce qu'on en fait assez, au Québec, pour faciliter ce
genre d'ajout-là sur un terrain? Est-ce que le zonage est permissif? Est-ce
qu'on devrait aller dans cette voie-là? Parce qu'on le sait, que ça permettrait
aux proches aidants de jouer leur rôle plus facilement, et tout ça. Est-ce
qu'on en a fait assez dans ce mandat-là sur cette question?
M. Prud'homme (Danis) : Bien,
en fait, je pense que ça fait partie de la réflexion de l'habitation au Québec
en ce qui a trait au vieillissement de la population. Et, quand je parle de vieillissement,
ce n'est pas nécessairement les vieilles personnes, parce qu'on vieillit tous
la minute qu'on sort du ventre de notre mère. Donc, à la base, quand on vieillit,
ça veut dire qu'il faut adapter nos communautés au vieillissement. On a ce
qu'on appelle les Municipalités amies des aînés. C'est déjà un pas dans la
bonne direction, mais, malheureusement, ça ne donne pas nécessairement ce qu'on
veut quand on regarde les résultats.
Si je pousse plus loin avec votre question
par rapport aux habitations intergénérationnelles ou multigénérations, je pense
qu'il y a plusieurs choses qui doivent être améliorées. Notamment, dans
certaines municipalités, ce n'est pas permis. Donc, ça, je ne comprends pas.
Dans un deuxième cas, si on a une deuxième
porte parce que la personne demeure dans une bigénération ou, mettons, au
sous-sol, c'est un autre appartement, mais il y a une porte autonome qu'on
appelle et non pas une partie commune, bien, souvent, les taxes vont doubler
parce que c'est considéré comme un logement. Donc, c'est encore un frein à une
bigénération.
Donc, il y a des gens qui reçoivent leur
maison, et ça, c'est des cas réels, qui... leurs parents leur donnent la
maison, et les parents ont le droit de demeurer dedans jusqu'à ce qu'ils
meurent ou cessent d'habiter là. Et on a vu des gens recevoir des comptes
arrérages au niveau d'impôt foncier parce que, là, c'est comme s'ils faisaient
la location. Donc, là aussi, il y avait un revenu moyen qui avait été calculé
pour les imposer sur le revenu qu'il aurait dû, alors qu'il ne le louait pas,
c'étaient ses parents qui restaient là.
Donc, on cherche les bibittes pour aller
chercher de l'argent, alors que, si on pense au vieillissement, on devrait
accommoder, arranger les lois, bonifier les lois, en mettre d'autres de l'avant
pour s'assurer qu'on puisse... pour que nos gens qui vieillissent aient une vie
digne de ce nom, puis une qualité de vie adéquate.
Mme Perry Mélançon : Merci.
Ça fait le tour. Bien, c'est une belle conclusion à cette présentation-là.
Merci.
Mme Laforest : J'ai
peut-être une question, Mme la Présidente.
La Présidente (Mme Boutin) :
Vous n'avez plus de temps, madame.
Mme Laforest : Il ne
reste plus de temps? Bon.
La Présidente (Mme Boutin) :
Vous avez donné votre temps aux oppositions. Je suis désolée de vous
interrompre. Alors, je vous remercie infiniment, Mme Tassé-Goodman,
M. Prud'homme, M. Poirier-Monette. Merci pour votre... le bel apport
que vous avez fait aux travaux de la commission. Je vous souhaite une belle
soirée.
Sur ce, la commission va suspendre ses
travaux jusqu'à 19 h 30. Alors, je vous souhaite tous un beau souper.
(Suspension de la séance à 17 h 55)
19 h 30 (version révisée)
(Reprise à 19 h 33)
La Présidente (Mme Boutin) : Alors,
à l'ordre, s'il vous plaît! La Commission de l'aménagement du territoire
reprend ses travaux. Je demande à toutes les personnes dans la salle, comme d'habitude,
de bien vouloir éteindre leurs sonneries de tous les appareils électroniques.
Nous poursuivons donc les consultations
particulières et auditions publiques sur le projet de loi n° 37, Loi modifiant
diverses dispositions législatives, principalement en matière d'habitation.
Alors, ce soir, nous aurons la grande
chance d'entendre les personnes et organismes suivants : l'Institut de
développement urbain du Québec, l'Unité de travail pour l'implantation de
logement étudiant et la Fédération régionale des OSBL d'habitation de la Montérégie
et de l'Estrie.
Alors, en premier lieu, j'aimerais
souhaiter la bienvenue à M. Jean-Marc Fournier, qui est président-directeur
général de l'Institut de développement urbain du Québec. Alors, je pense que
vous savez un peu comment ça fonctionne. Vous disposez de 10 minutes. Je vous
invite à faire votre exposé, et ensuite vous pourrez échanger avec les
parlementaires. Je vous céderais la parole, M. Fournier.
M. Fournier (Jean-Marc) : Merci
beaucoup, Mme la Présidente, et mes salutations aux collègues députés de la commission.
Je ne prendrai pas les 10 minutes. Je vais faire quelques notes d'introduction,
après ça on pourra procéder aux échanges essentiellement pour réagir au projet
de loi qui a été déposé à quelques jours de la fin de la législature, pas juste
de la session, et qui, selon nous, comporte certaines conséquences et qu'il
serait, à notre avis, préférable de profiter des semaines de l'été pour
suggérer qu'il y ait des réflexions et des analyses objectives faites par des
spécialistes, universitaires, notamment, qui pourraient vérifier les dires que
j'aurai aujourd'hui, mais l'ensemble des conséquences qui peuvent être
apportées par les dispositions. Je commencerai par la partie qui concerne la
fixation de loyers. J'irai ensuite vers le droit de préemption.
Nous connaissons présentement une pénurie
de logements. Un des enjeux entraînant les problèmes majeurs de la hausse des
loyers réside dans le déséquilibre entre l'offre et la demande d'unités. <Alors...
M. Fournier (Jean-Marc) :
...la hausse des loyers réside dans le déséquilibre entre l'offre et
la demande d'unités. >Alors que le seul moyen structurant permettant d'endiguer
l'augmentation des prix consiste à ajouter plus d'unités de logement, le
gouvernement a choisi de perturber les règles du jeu, ce qui va diminuer l'appétit
du locatif au profit de la copropriété.
En plus de cet effet négatif sur l'offre,
la réduction de cinq à trois ans de la période d'exclusion pour les nouveaux
logements risque de voir apparaître de plus fortes hausses de loyer pour les
premières années. Les acheteurs d'unifamilial sont bien conscients que les
banquiers adaptent leurs taux hypothécaires à l'évolution du marché. D'ailleurs,
on le voit encore plus ces jours-ci. Il ne faut pas s'étonner que les
investisseurs immobiliers du multirésidentiel adaptent aussi leurs pratiques
pour assurer le rendement attendu.
Plutôt que de changer les règles dans la
précipitation et sans en avoir, selon nous, analysé les impacts, le
gouvernement devrait adopter un plan d'action en habitation s'attaquant aux
problèmes structurels — le déficit d'offre, la pénurie de main-d'oeuvre
en construction, la disponibilité limitée des matériaux — aux défis
découlant de la crise climatique — aménagement urbain propice à la
densification — et aux conséquences sociales — logements
sociaux, abordabilité locative et accès à la propriété. Cette politique que
pourrait se donner le gouvernement serait l'occasion d'établir un partenariat
nouveau entre Québec et les villes.
D'abord, le gouvernement, qui est
responsable de l'habitation sociale, devrait financer à la hauteur des besoins.
Selon l'UMQ, il faut viser la construction d'un minimum de
4 500 logements sociaux et 13 400 logements abordables par
année. En contrepartie de ce financement, Québec pourrait inciter les autorités
municipales à devenir des championnes de la densité heureuse pour ainsi tirer
profit des opportunités aujourd'hui trop souvent freinées par une opposition
entre les intérêts particuliers des voisins immédiats des projets à l'encontre
de l'intérêt public du frein à l'étalement urbain.
Sur le droit de préemption, le droit de
préemption permettra aux villes de détenir un premier droit d'achat d'un bien
immobilier au prix du marché. Pour en profiter, les autorités doivent inscrire
ce droit sur un immeuble. La propriété grevée de ce droit devient évidemment
moins intéressante pour un éventuel acheteur puisque tout le travail en amont d'une
éventuelle acquisition sera soumis à la possibilité d'un rachat municipal.
Cette dimension est particulièrement préoccupante pour les institutions
financières qui hésitent à financer des projets dont l'immeuble est en totalité
ou en partie soumis à cette charge. La diminution d'intérêt pour la propriété
entraîne évidemment une réduction de sa valeur. Pour encadrer l'utilisation de
ce droit, les villes devraient avoir l'obligation de prévoir une réserve
financière pour couvrir une partie importante de la valeur immobilier grevé par
l'enregistrement de ces droits. Autrement, les pertes de valeur vont se
multiplier, et l'attrait économique du secteur immobilier au Québec pourrait
être lourdement affecté.
Donc, dans les circonstances, nous sommes
d'avis qu'il serait préférable de mesurer les impacts des nouvelles
dispositions législatives plutôt que d'agir dans la précipitation à la fin d'un
mandat gouvernemental. Nous souhaitons que les membres de l'Assemblée nationale
choisissent de requérir des études externes objectives avant de procéder à l'adoption
de ces mesures. Voilà, Mme la Présidente.
La Présidente (Mme Boutin) :
Merci beaucoup, M. Fournier. Nous allons maintenant entamer la période
d'échange. Alors, nous allons débuter avec Mme la ministre. Vous avez 17 min
30 s, Mme la ministre.
Mme Laforest : Oui. Oui,
merci, M. Fournier. Très heureuse. Et c'est un honneur pour moi d'être
avec vous ce soir. Merci. J'ai aimé les échanges qu'on a eus avec la
consultation sur l'aménagement du territoire. Donc, c'est une fierté pour moi d'être
avec vous.
Je vais plus dans la mesure de vos propos,
je vais peut-être plus vous demander des exemples parce qu'on le sait très
bien, vous savez qu'est-ce qui se passe à Montréal avec le droit de préemption.
De par vos affirmations, avez-vous des exemples à Montréal, par exemple, que le
droit de préemption a apporté certaines problématiques? Si vous pouvez avoir
des exemples, là, ça ferait très, très bien.
• (19 h 40) •
M. Fournier (Jean-Marc) : Bonjour.
Bonjour, Mme la ministre, et merci de ces bons mots d'ouverture. D'abord, je
vous dirais que, rapidement, lorsque le projet a été déposé, on a fait un tour
rapide de notre membership, de ceux qui sont visés, qui connaissent l'implication
<du...
M. Fournier (Jean-Marc) :
...un tour rapide de notre membership, de ceux qui sont visés, qui
connaissent l'implication >du droit, et essentiellement, et même s'il y
a un... lorsque le droit d'achat est fait par par la ville et qu'on compense la
même valeur, il reste que de grever l'immeuble d'un droit affecte donc
l'intérêt pour un acheteur éventuel — on ne parle pas, ici, d'un
bungalow, là, on parle d'immeubles qui ont des valeurs importantes — et
qui vont amener les investisseurs éventuels à pouvoir regarder ailleurs.
Donc, le premier problème, c'est
qu'intrinsèquement... et je ne suis pas contre le droit de préemption. Je
fais... Le point qu'on veut faire ici, c'est que, s'il est généralisé et qu'il
n'y a aucune limite à son application, ce qui va arriver, c'est que les
conséquences d'une perte d'intérêt de chacun des terrains grevés, lui, va finir
par être imposant par rapport à des droits qui sont enregistrés mais qui ne
seront jamais réalisés. Parce que si on ne tient pas compte de la capacité pour
la ville, sa capacité financière de réaliser l'achat suite à l'enregistrement
du droit de préemption, au moins en partie, ce qu'on se trouve, c'est avec une
généralisation du droit. Donc, on grève des immeubles qui peuvent aller... qui
peuvent être assez étendus et on perd des valeurs.
Un élément qui nous a été mentionné, c'est
qu'on peut... Lorsqu'il y a des projets qui se font, vous savez, ils peuvent se
faire sur plus qu'un lot. Généralement, d'ailleurs, lorsqu'on parle de projets
d'une certaine ampleur, ils se font sur plus d'un lot. Et, si la municipalité,
évidemment, est intéressée par un lot, le simple fait de venir grever ce lot va
entraîner la perte du projet qui doit utiliser plusieurs des lots. Autrement
dit, le regroupement de lots aux fins... pour un investisseur, parce que tout
le monde souhaite que les investisseurs puissent développer son projet, devient
impossible.
Et donc, s'il y a, d'une part, une perte
d'intérêt parce qu'il y a une charge qui arrive tout de suite sur le terrain
dès que le droit est enregistré, donc une perte d'intérêt, il y a un deuxième
élément qui vient aggraver la situation, c'est celui d'avoir de la difficulté,
voire de l'impossibilité à planifier, parce que ça se fait en amont, puis il y
a des... comme des investissements importants qui sont faits dans la
préparation, pour se dire : Est-ce que je vais être capable de regrouper
les terrains? Et donc les gens vont tout simplement regarder ailleurs.
Conséquemment, puisqu'il y a, pour chacun
de ces droits enregistrés, même s'il n'est pas exécuté, il y a... on affecte la
valeur, ce qu'on souhaite, c'est que, dans le projet de loi, on essaie
d'encadrer l'exercice par les municipalités. Par exemple, si vous permettez
qu'on enregistre... Je donne un exemple, là : si la ville enregistre pour
1 milliard de droits de... de valeur immobilière avec son droit de
préemption, mais que ses finances lui permettent simplement d'en réaliser
100 millions, pourquoi avoir permis que 900 millions soient grevés
lorsqu'on sait qu'il y a une conséquence? Alors, c'est un peu l'idée de ne pas
mettre de côté le droit de préemption, mais de l'encadrer pour que les effets
négatifs ne soient pas démesurés par rapport aux capacités de la ville de
l'exercer.
Mme Laforest : O.K. Puis
comment vous verriez ça? Admettons, on dit, O.K., on va de l'avant pour le
droit de préemption pour toutes les municipalités, comment vous verriez la
meilleure manière pour que ce soit mieux encadré ou bien encadré?
M. Fournier (Jean-Marc) : Bien,
alors, je vous réponds aussi candidement, l'idée que nous avons, c'est qu'il y
ait accompagnant dans un des articles du projet de loi, sans que ce soit
100 %, là — on ne peut pas non plus nier l'exercice du droit de
préemption — mais que la municipalité puisse assurer d'avoir, dans
ses réserves, dans ses engagements, dans ses capacités financières, les sommes
d'argent pour en réaliser 40 % à 50 % du parc grevé. Une limite. Puis
je n'ai pas la solution exacte. C'est la raison pour laquelle on vous suggère
de faire des analyses avec des experts indépendants qui vont pouvoir, sans nier
l'exercice... Et on ne veut pas nier l'utilité pour les villes d'avoir un droit
de préemption. Tout ce qu'on veut, c'est qu'il soit... on ne l'utilise pas de
manière telle qu'on ne tienne pas compte de la capacité de la ville de
l'exercer, parce que juste l'enregistrement crée un problème. On comprend que
ça peut être utile, et donc, des fois, dans la vie, il faut accepter ça. Mais,
si l'exercice est démesuré dans la mesure où la ville n'a pas les capacités
financières de réaliser son droit, bien là on a fait ça un peu pour rien puis
on fait... on a miné l'attractivité économique immobilière de la ville.
Mme Laforest : O.K. O.K.
C'est quand même intéressant. J'ai l'autre question, parce que, dans votre
communiqué du 26 mai, là je vais revenir sur la clause F, vous dites que
ça enlèverait l'appétit aux promoteurs immobiliers de construire des projets
locatifs, et ce serait plus des projets de condominiums qu'on verrait.
Dites-moi la différence. Puis je posais la question tantôt parce que je me
disais... puis là je le dis dans mes mots, <là....
Mme Laforest :
...la
différence. Puis je posais la question tantôt parce que je me disais... puis là
je le dis dans mes mots, >là, M. Fournier, quelqu'un qui fait un projet
immobilier locatif et quelqu'un qui fait un projet immobilier avec des
copropriétés en même temps, si son projet est terminé, vend les condos, il a
évalué la valeur de la vente de ses condos. Maintenant, je sais que les projets
locatifs, c'est difficile parfois. C'est des baux. Ça va sur plusieurs années.
Maintenant, qu'est-ce qui fait que la clause F pourrait déranger pour changer
l'idée du promoteur de partir du locatif et s'en aller pour des copropriétés,
selon ce que vous avez amené, là, dans votre communiqué?
M. Fournier (Jean-Marc) : D'abord,
je ne veux pas... Je vais répondre à votre question en commençant par mettre un
paramètre important. On est dans une situation particulière. Je ne veux pas
plaider ça comme si c'était... on n'a pas à en tenir compte, puis comme si
c'était spécial, mais, sortir de la pandémie, inflation, taux d'intérêt,
pénurie de main-d'oeuvre, coûts de construction, rupture des chaînes
d'approvisionnement, honnêtement, il y a, en ce moment, un contexte assez
particulier et qui perturbe le marché. Alors, ça, c'est un contexte qu'il faut
voir, et ça arrive au même moment que le projet de loi est déposé. Alors, en
tout respect, je dirais que, si ça avait été à un autre moment, ça aurait
peut-être déjà été préférable.
Ceci étant, à votre question, lorsque les
investisseurs... Il y en a qui sont des spécialistes du locatif, il y en a qui
sont spécialistes du condo puis il y en a beaucoup qui font les deux. Mais,
lorsqu'on arrive à minuit moins une, parce que, dans ce cas-ci, avouons-le, il
n'y a pas... je comprends que vous avez fait une ou deux déclarations depuis le
printemps, le premier ministre aussi, mais on ne peut pas dire qu'il y a eu un
débat de longue haleine, et ça ne percole pas nécessairement automatiquement
partout sur le terrain. Évidemment, peut-être parce que j'ai un intérêt
particulier, ça m'intéresse beaucoup, les déclarations, mais, dans le marché,
ce n'est pas tout le monde qui suit l'activité politique à tous les jours.
Donc, aujourd'hui, ça vient changer les
règles. Et, quand on vient changer les règles, les gens, ça menace leur
prévisibilité. Et le condo, juste pour mettre cette nuance, le condo, ce n'est
pas facile non plus, parce que vous savez que le système, en ce moment, c'est :
les institutions financières demandent aux investisseurs d'en avoir vendu une
bonne proportion avant de commencer la construction. Alors, pour les projets
qui ont été lancés, vous vous doutez bien que c'était avant les augmentations
de coûts de construction de 30 %. Alors, en ce moment, le marché, même du
condo, est en train de changer un peu pour éviter de vendre une si grande
proportion avant la construction. Parce que, même aujourd'hui, ils ne savent
pas s'il va y avoir de l'acier au prix qu'ils vont avoir... si, même, ils vont
l'avoir.
Alors, même dans le domaine du condo, il y
a un problème. Ajoutez à ces problèmes de construction que vit le condo... le
multirésidentiel a les mêmes problèmes, mais là on vient lui dire : On va
changer les règles. Avant, tu avais cinq ans pour t'adapter, maintenant, ce
sera trois ans. Disons que ça bouscule passablement le marché.
Donc, la première... Et je vous dis ce que
les gens nous disent, là. Moi, je suis l'écho. Je n'en construis pas moi-même.
Mais les gens qu'on représente, la première réaction qu'ils ont, c'est celle de
dire : Bien, on va aller plus vers du condo, c'est plus assuré, on sait où
on fait notre rendement, tandis que si on est dans le flottement actuel, ça va
moins nous intéresser. Alors donc...
Puis n'oublions pas, là, je parlais des
coûts de construction, mais on est aussi dans une problématique de pénurie,
c'est-à-dire de déséquilibre entre l'offre et la demande. Et ce qu'il faut,
c'est maximiser l'offre. Alors, je vous ai dit que le condo, ça vit des moments
un peu difficiles, et là le multirésidentiel en vit lui aussi, mais là on lui
donne, je dirais, un petit coup de plus pour la difficulté, d'où la demande de
mettre sur pause le projet de loi pour vous permettre, permettre à l'Assemblée,
de demander à des experts indépendants d'en faire une vérification, des
conséquences, quitte à ce qu'ils trouveront peut-être des voies de passage qui
vous permettront d'atteindre les cibles que vous voulez, mais avec moins
d'effets pervers.
Mme Laforest : D'accord,
parce qu'en fait, M. Fournier, on le sait très bien, on a vu, vous les avez
vues aussi, là, les hausses abusives, et moi, je me disais : La
réglementation date des années 80. Est-ce qu'on est rendus quand même assez
loin? Les outils sont plus faciles, sont plus disponibles. Est-ce qu'un
promoteur, en trois ans, est capable d'évaluer ses coûts des loyers? Ça fait
qu'en 2022, avec ce qu'on a vécu de hausses abusives, selon nous, trois ans,
c'est quand même équilibré.
Mais, une question comme ça, est-ce que,
si la clause F passait de cinq ans à trois ans, mais que, par exemple, par une
législation quelconque, on déterminerait la date d'entrée en vigueur, est-ce
que vous seriez plus à l'aise comme ça ou pas du tout non plus?
• (19 h 50) •
M. Fournier (Jean-Marc) : Bien,
pour commencer par le premier point, je ne partage pas le point de vue que <les...
M. Fournier (Jean-Marc) :
...pour
commencer par le premier point, je ne partage pas le point de vue que les >hausses
abusives sont généralisées et que tout le marché du locatif connaît des hausses
abusives pendant les cinq premières années. Je suis conscient qu'il y a, dans
les médias, des rapports de certains propriétaires qui ont fait cela, mais je
serais plutôt tenté de vous dire que ça ne correspond pas, en tout cas, pas du
tout, à l'horizon du membership que nous, nous avons, qui sont plutôt... je
dirais, dans le multirésidentiel, des immeubles d'ampleur assez considérable.
Et donc, dans ce cas-là, si je nie le fait que les hausses abusives soient
généralisées — je ne les conteste pas, mais je dis qu'elles ne sont
pas généralisées — j'arriverais à la conclusion qu'il n'y a peut-être
pas de problème à régler si, de fait, les hausses sont plutôt raisonnables.
Maintenant, si elles ne sont pas faites
sur cinq ans, parce que l'État demande que ça soit fait sur trois ans, bien, le
lissage d'adaptation, plutôt que de s'étirer sur une période de cinq ans, il va
se faire sur une période de trois ans. Conséquence qui nous est dite par ceux
qui le font : bien, dès la première année, les montants ne seront pas les
mêmes, mais ni la deuxième. Donc, on va se retrouver avec un choc dès le départ,
et il n'y aura pas... on n'atteindra pas, par ce mécanisme-là, je dirais, une
abordabilité. Je suis persuadé que c'est ce que vous souhaitez. Tout le monde
le souhaite. C'est vrai pour le condo parce que l'accès à la propriété est de
plus en plus difficile, mais, dans le locatif, on souhaite que les gens ne
soient pas soumis à des hausses... à des coûts de loyer qui soient élevés.
Mais, honnêtement, nous croyons, on vous
le soumet, que ce qu'il faut faire, c'est donner de l'air pour que l'offre
vienne rejoindre la demande. Et un des éléments... l'État ne peut pas tout
faire, mais un des éléments où l'État peut intervenir dans l'offre, c'est
certainement dans l'offre du logement social. Commençons par cette tranche-là;
le marché pourra travailler sur les autres. Mais ça, déjà, si on règle
l'équilibre, si on sort du déséquilibre, on va, de manière structurante,
endiguer les hausses. Et je crois qu'on va frapper deux balles en même temps,
là : on va aider ceux qui sont dans les clientèles les plus vulnérables,
on va équilibrer le marché pour l'ensemble, et donc on devrait avoir une
abordabilité généralisée plus grande.
Mme Laforest : D'accord. J'ai
peut-être une dernière question. Peut-être pour revenir aux délais, là, parce
qu'on a rencontré aujourd'hui l'UMQ, la FQM, pour le droit de préemption, on a
eu des propositions que le délai de préemption devrait se faire dans un délai
de 60 jours, à partir du moment où l'offre d'achat est acceptée. On parle
de 60 jours, on parle de 90 jours, on a eu des propositions à
120 jours. Qu'est-ce que vous en pensez? Je ne sais pas si vous avez
écouté aujourd'hui... sûrement pas, vous n'avez pas, sûrement, de temps
énormément, je sais qu'est-ce vous faites, mais avez-vous écouté l'UMQ, la FQM
pour le délai de 60 jours ou de 90 jours par rapport au droit de
préemption?
M. Fournier (Jean-Marc) : Je
ne l'ai pas entendu. Mais j'étais à un sommet sur l'immobilier à Montréal et
j'ai assisté à un atelier sur le droit municipal. Et il y avait un avocat qui
parlait des droits de préemption et des délais de 60 jours qui, disait-il,
n'étaient pas correspondants aux besoins des villes qui ont souvent besoin de
faire des règlements d'emprunt. Donc, je présume, de ce que vous me dites,
qu'elles souhaiteraient avoir un peu plus de temps pour pouvoir trouver leur
financement. J'ai l'impression que c'est ce que vous êtes en train de me dire.
Mme Laforest : Tout à fait.
M. Fournier (Jean-Marc) : Et,
si c'est le cas, ça me ramène à mon propos initial. Si on considère que les
villes doivent se poser la question au moment de l'exercice du droit de
préemption, si elles ont les moyens, ça veut dire qu'on accepte que les villes
vont pouvoir enregistrer des droits de préemption sans considérer les moyens
qu'ils ont de les réaliser. Et elles vont généraliser l'application, ce qui va
avoir comme effet d'affecter des biens immobiliers, d'empêcher parfois des
projets... je ne dis pas tout le temps, mais d'empêcher parfois des projets, ce
qui me ramène à l'idée initiale : si on veut parler de délais... puis je
comprends très bien la demande municipale, mais, si on veut parler de délais
accrus pour leur permettre de les exercer, il faut constater, en même temps,
qu'elles n'ont pas les ressources financières pour assumer les droits de
préemption qu'elles enregistrent. Ça devrait nous allumer une lumière, lumière
rouge pour dire comment on va l'encadrer, quelles dispositions on va mettre, en
disant aux villes : Tu as le droit d'enregistrer des droits de préemption
sur des immeubles jusqu'à une certaine limite. Si le parc immobilier que tu
grèves de ton droit de préemption vaut 1 milliard de dollars, bien,
assure-toi, au moins, d'avoir la moitié, 40 % de ce... de ce <fonds-là...
M. Fournier (Jean-Marc) :
...1 milliard de
dollars, bien, assure-toi, au moins, d'avoir la moitié, 40 % de ce... de
ce >fonds-là pour les réaliser. Je veux dire, enregistrer un droit pour
un exercice qu'on n'a jamais le moyen de réaliser, sachant que ça affecte les
valeurs des propriétés, disons qu'une fois qu'on le sait on devrait juste
éviter que ça arrive.
Maintenant, fiez-vous pas nécessairement à
moi. Je vous donne une piste, on pense à celle-là, il y en a peut-être d'autres,
mais on croit que ça vaut la peine que le droit de préemption... et je ne veux
pas nier qu'il est utile, mais que le droit de préemption ne soit pas utilisé
de manière si générale qu'on y retrouve pour seule conséquence qu'une perte de
valeur sans aucune plus-value pour les municipalités.
Mme Laforest : Parce qu'en
fait le droit de préemption arrive au moment, également, là, depuis la demande
soit de construction de logements abordables, logements sociaux ou encore de
CPE, garderies. C'est sûr qu'il y a des municipalités c'est plus compliqué
d'avoir des terrains pour ces constructions-là.
Maintenant, je prends bonne note de vos
commentaires. C'est très intéressant. Et, s'il y avait un petit ajustement à
faire à l'article du droit de préemption, qui se décidera par règlement
sûrement, le principal, j'ai très, très bien entendu, je comprends, bref, ce
que j'entends, M. Fournier, c'est qu'il ne faut pas geler le territoire. Et, si
on gèle le territoire à ce moment-ci, il faut que la municipalité ait les reins
assez solides pour pouvoir acheter ces terrains-là, reprendre ces terrains-là,
pour ne pas empêcher des projets immobiliers qui pourraient voir le jour.
M. Fournier (Jean-Marc) : Je
vais vous donner un exemple...
La Présidente (Mme Boutin) : Vous
pourrez continuer, M. Fournier, avec notre prochain intervenant, au besoin. Je
pense que vous connaissez la procédure.
M. Fournier (Jean-Marc) : Mes
excuses.
La Présidente (Mme Boutin) : Aucun
problème. Alors, M. le député de Viau, vous disposez de 11 min 40 s.
À vous la parole.
M. Benjamin : Merci. Merci,
Mme la Présidente. Bonsoir, M. Fournier. Merci pour votre intervention si
limpide. Donc, c'était très clair. Mais je vous donne le temps, allez-y,
continuez l'élément de réponse que vous alliez donner tout à l'heure.
M. Fournier (Jean-Marc) : Merci
beaucoup. Je voulais juste ajouter qu'en ce moment, prenons le cas de la ville
de Montréal, il y a des terrains qui appartiennent à la ville de Montréal et,
même pour des fins sociales ou abordables, la ville n'a pas nécessairement les
ressources financières sur ses terrains pour procéder à la réalisation de
projets. On peut... Juste pour exemple, comme ça : Blue Bonnets. Blue
Bonnets n'est toujours pas en phase de réalisation. Et il y a une raison
fondamentale là-dedans, c'est que les villes, Montréal mais les villes, n'ont
pas les ressources financières adaptées au monde moderne. Et c'est d'ailleurs
une des raisons pour laquelle, nous, à l'IDU, on plaide pour qu'il y ait un
programme de transfert municipal. Il y aura une discussion, qui est toujours
latente.
Et je le dis, d'entrée de jeu, là, pour
Mme la ministre, je pense que je lui ai déjà dit, d'ailleurs, je suis...
j'étais aux affaires à ce poste-là, le dossier du pacte fiscal, de la
diversification des sources de financement des villes, existait, et, à l'époque
comme aujourd'hui, on n'a pas eu de réponse positive à ça. Qu'il y ait des
études sur le sujet, ça serait bien.
En attendant, parce que le temps court et
il faut agir rapidement, on plaide pour un programme de transfert municipal qui
pourrait d'ailleurs être sollicité au fédéral, sa contribution. Les volets
seraient d'habitation inclusive, de transports collectifs, de requalification
foncière, d'aménagement urbain, quatre volets qui sont très importants pour
donner de l'air aux villes, pour réaliser, notamment pour les grandes villes,
réaliser des objectifs de densification qui vont correspondre à la politique
d'aménagement du territoire que le gouvernement est en train de déposer et qui
permettrait de donner des sources financières aux villes pour exercer leur
droit de préemption.
Alors, ça, ça n'existe pas pour l'instant.
Elles n'ont pas les ressources. Et donc, lorsqu'on grève les immeubles d'un
droit de préemption, sachant que les villes n'ont pas les moyens de les
exercer, on en arrive à la conclusion que tout ce qui est fait avec cela, c'est
une perte de valeur immobilière, des projets que des investisseurs ne feront
même pas naître dans leur esprit parce que l'immeuble est, en totalité ou en
partie, même sur un lot, grevé. Et donc c'est l'attractivité économique qui
peut être mise en péril.
• (20 heures) •
Et, en ce moment, je prends l'exemple de
Montréal, bien, on souhaite surtout la relance, notamment celle du
centre-ville. Il faudrait éviter d'arriver là. Je ne suis pas en train de
plaider contre le droit de préemption, parce qu'il peut être un outil de
planification urbaine intéressant, je suis simplement en train de dire qu'il
doit être utilisé avec minutie, sachant que, l'immeuble que je grève, j'aurais
les ressources financières pour réaliser l'achat une fois que j'exercerai mon
droit, et qu'à défaut de prévoir un certain fonds de réserve à ses fins, tout
ce que j'ai, c'est : J'ai atteint, j'ai affecté un immeuble d'une perte.
M. Benjamin : Peut-être...
20 h (version révisée)
M. Fournier (Jean-Marc) : ...j'ai,
c'est : j'ai atteint, j'ai affecté un immeuble d'une perte.
M. Benjamin : Peut-être, j'aimerais
revenir avec vous, M. Fournier, sur l'enjeu de la clause F. Certains
affirment que c'est un délai qui pourrait empirer la situation, par exemple,
dans la mesure que le propriétaire déciderait, par exemple, d'étaler ses coûts
supplémentaires de construction sur trois ans. Donc, j'aimerais vous entendre
sur les difficultés, les enjeux auxquels nous faisons face avec une réduction
de cinq à trois ans de la clause F.
M. Fournier (Jean-Marc) : Bien,
le premier, honnêtement, tout le monde le voit, là, c'est qu'en ce moment le
système est fait ainsi qu'il permet de lisser sur cinq ans les augmentations
qui vont permettre d'atteindre le rendement qui était identifié avec les
institutions financières au départ pour que le projet puisse lever de terre.
Alors, il y avait un lissage sur cinq ans. La proposition dans le projet de
loi, c'est le lisser sur trois ans pour arriver au même rendement. Alors,
conclusion : plutôt que de l'étendre sur trois ans... sur cinq ans, il va
être concentré sur trois ans, et donc les hausses vont être les mêmes, on va
arriver au même prix, mais les hausses vont être plus substantielles dans les trois
premières années. Ça, c'est la réponse courte, je dirais, de l'effet du... de
la transformation.
Réponse un peu plus longue, si vous me le
permettez : c'est un changement de règle, c'est un changement dans le
système, dans l'écosystème des investisseurs immobiliers, un changement qui
arrive à un moment où nous sommes dans une pénurie de logements, les coûts de
construction qui explosent, tout le monde le reconnaît, des difficultés d'approvisionnement
en équipements et en biens. Quand on voit tout cela, même si changer les règles
amène toujours une période de latence où les gens vont rester... vont regarder
un petit peu comment ça va aller plutôt que s'investir, alors qu'on a besoin qu'ils
s'investissent parce qu'il y a une pénurie de logements, bien, là on arrive
avec une situation où, en plus, il y a des coûts additionnels et beaucoup d'incertitude.
Le monde immobilier compte sur la
prévisibilité, la prévisibilité du rendement, la prévisibilité des règles. Alors,
il est clair que le choc... et sans compter que ça arrive assez rapidement, là.
Le projet de loi est déposé il y a deux semaines, je crois, adoption en trois
semaines. Honnêtement, ça me semble un peu rapide, d'où la proposition qu'on
fait, qui est de dire : Proposez ces dispositions-là à des experts
indépendants, des universitaires, demandez-leur les conséquences économiques de
ces dispositions, demandez-leur comment il va y avoir une réaction sur le
terrain et quel résultat on aura à la fin. Peut-être que cela va nous amener des...
d'autres suggestions qui vont permettre d'arriver à la fin...
Je suis convaincu, M. le député, que l'ensemble
des membres de l'Assemblée nationale cherchent à ce qu'il y ait un meilleur
accès à un toit pour tout le monde, en commençant par les gens qui sont dans des
situations qui sont plus vulnérables. Alors, on plaide que le meilleur moyen,
le plus structurant, c'est de régler le déséquilibre. Et donc certainement un
investissement massif dans le logement social, le développement de mesures pour
le logement abordable, que je mets dans le locatif, ou des... pour les premiers
acquéreurs pour devenir, justement... d'accéder à la propriété, ça, c'est
probablement des éléments qui pourraient donner le signal d'aller de l'avant
avec une offre accrue, qu'on multiplie les chantiers, déjà que c'est compliqué
quand même parce qu'il y a de la... une pénurie de main-d'oeuvre, plutôt que d'envoyer
le signal de rester un peu en retrait et d'attendre. Dans la pénurie, en ce
moment, ce n'est pas le temps d'attendre, c'est le temps d'ouvrir les vannes
pour construire.
M. Benjamin : Parfait, merci.
Une autre question pour vous, sur le droit de préemption cette fois-ci. Vous
nous avez suggéré que ce droit-là doit être encadré. Est-ce que, par exemple,
vous pensez qu'une municipalité devrait pouvoir remettre un terrain ou un
immeuble à vendre après un certain nombre d'années sans avoir été développé,
par exemple? Est-ce que ça devrait aller jusque-là?
M. Fournier (Jean-Marc) : Un
terrain qui appartient à la municipalité déjà? J'essaie de voir votre question.
M. Benjamin : En fait, une
municipalité qui aurait utilisé ce droit de préemption.
M. Fournier (Jean-Marc) :
D'accord.
M. Benjamin : Et, après un
certain nombre d'années sans que ce terrain-là n'ait été développé, est-ce que
vous pensez que l'encadrement devrait aller jusque-là, jusqu'à le baliser à ce
niveau-là?
M. Fournier (Jean-Marc) : Honnêtement,
un, je ne me suis pas arrêté à penser à cela, je n'ai pas de réponse à votre
question. Là où je me suis arrêté, c'est l'exercice du droit. Parce que la
question que vous abordez, c'est : que la ville soit propriétaire d'un
terrain issu d'un droit de préemption ou pas, elle a des terrains. Il peut y
avoir de nombreuses considérations pour lesquelles elle ne les développe pas.
C'est d'ailleurs la même <chose...
M. Fournier (Jean-Marc) :
...pour lesquelles elle ne les développe pas. C'est d'ailleurs la
même >chose pour un producteur... pour un propriétaire privé. Je donnais
l'exemple de Blue Bonnets, il y a des raisons pour lesquelles ce n'est pas
développé, notamment celle des ressources financières, ce qui ne veut pas dire
qu'il ne devrait pas y avoir un projet là. Et le projet de logements qui doit
s'établir là-bas est... fait tout à fait son sens, et là il faut juste trouver
les moyens.
Donc, j'aurais tendance... et ce n'est pas
une réponse absolue, mais j'aurais tendance à vous dire que ce que la ville
fera avec ses terrains... il y a suffisamment de personnes bien intentionnées
dans les villes et beaucoup de finalités pour qu'elles les utilisent au bon
moment. La question que je soulève, c'est : si la ville décide de grever
les immeubles de ces droits-là, ça entraîne une perte de valeur, un désintérêt
des investisseurs, tout ça pour des droits qui sont enregistrés sans qu'on
tienne compte de la capacité de la ville de les réaliser.
M. Benjamin : Quand vous
dites, M. Fournier, que... toujours à propos du droit de préemption, que
c'est une dimension qui est particulièrement préoccupante pour les institutions
financières, j'aimerais vous entendre là-dessus.
M. Fournier (Jean-Marc) : Bien,
si vous êtes un investisseur, vous regardez un projet où... bien, un immeuble
qui est là et que vous allez... Parce que c'est ça, tout le problème, hein,
c'est qu'en amont, avant la décision de la ville, il y a un promettant vendeur
et un promettant acheteur qui ont des discussions, et qui évaluent la
propriété, et qui font des projets, par exemple, de requalification, de
transformation, et qui, dans ces équilibres-là, bien, consultent les
institutions financières : Comment tu veux m'accompagner là-dedans?
Comment on peut faire ça? Mais il y a toujours une incertitude. On fait tout ce
travail-là sans savoir comment l'histoire va se terminer. Alors, il y a des
investisseurs, des institutions financières qui te dit : Ton projet, là,
pourquoi tu ne le fais pas sur un terrain qui n'est pas grevé d'un droit de
préemption?
Alors, il y a cet élément-là. Et je passe
sous silence le problème majeur. Le droit de préemption s'inscrit sur certains
lots qui intéressent la ville, mais des investisseurs peuvent avoir des projets
pour un ensemble de lots contigus, et juste le lot grevé empêche le projet. Or,
ce projet-là, il peut être bon pour la communauté, et là la ville se tire dans
le pied. Alors... Mais c'est correct si elle en a besoin pour certaines fins.
Le point est simplement de dire : Puisqu'il y a des conséquences de ce
genre-là, encadrons le droit pour s'assurer que, dans la plupart des cas, les
droits enregistrés sont suffisamment financés pour être réalisés.
M. Benjamin : ...cinq
secondes, M. Fournier, dernière question sur... à propos de la clause F.
Vous dites que le gouvernement choisit de perturber les règles du jeu en ce qui
a trait à l'appétit des promoteurs immobiliers de construire des projets
locatifs. J'aimerais vous entendre là-dessus
M. Fournier (Jean-Marc) : En
cinq secondes, c'est facile. On change les règles du jeu à la dernière minute,
personne n'est vraiment au courant, et ce que les gens vont faire, c'est qu'ils
vont dire : Écoute, pour un temps, là, on va laisser faire, on va faire du
condo puis on va voir comment ça va finir, ces affaires-là. Et donc, à très
court terme, c'est ce qui va arriver, très, très court terme, et tout ça dans
un contexte où ce qu'on veut, c'est qu'ils en construisent plus. Je fais juste
vous le rappeler. Ce qu'il faut, c'est plus d'offre, pas moins.
La Présidente (Mme Boutin) :
Merci.
M. Benjamin : Merci,
M. Fournier.
La Présidente (Mme Boutin) :
Merci beaucoup. Maintenant, ce serait au député de Laurier-Dorion. Vous
disposez de 2 min 55 s.
M. Fontecilla : Merci,
Mme la Présidente. Je vois que ce n'est pas tous les partis d'opposition qui
sont ici. Est-ce que... C'est bon. Est-ce que je peux...
La Présidente (Mme Boutin) :
...consentement... La députée de Gaspé nous glisse... me glisse à l'oreille
qu'elle aimerait offrir son temps à M. le député de Laurier-Dorion. Est-ce
qu'il y a consentement? C'est 2 min 50 s, là. J'ai besoin de
l'entendre.
Des voix : ...
La Présidente (Mme Boutin) :
Merci beaucoup. Allez-y.
M. Fontecilla : Merci.
Bonsoir, M. Fournier. Vous apportez une perspective très... très
intéressante. Écoutez, je voudrais bien comprendre votre propos. Vous dites que
grever... grever un immeuble d'un droit de préemption baisse sa valeur, là,
mais, dans ma compréhension, là, sur l'immeuble lui-même, le droit de
préemption, c'est un droit de premier acheteur, là, donc la ville... si jamais
le propriétaire procède à la mise en vente de cet immeuble-là, le premier
acheteur, ça va être la ville. Il va y avoir une négociation, oui ou non il y a
entente sur les prix, et soit qu'on procède à l'achat et on fait un projet x,
ou soit que l'immeuble est libéré et mis sur le marché pour que d'autres
acheteurs puissent l'acheter, là. Donc, il n'y a pas... dans ma compréhension,
il n'y a pas de perte de valeur en soi de l'immeuble lui-même parce que c'est
simplement un droit de premier acheteur, mais je crois comprendre de votre
propos qu'il y aurait une perte de valeur sur les immeubles contigus, les lots
à côté, le secteur, là. Expliquez-moi, là, parce que je ne comprends pas bien
la perte de valeur dont vous parlez, là.
• (20 h 10) •
M. Fournier (Jean-Marc) : D'accord.
Bien, commençons par le premier <point...
M. Fontecilla :
...de
valeur dont vous parlez, là.
M. Fournier (Jean-Marc) :
D'accord. Bien, commençons par le premier >point, parce que les
contigus, c'est comme une deuxième complication. Commençons par la première. Le...
Sous... Avec votre respect, le droit de préemption ne s'exerce pas de la façon
dont vous l'avez évoqué, c'est-à-dire que ce n'est pas un vendeur, un
promettant vendeur qui appelle la ville puis qui dit : Vas-tu exercer ton
droit de préemption? Parce que moi, je voudrais vendre à monsieur X. Ce n'est
pas comme ça que ça fonctionne. Il doit avoir une relation avec monsieur X, et monsieur
X qui veut acheter l'immeuble fait un projet, et là il y a des avocats, il y a
des architectes, il y a des urbanistes, il y a une pléthore... On parle de grands
bâtiments, là, de gros immeubles. Et là il y a des millions qui sont investis
dans la préparation du projet. Et, encore une fois, à ce moment-là, la ville
n'est pas encore appelée, là. Elle a son droit de préemption, personne ne
l'appelle. Lorsqu'il y aurait une entente, il y en aura probablement, entre un
promettant acheteur puis un promettant vendeur, là il y a une période de halte :
On est prêt à signer, woups! je ne signe pas. Là, je vais à la ville et je lui
dis : L'acheteur est prêt à payer ce prix-là, est-ce que tu le prends? Ça
fait qu'il n'y a pas de négociation sur le prix avec la ville, du tout. La
ville va payer le prix de la vente. Mais le problème, c'est qu'en amont de
cette vente-là, dès le moment où l'immeuble est grevé, il y a moins d'acheteurs
intéressés par ce bien-là, parce que pourquoi investir 10 millions,
20 millions d'études avant... là je parle d'immeubles de grande valeur,
là, pourquoi investir de l'argent alors que je ne sais pas comment l'histoire
va se terminer? Est-ce que la ville va l'exercer ou pas?
Alors, encore une fois, mon propos n'est
pas de l'empêcher, mais simplement de prendre conscience que grever le bien de
ce droit fait perdre un intérêt. Il y a moins d'acheteurs intéressés. S'il y a
moins d'acheteurs intéressés, il y a une perte de valeur à la vente. Vous
comprenez que, s'il n'y a plus de monde intéressé, une demande plus grande, ça
joue. Alors donc, il y a ça.
Deuxième problème que j'évoquais : vous
êtes un investisseur, et il y a trois lots qui vous intéressent, et il y en a
un qui est grevé du droit, et là vous développez un projet. Encore une fois, il
y a plein de professionnels qui sont impliqués, il y a de l'argent qui est
investi, des banques qui sont appelées à venir au bâton, et vous arrivez avec
le droit sur un lot qui grève l'ensemble. Cette histoire-là va finir plus vite
que la première, il n'y aura juste pas beaucoup d'intérêt, parce que là c'est
encore plus compliqué, parce que la ville a juste à dire : Bien, moi, je
prends ce lot-là, là, les autres, ça ne m'intéresse pas, ce n'est pas grevé.
Alors, il n'y a pas de projet. Je veux dire, le projet a besoin de trois lots,
il y en a un qui est grevé, il n'y a pas de projet, et donc on se limite. Puis
ces projets-là, là, ça peut être des projets de logement. Ça peut être d'autres
projets aussi, là, mais, puisqu'on est dans un projet de loi qui parle aussi
d'habitation, imaginons qu'il s'agit d'un projet immobilier pour faire du
logement multirésidentiel. On est en pénurie, c'est... tout le monde veut ça.
Et là on est en train de créer un outil qui pourrait perturber le marché ou, en
fait, réduire l'intérêt.
Mon point est donc le suivant : Oui,
donnons le droit de préemption, mais encadrons-le de manière à ce que la ville
ait les moyens à l'avance, lorsqu'elle exerce, elle enregistre ce droit,
qu'elle sache qu'elle a des moyens financiers pour en exercer une bonne partie
de son parc grevé. Sinon, on lui dit : Tu peux grever tout ce que tu veux.
Donc, on réduit les valeurs, on limite les capacités de regroupement de
terrains pour faire des projets, notamment immobiliers, de résidentiel, puis on
s'est juste tiré dans le pied, il n'y a eu aucun avantage. La ville n'avait pas
les moyens de réaliser le droit qu'elle a enregistré. Alors, il ne faut donc
pas déconnecter le droit enregistré de la capacité financière de la ville de
l'exercer.
M. Fontecilla : Tout à fait. Je
vais y revenir, mais, parce que le temps file, j'aimerais aborder avec vous le
sujet de la clause F. Il y a plusieurs intervenants qui nous ont dit que le
problème, ce n'est pas tellement les délais, trois ans, cinq ans, quatre ans,
etc., c'est plutôt l'aspect arbitraire et souvent abusif, là, selon ce que les
médias l'ont... ont... l'ont rapporté, vous l'avez même soulevé, le côté
arbitraire et abusif. Et ces intervenants-là proposent plutôt que les
augmentations de loyer, même pour les bâtiments neufs, soient soumises à l'examen
d'une autorité compétente, comme le Tribunal administratif du logement, qui va
évaluer si, oui ou non, l'augmentation est justifiée ou non. Qu'est-ce que vous
pensez de cette proposition-là?
La Présidente (Mme Boutin) : ...secondes.
M. Fournier (Jean-Marc) : Bien,
d'abord, je précise ce que j'ai précisé tantôt, les médias ont rapporté
certaines hausses abusives dans certains endroits, mais je crois que, s'il y
avait une étude objective, scientifique faite par l'Assemblée ou le ministère,
on ne verrait pas ces hausses généralisées. Ce n'est pas sur l'ensemble du
territoire. Ce n'est pas tous les propriétaires qui font ça, loin de là.
La Présidente (Mme Boutin) : Merci.
M. Fournier (Jean-Marc) : Et
là je ne sais pas s'il me reste... Non, je pense... je pense, j'avais compris
qu'il ne me restait pas de temps.
La Présidente (Mme Boutin) : Non.
Je vous ai quand même laissé du temps pour répondre parce que c'était très...
M. Fournier (Jean-Marc) : Vous
êtes bien gentille. J'apprécie.
La Présidente (Mme Boutin) : ...c'était
très intéressant. Et je vous remercie infiniment pour votre belle contribution
aux travaux de la commission.
Sur ce, on va suspendre
quelques instants pour accueillir le prochain<groupe...
La Présidente (Mme Boutin) :
...suspendre
quelques instants pour accueillir le prochain >groupe.
(Suspension de la séance à 20 h 15)
(Reprise à 20 h 21)
La Présidente (Mme Boutin) : Alors,
nous reprenons les travaux de la Commission de l'aménagement du territoire.
J'aimerais souhaiter la bienvenue à M.
Laurent Levesque et Mme Élise Tanguay de l'Unité de travail pour l'implantation
de logement étudiant, mieux connue sous l'acronyme UTILE. Alors, je vous
inviterais à vous présenter, et ensuite vous avez 10 minutes pour votre
exposé. Par la suite, on va procéder à une période d'échange avec les
parlementaires. Alors, je vous cède la parole pour 10 minutes.
Mme Tanguay (Élise) : Merci
beaucoup, Mme la Présidente. Donc, Élise Tanguay. Je suis directrice des
affaires publiques chez UTILE, donc l'Unité de travail pour l'implantation de
logement étudiant. Je suis accompagnée aujourd'hui de Laurent Levesque, qui est
directeur général et cofondateur de l'UTILE.
Donc, l'UTILE, pour faire bref, nous
sommes un OBNL qui développe le... du logement étudiant. Donc, nous avons une
des... nous opérons une des entreprises d'économie sociale qui a connu la plus
grande progression dans les dernières années. On a livré notre premier projet
en 2020 puis aujourd'hui on opère, donc, on loue et on est en construction pour
400 unités de logement. On a donc des projets dans quatre villes au
Québec, qui sont soit en développement ou en opération. On arrive à faire
des... On a un modèle un peu différent de ce qui se fait habituellement dans le
logement communautaire, c'est-à-dire qu'on arrive à faire des projets avec une
proportion de seulement 20 % de logements... avec seulement 20 %,
pardon, de proportion de financement public. Donc, c'est un modèle financier
innovant qu'on a développé.
On est ici aujourd'hui pour vous parler,
bien sûr, du projet de loi mais sous l'angle, sous la lunette du logement
étudiant et du logement abordable, donc, à but non lucratif. Pour ce qui est du
logement étudiant, petit tour rapide sur l'enjeu, en fait. Donc, au Québec,
selon les données qu'on a récoltées par notre enquête nationale, il y a plus de
300 étudiants locataires à chaque année, donc, sur le marché locatif du Québec.
Seulement pour les étudiants universitaires, ce sont 245 000 étudiants
universitaires locataires à chaque année. Ce sont les deux tiers de ces
étudiants et étudiantes qui ont un taux d'effort supérieur à 30 %, donc ce
qu'on considère généralement comme étant un taux d'effort trop important pour
le revenu. Ça comprend d'ailleurs les prêts et bourses ainsi que l'aide
parentale. On a observé d'ailleurs, dans les dernières années, dans les quatre
dernières années, une augmentation du loyer personnel des étudiants de
18 %, qui est assez inquiétante, donc, sur quatre ans.
Et puis finalement, puisque la plus grosse
dépense chez les ménages étudiants locataires, c'est d'abord et avant tout le
logement, ce qui nous inquiète, donc, c'est le frein que le coût du logement
qui augmente peut représenter à la fois pour l'accessibilité aux études, mais
également pour les stratégies de mobilité régionale qui sont mises en place,
notamment par le ministère de l'Enseignement supérieur.
Je cède la parole à mon collègue Laurent
pour ce qui est du projet de loi.
M. Levesque (Laurent) : Merci,
Élise. Bonjour, Mme la Présidente. Bonjour, Mme la ministre. Merci pour
l'invitation. C'est très apprécié.
Parlant maintenant des dispositions du
projet de loi n° 37, on a trois commentaires sur différentes dispositions.
Je veux commencer par les dispositions relatives à ce qu'on appelle le contrôle
des actifs. Là, vous aurez compris que je fais référence aux différentes
sections qui relèvent de la Loi sur les compagnies. Nous, évidemment, ces
propositions-là de modification, ça nous affecte comme OBNL qui est financé par
à la fois... bien, en fait, tous les paliers de gouvernement dans nos
différents projets. On est très en faveur des modifications qui sont présentées
pour la simple et bonne raison que, comme entrepreneurs sociaux, c'est quelque
chose qui nous tient très à cœur de s'assurer que les logements qu'on
construit, les immeubles qu'on développe vont rester du logement abordable à
perpétuité. Donc, c'est quelque chose qu'on appuie. On trouvait que c'était
important la mesure qui avait été mise en place en 2015 au niveau de la Loi sur
les coopératives puis on salue l'action du gouvernement à mettre en œuvre des
contrôles équivalents pour les OBNL d'habitation, surtout dans un contexte... dans
un... d'avoir bougé aussi rapidement sur l'enjeu. Il y a néanmoins une question,
dans ces dimensions-là, au maintien de l'affectation sociale du logement
étudiant, qui est un léger bémol que... sur lequel je vais revenir un peu plus
tard.
Deuxième point, bien, les dispositions
relatives à la clause F du bail, là, donc les modifications au Code civil à cet égard-là, on pense que c'est très <raisonnable...
M. Levesque (Laurent) :
...au
Code civil à cet égard-là, on pense que c'est très >raisonnable, ce qui
est présenté, très équitable aussi comme mesure. Nous, comme développeur de
logement abordable, on pense que, dans notre... dans nos activités aussi, trois
ans, c'est amplement suffisant pour faire des ajustements, le cas échéant.
Évidemment, on espère ne jamais utiliser ce type de mesure, mais pour ajuster
des loyers aux charges et aux services. Donc, ça, on est aussi complètement en
faveur.
Puis finalement, bien, pour les mesures
concernant le droit de préemption, on tient aussi à souligner comment c'est un
excellent pas dans la bonne direction. C'est quelque chose qui a été... qui a
reçu beaucoup d'intérêt de beaucoup de nos partenaires municipaux. On sait que
c'est quelque chose qu'ils ont à cœur. On a simplement une légère
préoccupation, que je tiens à souligner, c'est-à-dire que, dans un contexte
d'augmentation rapide des coûts des terrains dans beaucoup de municipalités au
Québec puis aussi de transferts, évidemment, de plus en plus, de
responsabilités puis d'attentes envers les municipalités d'agir sur la question
du logement, on pense que, si ça ne vient pas avec des moyens financiers
substantiels, ça se peut que ça ne livre pas beaucoup d'unités.
Ceci dit, c'est un outil que nous, on voit
comme un outil d'intervention à l'échelle territoriale, c'est-à-dire, quand il
y a des problématiques dans des territoires précis, ça peut venir quand même
donner des leviers intéressants aux municipalités. C'est une des raisons pour
lesquelles on salue la disposition de ces mesures. Néanmoins, c'est aussi
quelque chose sur lequel je veux revenir, parce que je pense que la réflexion
de comment est-ce qu'on peut donner des pouvoirs aux municipalités pour agir en
matière d'habitation ouvre aussi la possibilité à des champs d'innovation
intéressants.
Ce qui m'amène justement à quelques
recommandations sur comment est-ce qu'on pourrait aller plus loin sur certaines
des limites de ces dispositions-là auxquelles... que j'ai soulevées. La
première, c'est pour revenir à la question du maintien de l'affectation sociale
des propriétés de logement abordable. Comme je l'ai mentionné, c'est quelque
chose qui nous tient particulièrement à cœur. Comme développeur de logement
étudiant, évidemment, on est dans un créneau spécifique qui a la nature d'être
transitoire, c'est-à-dire que notre population étudiante, elle est sans cesse
renouvelée, et notre... le maintien de l'affectation sociale et surtout de
l'affectation étudiante de nos propriétés représente des défis dans un contexte
où les articles 1979 et suivants de... du Code civil, qui sont relatifs
aux baux dans un établissement d'enseignement, ne s'appliquent pas à... au
modèle d'économie sociale en logement étudiant. Donc, un des... une des
opportunités que... bien, que ça aurait pu être pertinent d'intégrer dans le
projet de loi, mais qui, évidemment, pourrait être traitée autrement, mais que je
pense que les mesures relatives au maintien de l'affectation sociale augmentent
un petit peu la nécessité de prendre en compte ça, c'est la nécessité de
trouver un régime législatif pour les logements étudiants à but non lucratif
qui permet de mettre une limite au droit de maintien dans les lieux de la
population étudiante. Puis, nous, ce qu'on propose, c'est un régime qui n'est
pas nécessairement aussi drastique que celui qui est utilisé dans les
établissements d'enseignement. On pense qu'un seul article du Code civil qui
serait appliqué aux OBNL d'habitation étudiante serait suffisant, nommément
l'article 1982. Et tout ça, évidemment, va être détaillé dans le mémoire
que nous avons déposé un peu plus tôt aujourd'hui.
Dans un deuxième temps, bien, il y a aussi
une autre iniquité fiscale auquel fait face le logement étudiant abordable,
plus spécifiquement les projets de logement étudiant sont reconnus comme étant
exemptés de taxe foncière en vertu de la Loi sur la fiscalité municipale,
article 204, mais exclusivement s'ils visent une population universitaire.
Donc, ça, ça fait partie aussi des choses qu'on a identifiées comme un dossier
qui aurait pu être intégré, qui pourrait aussi pousser plus loin les efforts en
matière de logement abordable. Ce serait de permettre le même statut fiscal qui
est déjà prévu dans la Loi sur la fiscalité municipale pour l'ensemble des
modèles de logements étudiants postsecondaires. Puis ça, c'est quelque chose
qui est très demandé par nos partenaires du réseau collégial. On est très
sollicités dans toutes les régions du Québec, notamment avec tous les
investissements en matière de mobilité régionale qui ont été récemment
consentis par le gouvernement, et, bien, il y a beaucoup de demandes
étudiantes, il y a beaucoup de demandes pour des modèles innovants. C'est ça, un
peu, que nous, on a développé puis nous, on peut proposer, mais c'est sûr que
ça pourrait accélérer ça d'avoir quelques ajustements législatifs pour
reconnaître notre modèle, qui est, soulignons-le, une innovation sociale. Donc,
ça s'inscrit dans une logique, vraiment, d'une réponse innovante à un besoin
social.
• (20 h 30) •
Finalement, une dernière proposition pour
aller dans la logique du droit de préemption, donc de donner plus de pouvoirs
aux municipalités en matière d'habitation. On pense qu'on peut donner aux
municipalités la possibilité d'aller plus loin, c'est-à-dire de faciliter la
réalisation de logements abordables à coût nul pour... à la fois pour les
municipalités et pour le gouvernement. Si on pouvait autoriser, donc donner un
nouveau pouvoir, également, aux municipalités pour faire varier leurs normes de
densité et autoriser une densité légèrement plus élevée pour les projets de
logement social et communautaire...
20 h 30 (version révisée)
M. Levesque (Laurent) : ...de
densité et autoriser une densité légèrement plus élevée pour les projets de
logement social et communautaire. Ça, ici… Puis, si on utilise les leviers qui
sont prévus par le projet de loi n° 37, qui sont très
importants, de maintien de l'abordabilité à long terme de ces projets-là, ça
permettrait de réduire le coût de réalisation des projets au pied carré,
réduire la proportion de subventions qui est requise dans de tels projets puis
donner aussi aux municipalités des leviers pour créer des incitatifs, à travers
leur règlement d'urbanisme, pour encourager le développement de logements
abordables, ça aussi une approche qu'on reconnaît qui est innovante en soi,
mais on pense qu'on est dans un bon moment au Québec pour réfléchir à des
innovations de modèles d'affaires et réglementaires pour accélérer le
développement de logements abordables.
Merci pour votre attention.
La Présidente (Mme Boutin) :
Merci beaucoup à vous deux. Alors, nous allons maintenant débuter la période
d'échange avec Mme la ministre, qui dispose de 17 min 30 s.
Mme Laforest : Oui. Bien,
en fait, ma première question, c'est comment ça se passe dans les résidences? C'est
quoi, la situation, présentement, des résidences étudiantes?
M. Levesque (Laurent) : Bien,
en ce moment, on a une situation qui évolue assez vite. Là, on a fait une
enquête, comme vous le savez, en 2017, une autre en 2021, puis on a vu non
seulement une augmentation des loyers, comme ma collègue l'a soulevé, de 18 %
en quatre ans, mais aussi une augmentation même de la proportion d'étudiants
qui sont locataires. Ça, ça peut être causé par plus de mobilité, plus de
déplacements, plus d'éloignement du milieu familial. Puis, en ce moment, on se
retrouve avec 70 % des universitaires au Québec qui sont locataires sur le
marché locatif privé, donc, dont leurs besoins de logements ne sont pas répondus
par l'offre existante des résidences universitaires.
Mme Laforest : La
question est plus pour les résidences étudiantes, les vraies résidences, les
résidences réelles d'étudiants, c'est quoi, la situation actuelle? C'est quoi...
Pouvez-vous me faire un portrait des résidences étudiantes présentement?
M. Levesque (Laurent) : Oui.
Bien, au mieux de notre capacité, là, ce qu'on entend de nos partenaires du
réseau collégial et universitaire, c'est qu'il y a des... un, évidemment, ils
sont conscients qu'il y a des défis en matière de quantité d'offre, mais il y a
aussi des préoccupations au niveau de la qualité de l'offre. Donc, ce qu'on entend
de beaucoup d'établissements d'enseignement postsecondaire, c'est qu'ils ont
accumulé un déficit de maintien d'actifs au niveau des résidences. Il y en a
certains où là on entend des histoires... je ne veux pas dire histoires d'horreur
parce que c'est une légère exagération, mais il y en a qui sont très conscients
qu'ils offrent... que leur capacité à offrir des logements dignes et salubres à
leurs étudiants est limitée. Puis je ne veux pas donner de nom, mais il y a une
préoccupation réelle sur la capacité à maintenir le parc existant des
résidences qui, dans beaucoup de cas, a été construit il y a plusieurs
décennies, là. Je pense que ça fait 20 ans qu'on… On en a construit
beaucoup moins.
Mme Tanguay (Élise) : Si
je peux compléter, l'écho qu'on... les échos qu'on entend, c'est également que,
bien, leur capacité, elle est largement dépassée, là. C'est-à-dire qu'ils sont,
pour la plupart, à pleine capacité, exception faite de quelques moments durant
la pandémie. Ce qu'on entend, c'est qu'elles sont vraiment déjà assez
sollicitées.
Mme Laforest : O.K. Puis
est-ce que vous travaillez en partenariat ou vous êtes vraiment différents
complètement? Parce que vous, c'est des logements, puis eux, c'est plus des
résidences, en fait. Vous êtes... Êtes-vous en partenariat ou c'est deux
entités différentes?
M. Levesque (Laurent) : Nous,
on est...
Mme Tanguay (Élise) : Deux
entités différentes, oui, mais même...
M. Levesque (Laurent) : On
est indépendants. Évidemment, comme vous le mentionnez, on est une entité
distincte, mais on travaille en partenariat. Donc, par exemple, on a au sein de
notre membership le réseau Université du Québec. Donc, on va collaborer avec
plusieurs campus, avec plusieurs établissements d'enseignement, mais on est... Ultimement,
notre modèle, il se veut complémentaire. Je pense que ça, ça vaut la peine de
le mentionner, et vous l'avez aussi mentionné, nos immeubles ne sont pas ce qu'on
conçoit comme étant des résidences. Tu sais, c'est des logements complets. C'est
des baux de 12 mois. On est vraiment plus dans du logement que de la résidence.
Mme Laforest : O.K.
Puis, au niveau de l'entretien, parce que vous parlez justement des mesures d'entretien
pour la préservation des immeubles utiles, est-ce que vous avez... Comment vous
gérez ça au niveau de la préservation de vos immeubles?
M. Levesque (Laurent) : Bien,
on a deux avantages, si je peux dire ça comme ça, comparativement aux
établissements d'enseignement. Le premier, c'est que, vu qu'on est concentrés
sur la mission logement, dans nos budgets d'opération, on a des réserves pour
remplacement. Donc, on a la capacité de mettre des fonds de prévoyance de côté
pour des rénovations futures. Ce que… Ma compréhension est que c'est… Avec les
défis budgétaires dans le réseau de l'enseignement supérieur, ce n'est pas
toujours possible dans leur cas. Puis le deuxième gros avantage qu'on a
également, c'est que nos projets sont entièrement hors du bilan du
gouvernement. Donc, on a la capacité de réaliser des rénovations futures, des
travaux majeurs, par exemple, par des refinancements hypothécaires, ce qui est
également plus difficile dans le réseau de l'enseignement supérieur parce que
chaque refinancement doit individuellement être autorisé par le <ministère…
M. Levesque (Laurent) :
...par
le >ministère de l'Enseignement supérieur.
Mme Laforest : O.K., c'est
bon. Puis les logements, en fait, d'UTILE, je le sais un petit peu, là, parce
que j'en ai travaillé, des projets d'UTILE avec ma collègue, d'ailleurs, qui
est ici, les autres projets qui sont présentement en développement, comment ils
sont financés?
M. Levesque (Laurent) : Bien,
ça, c'est une grande question pertinente, Mme la ministre. En ce moment, on
travaille avec votre ministère pour faciliter la réalisation de nos projets à
travers le Programme d'habitation abordable Québec. En ce moment, dans les
normes actuelles du programme, le cadre normatif, nos projets ne peuvent pas se
qualifier, mais on a senti une ouverture de la part de votre ministère à
éventuellement bonifier ou rendre le programme plus flexible. Puis on a bon
espoir que, dans sa nouvelle mouture qui… Je tiens à le souligner, déjà, il y a
un gros pas qui a été fait en autorisant le logement étudiant à travers le
programme, alors que, dans AccèsLogis, précédemment, le logement étudiant était
exclu, mais je pense que... On a bon espoir qu'on y arrive, mais on a toujours
eu la capacité aussi, à l'UTILE, comme vous le savez, pour notre projet à
Québec, de financer des projets en dehors de la boîte.
Donc, pour nous, ça reste aussi toujours
une option, de développer des actions spécifiques au logement étudiant, parce
qu'on va se le dire quand même, c'est un besoin qui est différent du reste des
besoins du logement abordable au Québec, puis avec des opportunités aussi de
réduire le coût pour l'État que nous, on est très heureux d'utiliser. Par
exemple, on a des unités, là, des studios qui sont typiquement plus petits que
les normes du programme actuel parce qu'une personne aux études a moins de
possessions matérielles. Elle est là pour une période plus courte. Donc, elle
peut se satisfaire d'un petit peu moins de pieds carrés.
Mme Laforest : Ma question
étant quand même comment… même, admettons, si vous voulez déposer dans le Programme
d'habitation abordable Québec, comment... le montage financier se présente
comment?
M. Levesque (Laurent) : Une
des particularités de notre travail à l'UTILE, c'est qu'on a des sources de
financement non traditionnelles du logement communautaire, et ce qui nous sert
souvent d'étincelle ou de bougie d'allumage pour démarrer des projets qui,
éventuellement, pourraient être déposés dans des programmes, c'est des
contributions financières des associations étudiantes.
Donc, jusqu'à maintenant, dans nos
projets, on a levé plus de 5 millions de dollars de contributions
financières provenant des étudiants et étudiantes eux-mêmes qui décident de se
prendre en charge puis de développer une solution, de travailler avec nous pour
une solution à leurs besoins de logement. Évidemment, on ne leur demande pas de
payer toute la facture, puis je ne pense pas que personne ne pense que c'est à
eux de payer, mais, avec ces montants-là, qui sont souvent des centaines de
milliers ou plus de 1 million de dollars de plusieurs associations
étudiantes, on est capables de, par exemple, acheter un terrain avec nos autres
partenaires financiers. On travaille beaucoup avec le Fonds immobilier de
solidarité, avec d'autres institutions financières, pour acheter un terrain,
monter un projet puis le faire cheminer, là, après, dans les programmes de
financement.
Mme Laforest : Puis je ne
sais pas combien qu'il me reste de temps, mais... Combien? Ah! O.K. Le droit du
maintien dans les lieux, je le sais, quand on a discuté ensemble, bien, c'était
une certaine problématique parce que les gens disent : C'est des logements
pour étudiants, mais qu'est-ce qui va nous garantir que, quand les étudiants
ont terminé les études, ils vont laisser l'appartement à d'autres étudiants?
Vous nous avez dit : Nous, le droit du maintien dans les lieux, on a des
règles internes pour dire que, quand on a terminé nos études, on doit quitter
l'appartement. Pouvez-vous élaborer sur cette question-là?
M. Levesque (Laurent) : Élise,
est-ce que tu voulais te lancer?
Mme Tanguay (Élise) : Oui,
absolument. Bien, c'est-à-dire qu'évidemment nous, on a un processus de
sélection qui est un peu particulier aussi, là, qui peut se rapprocher un peu
de ce qui se fait dans les coops, si je peux dire. Donc, il y a un engagement
de la part des étudiants, étudiantes de laisser la place au suivant, au fond,
lorsqu'ils prennent un logement chez nous. Ce qu'on constate avec le dépôt du
projet de loi n° 37, c'est qu'il y a vraiment cette notion de devoir
maintenir la vocation du projet. Donc, ça nous donne une raison supplémentaire
de trouver une solution pérenne à cet enjeu-là qui, pour l'instant, n'a pas
vraiment eu d'effet concret, là, mais qu'il y a quand même une hypothétique
problématique qui pourrait être causée si, par exemple, quelqu'un ne souhaitait
pas aller au bout de son engagement, au fond, là, puis demeurer dans son
logement.
• (20 h 40) •
M. Levesque (Laurent) : On
tient à souligner que c'est un risque de nature vraiment théorique parce qu'on
n'est pas les seuls à faire du logement étudiant à but non lucratif au Québec.
Il y a des projets qui existent, dans certains cas, depuis plus de 40 ans puis
il n'y a jamais eu de problématique de maintien dans les lieux. Cependant,
nous, on travaille très fort à généraliser cette approche-là ou, en tout cas,
la développer à plus grande échelle parce que, jusqu'à maintenant, c'était un
projet à Trois-Rivières, un projet à Val-D'Or, un projet à Sherbrooke, des
projets un peu ponctuels. Nous, comme vous le savez, notre volonté, c'est
vraiment de développer une réponse structurante, là, aux besoins de logement
étudiant puis au déficit de logement étudiant, puis c'est pour ça qu'on pense
que ça mérite de prendre le <temps…
M. Levesque (Laurent) :
...prendre
le >temps de réfléchir un cadre clair, là, plus officiel, puis reconnu
dans le Code civil, parce que ça va être une question qui va toujours se poser.
Mme Laforest : O.K., mais
peut-être j'ai mal compris les réponses, mais, moi, qu'est-ce qui me dit,
admettons, que, quand les étudiants auront terminé les études, ils vont laisser
les appartements à d'autres étudiants? C'est plus ça, ma question, parce qu'on
le sait très bien, là, UTILE, c'est pour collaborer et accompagner des
étudiants. Maintenant, quand les études sont terminées, qu'est-ce qui fait,
qu'est-ce qui prouve que vous allez vraiment avoir une règle interne, une régie
interne pour dire : Bien, tu as terminé tes études, tu dois laisser
l'appartement à d'autres? Parce qu'on le sait très bien, surtout en situation
de crise du logement présentement au Québec... juste m'expliquer… parce que
vous dites : Oui, ça va nous prendre un cadre. Maintenant, vous avez des
projets qui sont... qui lèvent de terre, là, bravo, mais est-ce que... Ce n'est
pas établi encore. C'est ça que je comprends.
Mme Tanguay (Élise) : Bien,
c'est-à-dire que, nous, à l'interne, oui, on a un fonctionnement, donc, à la
fois, quand un étudiant, une étudiante, bien, signe un bail avec nous, il y a
un engagement puis une preuve qui doivent être fournis de sa présence aux
études. C'est la même chose au niveau du renouvellement du bail. Donc, on
demande à l'étudiant, étudiante de montrer à nouveau une preuve d'études à
chaque année de bail. Donc, ça, c'est notre régie interne, mais ce n'est pas
prévu, donc, dans le cadre législatif à proprement parler, là, comme c'est le
cas pour les établissements d'enseignement.
Mme Laforest : O.K., O.K. Puis,
au niveau de la fixation du loyer, pour savoir combien les coûts par mois,
comment vous évaluez ça? Comment vous calculez les coûts par mois pour les
étudiants?
M. Levesque (Laurent) : Bien,
au niveau de notre modèle d'affaires, c'est simplement le moins cher possible
en fonction du coût de construction. Ensuite, c'est quelque chose qui n'est
pas… qui ne tient pas purement de l'intérieur de l'UTILE, cette fixation-là de
coût, c'est des engagements qu'on prend aussi par contrat avec tous nos
bailleurs de fonds, toutes les sources de financement qui viennent avec des
contraintes sur des loyers maximaux, etc., qu'on s'assure de respecter.
Mme Laforest : Au niveau, si
je peux dire, des avantages, c'est combien, en pourcentage, moins cher qu'un
logement régulier environ?
M. Levesque (Laurent) : À la
livraison, nos unités sont toujours 10 % à de 30 % en bas de la juste
valeur marchande. Puis, bien, évidemment, je pense que ça vaut la peine de
souligner la deuxième dimension qui est l'avantage de notre modèle, c'est que,
comme on est à but non lucratif, bien, cet écart-là, il augmente à travers le
temps. Nous, par exemple, on doit augmenter nos loyers de 1 %, 1,5 %
par année. Si les loyers de marché augmentent... continuent d'augmenter de 5 %
par année, bien, on gagne, en écart, là, de 4 % à chaque année.
Mme Laforest : O.K. Puis
votre parc immobilier, présentement, dites-moi où vous... Bien, j'ai un peu
l'image de vos projets, le portrait exact, là, parce qu'on en a annoncé un
récemment. Tu sais, où vous voulez présentement construire puis où vous avez
construit dans le passé ou vous êtes en voie de construire, là, d'ailleurs?
Mme Tanguay (Élise) : En ce
moment, on a un projet qui est en location depuis 2020 à Montréal, sur Le
Plateau—Mont-Royal, qui loge 140 étudiants. On a en ce moment un projet dont la
construction se termine tout juste, donc, en août. Donc, ce sont 160 étudiants,
étudiantes qui vont pouvoir bénéficier de ce projet-là dans le quartier
Rosemont, toujours à Montréal. Le projet à Québec, donc, le premier qui a été
financé par le ministère de l'Habitation, c'est un projet de 240 unités qui,
lui, de… sera en location… qui est… La construction est débutée déjà, et il
sera en location à partir de l'été prochain, donc, l'été 2023. On a aussi des
projets en développement. Donc, on a un nombre d'unités moins précis, là, mais
on a des projets en développement à Trois-Rivières, à Sherbrooke, à Québec
toujours et à Montréal.
Mme Laforest : Ils sont plus
rapides que les offices d'habitation.
M. Levesque (Laurent) : Merci.
C'est le plus beau compliment que vous pouvez nous faire.
Mme Laforest : C'est un bel
exemple. Maintenant, c'est certain qu'il y a des enjeux particuliers, comme
vous le savez, on en a discuté ensemble, là, parce que c'est du logement
étudiant. Maintenant, moi, j'ai terminé mes questions, je crois. J'avais...
Est-ce que j'avais d'autres questions? Non. Alors, voilà, merci beaucoup.
La Présidente (Mme Boutin) : M.
le député de Mégantic.
Mme Laforest : Oui, vas-y,
François.
M. Jacques : Je veux parler
de Sherbrooke un peu, Mme la Présidente, et les collègues, les deux invités. On
a vu dans les journaux, dans les dernières semaines, là, qu'il y avait des
résidences, là, qui refuseraient les étudiants à Sherbrooke. Est-ce que ça vous
aide à lever du financement pour vos projets ou ça vous amène un petit peu plus
de discussions autour de Sherbrooke avec votre projet que vous avez en tête?
Mme Tanguay (Élise) : Évidemment,
il y a des défis particuliers à Sherbrooke. On le voit aussi un peu de loin,
là, mais on le voit puis on entend ce qui se passe. Pour <nous…
Mme Tanguay (Élise) :
...pour
>nous, ça va être superimportant, en s'implantant à Sherbrooke, de le
faire de façon concertée. Puis c'est un peu notre force aussi, là, si je peux
modestement le dire, de travailler avec les acteurs sur le terrain, donc, à la
fois les associations étudiantes… On est déjà en contact avec la ville
également. On souhaite parler à l'université, à un maximum de conseillers. Puis,
si c'est... On veut trouver le projet qui soit le plus consensuel possible, qui
permette d'apaiser les tensions sociales, notamment, à Sherbrooke puis de
canaliser une partie de la demande. Ce sont quand même 20 000 étudiants
locataires à Sherbrooke. Donc, c'est un bassin considérable de locataires
étudiants, là, auxquels il faudrait offrir un service, certainement.
M. Jacques : Bien, et Sherbrooke,
il y a l'Université Bishop's, il y a l'Université de Sherbrooke, il y a le cégep
de Sherbrooke et le séminaire Saint-Charles.
Mme Tanguay (Élise) : Absolument.
M. Jacques : Donc, il y a
plusieurs unités d'enseignement. La durée de résidence moyenne des étudiants,
le temps, là, qu'ils vont habiter une résidence dans votre type, c'est combien
d'années?
M. Levesque (Laurent) : Ça,
c'est une très bonne question, parce qu'on a des locataires depuis seulement
deux ans. Donc, c'est difficile de donner un chiffre précis, mais, ceci dit, on
l'infère à travers le taux de roulement. Donc, on a un taux de roulement d'à
peu près le tiers. Donc, ça implique que les gens vont rester en moyenne à peu
près trois ans, donc, la durée complète d'un programme moyen.
M. Jacques : C'est autant
universitaire que collégial? Universitaire?
M. Levesque (Laurent) : Non,
en ce moment, au niveau uniquement des universitaires à cause de la Loi sur la fiscalité
municipale, article 204, alinéa 13, que je mentionnais, qui nous donne le même
statut fiscal que les résidences universitaires, mais seulement si on loge des
universitaires. Donc, ça, ça fait partie de nos souhaits, de pouvoir loger des
étudiants collégiaux et même d'autres paliers postsecondaires, mais, pour ça,
il faudrait faire une modification à la Loi sur la fiscalité municipale.
M. Jacques : Parfait. Merci.
M. Levesque (Laurent) : Merci
à vous.
La Présidente (Mme Boutin) : Merci
infiniment. Alors, je laisserais la parole au député de Viau, qui dispose de 11 min 40 s.
M. Benjamin : Merci. Merci,
Mme la Présidente. Merci pour votre présentation. À première vue, à vous
écouter, en lisant aussi votre mémoire, je commencerais par dire : C'est
utile et unique aussi comme modèle. Donc, je trouve ça très intéressant. Quand
on regarde les retombées économiques et sociales de vos projets et quand on
considère l'enjeu du logement étudiant, est-ce que la formule de financement, actuellement,
du logement étudiant, selon vous, est-ce qu'il y a des choses à améliorer? Si
oui, qu'est-ce qu'il faudrait améliorer dans cette formule-là?
M. Levesque (Laurent) : C'est
une bonne question. En ce moment, on est encore dans une situation que je
qualifierais de transition au niveau de la formule de financement. C'est-à-dire
que, quand on a commencé, quand on a fondé UTILE, là, c'était fondé par un
groupe d'étudiants, étudiantes, d'ailleurs, il y a 10 ans, le logement étudiant
était exclu de tous les programmes de financement à tous les paliers de
gouvernement. Donc, au Québec, AccèsLogis, là, excluait le logement étudiant.
On a réalisé nos premiers projets à travers la gymnastique financière de
grappiller des financements de différentes sources. On a eu quand même des
investissements de presque 7 millions de la ville de Montréal, que je
tiens à souligner, d'associations étudiantes, comme je mentionnais, puis de
partenaires privés.
Pour accélérer notre modèle, maintenant,
c'est notre souhait d'avoir une structure de financement plus prévisible et
plus adaptée à la réalité du logement étudiant, puis il y a une possibilité que
ça se passe à travers le nouveau Programme d'habitation abordable Québec,
dépendamment de ses normes révisées qui, on espère, pourraient entrer en
vigueur avant le prochain appel d'offres qui est prévu en septembre, mais, en
dehors de ce programme-là, il n'y a toujours pas de chemin de financement
existant pour le logement étudiant.
Traditionnellement… En fait, je vais juste
faire un aparté, traditionnellement, évidemment, le seul chemin qui a existé de
manière substantielle à travers les années, c'était le développement de
résidences plus financées par le ministère de l'Enseignement supérieur auprès
des établissements d'enseignement, mais ce qu'on entend de nos partenaires du
milieu de l'enseignement, c'est qu'il n'y a pas de crédits au niveau du MES,
là, pour construire plus de résidences depuis un certain temps, donc, puis on
pense que c'est plus logique d'intégrer la question étudiante dans les
réflexions générales sur l'habitation, évidemment.
M. Benjamin : À vous écouter
encore, je pense que tous les collègues aimeraient ça avoir des projets UTILE
dans leur patelin, et moi aussi, d'ailleurs, donc, mais la question qui me
vient à l'esprit : Quels sont vos critères de sélection quand vient le
temps pour vous de retenir des candidats? Quels sont vos critères?
• (20 h 50) •
M. Levesque (Laurent) : C'est
une très bonne question. On est justement en train d'analyser les candidatures
pour notre deuxième immeuble qui, comme disait Élise, va être… ouvrir dans
quelques semaines. Le premier critère <qu'on...
M. Levesque (Laurent) :
...le
premier critère >qu'on utilise, là, c'est… Bien, évidemment, les gens,
pour se qualifier, doivent être aux études, là. Ça, ça va de soi. Mais, pour
prioriser des candidatures, le principal critère qu'on utilise, c'est le besoin
financier. Donc, on va... C'est sûr qu'on va s'assurer que les étudiants qu'on
sélectionne ont la capacité de payer leur loyer, mais, une fois que, ça, c'est
fait, on prend ceux qui ont le revenu le plus bas, et c'est ça, notre souhait,
c'est de loger cette population-là qui a souvent des très faibles revenus, là.
D'ailleurs, ceux qui ont les revenus les plus élevés, ils ne sont pas très
élevés, mais ça, c'est notre premier critère. Puis après on a quand même
quelques autres critères sur les bénéfices que ça va leur apporter de vivre
dans un de ces immeubles-là ou qu'est-ce qu'ils peuvent apporter à leurs voisins.
M. Benjamin : J'aimerais vous
entendre à propos de la clause F. Vous en avez parlé tout à l'heure, mais qu'est-ce
que vous dites à celles et ceux qui pourraient penser que, par exemple, en
réduisant la clause F de cinq à trois ans… que le propriétaire pourrait, à ce
moment-là... certains propriétaires seraient tentés, à ce moment-là, d'étaler
les coûts supplémentaires de construction de cinq ans, mais le font sur trois
ans à ce moment-là? Qu'est-ce que vous en dites?
M. Levesque (Laurent) : Bien,
je pense que c'est la responsabilité des propriétaires de s'assurer de pouvoir
assumer les coûts de construction, peu importe la durée de leur immeuble, et de
pouvoir ce faire sur la durée de leur détention. Tu sais, nous, par exemple,
quand on emprunte 18 millions pour financer un projet, on doit assumer le
prêt sur l'ensemble de la durée de vie de l'immeuble et la durée du prêt. Donc,
je ne vois pas... Peut-être que, pour certains développeurs qui souhaitent
revendre leur immeuble, ça leur met de la pression pour le faire très
rapidement, mais, ça, je ne peux pas en parler parce que nous, on détient nos
immeubles à perpétuité.
M. Benjamin : Une autre
question, en fait, que j'aimerais vous poser en lien avec votre... la première..
votre première recommandation, j'aimerais vous entendre sur la recommandation
1.
M. Levesque (Laurent) : Oui,
c'est celle qui est relative à l'inéquité fiscale pour les étudiants
postsecondaires. C'est bien ça?
M. Benjamin : Celle qui est
relative à la modification de la Loi sur la fiscalité.
M. Levesque (Laurent) : Oui,
voilà, bien, c'est ça, c'est un peu comme je disais à votre collègue, en ce
moment, en vertu de l'article 204, alinéa 13, de la Loi sur la fiscalité
municipale et de la Loi sur les investissements universitaires, nos immeubles
ont le même statut qu'une résidence universitaire uniquement tant et aussi
longtemps qu'on priorise la population universitaire. Puis la réalité, c'est
que des besoins en logement étudiant, il y en a à tous les paliers
postsecondaires. On est très sollicités par le réseau collégial et même de plus
en plus des centres de formation professionnelle dans des régions généralement
plus éloignées qui reçoivent un bassin étudiant qui ne vient pas de leur
voisinage immédiat et qui cherchent un logement. Puis, en ce moment, pour tous
ces établissements d'enseignement là, le déficit de logement étudiant, ça
devient une barrière à l'accessibilité de... à l'attractivité d'étudiants et à
la mobilité, parce que ces personnes aux études arrivent dans des marchés
locatifs saturés. Donc, pour être capable de répondre à ce besoin-là dans le
réseau collégial, dans le réseau postsecondaire en général, il faudrait
simplement élargir la même mesure pour qu'elle ne s'applique pas seulement aux
étudiants universitaires, mais aussi à tous les étudiants postsecondaires.
M. Benjamin : Pour ce qui est
du droit de préemption, vous semblez nous dire dans… notamment dans la
recommandation 3, qu'on ne peut pas se limiter seulement au droit de préemption.
Vous suggérez aussi autre chose. J'aimerais que vous nous parliez un peu de la
recommandation 3 aussi.
M. Levesque (Laurent) : Oui,
merci. Ça, c'est une qui nous tient à cœur, parce qu'on est une belle équipe d'urbanistes
puis de personnes formées en urbanisme. On pense qu'on a des possibilités d'innover
dans le cadre réglementaire. Ça, ici, c'est relatif à la Loi sur l'aménagement
et l'urbanisme. De donner à des propriétaires, des développeurs de logement à
but non lucratif la possibilité de construire une densité légèrement plus
élevée sur un terrain donné, ça permet de diluer la valeur du terrain sur plus
de pieds carrés, sur plus de logements. Donc, ça veut dire qu'on atteint des
logements abordables qui sont soit plus abordables soit ont besoin de moins de
subventions pour se réaliser, et ce, à travers simplement un ajustement
réglementaire, mais évidemment ce serait un pouvoir qui relèverait des
règlements d'urbanisme, donc, des municipalités.
M. Benjamin : Je ne sais pas
si vous avez réalisé une étude exhaustive là-dessus, mais, en tout cas, au
moins, est-ce que vous avez une vision actuellement de quels sont les besoins
dans les différentes régions du Québec en termes de logement étudiant?
M. Levesque (Laurent) : Les
besoins sont très importants. Comme disait Élise, il y a 300 000 étudiants
locataires au Québec qu'on peut estimer, puis là-dessus il y a une portion
substantielle qui a des besoins impérieux, là, donc, un taux d'effort très
élevé. Nous, on estime que le besoin à combler dans, mettons, la prochaine
décennie, ce serait au moins 15 000 chambres pour du <logement...
M. Levesque (Laurent) :
...pour
du >logement étudiant, donc 15 000 étudiants logés pour… à la fois
pour répondre à ce besoin-là, mais aussi pour diminuer la pression qu'exerce la
demande étudiante sur les marchés locatifs.
M. Benjamin : Il y a
évidemment le besoin de construction, mais il y a sûrement aussi un besoin
aussi de rénovation. Est-ce que vous êtes dans la... Est-ce qu'UTILE est dans
la business, pardonnez-moi l'expression… est dans la business de la rénovation
aussi de logements étudiants?
M. Levesque (Laurent) : Pour
le moment, on ne l'est pas, mais on est en discussion avec des partenaires
notamment du réseau collégial sur ces questions-là. Mais, à cause de l'enjeu
fiscal dont je parlais, pour le moment, on ne va pas rentrer dans cette
business-là.
M. Benjamin : La formule de
financement du logement qui passe par le ministère de l'Enseignement supérieur,
est-ce que cette formule-là vous semble actuellement la plus adéquate ou est-ce
que vous avez d'autres recommandations à faire?
M. Levesque (Laurent) : Bien,
nous, on n'est pas des experts des mesures relatives au MES, là, vu que,
justement, on travaille beaucoup plus avec le ministère de l'Habitation, mais
notre compréhension, c'est que les projets qui sont financés par le ministère
de l'Enseignement supérieur et réalisés par des établissements d'enseignement sont
entièrement sur les livres du gouvernement. Donc, le gouvernement assume non
seulement le financement sous forme de subventions, mais aussi le passif de ces
immeubles-là puis les emprunts qui doivent être faits pour les financer. Je
pense que notre modèle de financement est supérieur dans le sens où il a besoin
d'une petite proportion de subventions et est complètement hors bilan pour le
gouvernement.
M. Benjamin : Ah! parfait,
excellent. Au niveau... Vous avez parlé tantôt dans votre… dans les échanges
avec Mme la ministre, du montage financier. Quelle est... J'aimerais savoir
quelle est la portion qui vient du Québec et la portion qui vient du fédéral,
des municipalités, dans le cadre des projets que vous développez.
M. Levesque (Laurent) : C'est
une question complexe parce que chacun de nos projets a été très différent dans
le montage financier, mais, si je faisais une moyenne de tous nos projets
jusqu'à maintenant, on a à peu près 5 % de financement du gouvernement du
Québec, mais, dans le projet qui a été financé, c'est plus autour de 12 %,
si je me souviens bien, de mémoire. Merci. On a à peu près 5 % qui vient
des associations étudiantes aussi. Donc, ça, ça fait partie des innovations de
notre modèle. On a à peu près 10 % qui vient des municipalités. Donc,
elles ont été des partenaires très importantes. On a une petite portion qui
vient du fédéral sous forme de subventions à travers le Fonds national de
co-investissement. Puis ensuite on a des financements sous forme de prêts qui
proviennent de nos partenaires privés, comme le Fonds immobilier, des fonds
d'investissement qu'on a mis sur pied pour le logement étudiant — on
a mis sur pied deux fonds d'investissement, mais ça, c'est une autre discussion — mais
également, évidemment, des programmes de prêts du gouvernement fédéral qui sont
en place depuis 2018, qui ont changé un peu le paysage du financement avec des
taux d'intérêt plus bas. Donc, on utilise aussi ces programmes-là.
Mme Tanguay (Élise) : Pour
donner une petite idée de la variation entre les différents montages
financiers, le premier projet de l'UTILE, qui a été plus long à concrétiser,
avait 11 bailleurs de fonds. Ça s'est réduit plus autour de trois, quatre
pour les derniers projets, ce qui est plus facile à gérer, vous en conviendrez.
M. Benjamin : Une dernière
question, madame?
La Présidente (Mme Boutin) : Oui,
30 secondes.
M. Benjamin : 30 secondes,
une dernière question rapidement. Sur les enjeux de revitalisation de certaines
régions où on le sait, que les questions de logement étudiant peuvent faire la
différence, est-ce qu'il y a des régions en particulier actuellement...
particulières, pardon, que vous ciblez dans vos prochains projets?
M. Levesque (Laurent) : Ah!
bien, ça, c'est une très bonne question. On pense que toutes les régions où il
y a des établissements d'enseignement et des marchés locatifs très resserrés
sont au top de cette liste-là. Donc, évidemment, les régions où on est déjà
implantés… Tu sais, on n'est pas à Sherbrooke par hasard, par exemple. On est
en train de commencer dans cette direction-là. Les autres régions qui nous
préoccupent, ça inclut le Saguenay, la Gaspésie, le Bas-du-Fleuve puis aussi
l'Outaouais de plus en plus. Donc, dans les faits, il n'y a pas beaucoup de régions
qui échappent à cet enjeu-là, là, je le dirais un peu comme ça.
La Présidente (Mme Boutin) : Merci.
Merci beaucoup. C'est tout le temps qu'on avait. Je céderais la parole à M. le
député de Laurier-Dorion. Vous disposez de 2 min 55 s.
• (21 heures) •
M. Fontecilla : Bonjour, M.
Levesque, Mme Tanguay. Écoutez, c'est très intéressant, ce que vous nous dites
là. J'ai été frappé par un élément que vous avez dit tantôt. Vous obtenez du
financement des associations étudiantes, ce qui est très bien. Je n'ai rien
contre. C'est des cotisations étudiantes. Donc, ça sort de la poche des
étudiants, étudiantes. C'est magnifique, mais il me semble que, dans votre
modèle, il manque quelques acteurs, là, tout d'abord, le ministère de
l'Enseignement supérieur, les universités. Pourquoi ces deux acteurs ne
contribuent-ils pas à vos montages financiers? Vous avez, bien, parlé tantôt de
sortir de la boîte, là, sortir des sentiers battus, disons. Pourquoi ces
entités-là ne pourraient-elles pas financer, avoir une contribution financière,
faciliter vos montages financiers et loger des étudiants…
21 h (version révisée)
M. Fontecilla : ...financière,
faciliter vos montages financiers et loger des étudiants, étudiantes, qui sont
leur clientèle essentielle et fondamentale. Est-ce que vous sentez une volonté
politique de ces deux acteurs-là à ne serait-ce que contribuer avec quelques
millions à vos projets, non pas prendre en charge, là, ce qui est le modèle
habituel?
Mme Tanguay (Élise) : Historiquement,
c'est certain qu'on avait vraiment une proximité avec les associations
étudiantes puis c'est là qu'est vraiment née l'UTILE. Par ailleurs, c'est
certain qu'on étudie ces partenariats-là. On travaille à en développer.
Il y a quelque chose que les universités
ont aussi beaucoup, qui pourrait potentiellement faire partie de contributions
très intéressantes, c'est au niveau du foncier, donc des terrains. Ce n'est pas
le cas partout. C'est moins le cas à Montréal. Mais dans des villes comme
Sherbrooke, Québec, il y a de la place sur les campus. Donc, on aimerait bien
sûr travailler à des partenariats de ce type-là.
Même chose pour ce qui est du MES. Pour
nous, c'est un enjeu qui est largement en habitation, donc plus concrètement
avec le ministère de l'Habitation, mais qui devrait être travaillé de façon
interministérielle, assurément.
M. Fontecilla : Vous avez
sollicité ces acteurs-là?
Mme Tanguay (Élise) : Absolument.
On travaille avec certains acteurs avec une volonté variable, mais on commence
à se faire une marque dans ce réseau-là, notamment en ce moment avec le réseau
UQ, donc, qui vient tout juste de devenir membre de l'UTILE. Donc, ça, on en
est très content.
M. Levesque (Laurent) : On a
quand même eu une contribution financière d'une université déjà, bien, c'est
200 000 $. C'est sûr que, quand on leur demande des montants
substantiels, ils nous disent : Bien, je n'ai pas les ressources
financières puis... Mais c'est pour ça qu'on les a orientés plus vers les
ressources foncières. On pense que ça, ça pourrait vraiment débloquer des
projets. Mais ce n'est pas facile pour eux, parce que ce que nous dit le réseau
de l'enseignement supérieur, c'est : Bien, ce n'est pas notre
responsabilité, ce n'est pas notre «core business», si vous m'excusez l'anglicisme.
Eux, ils se concentrent sur leur mission d'enseignement.
M. Fontecilla : Pourtant, il
y a beaucoup d'universités qui sont dans la business de l'immobilier, ils
brassent des grosses affaires. On voit les développements qu'ils font, la
vente, l'achat des terrains, etc. Est-ce que la business immobilière, c'est
leur activité principale? Non. Mais pourtant ils n'y contribuent pas beaucoup,
là.
La Présidente (Mme Boutin) : Merci.
Vous n'aurez pas... Je vous ai laissé du temps un peu. On va laisser la parole
à Mme la députée de Gaspé, 2 min 55 s également.
Mme Perry Mélançon : Bien,
merci, Mme la Présidente. Bonsoir à vous deux. Ça me fait plaisir de vous voir.
Vous avez beaucoup de «drive», pour utiliser une expression qu'on connaît.
Pardonnez-moi cette expression. Mais ça vaut la peine d'avoir des gens
impliqués comme vous dans le domaine de l'habitation.
Puis ça m'amène, en fait, rapidement à
dire : Il y a eu des sommes débloquées dans le dernier budget pour la
mobilité étudiante, donc on a cette volonté-là au gouvernement d'envoyer des
étudiants dans différentes régions du Québec. J'imagine que vous voyez ça d'un
bon œil, mais encore faut-il qu'on se donne les moyens de les installer. Alors,
peut-être nous rappeler c'est quoi, l'importance de traiter les besoins en
logement étudiant de façon distincte du reste?
M. Levesque (Laurent) : Bien,
vous avez raison, c'est... On est évidemment favorable aux investissements en
mobilité. On pense que c'est une très bonne mesure. Mais c'est important de
reconnaître que ça, ça se traduit par une demande résidentielle induite puis...
Parce que si on regarde, par exemple, la population collégiale, on l'a sondée
en 2019, on voit qu'à peu près 30 % des étudiants collégiaux sont
locataires. Mais quand on regarde juste ceux qui quittent leur région du
domicile familial pour aller étudier dans une autre région, bien, tout à coup,
ce ratio-là est vraiment beaucoup plus proche de 100 %, parce que c'est la
première raison évidemment d'être locataire, c'est l'éloignement du domicile
familial. Donc, ça modifie les comportements résidentiels étudiants, ce type de
mesures, de politiques publiques.
Puis, de l'autre côté, bien, les
comportements résidentiels étudiants, ils ont un impact sur les marchés
locatifs. Donc, on voit que, souvent, les villes avec les taux d'inoccupation
les plus bas au Québec, c'est des villes étudiantes, puis si on déplace la
population étudiante, bien, on déplace la demande résidentielle puis on décide
un peu... on crée de la demande pour plus de logements étudiants, parce que,
sinon, ça va être d'autres ménages qui ne vont pas trouver de logement quand la
population étudiante va débarquer sur le marché locatif.
Mme Tanguay (Élise) : Si je
peux me permettre, c'est un peu le même phénomène qui se passe avec le souhait
d'attirer davantage d'étudiants internationaux, qui sont à 95 %
locataires. Donc, ça peut effectivement être intéressant d'attirer des
étudiants internationaux, mais il faut considérer la demande en logements que
ça peut impliquer.
Mme Perry Mélançon : Tout à
fait.
M. Levesque (Laurent) : Puis
à ce sujet-là, si je peux rebondir aussi, la population étudiante
internationale a quadruplé depuis 25 ans au Québec. On n'a pas quadruplé
le nombre de logements étudiants.
Mme Perry Mélançon : C'est
intéressant. Merci. J'aurais une autre question pour terminer. Vous avez dit
que votre objectif, c'est toujours de louer le moins cher possible au plus bas
prix. Est-ce que vous avez déjà eu besoin d'avoir recours à cette clause F dont
on parle beaucoup ici dans cette commission?
M. Levesque (Laurent) : C'est
une très bonne question. On n'en a pas encore eu, on n'y a jamais eu recours
puis on espère ne jamais y avoir recours, vu que, justement, notre objectif,
c'est d'augmenter les loyers <le moins possible...
M. Levesque (Laurent) :
C'est
une très bonne question. On n'en a pas encore eu, on n'y a jamais eu recours
puis on espère ne jamais y avoir recours, vu que, justement, notre objectif,
c'est d'augmenter les loyers >le moins possible.
Mme Perry Mélançon : Parfait.
Donc, dans la même optique, quand on dit cinq ans, trois ans, un an, sur quoi
on se base pour cette durée-là de temps pour pouvoir encore augmenter? Pour
vous, ça représente quoi?
M. Levesque (Laurent) : Nous,
on serait prêt à s'en passer, de cette clause-là, puis on pense que c'est notre
responsabilité, comme développeurs, de s'assurer que nos budgets pro forma, nos
budgets d'opération sont réalistes puis basés sur des résultats probants. C'est
ça, on serait prêt à s'en passer, puis c'est pour ça que c'est un peu
arbitraire, là, le chiffre...
La Présidente (Mme Boutin) : Merci
beaucoup. Merci infiniment. C'est tout le temps qu'on avait, malheureusement,
mais ce fut fort intéressant. Je vous remercie infiniment pour votre belle
collaboration aux travaux de la commission. Alors, sur ce, nous allons
suspendre quelques instants.
M. Levesque (Laurent) :
Merci.
Mme Tanguay (Élise) : Merci.
(Suspension de la séance à 21 h 6)
(Reprise à 21 h 14)
La Présidente (Mme Boutin) : Alors,
nous reprenons les travaux de la Commission d'aménagement du territoire.
J'aimerais maintenant accueillir les deux
représentantes, Mme Godbout et Mme Adam, de la Fédération régionale
des OSBL de l'habitation de la Montérégie et de l'Estrie. Alors, mesdames, vous
disposez de 10 minutes pour votre exposé. Je vous inviterais premièrement
à vous présenter, ensuite vous pourrez faire votre exposé, et, par la suite,
vous pourrez échanger avec les membres de la commission. Je vous cède donc la
parole pour 10 minutes.
Mme Godbout (Denise) : Bonjour.
Je me nomme Mme Denise Godbout, je suis présidente de la Fédération
régionale des OSBL d'habitation de la Montérégie et de l'Estrie et directrice
des Habitations l'Équerre de Sherbrooke. Je suis accompagnée de Mme Sylvie
Adam, locataire à la Villa Belle Rivière de Richelieu.
Je sors aujourd'hui de ma zone de confort.
Soyez indulgents, là, j'essaie... j'excelle beaucoup mieux à travailler dans
mon organisme que j'aime vraiment, qui... j'y travaille depuis 27 ans. Mme
la ministre, Mmes, MM. les députés, merci beaucoup de nous inviter à nous
exprimer sur la loi... sur le projet de loi n° 37,
qui apportera des changements importants pour les membres de la fédération.
Plusieurs bénévoles et administrateurs sont inquiets de l'avenir de la mission
des organismes et immeubles dans lesquels ils s'impliquent, souvent, <depuis
plusieurs décennies...
Mme Godbout (Denise) :
...plusieurs
bénévoles et administrateurs sont inquiets de l'avenir de la mission des
organismes et immeubles dans lesquels ils s'impliquent, souvent, >depuis
plusieurs décennies, et ce, afin de permettre aux locataires de leur communauté
d'être logés dignement dans des logements sociaux et sans but lucratif. La
Fédération des OSBL d'habitation de la Montérégie et de l'Estrie supporte
119 OSBL d'habitation administrés par plus de 600 bénévoles, qui
gèrent plus de 4 000 unités de logement dans un objectif... des
logements de la meilleure qualité possible au moindre coût possible. Notre
mission est entre autres de représenter les intérêts des OSBL d'habitation aux
instances locales, régionales et nationales; favoriser l'achat collectif de
services, dont, par exemple, les assurances immobilières; promouvoir la formule
OSBL pour le développement du logement sur le territoire et offrir des services
de gestion, d'entretien et de conseil aux OSBL d'habitation de la Montérégie et
de l'Estrie. En Montérégie et en Estrie, nous retrouvons 5 000 unités
de logement appartenant à des organismes sans but lucratif de logement, un
actif collectif d'une valeur foncière de plus de 550 millions selon la
recherche du Réseau québécois des OSBL d'habitation.
Au début des années 2022, notre
territoire comptait 1718 unités
de logement sans but lucratif. Donc, la convention avec le gouvernement fédéral
est terminée. Un actif collectif libre d'hypothèque d'une valeur foncière qui
avoisine 187 millions. Les ventes des 172 logements du Faubourg
Mena'Sen à Sherbrooke et des 60 logements de la Villa Belle Rivière à
Richelieu est une perte de 13 % de ce parc de logements. L'organisme... que
je suis la directrice, les Habitations l'Équerre de Sherbrooke, possède
226 unités de logements sociaux et communautaires, dont la convention avec
la SCHL est échue depuis quelques années.
Ces immeubles et logements ont une valeur
inestimable pour notre communauté. Bien que ces immeubles et logements ne
soient plus soutenus par l'État depuis plusieurs années, ils nous permettront,
pour plusieurs décennies encore, d'offrir des logements abordables et de
qualité à 226 ménages avec, pour des prix moyens, exemple, 476 $ pour
un trois et demi, 560 $ pour un quatre et demi, 675 $ pour un cinq et
demi, 845 $ pour un six et demi. À Sherbrooke, selon la SHQ, le loyer
médian pour un quatre et demi est de 725 $... 720 $ par mois. Selon
une étude du Regroupement des comités locataires et associations de locataires
du Québec, le prix des loyers disponibles et affichés sur Internet ont augmenté
de 16 % entre le printemps 2020 et le printemps 2021 pour un
prix moyen, en 2021, de 840 $ pour un loyer de deux chambres à coucher à
Sherbrooke, 280 $ de plus que nos logements de deux chambres que nous
louons sans aucun financement du gouvernement du Québec. Ces 280 $ font
une différence énorme pour les ménages que nous logeons. Ils utilisent ces
revenus supplémentaires pour répondre à leurs besoins de base et dépensent cet
argent dans l'économie sociale.
Notre objectif n'est pas de spéculer ou de
générer un gain en capital en augmentant à l'encontre des règles du Tribunal
administratif du logement. Nos augmentations de loyer permettent simplement de
suivre les dépenses de gestion et d'entretien. Les administrateurs et administratrices
actuels des Habitations l'Équerre croient fermement en la nécessité de fournir
des logements abordables, sécuritaires, accessibles. La loi n° 37,
si elle est adoptée, permettra de nous assurer que la mission de notre
organisme perdurera dans le temps, et ce, indépendamment de qui assurera
l'administration de l'organisme dans le futur.
• (21 h 20) •
Mme Adam (Sylvie) : Bonjour.
Moi, je me nomme Sylvie Adam, je suis locataire aux villas Belle Rivière à
Richelieu. Les ventes de 172 logements de Faubourg Mena'Sen de Sherbrooke
et des 60 logements de Villa Belle Rivière à Richelieu, sur le bord de la
rivière Richelieu, ont créé une onde de choc dans ces communautés et ont
fortement insécurisé les locataires. Les familles des membres fondateurs sont
également choquées par ces ventes, alors que leurs proches se sont investis
durant plusieurs décennies à titre bénévole pour le bien de leur communauté et
sans attendre autre contribution en retour. Nous remercions les partis de
l'opposition et le gouvernement d'avoir réagi rapidement face au choix
inexplicable de huit bénévoles, sur les milliers de bénévoles qui administrent
ces immeubles collectifs, de manière exemplaire, avec dévouement pour leur
communauté. Vous pouvez lire dans les médias tous les jours comment les
locataires de ces immeubles et les citoyens de Sherbrooke et de Richelieu <sont
choqués...
Mme Adam (Sylvie) :
...pour
leur communauté. Vous pouvez lire dans les médias tous les jours comment les
locataires de ces immeubles et les citoyens de Sherbrooke et de Richelieu >sont
choqués, scandalisés et ont le sentiment de s'être fait déposséder de leurs
immeubles.
Nous proposons donc que le projet de loi n° 37 donne un pouvoir exceptionnel à la ministre de
l'Habitation de négocier et d'obliger le rachat de ces immeubles aux acheteurs
et de récupérer les sommes des produits des ventes auprès des personnes et
entreprises qui les ont en leur possession afin de les reconvertir en OSBL
d'habitation. Selon nous, la population de ces communautés appuie fortement cet
amendement à la loi.
Il est pour nous impératif que les
articles concernant la privatisation d'immeubles financés en partie par l'État
soient adoptés avant la fin de la législature. Maintenant que tout le Québec
sait que cela est possible d'acheter des immeubles appartenant à des OSBL
d'habitation pour les faire passer au privé, la pression sera encore plus grande
auprès des bénévoles pour vendre leurs immeubles. Beaucoup trop d'OSBL
reçoivent des lettres ou des offres d'achat, et ces offres seront de plus en
plus nombreuses si le gouvernement n'agit pas maintenant. À titre de locataires
de la Villa Belle Rivière, nous demandons à la ministre d'inclure le cas de la
Villa Belle Rivière de Richelieu dans l'enquête prévue à la suite de la vente
du Faubourg Mena'Sen à Sherbrooke, enquête annoncée par le premier ministre il
y a plus d'un mois. Prenez note que les deux immeubles sur le bord de la
rivière Richelieu ont été vendus à 32 000 $ l'unité, soit la moitié
du prix de la valeur foncière. Un autre immeuble semblable, à Varennes, a reçu
un rapport d'évaluation par un évaluateur agréé à 114 000 $ l'unité,
alors que leurs loyers sont moins chers que ceux de la Villa Belle Rivière.
Mme Godbout (Denise) : Mais
nous saluons également les dispositions qui permettront à toutes les
municipalités d'exercer un droit de préemption sur les immeubles de logements
afin de les protéger de la spéculation immobilière. Cette nouvelle permission
donnée aux municipalités est, à nos yeux, une première étape. Elle devrait être
soutenue par un programme d'aide en capital et en garanties de prêt afin de
permettre aux OBNL d'habitation de les acheter et d'offrir pour toujours des
logements sans but lucratif à la communauté où les locataires seront protégés
des rénovictions et d'augmentations qui ne respectent pas les règles
insuffisantes et déjà prévues pour l'augmentation des loyers.
Une fois de plus, merci beaucoup aux
membres de l'Assemblée nationale et à tous les partis de s'être mobilisés sur
la question de la privatisation d'immeubles sans but lucratif rapidement.
Voilà, on a fini.
La Présidente (Mme Boutin) : Merci
beaucoup, mesdames. Nous allons maintenant procéder à la période d'échange et
nous allons débuter avec Mme la ministre, qui dispose de 17 min 30 s.
Mme Laforest : Oui. Alors,
merci. Rebonjour. En fait, bien, ma première question... C'est certain que je
suis quand même curieuse parce que je veux savoir comment ça s'est passé avec
la situation... il y avait eu une rencontre avec le maire Gauthier pour
Richelieu. Juste me donner des détails ou qu'est-ce qui s'est passé dans les
dernières semaines.
Mme Adam (Sylvie) : Bon, dans
les dernières semaines, on a essayé de contacter les administratrices pour
faire une rencontre avec, justement, M. Gauthier, comme intermédiaire,
comme arbitre, si on peut dire. Ça s'est passé. Une chance qu'il était là, parce
que disons que les deux avocats... c'était un peu raide. Quand on a laissé
tomber les avocats, disons qu'on ne les a plus écoutés puis qu'on a décidé de
se parler entre nous, il semblait y avoir une entente. Alors, on a prévu une
deuxième rencontre, et lors de la deuxième rencontre, Me Falardeau, l'avocat
des administratrices, nous a obligés à signer une entente de confidentialité.
Alors, ça a fait comme un gros froid, et, depuis ce temps, il n'y a plus de
négociation.
Mme Laforest : O.K.Donc,
vous n'avez pas idée qu'est-ce qui va se passer, qu'est-ce qui va arriver avec
l'immeuble, là, vous n'avez pas d'information?
Mme Adam (Sylvie) : Bien,
l'immeuble, il est vendu. Il est vendu. Il n'y a rien à faire là-dessus, là.
Mme Laforest : Mais pour la
prochaine vocation, vous n'avez pas d'idée.
Mme Adam (Sylvie) : La
prochaine vocation, non, on n'a pas d'idée. Apparemment qu'ils mettraient une
portion de l'argent des ventes entre les mains de la ville ou comme en
fidéicommis, mais là c'est sous toute réserve, pour que la ville décide des
projets qui seront présentés pour utiliser cet argent-là. Mais, je veux dire,
il n'y a rien d'officiel. C'est qu'est-ce qu'on avait comme, à peu près,
négocié, mais ce n'est pas le plein montant de la vente.
Mme Laforest : O.K.
J'aimerais ça vous entendre, quand même, parce que vous le savez, justement, le
projet de loi est en raison de ce qui s'est passé à Richelieu, puis ça, c'est
important de le mentionner, ça a été comme <l'élément déclencheur...
Mme Laforest :
...à
Richelieu, puis ça, c'est important de le mentionner, ça a été comme >l'élément
déclencheur, puis, évidemment, on craint que ça puisse arriver à d'autres
endroits. Donc, c'est pour ça qu'on agit tout de suite.
Maintenant, je veux vous entendre sur
d'autres sujets aussi, parce que, dans le projet de loi, on a la clause F. Est-ce
que vous avez vu aussi l'augmentation de loyer pour des... Admettons qu'il y a
un changement d'affectation ou encore une vente comme ça arrive, là, chez vous,
une vente d'OBNL, s'il y a une vente, au niveau de la hausse des loyers abusive
pendant cinq ans, il n'y a pas de possibilité. Ça, vous l'avez vu aussi.
Mme Adam (Sylvie) : Bien, tu
sais, si vous parlez du cas de Richelieu, nous, le gestionnaire représentant
Gestion Fauvel nous a dit que les baux seraient respectés, qu'il n'y aurait pas
d'augmentation plus que qu'est-ce que le Tribunal administratif du logement
autorise et que ce serait comme ça pour les locataires actuels. Donc, nous,
entre les lignes, on s'est dit : Si un logement se libère, le loyer... le
prix du loyer va probablement changer à ce moment-là.
Mme Laforest : L'important,
c'est de remplir la case G sur le bail pour le dernier prix payé.
Mme Adam (Sylvie) : Oui, oui.
Mme Laforest : Ça, c'est
très important.
Mme Adam (Sylvie) : Oui, mais
entre vous et moi, Mme Laforest, si moi, j'ai vraiment besoin d'un loyer
et que le loyer est à mon goût, je n'irai pas me plaindre même si le loyer, il
est fait à 100 $ plus haut que qu'est-ce qu'il était auparavant, j'en ai
besoin du loyer. Donc, ça va être appelé à augmenter, les loyers. Si ce n'est
pas un OBNL, je suis certaine, ça va être la version qui va se produire.
Mme Laforest : O.K.
après ça, je voulais vous entendre aussi sur... Vous l'avez vous aussi, le
droit de préemption pour les municipalités. Est-ce que vous l'avez lu dans le
projet de loi?
Mme Adam (Sylvie) : Oui, dans
le projet de loi, je l'ai lu, mais je vous avoue que c'est trop récent, ce
n'est pas encore tout assimilé dans ma tête. Mais je vais me fier à ce que le RQOH
et à ce que le front me donnent comme informations.
Mme Laforest : O.K.
Puis, quand vous voyez la situation en habitation présentement, comme vous avez
vécu, là, est-ce qu'au niveau des besoins en habitation, pour vous... est-ce
que vous trouvez... Parce qu'il y a des OBNL qui ont des services, il y en a
qui n'ont pas de services, il y a des RPA avec services et non avec services,
puis, quand il y a des ventes d'OBNL, on sait parfois que les services
pourraient être retirés. C'est ça qu'on est en train de protéger. Est-ce que
vous avez des situations comme ça, des OBNL, que vous avez entendu parler au
Québec, qu'il y aurait d'autres situations, d'autres ventes présentement que vous
pourriez nous aviser d'avance?
Mme Adam (Sylvie) :
Bien,
je sais qu'il y a un OBNL qui est, disons, voisin nous parce qu'il est
seulement de l'autre côté de la rivière, qu'eux ont déjà reçu une offre
d'achat, et ils l'ont refusée. Mais ils ont eu une offre d'achat, comment je
pourrais dire, avec insistance brune.
Mme Laforest : Oh! Oh!
O.K. Alors...
Mme Adam (Sylvie) : Les dames
ont été vraiment insultées et les ont revirés de bord, là, mais ils nous ont
fait part de ça, que c'était effrayant, que c'était bien qu'on parte la lutte.
Mme Laforest : O.K. Bon,
c'est bien. De toute manière, oui, on réagit très, très bien, là, puis vous
êtes aussi colorée que quand on s'est rencontrées, dans vos propos. Je me
rappelle très, très bien, mais, en même temps, je vous comprends.
Quand vous dites... La situation avec la
municipalité, est-ce qu'il aurait pu avoir une nouvelle... Comment, ça s'est
passé avec M. Gauthier, le maire Gauthier? Ça s'est bien passé puis, on le
sait, il est très, très, très à l'écoute.
Mme Adam (Sylvie) : Oui.
Mme Laforest : Est-ce
qu'il y a quelque chose que vous pourriez proposer comme changement pour le
futur avec les municipalités?
Mme Adam (Sylvie) :
Moi,
je ne suis pas tellement calée. J'y vais avec mes sentiments et avec mon
instinct. Bien, vous avez vu mes réactions jusqu'à date, là, les fois qu'on
s'est rencontrées. Moi, je trouve qu'un OBNL devrait marcher main dans la main
avec les municipalités pour pouvoir avoir, je ne sais pas, moi, un soutien, que
ce soit une possibilité de terrain, une possibilité d'édifice et se joindre les
deux pour pouvoir travailler ensemble pour réaliser les projets. Moi, je sens qu'avec
M. Gauthier, ce serait possible, mais je ne sais pas si, dans toutes les
municipalités, les gens... Mais le dilemme, c'est que M. Gauthier est là
d'élection en élection.
Mme Laforest : O.K.
est-ce que... avez-vous des logements vacants à votre connaissance?
• (21 h 30) •
Mme Adam (Sylvie) :
Non.
Et je peux vous dire que, moi, j'ai été sur la liste d'attente pendant deux ans
et demi pour avoir la place ici, même si j'étais en situation...
21 h 30 (version révisée)
Mme Adam (Sylvie) : ...en
deux ans et demi pour avoir la place ici, même si j'étais en situation... j'habitais
un troisième étage et je m'étais fait opérer pour les deux hanches. Un
troisième étage sans ascenseur, c'était de l'ouvrage pendant deux ans. Et la
liste d'attente représente 50 noms présentement. Les gens, la population
est au courant, comment je pourrais dire, de l'ambiance, de la qualité des
logements, le beau site. Vous viendrez faire un tour, Mme Laforest, je
vous invite. Vous allez voir, on est vraiment choyé ici, et les gens veulent
venir. Et c'est des gens aussi que : Ma mère était là, moi, je veux y
aller. Alors, pour nous, on n'a pas de problème de liste d'attente. Et je sais
que celui qui est à Chambly, juste l'autre côté, lui aussi, les listes d'attente,
on oublie ça.
Mme Godbout (Denise) : À
Sherbrooke, les Habitations l'Équerre a une liste d'attente incroyable. Cette
année... L'année passée, on avait 50 personnes sur la liste d'attente et
cette année, on en a à peu près 150. C'est incroyable, on a des demandes à tous
les jours, à tous les jours. On a un nouvel immeuble qui vient de se finir de
construire avec le programme AccèsLogis. C'est 39 unités, nouvelles
unités.
Mme Laforest : O.K.,
excellent. Ça, c'est, encore une fois, une bonne nouvelle.
Mme Godbout (Denise) : Vous
viendrez...
Mme Laforest : Pardon?
Mme Godbout (Denise) : Vous
viendrez le visiter. Il est très joli.
Mme Laforest : Vous êtes
très accueillante. Je vais y aller si on finit la session parlementaire. Bref,
ça va me faire plaisir d'aller vous visiter. J'ai une autre question, parce que
dans le projet de loi, mais je sais que ça doit... Comment ça se passe chez
vous pour... au niveau de l'entretien, des services d'inspection, la
maintenance? Est-ce que c'est très, très bien entretenu? Et comment... qui s'occupe
de la gestion, l'OBNL?
Mme Godbout (Denise) : Bien,
moi, aux Habitations l'Équerre, nous, on est... on a eu la SCHL qui venait à
tous les cinq ans. Ça fait qu'on s'est basé sur le bilan de santé. Le dernier
bilan de santé de la SCHL, c'était 2019. Donc, on est encore avec notre bilan
de santé de 2019. Et à tous les ans, je le mets à jour avec mes centres de
maintenance et... pas à tous les jours, mais à tous les ans plutôt. Et c'est
notre bible, ça, puis je le consulte auprès de mon conseil d'administration. On
a investi au-dessus de 250 000 $ autour des habitations à tous les
ans. Et c'est certain qu'on a fini nos conventions avec la SCHL. Donc, dans
trois ans, bien, on va refaire faire une... pas trois ans, je veux dire, deux
ans, on va refaire faire un bilan de santé.
Mme Laforest : O.K.
Donc, avec... si on ajoutait des exigences, vous les avez déjà, vous les
respectez déjà. Donc, ce ne serait pas un problème pour des bilans d'entretien,
des bilans de santé des immeubles, donc.
Mme Godbout (Denise) : Notre
réseau a des formations aussi, hein, tu sais, il y a un beau cartable sur l'entretien
préventif, là, que, nous, on utilise quotidiennement aux Habitations l'Équerre.
Mme Laforest : O.K.
Puis, au sujet de la vente, vous n'êtes pas au courant si ça, se sera maintenu,
évidemment, là.
Mme Godbout (Denise) : La
vente au Faubourg Mena'Sen?
Mme Laforest : Oui.
Mme Godbout (Denise) : Bien,
ça dépend du premier...
Mme Laforest : Non, je
parle de Richelieu, là. Moi, je reste toujours...
Mme Adam (Sylvie) : Ah!
Richelieu. Ah! nous, Richelieu, les juges ont dit que la vente a été faite de
bonne foi, que l'acheteur était de bonne foi, donc ils ne pouvaient pas annuler
la vente. Mais, par contre, on avait comme un droit en affaires que notre
préjudice n'était pas irréparable, donc, de poursuivre les administratrices
pour notre préjudice, et ça prend de l'argent pour faire ça. Et disons que, sur
les demandeurs, il y en a un, notre demandeur principal, si on peut dire, qui
est tombé malade et qui s'est désisté. Donc, c'est plus difficile d'avancer à
ce moment-là. Alors, c'est pour ça qu'on se retourne vers vous pour une enquête
à Villa Belle Rivière.
Mme Laforest : O.K. C'est
bon.
Mme Godbout (Denise) : Et
Faubourg Mena'Sen.
Mme Adam (Sylvie) : Et
faubourg, mais vous l'avez déjà, vous.
Mme Godbout (Denise) : Oui,
mais... Effectivement.
Mme Adam (Sylvie) : Mais
c'est important, c'est important, Mme Laforest, vraiment, pour mettre les
choses au clair, parce que la population, là, n'arrête pas de dire : Bien,
pourquoi? Puis comment ça s'est fait? Mais comment ça qu'on n'en a jamais
entendu parler que c'était à vendre? Puis il y en a plusieurs personnes qui ont
dit : On l'aurait acheté, nous, pour que ça reste ici. Pourquoi est-ce que
ça n'a pas été annoncé? Ça fait qu'il y a quelque chose à faire avec une
enquête pour Richelieu.
Mme Laforest : Mais c'est
certain, puis, de toute manière, on avait discuté ensemble, puis il faut
remettre la situation comme elle est, là, c'était sous convention fédérale. Moi,
honnêtement, je peux vous dire qu'on a agi très, très rapidement. <On
vient...
Mme Laforest :
...honnêtement,
je peux vous dire qu'on a agi très, très rapidement. >On vient quasiment
de se rencontrer, il y a quelques semaines, et voilà le projet de loi qui est
là pour interdire les ventes des OBNL, sans qu'il y ait une autorisation.
J'imagine, vous êtes tout à fait d'accord pour, si je peux dire, l'accord du ou
de la ministre, à ce moment-ci, pour la vente, évidemment. Est-ce que vous
auriez pensé d'autres situations avant que ce soit autorisé ou refusé par la
ministre, la vente d'un OBNL?
Mme Adam (Sylvie) : Bien,
moi, je trouve que ça ne devrait pas se faire, une vente d'OBNL
Mme Laforest : Non, mais
admettons... admettons, là, que ça se passe, et que, là, dans le projet de loi,
on dit que ce sera sous l'autorisation de la ministre. Ça, à ce moment-là, vous
êtes d'accord, certain?
Mme Adam (Sylvie) : Vous
parlez des ventes futures, là? O.K. Bon, moi, j'étais encore avec ma petite
vente à moi, là. Oui, effectivement, c'est ce qu'on... D'ailleurs, c'est ce
qu'on vous demandait, quand on est allé vous rencontrer puis quand on vous a
présenté un miniprojet de loi, qu'on voulait que si, nous, on perdait notre
cause, on voulait que les autres OBNL soient sauvés. C'est ça que ça prend, une
protection.
Mme Godbout (Denise) : Et on
voudrait que ça soit rétroactif, si c'est possible.
Mme Laforest : Oui, je sais,
je vous comprends, puis c'était demandé, je vous ai entendues aussi.
Maintenant, c'est difficile, hein, quand c'est... En tout cas, vous le savez
comment on a essayé de regarder et de régler la situation, on a fait notre
possible, là. Mais, je crois, en tout cas, que ça devrait bien se passer. Une
chance que vous avez un bon maire. Je vais suivre la situation de près.
Maintenant, moi, bien, je vais vous
inviter à nous écouter. On va étudier le projet de loi ensemble. Ça devrait
bien se passer parce que mes collègues étaient d'accord pour cette mesure-là.
Je n'ai pas de question. Puis, en même temps, je vous félicite pour vos
informations, votre présentation. C'est vraiment intéressant de se rencontrer
encore une fois. Merci beaucoup. Puis je vais aller vous visiter, c'est
certain, dès que je peux.
Mme Adam (Sylvie) : Bien,
merci. Vous serez la bienvenue.
Mme Laforest : Merci
beaucoup. Au revoir.
La Présidente (Mme Boutin) :
Merci beaucoup. Nous allons maintenant nous tourner vers l'opposition
officielle, et débuter avec M. le député de Viau. Vous disposez, comme
d'habitude, de 11 min 40 s
M. Benjamin : Merci, Mme la
Présidente. Merci, Mme Adam, merci, Mme Godbout, pour votre présentation de
tantôt. Un peu plus tôt aujourd'hui, il y a le réseau québécois des organismes
en habitation qui nous avait prévenus que vous aviez... vous alliez venir nous
faire un état de la situation. Et merci pour cet état de la situation que vous
nous avez fait. Le projet de loi qu'on a devant nous, c'est un projet de loi,
oui, effectivement, il y a des éléments qui vont s'assurer pour prévenir. Mais,
maintenant, je vous entends, Mme Adam, ce que vous semblez nous dire, c'est
qu'il y a un accompagnement, il y a un soutien que... auquel vous vous attendez
du gouvernement dans le cas qui concerne le Richelieu, donc, la Villa...
Donc, pouvez-vous nous dire, encore une
fois, quelle est votre attente précise par rapport à ce dossier-là, en ce qui
concerne la Villa Belle Rivière?
Mme Adam (Sylvie) : Bon. Moi,
j'ai dans mon idée que, si le gouvernement prenait la situation en main pour
faire une enquête, on aurait des réponses à toutes les questions qu'on se
posait, et on saurait clairement comment la transaction s'est faite et c'était
à l'avantage de qui. Bien là, pour le moment, là, l'aubaine, c'est le promoteur
immobilier qui l'a eue, là, au prix que ça s'est vendu. Tu sais,
60 logements à 2 030 000 $, 60 logements, c'est
vraiment une aubaine, là. C'est pour ça, à ce prix-là, comme je vous dis, on se
serait rassemblés, on l'aurait acheté nous autres même. On aurait trouvé, des
gens pour le faire.
M. Benjamin : On sait qu'il y
a quelques semaines, il y a eu une demande d'enquête, dans le cas du Faubourg.
Mena'Sen, qui a été demandée par le premier ministre. Et je pense vous avoir
entendu demander une enquête similaire aussi pour comprendre ce qui....
Mme Adam (Sylvie) : Oui. On a
fait cette première demande-là le 24 mars, quand on a participé à une
conférence de presse, là, et on a présenté, ça, cette demande-là, on en a parlé
à Mme Laforest, si c'était possible de faire ça. Mais là, à ce moment-là, on
n'avait pas encore la confirmation de la vente.
M. Benjamin : Je comprends
que, pour le moment, il n'y a pas encore d'enquête qui a été faite.
Mme Adam (Sylvie) : Non, on
n'a pas eu de confirmation qu'il y avait une enquête. On s'est fait dire que
nous serions probablement la deuxième enquête, mais j'aimerais me faire dire :
Vous êtes la deuxième enquête.
• (21 h 40) •
M. Benjamin : Et je pense
aussi vous avoir entendu, tout à l'heure, quand vous nous parliez du juge, le
juge vous a clairement dit que vous avez une option que vous pourriez exercer
en termes de poursuite pour récupérer <les sommes...
M. Benjamin :
...que
vous pourriez exercer en termes de poursuite pour récupérer >les sommes.
Mme Adam (Sylvie) : Oui,
bien, pour poursuivre les administratrices, ça fait que, là, à ce moment-là, il
faudrait changer notre requête d'injonction qu'on avait faite. Là, à ce
moment-là, on actionnerait les administratrices, quoi, on pourrait les
actionner facilement pour 4 millions, vu que le prix de... la valeur
foncière est de 4,8 millions, puis ils l'ont vendu à 2 millions. Ça
fait que, comme, dans ma tête, ils n'ont pas agi en tant que bon père de
famille pour l'OBNL. Bon. Puis là il y a la loi de la confidentialité, que je
ne peux pas tout dire ce que je sais, mais oui, ça prend une enquête.
M. Benjamin : Et je suis de
l'avis que ça prend une enquête aussi. Petite question pour Mme Godbout. Mme
Godbout, vous êtes présidente de la fédération des habitations... des OSBL de
la Montérégie et de l'Estrie, par rapport à ces deux dossiers, est-ce qu'il y a
un parallèle que vous pouvez faire entre ces deux dossiers-là, entre Mena'Sen
et Richelieu?
Mme Godbout (Denise) : Bien,
je pense que c'est des coïncidences. Je crois que le fait que les immeubles se
vendent... Tu sais, il y a de la surenchère, et tout. Je crois que c'est... tu
sais... Comment je pourrais dire? Je ne sais pas comment le dire. Mais, moi, je
crois que c'est... il y a tellement de promoteurs immobiliers agressifs qui
croient que d'acheter, ils vont faire des sous avec les immeubles. Moi, je
reçois régulièrement des offres d'achat, là. Ils viennent cogner à ma porte,
puis je reçois plusieurs... Je vous dis, là, en six mois, je dois avoir reçu 10 offres
d'achat. Donc, les promoteurs sont agressifs. C'est au travers le Québec, ce
n'est pas juste dans notre région, mais je crois que c'est au travers le
Québec, il faut faire attention.
M. Benjamin : On aura un peu
plus tard, rapidement d'ailleurs, à faire l'étude détaillée de ce projet de
loi. Est-ce que vous avez... Avez-vous l'impression que les balises qui sont là
actuellement sont suffisantes ou, du moins, est-ce qu'il y a lieu de faire plus
afin de protéger cet actif-là pour garder ces actifs au sein des organismes à
but non lucratif en matière d'habitation?
Mme Godbout (Denise) : Bien,
c'est certain que la loi n° 37, ça va protéger
les OBNL d'habitation. C'est impératif, là, il faut le faire rapidement. Mais
je crois que cette loi-là est bien ficelée pour pouvoir l'adopter rapidement.
M. Benjamin : J'aurais aimé
vous entendre aussi sur le droit de préemption, droit avec lequel nous sommes,
nous, de l'opposition officielle, d'accord. Maintenant, sur les enjeux, et il y
a plusieurs groupes qui sont passés un peu avant vous, et je pense que je
dirais qu'il y a une unanimité sur cette nécessité-là d'aller de l'avant par
rapport au droit de préemption, Comment, vous, vous voyez l'exercice de ces
droits-là? Comment vous le voyez, l'exercice de ces droits-là par la
municipalité?
Mme Godbout (Denise) : Bien,
en fait, je n'ai pas tant travaillé ce dossier-là. Je vous dirais que, les
dernières semaines et les derniers mois, je me suis concentrée sur le Faubourg
Mena'Sen, à Sherbrooke. Je me suis impliquée énormément. Je vous dirais que le
réseau l'a bien expliqué antérieurement cet après-midi. Donc, j'aurais peut-être
de la misère à l'expliquer mieux que mon réseau.
M. Benjamin : Merci. En
termes de... Au niveau des conventions, vous avez combien... Vous nous avez dit
que vous avez combien d'habitations actuellement, de combien de projets qui
sont en... dont la convention est terminée?
Mme Godbout (Denise) : J'ai
226 unités qui sont terminées à Sherbrooke. On a 287 unités, total, le
226, se sont terminées avec les ententes fédérales.
M. Benjamin : Un enjeu
auquel, un peu plus tôt, lors de notre conversation avec le Réseau québécois
des OSBL d'habitation, il a été question, c'est sur le membership et toute la
vie démocratique. Donc, quel regard que vous portez sur la vie démocratique,
justement, de vos membres...
Mme Godbout (Denise) : ...mais
assurément qu'il devrait avoir des membres locataires, les locataires devraient
<être membres...
Mme Godbout (Denise) :
...mais
assurément qu'il devrait avoir des membres locataires, les locataires devraient
>être membres. Est-ce que c'est la totalité ou une partie des
locataires? Nous, aux Habitations l'Équerre, j'ai... de sept administrateurs,
j'ai deux locataires qui sont administrateurs. Mais je crois que ça serait
important qu'il y ait des locataires qui soient administrateurs ou membres, au
moins deux administrateurs, mais il pourrait avoir un certain nombre membres.
Parce qu'au Faubourg Mena'Sen il n'y avait aucun administrateur qui était
locataire et il n'y avait plus... aucun membre non plus, aucun locataire qui
était membre. De toute façon, il ne restait plus de membre, il y avait zéro
membre et il y avait cinq administrateurs. Le dernier membre a quitté en
janvier 2022.
Mme Adam (Sylvie) : Puis on
avait la même situation à Richelieu : trois administratrices, et aucun
membre, et les locataires n'étaient pas... n'avaient pas accès au conseil
d'administration.
M. Benjamin : Donc, est-ce
que vous êtes d'accord avec celles et ceux qui pensent qu'il faudra à moyen
terme... à moyen terme revisiter la loi sur les organismes sans but lucratif
pour... par rapport à l'avis démocratique?
Mme Godbout (Denise) : Assurément,
assurément.
Mme Adam (Sylvie) : Oui.
M. Benjamin : Écoutez, merci
beaucoup, Mme Godbout, Mme Adam. Nous sommes de tout cœur avec vous et nous
espérons qu'il y aura un suivi qui sera fait, notamment par rapport à cette
suggestion du juge, donc, pour voir comment est-ce qu'on peut vous appuyer pour,
au moins, récupérer ces sommes-là. Parce que, quand on a une réalité où on
parle de logements qui sont vendus 32 000 $ l'unité, donc, soit la
moitié de la valeur...
Mme Adam (Sylvie) : Moins que
la moitié, oui.
M. Benjamin : ...moins de la
moitié. Donc, voilà, c'est dramatique, c'est dramatique. Nous sommes de tout
coeur avec vous.
Mme Adam (Sylvie) : Merci.
Mme Godbout (Denise) : ...
M. Benjamin : Allez-y, Mme
Godbout.
Mme Godbout (Denise) : Nous,
à Sherbrooke, c'est 172 unités qui ont été zappées, c'est quatre ans...
Les dernières quatre années, à Sherbrooke, on a développé 190 unités de
logements sociaux et, en une journée, on a zappé 172 unités, 18 millions
qu'on ne sait pas où est allé cet argent-là. C'est incroyable. Il n'y a
personne qui veut nous répondre où qu'il est allé, cet argent-là.
M. Benjamin : ...dans le cas
de Mena'Sen, donc, que l'enquête donnera des résultats, pour vous, dans les
meilleurs délais...
Mme Godbout (Denise) : Il
faut, il faut absolument.
M. Benjamin : Voilà. Merci
beaucoup. Merci.
Mme Adam (Sylvie) : Merci. On
compte sur vous.
La Présidente (Mme Boutin) : Merci,
M. le député. Alors, je céderais la parole à M. le député de Laurier-Dorion.
Vous disposez de 2 min 55 s.
M. Fontecilla : Merci, Mme la
ministre. Je pense que mes questions ont été répondues par la question de mon
collègue de Viau. Il y a un grave problème avec la loi sur les OSBL, qui
affecte tout particulièrement le secteur de l'habitation, là, qui n'est pas à
l'abri des rapaces immobiliers, là, qui font non seulement de l'argent, puis on
ne sait pas où est-ce qu'il est, mais ça diminue les parcs de logements
collectifs, là. Mais, écoutez, je vais laisser mon temps de parole à ma
collègue de Rimouski... de Rimouski... de Gaspésie qui a joué un rôle assez
important, là, dans cette histoire.
Mme Perry Mélançon : Merci.
Merci, mon cher collègue de Laurier-Dorion. Bien, bonsoir à vous deux.
Une voix : Bonsoir.
Mme Perry Mélançon : Mme
Adam, on s'est rencontré à quelques reprises. J'aurais aimé entendre, disons,
la ministre vous répondre clairement sur la question de l'enquête, j'aurais
aimé entendre une réponse, un oui au micro, parce que, oui, il y a la nécessité
qu'on fasse enquête sur ces deux cas-là. Et on a échappé belle plusieurs autres
unités de logement en habitation, en OBNL d'habitation, parce qu'il y a eu un
travail qui s'est fait sur le terrain. Vous avez joué ce rôle important, et je
suis déçue que vous ne puissiez pas faire partie de cette avancée-là et du
projet de loi, en tant que tel, parce que vous aurez joué un rôle vraiment
important. Mais votre cas à vous, il n'est pas réglé à l'heure actuelle. Donc,
on a beau faire tout ce travail-là pour les prochaines unités, pour les
prochains résidents, mais vous êtes encore dans cette situation-là.
• (21 h 50) •
Et je veux rappeler... parce que moi, je
l'ai visité, votre site, et c'est vrai qu'il est absolument magnifique, et je
comprends pourquoi vous êtes bien de vive là, et je pense que la vue vaut ça,
2 millions, donc... je veux dire, le 2 millions, c'est vrai que c'est
dérisoire. Et je dois dire, parce que c'est la fin d'une journée de
consultations, on a entendu tous les groupes, vous êtes les derniers. Et je
suis un petit peu déçue de ne pas avoir entendu la ministre, <parce qu'on
est...
Mme Perry Mélançon :
...les derniers. Et je suis un petit peu déçue de ne pas
avoir entendu la ministre, >parce qu'on est dans un esprit de
collaboration et on entend beaucoup : On a agi vite, on a agi vite, on va
tout régler ça. Nous, on a compris, puis on s'est rencontré, puis je vous ai
bien compris. Mais j'aimerais vous entendre sur qu'est-ce qui s'est passé
avant, quand même, pour qu'on en arrive là. Parce que nous, on s'est rencontrés
dans des manifestations. En point de presse à l'Assemblée nationale, j'ai posé
plusieurs questions... plusieurs points de presse, après ça. Et, en étude de
crédits, il a fallu aller voir un autre collègue des Finances pour qu'on puisse
avoir, finalement, une réponse et une confirmation. Alors, je n'aurais pas
souhaité des remerciements aujourd'hui, mais peut-être qu'on puisse souligner,
des fois, que le travail de l'opposition, ça a sa place puis ça a nécessité,
puis qu'on est capables de faire des grandes choses ensemble quand on s'y met.
Alors, j'aimerais peut-être juste vous
entendre sur l'historique. Qu'est-ce que le travail des oppositions a pu faire
pour vous dans ce cas-là?
Mme Adam (Sylvie) : Vous
parlez de moi, ma petite ville de Richelieu? O.K. Nous, on n'est partis de rien
à ne même pas savoir qu'un OBNL pouvait être en habitation. Pour moi, un OBNL,
c'étaient les œuvres de charité. Bon, alors, je suis partie de loin, quand j'ai
commencé la bataille là-dedans. J'ai commencé la bataille, parce que j'étais
surprise, choquée, insultée, trahie que ce soit vendu, quand je savais que
c'était le frère de mon ami qui avait parti le projet et que c'était supposé
d'être à vie, aeternam, des habitations pour les personnes. Comme je vous disais,
c'est très sollicité, la place ici. Bon, on a reçu l'avis que c'était pour être
vendu. On a commencé à faire les démarches. On a écrit à tous les députés, tous
les, comment je pourrais dire, les responsables de pouvoir qui avaient le mot «habitation»
dans leurs tâches. On a envoyé ça à tout le monde. Et les premières réponses
qu'on a eues ça, ça a vraiment venu, et de vous, Mme Perry Mélançon et de M.
Andrés Fontecilla, c'étaient les deux premiers à nous répondre et à nous donner
des conseils, comment s'orienter, comment... puis on a foncé. Puis, à force
d'avoir des petits encouragements ici et là de votre part, ça nous a permis
d'avoir l'énergie de poursuivre, de poursuivre et de continuer. Et
naturellement le FROHME nous a vraiment appuyés dans les démarches, nous a
vraiment conseillés. Ils nous ont aidés... bien, ils nous ont aidés, ils ont
payé pour les frais d'avocat de la première partie. Mais, que voulez-vous, on
n'a pas réussi à gagner ce point-là, on n'a pas réussi à faire annuler la
vente.
Donc, maintenant, on continue en disant :
On a perdu nos bâtiments, mais on n'a pas perdu notre combat. Alors, c'est pour
ça qu'on poursuit pour les OBNL. Et je suis certaine que Mme Godbout, elle a la
même impression que moi. Il faut absolument qu'il se fasse quelque chose pour
les OBNL.
Mme Godbout (Denise) : Il
faut que l'enquête, est-ce qu'on peut savoir quand est-ce que ça va débuter et
est-ce qu'elle va avoir lieu? On nous dit qu'il va y avoir une enquête, mais ça
fait, depuis le 6 mai, qu'on entend cette même réponse : Il va y
avoir une enquête, il va y avoir une enquête. Ça fait près d'un mois. Ça fait
que nous, on veut avoir une réponse : Quand il va y avoir une enquête? Ça,
c'est important pour nous.
Mme Adam (Sylvie) : Et puis
je suis certaine que le fait de savoir pour l'enquête, pour notre côté à nous,
Richelieu, ça va influencer sur les prochaines négociations à faire avec les
administratrices.
Mme Perry Mélançon : Bien là,
on a la ministre qui veut vous adresser ses derniers mots.
Mme Adam (Sylvie) : O.K.
C'est bon.
Mme Perry Mélançon : Donc, je
suis curieuse de savoir ce qu'elle a à dire, mais je vous félicite pour votre
courage, votre détermination. Vous nous avez beaucoup inspirés dans ce
combat-là, et c'est tout à votre honneur, c'est vous qui l'avez mené de front.
La Présidente (Mme Boutin) : Je
vous remercie. C'est tout le temps qu'on avait. Je suis désolée de ma sévérité,
mais je ne fais qu'appliquer les règlements de l'Assemblée nationale. Et je
vous remercie sincèrement.
Mme Laforest : Mais je pense
que ça rassurerait, quand même, Mme Adam et Mme Godbout...
La Présidente (Mme Boutin) : Il
y a consentement? Mais très rapidement, très, très rapidement, s'il vous plaît.
Mme Laforest : Bien là, c'est
important quand même, on va les rassurer, là. Moi, ce que je veux dire, là, Mme
Godbout, l'enquête... Je veux dire qu'il y a quelque chose qui... présentement,
qui est en travail. Alors ça, c'est pour Mme Godbout. Mme Adam, dans le projet
de loi, il y a des modifications pour donner des pouvoirs d'inspection et de
vérification pour des ventes d'OBNL. Alors, ça, c'est pour ça que je vous
invite à écouter notre projet de loi, parce qu'il y a des articles, là, que
vous allez voir, l'article 21 ou 22. Alors, vous écouterez aussi
l'article 22.
Alors, moi, c'est quand même très, très
positif. Vous écouterez le projet de loi. On va essayer quand même de bien vous
accompagner. Puis, si on peut faire quelque chose, Mme Adam, je vous le dis, on
va le faire. Et, pour Mme Godbout, bien, j'ai donné la réponse. Puis je
félicite, en terminant, les collègues de Gaspé, de Laurier-Dorion, de
Vaudreuil. C'est un <travail d'équipe...
Mme Laforest :
...les
collègues de Gaspé, de Laurier-Dorion, de Vaudreuil. C'est un >travail
d'équipe, oui, félicitations, et je suis la première à bien travailler avec les
oppositions. Merci.
La Présidente (Mme Boutin) : Je
vous remercie, c'est vraiment, là, tout le temps qu'on avait. Et je vous
remercie pour votre belle collaboration et votre contribution aux travaux de la
commission. Avant d'ajourner les travaux, je dépose les mémoires des personnes
et organismes qui n'ont pas été entendus.
Et, compte tenu de l'heure, la commission
ayant accompli son mandat ajourne ses travaux au mercredi 8 juin, à 7 h 45,
où elle se réunira en séance de travail. Merci.
(Fin de la séance à 21 h 56)