Journal des débats de la Commission des affaires municipales

Commission permanente des Affaires municipales

Examen du problème du logement et de la construction

domiciliaire au Québec

Séance du mercredi 17 décembre 1969

(Dix heures quarante minutes)

M. SAUVAGEAU (président de la commission permanente des Affaires municipales): A l'ordre, messieurs! Je voudrais vous souhaiter la bienvenue, ce matin, à la commission permanente des Affaires municipales. Elle en est à sa cinquième séance publique. Ces séances ont pour but d'examiner le problème du logement et la construction domiciliaire au Québec.

Est-ce que les personnes qui désirent être entendues pourraient s'identifier au micro et nommer le groupement qu'elles représentent, s'il vous plaît?

M. LATTE: Oui, monsieur, Certainement. Mon nom est Ralph Latté, urbaniste-conseil. Je suis un des coprésidents (avec M. Pierre Aubry, qui est à ma gauche ici et qui est également un urbaniste-conseil) du Comité de l'habitation et de la rénovation urbaine du Montréal métropolitain. J'ai également d'autres membres de mon comité à ma gauche et à ma droite: M. Gaétan Dufour à ma gauche, M. Pierre Lee à ma droite, qui veulent également répondre à vos questions, parce que c'est un comité important et un seul d'entre nous ne peut nous représenter équitablement.

M. LE PRESIDENT: Est-ce qu'il y a d'autres groupements, d'autres personnes?

M. BEGIN: Pour donner suite, M. le Président, aux séances précédentes, la Corporation des urbanistes que je représente — je suis Benoit Bégin — aimerait se faire entendre ce matin.

M. LE PRESIDENT: Est-ce qu'il y a d'autres groupements ou d'autres personnes?

M. CAYOUETTE: M. Ghislain Cayouette, Association canadienne des paraplégiques.

M. LE PRESIDENT: Votre nom monsieur? M. CAYOUETTE: M. Cayouette.

M. LE PRESIDENT: Est-ce qu'il y a d'autres personnes ou d'autres groupements?

Il y aura probablement l'Association de bienfaisance et de retraite de la police de Montréal qui devra être ici vers 11 h 15. Je dois vous dire que nous allons procéder immédiatement et qu'à 11 heures, nous devrons ajourner quelques minutes pour aller à l'ouverture de la

Chambre et nous redescendrons immédiatement après.

M. LATTE: M. le Président, messieurs les députés, on vous remercie de nous permettre d'imprimer les premières 25 pages de notre mémoire, comme le dernier appendice, annexe b, de votre séance du 26 novembre 1969.

Je veux faire référence à ce document, c'est-à-dire à notre mémoire, le livre bleu. S'il y a des membres qui ont oublié leurs copies, je souhaite qu'elles soient distribuées par les fonctionnaires ce matin, parce que notre document lui-même a 120 pages et évidemment c'est seulement l'introduction qui est imprimée dans votre journal des Débats du 26 novembre.

Mon comité est bien expliqué dans le livre bleu; cela veut dire que tous les membres sont mentionnés dans l'annexe. Egalement, dans votre journal des Débats, il est bien expliqué ce qu'est notre comité. Je ne veux pas répéter ces choses qui sont déjà écrites dans votre journal des Débats.

Les recommandations de notre comité sont en grande quantité, c'est pour cela qu'on a divisé entre nous, les affaires.

Les premières de ces recommandations sont basées sur le fait selon lequel les gens qui habitent un secteur déterminé ont droit à une participation active au projet de rénovation urbaine de ce secteur, étant donné que leur vie sera affectée intégralement par ce projet de rénovation. Avec le zonage, un précédent a été créé par la loi, selon lequel la communauté doit être protégée contre les initiatives d'individus, seuls ou regroupés, susceptibles d'apporter des changements, qui pourraient s'avérer socialement indésirables pour cette communauté. La rénovation urbaine devrait être permise dans les districts résidentiels existants, seulement à la condition qu'elle réponde aux besoins réels des résidants du district.

Nos recommandations sont que: le but principal de la rénovation urbaine doit être d'améliorer la condition de vie des résidants d'une communauté existante et viable, sans pour autant les pénaliser dans leur vie sociale ou économique; les droits des résidants d'imposer collectivement des modifications ou de rejeter tout plan qui mettrait en jeu la continuité de la vie communautaire de leur quartier, ou qui compromettrait leur droit d'y demeurer, devraient être protégés par la loi; le droit d'un locataire de rester dans sa demeure doit lui être assuré au même tritre que celui d'un résidant qui est propriétaire de son logement, étant donné que ce droit est déjà reconnu implicitement dans la Loi de la Régie des loyers; qu'on garantisse mieux les droits des citoyens, surtout dans la région métropolitaine de Montréal, où la majorité des résidants sont locataires. Les initiatives gouvernementales de-

vraient encourager et faciliter la propriété collective dans la forme de corporations communautaires, de coopératives domiciliaires ou par d'autres moyens; que tout programme qui contribuerait à augmenter le nombre, l'éventail de choix et la qualité d'unités de logements à coût modique soit encouragé, pourvu qu'un tel programme tienne compte, en même temps, des besoins communautaires; qu'étant donné la crise de logements à prix modique qui sévit actuellement, le gouvernement s'oppose de toutes ses forces à tout projet qui aura pour effet de réduire encore le stock actuel de logements à coût modique habités ou habitables, nonobstant toute justification économique. Les autorités municipales devraient adopter comme politique la libération des secteurs où vivent des gens à faible revenu, de toute spéculation foncière. Cette politique pourrait s'appliquer par l'élaboration de règlements de zonage appropriés et par la réorientation des initiatives privées vers les secteurs non résidentiels, vacants ou sous-utilisés.

On arrive, messieurs, avec des cas particuliers qu'on a étudiés, ça veut dire, dans votre rapport, vous pouvez le voir, que l'article d) des principes et recommandations, c'est le secteur privé Milton Park; c'est un secteur central de la ville de Montréal. Et comme secteur public, on a étudié le problème de la ville de Westmount et son programme de rénovation urbaine.

Dans les deux cas, nous avons constaté qu'il y avait des moyens que vous, en tant que membres du Parlement, pouvez utiliser pour aider le programme de rénovation urbaine, c'est-à-dire pour protéger la population existante et être sûrs que les programmes de rénovation urbaine, soit privés, soit publics, ne sont pas utilisés pour d'autres buts que ceux qui forment la base philosophique de la création de votre loi existante de la Société d'habitation du Québec.

A constater donc que, dans les deux cas, à notre avis, il y a des cheminements divers qui peuvent être suivis et qui ne sont pas suivis et comme vous l'avez vu, la dernière fois, dans le cas de Milton Park, les propriétaires et les locataires, les gens qui sont là sont presque pris par des faits qu'ils ne peuvent pas contrôler.

Nous avons fait une longue liste de recommandations que vous avez en face de vous — comment nous pensons que vous en tant que membres du Parlement, pouvez régler les inconvénients, les injustices créés par le processus privé de rénovation urbaine, dans le cas de Milton Park et, également, appliquer votre pouvoir de législation pour régler le programme de rénovation urbaine d'une ville. Dans le cas de Westmount, on va vous donner, dans les documents ici, de 100 pages, notre critique du processus existant et notre recommandation constructive visant à ne pas répéter un cas semblable et également à corriger les fautes qui existent dans ce processus, qui n'est pas arrivé au niveau d'un fait accompli.

M. AUBRY: II y a d'autres articles aussi qui font partie du mémoire. Je vais les résumer brièvement. S'il y a des questions, après, mon nom est Aubry.

M. LE PRESIDENT: Voulez-vous vous nommer pour le journal des Débats?

M. AUBRY: Pierre Aubry...

M. LE PRESIDENT: ... Pierre Aubry, très bien.

M. AUBRY: ... coprésident du comité, aussi.

M. LE PRESIDENT: ... c'est pour le journal des Débats.

M. AUBRY: Oui. Enfin il y a le logement approprié; il s'agit de promouvoir — vous retrouverez les détails dans le mémoire — il s'agit en fait de créer un stock de logements qui pourrait équivaloir à environ 30 p.c. à 40 p.c. du stock total du logement à mettre sur le marché, de façon à créer une situation concurrentielle par rapport à ce qui existe déjà. Il s'agirait d'encourager des initiatives du genre des coopératives. On sait pertinemment qu'il y a des syndicats qui sont intéressés à se lancer dans le projet. Il s'agirait, pour assurer les phases intérimaires de financement, de rapatrier certains fonds de pension qui sont versés par les syndicats et qui servent à financer, qui sont utilisés par des grandes compagnies de placement. Il s'agirait de rapatrier une partie de ces fonds-là de façon à les verser de façon collatérale pour assurer disons, le financement préalable des opérations de construction de logements pour les membres de ces unions-là. C'est une façon de créer un stock de logements qui, ultimement — je veux dire que ça va prendre un certains nombre d'années — pourrait constituer 30 p.c. à 40 p.c. de la totalité des maisons mises sur le marché. Alors, ça assurerait une situation de concurrence, il y aurait un libre choix qui s'exercerait de la part du consommateur.

Il y a également le bill 12. La recommandation s'applique pertinemment dans le cas de la région métropolitaine. Nous suggérons que l'Assemblée nationale, croyant en la nécessité du bill 12, assure à tous les locataires du Québec sa protection nonobstant les obligations des autorités municipales à cet égard. C'est une autre recommandation du comité.

On a également préparé un bail modèle avec la contribution de plusieurs membres du comité. C'est qu'on a constaté que les baux présentement en vigueur, les baux disponibles sur le marché, sont conçus, sont rédigés de façon à assurer intégralement les droits du propriétaire, mais que les droits fondamentaux du locataire

sont souvent négligés. Alors nous avons préparé — et vous retrouverez le bail modèle, qui est encore au stade d'étude, dans les annexes du mémoire qui vous a été soumis — un bail qui, lui, essaie de tenir compte également des droits fondamentaux du locataire. Donc la partie des droits pour le propriétaire est maintenue aujourd'hui telle qu'elle existait, mais nous avons ajouté une incidence, une dimension où les droits du locataire sont reconnus.

Nous suggérons qu'une fois que ce document-là sera achevé, le gouvernement légifère de façon que ça soit le seul qui soit émis publiquement, le seul qui puisse être acheté dans les kiosques à journaux, par exemple, et qu'il y ait une certaine publicité, une certaine promotion qui soit faite à l'égard de ce bail-là.

Dans le cas du processus de rénovation urbaine, il nous est apparu, à la suite de nos relations, de nos contacts avec les comités de citoyens qui viennent s'ajouter à notre comité, que l'aspect technique, en fait, du processus de rénovation urbaine laissait ces gens-là souvent démunis devant les recommandations qu'un consultant pouvait faire pour un conseil de ville ou dans le cas de travaux menés conjointement par la Société d'habitation et le conseil de ville. Alors, nous suggérons de créer une espèce de "pool" de professionnels sur le plan régional, qui pourrait assurer une certaine consultation au groupe de citoyens, de façon à assurer un dialogue à peu près égal, entre d'un côté les techniciens ou les technocrates de la ville et de la société et d'autre part, les comités de citoyens. Les recommandations à cet effet-là sont mentionnées dans le mémoire.

M. LE PRESIDENT: M. Choquette.

M. CHOQUETTE: M. Latté, j'écoutais avec beaucoup d'intérêt les résumés de vos recommandations, qui sont d'ailleurs consignées au journal des Débats, en date du 26 novembre 1969, parce que nous avions reçu votre mémoire et les membres de la commission avaient accepté d'y inscrire les 25 premières pages de votre mémoire, n'est-ce pas?

M. LATTE: C'est ça.

M. CHOQUETTE: Maintenant votre exposé devant la commission est très opportun, dans ce sens que vous soulevez les problèmes qui surgissent à l'occasion de rénovation urbaine publique et privée. Comme vous le savez peut-être, nous avons eu l'occasion hier de discuter du cas de Milton Park et...

M. LATTE: Concordia.

M. CHOQUETTE: Et de Concordia et enfin les membres de la commission ont pris une décision, j'espère que c'est la bonne. De toute façon, il est certain, comme vous le dites, qu'il y a des problèmes sociaux qui résultent d'une action économique d'envergure, comme celle de la rénovation d'un secteur aussi important que celui-là. Bien que, hier, le problème, spécifique des locataires n'était pas sur la table et, en fait, n'avait pas de relations avec le problème juridique qui était posé, aujourd'hui, c'est très bien que vous arriviez devant la commission en nous donnant l'autre côté du problème. Ce qui m'inquiétait, moi — ce qui m'inquiète encore et j'en fais la suggestion, vu que M. Dion est ici — c'est que je pense que la Société d'habitation du Québec et la ville de Montréal devraient prendre des dispositions immédiatement pour s'occuper du cas des locataires de ce secteur, afin que le passage, en quelque sorte la transition, ou enfin le relogement, tout cela soit assuré d'une façon parfaitement humaine, parfaitement compatible avec les idées que l'on doit se faire normalement dans une situation comme celle-là. Maintenant, évidemment, je pense, moi, que ce n'est pas par une réglementation excessive qui arrête le progrès économique, qui arrête l'activité économique, que l'on va aider en somme la population en général et c'est la raison pour laquelle il faut procéder à des projets comme celui de Concordia, comme ceux de rénovation privée et même de rénovation publique.

Alors, j'en fais la suggestion; j'aimerais entendre M. Dion nous donner son point de vue sur l'attitude que la Société d'habitation du Québec entend prendre à l'occasion du problème qui est posé, et quelle action elle va poursuivre avec la ville de Montréal au sujet de ces gens-là.

M. LE PRESIDENT: Avant que M. Dion fasse son exposé, nous devons aller à l'ouverture de la Chambre, immédiatement, et nous reviendrons dans quelques minutes vous rencontrer.

La commission suspend ses travaux pour quelques minutes.

Reprise de la séance à 11 h 45

M. SAUVAGEAU (président de la commission des Affaires municipales): A l'ordre, messieurs!

M. DION: M. le Président, messieurs les membres de la commission, alors pour faire suite à la demande qui a été formulée par M. le président, j'aimerais peut-être apporter certains éclaircissements en ce qui concerne la participation possible de la Société d'habitation du Québec dans le secteur de la rénovation entreprise sous l'initiative de Concordia.

En premier lieu, j'aimerais peut-être confirmer ce qui a déjà été exposé dans le mémoire qui vient de nous être soumis par le Comité de l'habitation et de la rénovation urbaine, à savoir que ce secteur de rénovation urbaine n'a pas été entrepris sous l'égide de la Loi de la Société d'habitation du Québec. Il s'agit ici d'une

initiative exclusivement privée au terme de laquelle Concordia acquiert la plupart des terrains, dans le but sans doute de démolir un certain nombre de propriétés —j'ignore combien — et de faire une nouvelle planification pour le secteur concerné.

En ce qui concerne le problème de l'habitation, j'ai eu l'occasion de visiter le secteur et de prendre connaissance de certains schémas d'aménagement pour ledit secteur et il nous est apparu que celui-ci est occupé par une population que l'on pourrait qualifier, dans une très grande majorité, de population à faible revenu ou à revenu modique.

Dans ce contexte, il est sûr et certain que la Société d'habitation du Québec serait disposée, compte tenu de la nature des demandes, à participer au financement de la réalisation d'un certain nombre de programmes d'habitation, dans le but de reloger la population, que cette population soit constituée de personnes ou familles à faible revenu, d'étudiants ou de personnes âgées. La Société d'habitation du Québec serait donc sans doute disposée à participer au financement d'un certain nombre de programmes d'habitation pour loger ces personnes.

Toutefois j'aimerais signaler — et à ce sujet la loi est claire — que l'initiative pour la réalisation de programmes d'habitation pour personnes et familles à faible revenu ou à revenu modique appartient à la municipalité et appartient à des organismes sans but lucratif. Dans la mesure où la Société d'habitation du Québec recevrait des propositions pour la réalisation d'un certain nombre de programmes, tel que je viens de le signaler, nous serions évidemment très heureux, dans la mesure où nous avons les disponibilités financières, de participer à la réalisation de ces programmes.

Nous ne pouvons pas, quant à nous, et ceci en raison de la nature de notre loi, prendre l'initiative première. Je puis toutefois dire que nous avons eu un certain nombre de discussions à ce sujet avec Concordia, au terme desquelles nous avons indiqué à Concordia les orientations possibles que nous serions disposés à prendre, de quelle façon les initiatives pourraient être prises, tant de la part de la municipalité que de différents organismes sans but lucratif.

M. CHOQUETTE: Mais M. Dion, avez-vous été en communication avec la ville de Montréal pour susciter une initiative de la part de la ville au sujet de ces personnes?

M. DION: J'aimerais signaler que nos discussions avec Concordia sont de date récente et que nous n'avons pas encore établi nous-mêmes une communication spécifique au plan de la réalisation d'un certain nombre de programmes d'habitation face au secteur de Concordia.

M. CHOQUETTE: Et ne pensez-vous pas qu'il serait opportun que...

M. DION: Absolument. Ceci fait partie de nos plans, de voir la ville de Montréal le plus tôt possible à ce sujet et de tenter de déterminer d'une façon générale quelles pourraient être les initiatives prises par la ville de Montréal dans le but, peut-être, de réaliser un certain nombre de programmes d'habitation pour personnes ou familles à faible revenu ou à revenu modique.

M. LE PRESIDENT: Est-ce que vous avez une question, madame?

UNE VOIX: Non, je n'en ai pas. M. LE PRESIDENT: M. Choquette.

M. CHOQUETTE: Je pense que M. Latté avait quelque chose à dire.

M. LATTE: Est-ce que je peux répondre à M. le Président?

M. LE PRESIDENT: Oui, d'accord.

M. LATTE: Si vous permettez, je vais parler en anglais, parce que c'est plus vite. Mon français n'est pas du tout parfait.

I would like to, firstly, agree with all that Mr. Henri Dion has just said. I welcome in particular the latest approach of his offers that I do not think he has talked about and maybe this is not even the place to talk about it. But I would like to point out that his department is trying to use the existing law, which is not far a perfect law, to the absolute maximum that he can. And we are exploring — and I will deliberately stick my neck out and say so — it is being explored at this moment whether the Quebec Housing Corporation can make a loan to a non-profit hearing company consisting of a group of the citizens living in the Milton Park area to purchase some of the houses in the immediate district which have come on to the market at a reasonable price. And to make this arrangement possible, the officers under Mr. Dion have asked the Montreal Council and the "Conseil des Oeuvres" to back morally, and to some extent administratively, such a non-profit-bearing corporation by the citizens, so that the Parliament and the Quebec Government can make a loan to a non-profit-bearing company which will then own a substantial amount of the low-cost housing still in existence in the area and not subject to this first phase of redevelopment that you were talking about yesterday in an other committee.

I welcome all that, but I would like to come back to the first principles involved in the renewal of the private sector. I think we have to come back to first principles. I agree with Mr. Dion that the Société d'habitation is, as yet, by law, not permitted to be involved in that development until and unless either a developer or a non-profot-bearing company or the

municipality concerned comes to the Société d'habitation and asks for something. And in most cases, this only happens right at the end of procedure, when they get stuck, when public opposition to a project is mounting. Now we are, in effect, saying that the planning of Cité Concordia project was carried out entirely by the developers and their professional staff, without the participation of the residents of the area at all. This was their mistake.

Secondly, the number of low-rental housing units would be demolished in the first phase, that is the one you were talking about yesterday, due to begin in the Spring of 1970. This will further reduce the already limited supply of low-rental units available in a city area, and this is the real problem we are talking about: the continual reduction of low-rental units in a city, for all sorts of reasons, for all sorts of purposes, but they are never being replaced. All they do in the Petite Bourgogne which replaces about 3 p.c. to 4 p.c. of the annual demolitions of low-rental houses in the metropolitan area.

Now, we are saying that the proposed floor area ratio in the first phase would be far higher than the existing floor area ratio in the neighbourhood which already one of the most densely developed residential sections of the City of Montreal. The speculative pressures which threaten the survival of this community are in a large measure due to the permissiveness of existing building regulations governing the area, in this case, the permissable floor area ratio of 12, the present intentions of the developers notwithstanding. And lastly, the type of development which is proposed has not been conceived in terms of the needs of the existing residents of the area at all. There is no reason to believe that the rental levels in the proposed appartment units will be lower than those currently available in recently built appartments in adjacent areas, hat is substantially above the current rental rates of the existing units.

Here is the philosophical statement. By the way, Mr. Chairman, all this is in the blue written memoire which we have submitted to you and which we trust, you will read and, in particular, Mr. Dion and his staff will read and use constructively. We are offering our continued help to his department.

We are saying the following: The primary purpose of urban renewal destined for any functioning communit should be to improve the conditions of life for the present residents of such a community, without penalizing them socially or economically. The rights of such residents collectively to modify or reject any plan which threatens the continued functioning of that community in which they live or their right to continue to live therein should be guaranteed by law.

Now this is the fundamental basis of urban renewal. Never mind the economics. I think you have to think of this as the philosophical basis of whatever renewal is all about. And this is why in Ottawa, at this stage, Mr. Andras is questioning the whole existing process of urban renewal.

The cities between Victoria and Halifax have been taking advantage of urban renewal legislation to improve their municipal fabric, to improve their municipal financing, to improve their traffic flow to improve all sorts of things, all those things except what they should be doing in that, is improving the lot of the underprivileged living in substandard housing.

Now, the important part is not just what I have said, that I very much welcome the promotion of further non-profit bearing companies, but that the Milton Park private proposal has the same thoughts as the public municipal urban revewal scheme in general and that of the City of Westmount in particular.

Both have been planned ignoring the local citizens. Both have been planned without consultation of those citizens, without asking them what they wanted to happen, where they want to live, how they want to live, what they can afford to pay. None of those things have either happened in Milton Park or in the City of Westmount. And this, in one case, is permissible, since the Société d'Habitation or no other government body had to be consulted, and we are, in our brief here saying that legislation must be introduced by your Parliament to force municipalities like the City of Westmount and the City of Montreal to reconsider their system of zoning which, in fact, encourages things like Concordia. It encourages the speculation by private capital, in land which socially is not ready to be redeveloped. The Milton Park area, in our opinion, has another fifty years or more of life, and requires improvement.

If zoning by-laws of the City of Montreal — and we are making specific recommendations — were forced to be changed by you as Parliament who are the parent body of any city in this Province, to direct urban renewal and new housing development unto those areas which are not, at the moment, viable residential communities —and we have stated it: Land in the City of Montreal is about 50 p.c. in this category — then, you would not have had the confrontation that you today have in Milton Park.

Now, coming to the City of Westmount, I have to criticize the Quebec Housing Corporation and the City of Westmount in the way they have proceeded in this case. And I feel that it could have been done better and it must still be remedied.

I will deliberately switch into French a little, to change the pace.

Dans la ville de Westmount, le problème du logement est le suivant: un manque de loge-

ments à prix modique en général. Il faut conserver ces logements au lieu de les démolir, surtout parce qu'ils sont réparables. Le coût de relogement dans une ville comme Westmount est fantastiquement élevé relativement aux banlieues, et il est certainement plus sensé de réparer des maisons qui sont relativement bonnes, au lieu de les détruire et chercher un terrain qui n'existe pas dans toutes les limites de la ville de Westmount, pour bâtir des maisons à prix modique.

Il n'y a aucune garantie que les familles qui demeurent dans ces logements présentement, veulent apporter leur assistance à une loi que M. Dion administre. Ce sont des gens qui ne sont pas en faillite, qui ne sont pas pauvres au sens qu'ils prennent de l'argent public pour survivre; ce sont des gens qui travaillent, qui gagnent $80 par semaine, qui sont capables de vivre dans leur milieu tel qu'il est, avec des réparations mineures, qui veulent vivre là. La seule raison que la ville de Westmount a donnée pour démolir ce secteur-là est qu'ils souhaitent qu'une journée peut-être, un agent de développement urbain, un promoteur de — on ne sait pas où — peut-être de Toronto, peut-être de Lachine, peut-être de l'Europe, arrivera et voudra bâtir une autre place du Canada, une autre place Ville-Marie dans ce secteur. Pour être capable de vendre le terrain à un tel genre de promoteur, la ville peut aujourd'hui démolir 120 habitations qui sont encore habitables et laisser les terrains vides! Ce n'est pas raisonnable, messieurs. J'ai vérifié et j'ai vu que la voirie n'avait pas besoin de ces terrains-là, j'ai montré à la Société d'habitation et à la ville exactement ce qu'est la proposition de la voirie; le reste du terrain n'est vraiment pas nécessaire pour des développements futurs qui auront lieu peut-être dans 15 ans, peut-être dans 20 ans, peut-être jamais.

Certainement, je m'oppose au nom des résidants d'une centaine de ces habitations-là, au fait que votre Parlement ait permis à la Société d'habitation d'autoriser la ville à prendre des mesures de démolition aujourd'hui, parce que c'était cette semaine, c'était le lundi de cette semaine, que la ville de Westmount a émis les formules officielles informant les propriétaires et les locataires que présentement ils ont le droit de démolir les propriétés. Et on vous demande publiquement d'étudier ce problème et de le régler, parce qu'il y a une centaine de familles qui sont en train de penser à se déplacer on ne sait où, seulement à cause de ce rêve qu'à la ville de Westmount de démolir une centaine des maisons sans plans positifs quelconque. Sans savoir ce qu'ils veulent faire de ces terrains après la démolition.

La deuxième chose qui est peut-être plus importante — et je ne parle pas avec mes notes délibérément — c'est qu'en ce moment la ville de Westmount n'a aucune proposition pour reloger cette centaine de familles; à moins de dire qu'au 1er mai, nous la ville, allons louer tous les appartements qui vont rapidement tomber dans la ville de Westmount et placer les familles du secteur du bas dans ces appartements, et pour une année, payer la différence entre le prix du loyer qu'ils payaient lorsqu'ils demeuraient dans le bas de la ville de Westmount et celui qu'ils paieront lorsqu'ils demeureront dans le nouveau secteur. Après 12 mois, cela ne nous concerne plus. Les gens pourront aller où ils voudront.

Messieurs, je pense vraiment que c'est un cas et ce n'est pas celui de Milton-Park, ce n'est pas une chose privée.

Tout ce problème est arrivé à cause de l'action entreprise d'après la loi que vous avez formulée. C'est à vous d'étudier ce problème et de le régler avec M. Dion qui a la même formation que moi-même. Ce n'est pas un cas inconnu. Il peut vous renseigner à cent pour cent sur ce qu'il faut faire pour éliminer cette crainte chez une centaine de familles à savoir que dans les deux ou trois mois à venir, ils peuvent être mis à la porte de leurs logis. Parce que M. le maire a dit mardi de cette semaine: On veut vous envoyer les avis, les gars. En d'autes mots, on a le droit de vous mettre à la porte, mais on n'a pas l'intention de le faire dans un avenir immédiat. Des centaines de propriétaires se sont opposés à cela. Ils ont dit: Monsieur, c'est blanc ou c'est noir. On ne peut pas jouer avec nous, en ce sens. Nous voulons savoir exactement où nous nous trouvons...

M. GOLDBLOOM: M. Latté, est-ce que vous me permettez de vous demander si vous avez rencontré le conseil municipal de la ville de Westmount, si vous avez été entendu par le conseil municipal?

M. LATTE: Ah oui! Ah oui!

M. GOLDBLOOM: Vous n'avez pas réussi à faire valoir votre point de vue de façon à faire modifier...

M. LATTE: Non. La ville de Westmount est bien capable de nous parler continuellement. Elle a même le temps d'intenter des poursuites en vertu de l'arrêté en conseil qui a été émis, pour justement démolir tout ce qu'il y a là.

Récemment, on est passé en face de la Westmount Municipal Association. Cette association de 1750 familles groupant la plupart des familles de Westmount, a donné son accord à tout ce que nous avons demandé au nom des citoyens du bas de Westmount. C'est la majorité de la ville, monsieur. Il y a eu des articles dans les journaux, on en a parlé à la radio, à la télévision; on a des "leaders" du Montreal Star ici; cela commence avec ces mots: "A bad scheme". C'est rare qu'un journal comme le Montreal Star veuille commenter nos problèmes sociaux dans la page éditoriale. Je vais vous lire

quelques mots de cet article qui n'est pas long du tout: "At a time when thousands of Montrealers are living in desperately inadequate accommodation, the Quebec Housing Corporation and the City of Westmount have just come up with a multi-million dollar scheme to destroy 120 sound and livable houses. The destruction will be carried out in the name of urban renewal, a cause which has already created such damage to the fabric of Canadian cities that the federal government for the past years has frozen almost all new projects. "Even if the Westmount project were a shining example of modern urban renewal principles, it would still be a gross distortion of priorities to spend money there when, only a few blocks away, people are living in conditions of acute misery. But, in fact, the proposed project incorporates most of the abuses which provoked the condemnation of the federal government's task force on housing. "There was no attempt to involve the people affected by the scheme in any meaningful decisions about its implementation. The people of St. Antoine Street, who will be dispossessed, were permitted to submit a brief which was then ignored."

I might say I submitted that brief on their behalf to our public inquiry, presided over by Mr. Dion. "The plan made no provision for the rehabilitation and preservation of housing on St. Antoine Street rather than its destruction. Instead of 120 families who are now paying their own way, these families will be forced into a dependent status, first as subsidized tenants in temporary housing and then as inmates of a new public housing scheme.

In short, the Westmount scheme is a textbook example of all that has been wrong in urban renewal. Worse, it is a small but precise model of the kind of government callousness that makes cities explode."

Whereas I may not agree with the last few words of political issue, the problem is right there that we feel that the urban renewal scheme in the City of Westmount is wrong, it is socially completely wrong. It may suit the Cities financial books to pretend to widen street and improve major highways, to build in new sidewalks, new street lighting and new underpasses on the railroad tracks, all in the name of the urban renewal. It is not urban renewal, Gentlemen, it is just not. For the people who live in the area today, the City of Westmount, proposes to do nothing except demolish their houses. We oppose it and we invite you, as parliamentarians, to arrest this process within the next few days and I mean before the end of the year. There must be some way by which, by an Order in Council issued by the Lieutenant-Governor in Council it can be temporary arrested. Most of you are lawyers, I think you should find a way to stop the process of this demolition.

Now, I would like to close my address right there and hand back to my "confrère" and copresident, Mr. Aubry, who wants to come back to some of the more constructive proposals contained in our report, in the annexes which have not been published, which apply to housing in general which is what you are really sitting for.

M. CHOQUETTE: Je pense que M. Dion pourrait peut-être nous donner son point de vue sur la situation à Westmount.

M. LATTE: Avec plaisir.

M. DION: Bien, je n'aimerais pas entreprendre un débat ici sur un cas particulier, un cas qui a été décidé, je me demande si c'est l'endroit, excepté que j'aimerais apporter quelques commentaires.

C'est que le programme de rénovation urbaine de la ville de Westmount a été approuvé par la Société d'habitation du Québec après qu'un certain nombre de changements eurent été apportés à la soumission qui nous a été présentée originairement par la ville de Westmount. L'approbation de la société a été prise, évidemment, comme dans tous les cas, après avoir considéré le problème sous l'angle social, ce que représentait ce secteur-là sur le plan social, sur le plan sociologique, après l'avoir examiné également dans son contexte physique par rapport à la nouvelle planification qui était proposée. Ce cas-là a également été examiné sous l'aspect économique. Le programme a été ratifié par le lieutenant-gouverneur en conseil et la ville de Westmount a maintenant les autorisations voulues pour procéder à la mise en oeuvre de ce programme de rénovation.

J'aimerais peut-être signaler que M. Latté a fait porter la plupart de ses arguments exclusivement sur une partie de la zone de rénovation urbaine, cette partie qui est située non loin du secteur de la Petite Bourgogne, et où on peut facilement identifier le secteur concerné comme étant un prolongement du secteur de la Petite Bourgogne. Je n'ai évidemment pas ici devant moi le dossier pour décrire le contexte social, le contexte physique et le contexte économique de ce programme de rénovation.

L'autre commentaire que j'aimerais apporter, c'est que la ville de Westmount a maintenant l'autorité voulue, en vertu de la loi, pour procéder à un certain nombre d'expropriations.

Il est sûr et certain que la ville de Westmount ne peut pas commencer à déloger les gens qui habitent les propriétés qui seront expropriées, à moins que ces personnes soient relogées convenablement, en tenant compte de leur revenu et de la composition de leur famille. Je pense que ceci est un élément très important. C'est que la mise en oeuvre de ce programme de rénovation

urbaine est associée à l'obligation pour la ville de Westmount de voir au relogement de ces gens-là, à ceux qui pourront éventuellement être délogés, en tenant compte de leur revenu et de la composition de leur famille.

Le troisième commentaire que j'aurais à faire c'est que nous avons demandé — et nous en avons fait une condition — que la ville de Westmount nous présente le plus tôt possible un programme d'habitations pour personnes à faible revenu ou à revenu modique comprenant un minimum de 100 logements et ceci a été une partie de l'approbation que nous avons donnée à la ville de Westmount. De telle sorte qu'en regard de l'approbation de ce programme de rénovation urbaine, nous avons été extrêmement préoccupés par le problème de relogement que celui-ci pouvait poser.

Autre commentaire: participation des citoyens. J'aimerais signaler ici que, dans la mesure où la Société d'habitation du Québec est concernée, il y a eu dans ce cas-ci une audience publique au cours de laquelle nous avons eu l'occasion d'entendre divers groupes de citoyens et un certain nombre de citoyens individuellement qui sont venus nous exposer leurs points de vue et notre décision n'a été prise qu'après avoir considéré les objections qui ont été formulées dans ce cas-ci.

J'aimerais faire, peut-être, un dernier commentaire qui concerne le rôle de la municipalité dans le domaine de la rénovation urbaine. Je pense que vous savez tous que l'initiative dans la préparation d'un programme de rénovation urbaine, dans la mise en oeuvre d'un programme de rénovation urbaine, est du ressort de la municipalité. La loi soumet, oblige la municipalité lorsqu'elle prépare un programme de rénovation urbaine, et avant de le soumettre à la société pour fins d'approbation, de procéder par voie de règlements. Ici il y a eu un règlement qui a été passé et au terme duquel le programme a été approuvé par la ville de Westmount. Il est sûr et certain qu'il devait nous être soumis pour fins d'approbation. Or la question que je me pose est la suivante: S'il existe, s'il y a des citoyens de la ville de Westmount qui estiment que ce programme de rénovation urbaine ne respecte pas la philosophie et l'économie de la Loi de la Société d'habitation du Québec — je me pose une question — est-ce que le recours normal n'est pas d'aller devant les tribunaux pour contester le règlement municipal? Je pense que dans la vie municipale, — ce me semble être un principe — lorsque la municipalité procède à la passation de règlements qui peuvent être contraires aux dispositions des lois, je me demande si cela ne constitue pas le recours normal. Il s'agit d'un point de vue personnel, j'ignore quelle pourrait être la réponse à l'égard de cette proposition; je la laisse à votre considération.

M. LATTE: M. le Président, l'accès aux cours, c'est le dernier pas. C'est le pas que les citoyens ont décidé de faire. Ils ont engagé un avocat qui est également membre de mon comité ici, pour les représenter. Je ne peux pas vous dire quel pas cet avocat veut faire. Moi, je trouve absolument déplorable qu'une loi comme celle de la rénovation urbaine puisse aboutir à des causes où les pauvres doivent engager un avocat, à leurs frais, pour protéger leur maison contre la province, contre la ville.

Je pense que vous devrez repenser votre loi pour assurer qu'un cas similaire ne se produira jamais. Un cas qui était évitable. Moi, je considère que la Société d'habitation s'est trompée dans sa décision en ce qui concerne la partie basse de la ville de Westmount.

C'est mon opinion, c'est l'opinion des citoyens là-bas, c'est l'opinion du comité que je représente ici aujourd'hui. On considère que ces cent habitations sont en bien meilleure condition que celles que la ville de Montréal, dans la Petite Bourgogne, est en train de réparer à un coût de $18,000 à $19,000 l'habitation. Les propriétaires et les locataires, dans le cas de cette centaine de maisons, veulent rester comme ils sont. Ils cherchent seulement des améliorations mineures pour se soumettre à un code de l'habitation quand la chose sera en vigueur; ça existe en ce moment, mais ce n'est pas publié; ils ne peuvent pas obtenir une copie de l'hôtel de ville, par exemple.

Ils sont prêts à se soumettre à ça parce qu 'ils cherchent de bonnes habitations. Ils cherchent de petites bagatelles comme une clôture dans leur cour arrière entre le terrain de la voirie et le leur, pour créer là un petit terrain de jeux en commun pour les cent familles. Une bagatelle financière. C'est tout ce qu'il faut pour continuer à vivre heureusement dans cet endroit. Des inspections ont été faites par des architectes, des ingénieurs et des arpenteurs, tous bien qualifiés dans leur métier, dans la province. La réponse est absolument unanime : Les bâtiments sont bons, réparez les choses mineures, c'est tout. C'est tout ce qu'il faut. Il n'y a pas de raisons de démolir.

M. AUBRY: D'ailleurs...

M. LATTE: Vraiment je pense que c'est le moment de reconsidérer cette décision.

M. AUBRY: M. le Président, si vous le permettez. D'ailleurs la justification sociale qui a été présentée au cours de l'étude faite par la cité de Westmount a été reprise par le comité ici, à la demande de la Family Service Association. Et pour les logements de la rue Saint-Antoine, on doit signaler que les conclusions de l'enquête qui a été menée par le Family Service Association sont en nette contradiction avec l'enquête sociale qui a été menée par la ville de Westmount. Alors pour terminer notre présentation là, j'aimerais seulement souligner ici la

présence de M. Dufour de la Fédération des travaillants du Québec avec lequel nous avons travaillé sur le projet d'élargissement des normes d'habitation. Alors je résume ici ce qui en est, et si vous avez des questions, peut-être que M. Dufour serait en mesure d'y répondre.

M. LE PRESIDENT: M. Choquette a une question.

M. CHOQUETTE: Je ne veux pas prendre inutilement le temps de la commission ou des personnes qui attendent pour faire leur exposé, mais tous comprennent que la situation qui se présente à l'occasion du développement du secteur privé de Milton Park nous préoccupe et me préoccupe énormément à l'heure actuelle et que nous sommes, que nous allons être obligés de prendre une décision d'ici quelques jours à l'occasion d'une loi qui a été présentée par la compagnie Concordia.

Alors, moi, ce que je voudrais savoir, de M. Latté et de ses collègues qui sont ici, c'est ce qu'ils recommandent pratiquement sur le plan du relogement, sur le plan social, pour le groupe intéressé dans ce secteur.

M. AUBRY: Enfin, il y a une alternative. On a déjà fait allusion tantôt à une demande qui a été faite par l'Association des citoyens de Milton...

M. CHOQUETTE: Oui.

M. AUBRY: A l'effet qu'ils pourraient se constituer en compagnie sans but lucratif, acquérir du terrain dans le secteur et procéder à la construction de projets.

M. CHOQUETTE: Cela c'est un choix.

M. AUBRY: Cela, c'est un choix qui nous semble assez positif. D y a l'autre, à l'effet que la ville de Montréal puisse s'engager. Evidemment, comme le soulignait Me Dion tantôt, c'est une initiative qui doit venir de la ville de Montréal. Mais il y a moyen de l'inciter à poser ce geste-là.

La position est compréhensible, je veux dire que, dans des processus de rénovation urbaine, la personne importante est l'investisseur. La ville de Montréal avait trouvé son investisseur. C'était, en l'occurrence, Concordia. Mais il y a eu l'aspect que nous avons souligné, le problème des personnes qui étaient déplacées sans être relogées. Si la ville de Montréal avait posé le geste de faire une étude de la zone, une zone de programme de rénovation urbaine, alors les coûts sociaux engendrés par les initiatives de Concordia auraient pu être diminués.

Ce sont les deux possibilités qui se présentent.

M. CHOQUETTE: Merci.

M. GOLDBLOOM: M. Aubry, qu'est-ce que nos lois devraient dire, dans ce cas-là? Parce que M. Latté et vous-mêmes faites allusion à certaines carences dans nos lois. Que devraient-elles dire au sujet du relogement de ceux qui sont affectés par un tel projet?

M. AUBRY: II y a déjà des dispositions dans la loi qui prévoient ces choses. Là, nous nous référons à un cas résultant de l'initiative privée. Il s'agirait de se poser fondamentalement la question : Est-ce que le processus de rénovation urbaine doit être associé à une fonction de bien-être ou de sécurité sociale ou est-ce que le processus doit être associé à une notion de développement économique du milieu urbain? Je pense qu'il y a un équilibre à atteindre entre les deux. La ville répond à des contraintes de développement. Elle doit les assumer sur le plan fiscal pour, en fait, boucler le budget. Mais, par contre, les coûts sociaux résultant d'une telle entreprise doivent être réduits au maximum. En fait, c'est un équilibre à trouver. Déjà la loi s'est préoccupée de ces choses, mais je pense que le comité est d'avis que les modalités pourraient être améliorées.

M. GOLDBLOOM: Pensez-vous que nos lois devraient exiger, de façon absolue, que la planification d'un projet de rénovation urbaine comporte le relogement des gens qui seraient déplacés?

M. AUBRY: La loi le prévoit déjà.

M. CHOQUETTE: Dans un projet public, évidemment, pas dans un projet privé.

M. AUBRY: C'est cela.

M. GOLDBLOOM: Et alors vous dites que, dans le cas de Westmount, cela n'a pas été respecté.

M. LATTE: Non, non. Ce n'est pas respecté.

M. GOLDBLOOM: Cela est respecté de façon...

M. LATTE: Théoriquement.

M. GOLDBLOOM: ... partielle, temporaire, seulement pour une année.

M. LATTE: La ville a dit: Pour une année, on veut financer la différence entre votre prix de logement actuel et celui des appartements du haut de la ville, pour douze mois. Et après cela, vous êtes dans la rue.

M. GOLDBLOOM: Mais alors quelle devrait, à votre avis, être la durée de la responsabilité de la municipalité?

M. LATTE: Permanente. Je pense que la solution de dire: Pour douze mois, on veut vous reloger et payer la différence, était dans la loi pour servir dans le cas de taudis qui ne sont pas habitables, qu'on veut démolir aujourd'hui et pour ceux à qui on ne peut pas bâtir une maison en moins de douze mois. C'était une période temporaire, un logement temporaire qui était dans l'intention de la loi.

Au lieu de cela, la ville de Westmount a prétendu: C'est tout ce qu'ils veulent faire. Comprenez-vous? C'était une action temporaire qui était dans l'intention de la loi de la Société d'habitation du Québec, quand elle disait: Pour douze mois, on peut vous loger dans des bâtiments existants et payer la différence. Tant mieux! Mais c'était en prévision des bâtiments définitifs. Mais la ville de Westmount, premièrement, n'a pas trouvé un terrain où on peut bâtir des maisons à prix modique parce qu'il n'y a pas de terrain en ville. Deuxièmement, elle n'a pas de plans. Troisièmement, il n'y a pas de financement. Quatrièmement, elle n'a pas entamé de pourparlers avec la Société d'habitation à ce sujet, sinon en théorie. Elles n'ont parlé d'aucune application pratique. Elles auraient eu tout le loisir de le faire parce que la première proposition de l'urbaniste-conseil de la ville était justement de bâtir des habitations là où il y aurait des démolitions. La ville a rejeté cette proposition de l'urbaniste-conseil.

M. GOLDBLOOM. Bien voici... M. LATTE: C'était publié.

M. GOLDBLOOM. Je suis au courant de toutes les protestations et de toutes les difficultés que nous connaissons dans la basse-ville de Westmount.

Je crois bien que la réponse que vous avez eue tout è l'heure de M. Dion est telle que vous ne pourrez tirer d'autres conclusions que celle de procéder par d'autres moyens, avec l'aide de l'avocat dont vous avez retenu les services, pour essayer de faire modifier quelque chose à ce projet. Mais je voudrais revenir à nos lois, parce que nous sommes ici pour nous pencher sur les lois existantes et pour chercher à les bonifier.

Si vous dites que la responsabilité devrait être permanente, est-ce que cela veut dire que, dans votre esprit, en acceptant cette responsabilité à l'occasion d'un projet de rénovation urbaine, la ville serait tenue de toujours trouver un logement d'un projet pour toutes les personnes délogées et de leur donner des compensations en permanence pour le reste de leurs jours, si les loyers qu'ils sont appelés à payer dépassent ceux qu'ils ont payés avant d'être délogés?

M. LEAHEY: A moins qu'on accroisse volontairement, comme nous le proposons dans notre mémoire, le stock de logements à prix modique. Ce problème ne se poserait plus de la même façon si nous avions ce stock de logements à prix modique, justement.

M. GOLDBLOOM: C'est autre chose, parce que là...

M. LATTE: M. le Président, la loi existante n'est pas entièrement mauvaise. On explique clairement dans la Loi de la Société d'habitation à quel point la responsabilité était remise. Nous le connaissons, nous les techniciens, M. Dion le connaît mieux que nous. Cela, ce n'est pas le problème. Le problème est que nous avons besoin, premièrement, de fournir des habitations avant de démolir, avant. Cette question de 12 mois de logement, c'est une chose temporaire, et je le répète, elle s'appliquait aux taudis qui ne peuvent pas rester là une autre journée ou deux. C'est l'intention.

M. GOLDBLOOM: Vous ne dites pas la même chose que tout à l'heure. Et là, je suis d'accord avec vous. Prévoir, avec un stock de logements, ce n'est pas la même chose que d'accepter en permanence la responsabilité financière du délogement.

M. LATTE: Ce que je voudrais dire, c'est que nous cherchons quelqu'un de responsable voulant reloger les familles convenablement. Après cela, c'est un processus d'attrition, monsieur, que vous connaissez très bien, soit que le revenu de la famille augmente jusqu'à un niveau tel que l'aide n'est pas nécessaire. C'est vérifié automatiquement tous les ans soit que le contenu de la famille se modifie; les enfants grandissent, quittent la maison, ils ont besoin de moins, mais le revenu demeure le même. Ils peuvent se suffire à eux-mêmes dans les paliers déjà décrétés.

M. GOLDBLOOM: Une dernière question quant à moi. Selon vous, quelles devraient être les exigences de nos lois quant à la consultation des citoyens d'un secteur où la rénovation urbaine est prévue dans deux cas, celui d'une rénovation publique et celui de l'entreprise privée?

M. LATTE: Que le but principal de la rénovation urbaine soit d'améliorer la condition de vie des résidants d'une communauté existante et viable. Que le droit d'un locataire de rester dans sa demeure lui soit assuré au même titre que celui d'un résidant propriétaire de son logement, étant donné que ce droit est déjà reconnu implicitement dans la Loi de la régie des loyers. Je l'ai lue avant, messieurs.

Un autre mot. On serait en faveur d'une consultation — je pense qu'il y a 40 pages à ce sujet dans notre rapport — au commencement d'un projet de rénovation urbaine et d'une

consultation continuelle entre les citoyens affectés et la ville. Egalement nous allons vous donner des cheminements pour assurer que cette méthode peut être renforcée. Cela veut dire que — l'on parle de cela à la page 9 par exemple — un animateur social, d'autre part, peut être employé par une agence privée telle une institution du bien-être, une institution religieuse ou un centre récréatif communautaire et qu'il soit libéré de ses contraintes gouvernementales.

Nous avons, je pense, fourni douze pages au sujet des animateurs sociaux par lesquels il est possible d'établir ce contact continuel entre le gouvernement, soit de la ville, soit de la province et les citoyens. Il serait vraiment à propos que vous lisiez ce que nous avons recommandé parce que c'est un travail de quelques années et si nous pouvons vous aider plus à ce sujet, nous sommes toujours prêts à retourner et à faire partie des comités consultatifs que M. Dion a déjà bien mis en marche.

M. LE PRESIDENT: Merci monsieur, Maintenant, la Corporation des Urbanistes du Québec. M. Bégin.

M. BEGIN: M. le Président, Benoît Bégin de la Corporation des urbanistes. Nous voulons prendre quelques minutes de votre temps. J'espère être assez bref — je vois que l'heure avance — pour vous donner quelques...

M. LE PRESIDENT: M. Bégin, est-ce que vous avez un mémoire?

M. BEGIN: Oui. Je veux faire quelques commentaires sur le mémoire qui a été déposé lors de la dernière séance et qui était intitulé: Commission permanente des affaires municipales, examen du problème du logement et de la construction domiciliaire, Corporation des urbanistes du Québec.

Vous avez le document. Alors, brièvement, M. le Président, j'ai un petit historique très court.

Vous vous souvenez que, lors de la première séance, la Corporation des urbanistes manifestait son intention de pouvoir apporter sa contribution à l'étude du projet de loi en question et que, subséquemment, elle soumettait un rapport très bref en indiquant notre désir de participer, dans le cadre de certaines procédures. Nous avons expliqué, à ce moment-là, notre position qui est la suivante: Les membres de la Corporation des urbanistes étant engagés, dans différents domaines, à participer à plusieurs activités de la Société d'habitation et non seulement de la Société d'habitation, mais également de multiples activités de planification, tant à travers la province qu'à travers le pays, les membres de la corporation consé-quemment ont été amenés, directement ou indirectement, à collaborer à la préparation de plusieurs projets de loi et à la mise en application de ces projets de loi.

Nous avions donc derrière nous toute une expérience que nous aimerions faire partager, autant que possible, aux membres de cette commission et nous voudrions apporter notre contribution aux modifications de la loi.

Vous voyez donc, dans les premières pages, certaines considérations qui expliquent notre position. C'est une position qui est relativement simple, qui manifeste tout à fait notre désir de vouloir apporter le fruit de cette expérience aux délibérations en cours.

Et pour expliquer, en définitive, notre position, nous avons soumis à votre considération, à la page 3 du document, deux séries de listes de sujets, que la Corporation des urbanistes serait disposée à étudier en collaboration avec différents organismes soit le SHQ ou d'autres représentants de corporations professionnelles ou d'organismes qui sont directement impliqués ou non.

Et nous avons divisé ces listes en deux parties: La première traitant d'études ayant une portée à long terme, la deuxième d'études ayant une portée à court terme, que vous voyez énumérées à la page 6.

Je me permettrai donc, ici, de reprendre cette liste avec quelques commentaires pour indiquer de quelle façon nous aimerions pouvoir contribuer.

J'ouvre simplement une parenthèse avant, pour vous laisser entendre que, justement, comme vous venez de l'entendre par l'intermédiaire de M. Latte et de M. Aubry qui sont deux urbanistes-conseils, intimement impliqués au processus de rénovation urbaine, vous avez pu voir là une partie des problèmes que nous avons régulièrement à traiter.

D'autre part, la corporation en tant que telle, rassemble une grande partie de membres qui sont occupés, tant qu'à l'intérieur de l'administration qu'à l'extérieur, à faire des études de rénovation et à s'intéresser aux lois de la Société d'habitation et à d'autres lois de la province. Ils sont susceptibles et capables de faire profiter cette assemblée de considérations portant sur un autre plan.

Donc, mon intervention ne se veut pas axée sur un problème immédiat sur un problème concret, comme les deux qui vous ont été posés tout à l'heure, quoiqu'ils soulevaient, je l'avoue, des questions de principe assez importantes; je voudrais simplement vous faire voir que la question que l'on discute présentement est d'une grande complexité. Je pense bien que si on se réfère au journal des Débats des séances précédentes, on s'aperçoit tout de suite que les organismes ont différentes approches et que c'est une sorte de synthèse générale de ces différentes approches qui devrait être considérée dans l'étude des amendements.

Alors, la Corporation des urbanistes ne prétend pas apporter une solution finale à tous

ces problèmes, c'est loin d'être notre prétention; mais, tout ce que nous voulons, c'est être capables d'apporter une contribution dans un cadre donné, pour être assurés que ce ne soit pas une étude en porte à faux et pour ne pas avoir nous, l'impression d'avoir donné des grands coups d'épée dans l'eau.

Donc, nous avons, à votre intention, indiqué ici certains sujets sur lesquels nous pensons pouvoir apporter notre contribution, qui nous paraissent pertinents dans le cadre des discussions. Ici, nous avons lu de la première page à la dernière, les débats de la commission permanente et nous avons soustrait certaines des questions qui nous paraissent sous-jacentes à plusieurs des problèmes posés.

Donc, la première des choses, page 3, article 1, nous serions disposés à travailler à l'étude du cadre opérationnel actuel portant sur l'aspect légal, financier, administratif, etc., de la loi et à l'étude du cadre nouveau à lui donner en vue de la rendre plus immédiatement efficace. Nous savons fort bien, nous venons de le voir par les interventions qui ont précédé et nous le voyons, aussi si nous nous référons aux discussions que l'on trouve dans les documents des assemblées, on voit fort bien qu'il y a des problèmes opératoires qui se posent sur différents plans. Comme nous sommes, nous, si vous voulez, cette sorte de mécanisme amortisseur, en définitive, entre la carrosserie et tout le système de roulement, entre l'organisme supérieur qui est la société centrale et le conseil municipal aussi bien que les organismes de participation ou les organismes touchés par les projets de rénovation, nous sommes donc un organisme réflexe, qui est en position de sentir plusieurs des mouvements et aussi plusieurs des lacunes qui peuvent exister, et ça sans vouloir — je tiens bien à le préciser — porter là une critique à qui que ce soit dans l'état actuel des choses, de la façon dont la loi est conçue et de la façon dont la loi est appliquée.

Je pense que tout le monde réalise que la loi doit être amendée et nous sommes disposés à faire profiter de notre expérience les organismes que cela intéresserait de nous écouter. Pour cela, nous serions prêts à mettre sur pied un organisme permanent d'étude de la loi, en vue de proposer des amendements susceptibles de pallier les déficiences observées. En b), nous aimerions également étudier les relations nouvelles à établir en vue d'une coordination plus efficace de planification et de programmes conjoints à entreprendre entre la Société centrale et la Société d'habitation du Québec, les villes, les entreprises privées, publiques ou semi-publiques.

Ceci simplement pour vous indiquer de quelle façon — nous le savons fort bien et je pense qu'on n'apprend rien de nouveau à M. Dion ici et à plusieurs membres de cette commission — la société centrale est elle-même en voie de réviser fondamentalement son appro- che ou sa philosophie vis-à-vis de l'habitation. Je pense qu'à brève échéance, il y aura là nécessairement des coordinations à établir. Je crois que la corporation serait en mesure de pouvoir leur apporter une contribution, tant en tenant compte du rôle nouveau qu'entend se donner la société centrale, la société centrale étant déjà entrée en communication avec plusieurs membres de la corporation.

Nous sommes donc passablement au courant des orientations qui se dessinent; nous serions prêts également à le faire avec le ministère des Affaires municipales, compte tenu non seulement des amendements qu'on prévoit à l'intérieur de la loi sur la SHQ, mais en fonction des nouvelles lois qui sont présentement à l'étude à l'Assemblée nationale, les communautés urbaines, dont on ne peut certainement pas détacher l'action complète de la SHQ, en face de ces nouvelles lois et éventuellement, comme il a été promis par l'Assemblée nationale, une étude sur la loi-cadre de l'urbanisme.

Donc nous serions en mesure de pouvoir faire une sorte de passage, d'établir des passerelles opératoires entre ces différentes lois. Le rôle de la SHQ, évidemment; le rôle des villes dont on a très peu parlé jusqu'à maintenant, si j'ai bien compris par le journal des Débats; et je crois que nous pouvons nous dire sans exagérer que nous sommes assez bien placés pour comprendre la position dans laquelle se trouvent les villes.

Nous avons, un peu plus loin, un paragraphe sur la position actuelle des conseils municipaux et non seulement vis-à-vis des activités qui leur sont dévolues par la Loi des cités et villes, mais vis-à-vis d'une nouvelle loi, qui est la Loi de la SHQ. Et également, nous serions prêts à apporter une contribution concernant le rôle des entreprises d'intervention, qu'elles soient publiques, semi-publiques ou semi-privées. Je pense que tout cela entre dans cette grande catégorie.

D'autre part, au paragraphe c) nous aimerions collaborer également au développement et à la mise au point de politiques, programmes et procédures visant à combler les lacunes, établir des liens logistiques ou synchroniques entre les personnes concernées, c'est-à-dire entre hommes politiques, représentants de la SHQ, urbanistes, animateurs sociaux, citoyens, etc., dans le développement urbain, l'habitation, la rénovation, tant au niveau de la prise de conscience des problèmes, de l'information, de l'analyse des moyens disponibles, de l'analyse telle quelle comme méthode, de la formulation des options, le choix des solutions, l'adoption d'une politique, de programmes et la mise en oeuvre.

Vous voyez là d'une façon succincte; cela peut paraître peut-être un peu abstrait, je l'avoue; c'est un document qu'on soumet, nous pour études, considérations et réflexions, mais en fait, ce que nous voulons expliquer, ici puisque nous voulons faire part de notre expérience, c'est un des problèmes dont on a fait

état tout à l'heure et dont on a fait état à maintes reprises, tout au long de ces débats. C'est véritablement un problème de communication qui existe d'abord, entre d'une part ce qu'on pourrait appeler globalement ici le milieu planifié, c'est donc dire les zones de rénovation ou les zones de réaménagement urbain ou encore de réadaptation, d'une part, là on a affaire à un groupe de la population qui se voit pris pour la première fois dans une situation et dans un contexte social économique et politique nouveau. Nous réalisons donc qu'il est très difficile d'entrer en communication avec ces gens-là.

Tout le monde convient qu'il est important d'engager des processus de participation. On n'a pas encore très bien compris ce que c'était que la participation et on a encore très mal défini ce que c'était un organisme de participation.

Nous savons d'autre part que les urbanistes et les travailleurs sociaux qui ont à travailler avec ces gens-là doivent développer des techniques et des méthodes nouvelles — tout à fait nouvelles — et ce champ reste complètement inexploré ou pratiquement inexploré. D'accord, nous avons avec les travailleurs sociaux déjà une très bonne expérience, mais ces expériences sont encore à bâtir et à définir d'une façon plus précise.

Nous savons également que non seulement, si nous nous trouvons en face de mécanismes bien rodés, il reste que les conseils municipaux ne sont pas nécessairement tous, sur une même longueur d'ondes, lorsqu'il s'agit de discuter soit avec les urbanistes, soit avec les animateurs sociaux ou soit encore avec les citoyens résidant dans les quartiers de planification. Il y a véritablement un problème de communication, un problème de langage, et un problème de définition, de moyens et d'objectifs à poursuivre dans la mise en oeuvre de ces politiques. Il y a là — c'est véritablement un problème et on le sait fort bien — la façon dont les programmes sont organisés; on oblige les urbanistes à travailler à forfait, et conséquemment à déboucher sur des travaux, sur des programmes, sur des recommandations, et conséquemment, ils ne peuvent pas être en mesure de pouvoir établir tous ces liens, d'attendre souvent que se développe chez certains milieux — que ce soit au milieu municipal, que ce soit dans le milieu des zones planifiées — d'attendre que tous ces gens-là aient atteint ce minimum de consensus et ce médium commun de communications qui est essentiel dans un projet et dans des travaux aussi complexes que ceux-là qui impliquent naturellement des questions d'ordre social et culturel — vous le savez — extrêmement complexes.

Il nous semble donc qu'il y a là un problème que l'on pourrait fort bien étudier et sur lequel on pourrait soumettre le fruit de nos observations.

D'autre part, il y a d'autres problèmes qui sont de nature plus élevée, des études de nature philosophique et normative en vue de mieux faire ressortir, à la lumière de l'expérience et de la conjoncture, les ordres de prépondérance à donner aux lignes de force de la politique d'habitation.

Je ne voudrais pas m'attarder là davantage, mais fondamentalement, une loi sur l'habitation repose sur une option philosophique ou sur une option normative du gouvernement. Alors — et la question a été soulevée tout à l'heure et je pense... sans qu'il y ait eu consultation entre les deux — on se demande en face du problème suivant: Est-ce que l'activité ou les objectifs de la SHQ sont de nature, d'une politique de bien-être ou si on a affaire là à une politique de développement? Et le développement, là, je l'entends dans un sens très large, impliquant à la fois l'aspect social, économique, politique et physique. Il n'est donc pas question de développement strictement physique, mais à la fois de développement social, culturel et éducatif, parce qu'en fait, c'est tout l'ensemble du processus qui est engagé dans des organisations ou dans des programmes de rénovation.

Voilà qu'il y a confrontation, et on s'aperçoit souvent que l'action menée par le gouvernement est contradictoire entre ce que l'on appelle globalement une politique de bien-être par des allocations familiales, des subventions de toutes sortes et, d'autre part, des interventions qui sont plus directes, par la rénovation ou le réaménagement urbain, et il faut fondamentalement coordonner ces deux types de politiques. En définissant l'une, en les distinguant, ça ne veut pas nécessairement dire les exclure, mais je pense qu'un des problèmes qui se posent, c'est un problème de coordination dans l'orientation des deux types de politique fondamentaux qui sont impliqués dans ces projets de rénovation.

Donc, il faudrait repenser en définitive la mesure que l'on doit donner à l'homme, à la famille, au citoyen. Je pense que c'est donné implicitement dans la loi mais je pense que, compte tenu de l'expérience, il faut à nouveau se pencher sur ce problème et le préciser.

Je pense que nous sommes rendus à un stade de développement, et, comme toutes les politiques de planification, cela se fait par étapes et d'une façon successive. Et je pense qu'on atteint là une nouvelle phase et, dans ce contexte, forcément, il va falloir qu'on se penche sur des notions nouvelles.

Ainsi, on s'amène à la maison, son environnement immédiat, le quartier, la ville, les aspects sociaux, les besoins et les aspirations des individus, le développement, etc., considérations de l'impact du précieux document soumis par Mgr. Lavoie. J'aurais aimé que l'on puisse discuter davantage, parce que je pense, si vous vous souvenez, lors de la première réunion, Mgr Lavoie avait fait ici un exposé qui portait d'une façon extrêmement pertinente sur un aspect

très fondamental des multiples problèmes qui sont soulevés par la rénovation urbaine, et normalement dans les quartiers les plus défavorisés, et qui met en confrontation les deux approches actuellement utilisées par le gouvernement, c'est-à-dire l'approche politique-bien-être et l'approche politique-développement. D'une part, il faut, je pense, faire une sorte de coordination entre ces deux approches pour assurer une efficacité plus grande de l'action gouvernementale.

On en est, à la page 4 toujours: Etude de différents schémas de planification du milieu urbain et de l'habitation et Etude de schémas combinatoires de systèmes de développement en cours ou à mettre en place. Je voudrais rappeler — ceci peut paraître un peu abstrait et énigmatique mais, pour ceux qui sont dans le métier, la situation se résume de la façon suivante — que la SHQ pour arriver à débloquer sur une action assez efficace, a été obligée de soumettre un schéma prototype d'approche au développement et au réaménagement urbain. Je pense que personne n'a contesté cette approche, nous ne la contestons pas telle quelle, mais nous réalisons qu'en pratique le schéma tel quel ne peut pas toujours s'appliquer. Lorsqu'on est forcé de l'appliquer, on l'applique conséquemment dans des situations contraignantes qui sont loin de nous amener à atteindre les objectifs qui sont visés par la loi. On sait par contre que, dans la pratique, il y a plusieurs façons d'aborder le développement, d'aborder la planification. Il n'y a pas qu'un schème, il n'y a pas qu'un modèle, il y a plusieurs modèles, et on sait fort bien que, très souvent, dans plusieurs cas, il faut faire jouer en même temps plusieurs modèles de planification, plusieurs schémas de planification. C'est la façon dont la société est construite, non seulement ici, mais à plus forte raison dans les sociétés d'économie libérale, où on est obligé de faire participer à la fois les organismes publics, semi-publics, privés et semi-privés. Il y a donc différents organismes en cause, différents systèmes que l'on peut utiliser.

Je pense qu'on pourrait facilement accroître l'efficacité de la SHQ dans ses activités en développant et en articulant davantage ces différentes façons d'aborder les problèmes de la rénovation et du réaménagement urbains.

Nous avons indiqué que ces schèmes pourraient porter sur l'habitation en général, sur la rénovation d'une part, sur le réaménagement, qui est un autre aspect sur la conservation, parce que si on s'occupe d'habitation, il y a également des procédés et des politiques de conservation, et il y a également des politiques de sauvegarde.

On s'apperçoit déjà qu'il y a un éventail et que l'éventail s'élargit. Il ne s'agit pas simplement pour la SHQ, je pense, tel que défini dans ses objectifs globaux, de ne s'attaquer qu'à un type particulier d'habitation, et je pense qu'il y a des mesures à la fois de sauvegarde qui doivent être entreprises. Et cela, non seulement sur un type d'habitation, mais sur différents types d'habitation, parce que, vous le savez, l'habitation qui est nécessaire dans une métropole comme Montréal ou dans une ville d'importance comme Québec, n'est pas identique à ce que l'on pourrait trouver dans la majorité, dans la presque totalité des autres villes de la province.

Conséquemment, on a besoin de différents types d'habitation et je crois qu'il y a lieu de faire des explorations qui nous permettraient de pouvoir mieux adapter les formes nouvelles — et j'entends physiques et en même temps administratives — du genre d'habitation que l'on pourrait soumettre et proposer dans des programmes de rénovation ou de logement.

Egalement à la page 5, sur des ensembles combinatoires de fonctions ou d'interventions sur l'habitation, on sait fort bien que, dans bien des cas, dans plusieurs des projets de rénovation, on se trouve en face de la situation où il devient essentiel, économiquement et fonction-nellement également, de pouvoir intégrer à des complexes d'habitation des fonctions autres que l'habitation, comme le commerce, des activités de service comme des bureaux, par exemple; je dirais même que, dans certains cas, on pourrait aller jusqu'à organiser certaines de ces choses-là avec des institutions d'enseignement comme des maternelles, etc.

Je ne veux pas là proposer un modèle, mais je dis que, dans bien des cas, lorsque les densités le permettent, lorsque les densités sont suffisamment fortes, ces projets d'habitations auraient une vitalité et une viabilité beaucoup plus grandes et en même temps une rentabilité encore plus assurée, si on pouvait les assujétir à plusieurs fonctions combinatoires.

Je pense qu'on rejoindrait là plusieurs des désirs et des besoins de la population. Donc, il n'y a non seulement des types d'habitation, mais également des combinaisons de fonctions qu'on pourrait facilement intégrer, donc concevoir là une politique plus grande, qui ouvrirait des cadres vers des politiques de développement de l'habitation.

En bref, nous proposons qu'il y aurait certainement une étude à faire sur les déficiences principales du système actuel de gestion municipale eu égard aux pouvoirs et obligations que leur délègue la Loi des cités et villes.

Alors le problème, je vous le montrais tout à l'heure, la position des membres de la SHQ étant cette sorte d'amortisseur entre la carrosserie et tout le système, vous comprenez tout de suite qu'il y a un problème qui est assez conséquent — je ne veux pas, là, porter d'accusation vis-à-vis des conseils municipaux ou vis-à-vis de n'importe quel autre gouvernement, je ne fais qu'une constatation de problème — les conseils municipaux qui sont régis par la Loi des cités et villes se voient soudainement

attribuer des pouvoirs considérables, tout à fait nouveaux et pour lesquels, vous comprenez, l'expérience n'a pas été faite. Et il arrive que, lorsqu'il s'agit pour les urbanistes et les planificateurs de procéder à la mise en oeuvre de ces programmes de la SHQ, les conseils municipaux ne sont pas nécessairement préparés. Non seulement ne sont-ils par préparés, je dois le dire d'une façon générale, et on constate — et je pense que là, je ne fais que traduire, en définitive, ce que le ministère des Affaires municipales a l'intention de faire et il l'a manifesté par la mise en place de plusieurs organismes nouveaux — à reviser, ni plus, ni moins, les politiques de gestion des corporations municipales, qui sont restées, avouons-le — et cela, c'est une déclaration que je me permets de faire personnellement mais je pense que je peux l'affirmer sur bien des cas — des systèmes administratifs passablement à l'écart des développements qu'exige l'administration de villes contemporaines.

On peut le voir par les structures qui sont restées, sclérosées, dans des procédures qui sont, dans trop de cas, restées désuettes. Conséquemment, lorsqu'il s'agit d'introduire une activité d'une importance comme celle-là, il va sans dire qu'une grande partie des administrations municipales se trouvent débordées par le problème.

On voit donc là que, tout de suite et conséquemment, il y a des problèmes de logistique qui s'amènent, il y a des problèmes d'opérationalisation de ces processus, il y a des problèmes, également, de synchronisation du langage et des communications, non seulement avec les planificateurs, avec la SHQ, mais également avec les gens qui sont directement intéressés par les projets de rénovation ou de planification ou la politique générale de la Société d'habitation du Québec.

A l'article G, nous aimerions également contribuer à des études sur des coûts réciproques et incidents entre l'habitation et son équipement communautaire, à savoir la relation qui existe sur le plan financier entre les services d'utilités publiques: la voirie, les écoles, les parcs, les terrains de jeux, les centres culturels, de loisirs, les commerces, les services publics de santé, l'assistance, etc, et les coûts d'entretien afférents.

Voilà une question extrêmement importante. On sait fort bien, chez ceux qui ont travaillé sur l'aménagement des villes, que c'est un problème qui n'est pas nouveau, qui n'est pas uniquement lié à l'action de la Société d'habitation mais qui vient du fait qu'il y a des partages de pouvoirs au niveau municipal et que, conséquemment, on n'est pas en mesure d'étudier les incidences qui peuvent intervenir entre une action d'un organisme et l'action d'un autre organisme et, conséquemment, on réalise qu'on fait une duplication très souvent coûteuse de coût.

Je passe rapidement — parce que je vois que le temps avance — finalement, aux études que l'on pourrait entreprendre sur un plan immédiat et qui serait certainement plus facile d'accès, à la page 6. Nous pensons qu'il sera opportun de créer le plus rapidement possible un organisme permanent d'étude et de revision de la loi qui soit donc un organisme institutionnalisé et qui soit continuellement à la recherche et à la revision de cette loi, non seulement de cette loi, mais en fonction des nouvelles lois qui pourraient être adoptées par le gouvernement.

L'utilité également, à b), de créer un ou des organismes de recherche sur le problème de l'habitation en général, sur l'habitat urbain et rural et sur le développement d'une politique de recherche et de formation de spécialistes dans ces divers domaines. Jusqu'à maintenant, la recherche a été faite sur une base purement empirique et en fonction de problèmes immédiats, mais non sur l'extrapolation ou l'exploration de problèmes plus grands tels qu'ils se posent présentement dans les villes. Le véritable problème de l'habitation au Québec n'a pas encore été étudié tel qu'il devrait l'être pour pouvoir appuyer comme il se devrait une politique aussi englobante que celle que prévoit et que se donne la Société d'habitation.

Il a été signalé antérieurement l'utilité d'un code de construction pour le Québec, nous nous sommes d'accord sur cette chose-là. Nous voulons également proposer que la SHQ étudie l'utilité d'adopter un code d'habitabilité pour le Québec, ce qui est différent et largement différent d'un code de construction. Voilà une mesure complémentaire que la SHQ pourrait demander, par exemple, aux conseils municipaux d'appliquer, sans coût de la part de l'administration municipale, qui assurerait là, déjà, au départ, une politique de sauvegarde des logements et qui empêcherait dans une très large mesure la dégradation systématique qui se fait présentement du stock et du capital urbains. Il y aurait donc là une législation relativement simple à préparer, que l'autorité gouvernementale pourrait soit rendre facultative d'application pour les villes ou obligatoire, ça serait au gouvernement à décider. Mais nous concevons qu'il y a là un problème fondamental et que ce serait là une mesure immédiate qui pourrait pallier un ensemble de problèmes que l'on constate, et certainement la dégradation de l'habitation dans une large partie des secteurs urbains. Il existe déjà plusieurs codes d'habitabilité. Je pense que nous pourrions nous payer le luxe ici de l'élargir et d'en faire un code véritablement adapté aux besoins des villes du Québec.

En e), les banques de terrains publics. Nous serions prêts à y contribuer. Cette politique a été soumise depuis longtemps et revient fréquemment, c'est-à-dire l'établissement de banques de terrains publics tant à l'intérieur de la trame bâtie qu'en périphérie.

Je pense qu'il y a là un problème qui se pose. Nous serions en mesure de les faire profiter de notre expérience.

Ensuite la participation à prévoir entre le projet de rénovation de logements ou de logements publics en général, et les coûts de l'infrastructure de l'équipement et de l'entretien. J'y ai fait un peu allusion tout à l'heure. Généralement ces deux opérations sont dissociées. Et généralement, compte tenu de la structure et de la façon dont fonctionnent les administrations municipales, il y a absence, il n'y a pas suffisamment, tout au moins, de coordination établie entre les projets de rénovation et de réaménagement et les coûts additionnels qui sont entraînés dans la structure urbaine, à savoir par exemple, l'aménagement des écoles, les services d'utilité publique. Non pas simplement dans le secteur lui-même, mais dans la zone avoisinante.

On sait que, dans certains cas, par exemple pour desservir un secteur d'habitation à une plus forte densité, on est obligé non seulement d'agrandir les collecteurs d'égouts dans le secteur lui-même, mais on est obligé de les prolonger très loin à l'extérieur des secteurs. Ce sont donc des coûts qui ne sont pas immédiatement afférents au projet lui-même, mais qui retombent conséquemment sur le dos de l'administration municipale. Et on pourrait faire une énumération assez longue de cela. Il y a donc une coordination étroite à établir dans ce sens-là et qui rejoint tout l'aspect opérationnel et efficace de la participation entre le SHQ des villes et les organismes de réalisation des projets de rénovation.

Les relations entre la distribution des logements, la densité, la forme urbaine, la taille optimale et les réseaux de l'infrastructure, de l'équipement et des coûts de service. Je pense que je n'ajouterai pas de commentaires là-dessus, ce serait un peu long. Mais je pense qu'en soumettant ce document à M. Dion et aux autres membres de la commission, ils pourraient s'y pencher et voir à peu près ce que l'on a à l'esprit.

On note à la page 7 — et je termine rapidement — les mécanismes de "filtring up" et de "filtring down". On a souvent parlé du processus de "filtring up", mais je pense qu'il y a également des processus de "filtring down". Il y a les deux qui jouent à la fois dans les logements. Et ce sont des mécanismes dont on doit tenir compte dans une économie de logements.

Finalement, et dernière considération, nous aimerions ici apporter le fruit de notre expérience, les expériences des membres de la Corporation des urbanistes du Québec sur les études et les projets de la SHQ auxquels ils ont participé jusqu'à maintenant. Nous voulons dire non seulement depuis la mise en oeuvre de l'application de la loi, mais antérieurement à l'application de la loi, sur les projets auxquels nous avons participé.

Je pense que, étant donné l'éventail des activités que nous avons eues dans tous les coins de la province, il y aurait là peut-être une activité et des considérations qui pourraient être profitables à l'étude de cette loi.

Merci, messieurs.

M. LE PRESIDENT: Merci beaucoup, M. Bégin. Maintenant l'Association canadienne des paraplégiques.

M.CAYOUETTE: M. le Président, membres de la commission, l'exposé traitant du logement et des commodités appropriées pour les handicapés physiques est respectueusement présenté par l'Association canadienne des paraplégiques, division du Québec.

Depuis déjà longtemps, notre organisation est engagnée à pourvoir un service de réadaptation pour les paraplégiques et quadriplégiques au Québec et les membres de cette organisation connaissent par eux-mêmes les conditions dans lesquelles ils sont appelés à vivre. La présentation de cet exposé est le résultat de leurs efforts pour remédier au problème.

Implications sociales

C'est un fait reconnu que, dans notre société moderne, économiquement parlant, une productivité maximale ne peut être obtenue que si les capacités individuelles de chacun sont complètement mises à profit. Beaucoup d'efforts sont à faire pour que les talents et les aptitudes des handicapés physiques puissent être intégrés à notre structure économique afin que ces handicapés puissent jouir d'une plus grande indépendance et apporter leur contribution en tant que membres actifs de la société. Ceci aurait pour résultat une diminution considérable des sommes dépensées par l'Etat et par les agences privées pour leur venir en aide.

Depuis la seconde guerre mondiale, beaucoup de progrès a été accompli dans les diverses techniques de réadaptation. A la lumière de ce progrès se sont révélés les problèmes quotidiens auxquels doivent faire face les personnes handicapées dans une société, laquelle est structurée primordialement pour les gens n'ayant aucun désavantage physique. Dans l'élaboration des programmes futurs dans les domaines du transport en commun, de la construction de logements et d'édifices publics, on devra prendre en considération certains facteurs fondamentaux, sinon on aura à déplorer le fait qu'une intégration efficace dans la vie économique et sociale de la communauté deviendra quasi impossible pour les handicapés physiques. L'expérience a prouvé que les résultats obtenus à la suite d'une saine période de réadaptation physique et professionnelle risquent fréquemment d'être sans valeur pratique à cause de problèmes qu'aucune technique de réadaptation, si bonne soit-elle, ne peut à elle seule résoudre. Par conséquent il est essentiel qu'on envisage la création de condi-

tions ne comportant pas trop de risques ou de difficultés pour les gens handicapés dans l'exercice de leur profession ou dans l'occupation de leurs loisirs.

Il s'ensuit que la société doit s'intéresser aux besoins du logement pour la minorité qui est handicapée tout autant et aussi bien qu'elle doit le faire pour la majorité qui ne l'est pas.

Conditions actuelles.

Bien que ce soit un fait reconnu qu'aucun programme de réadaptation pour personnes handicapées ne peut être vraiment efficace sans que les dispositions nécessaires soient prises pour leur fournir les facilités de logement dont elles ont besoin, actuellement ces facilités, pourtant essentielles, sont grossièrement inadéquates.

On laisse beaucoup d'handicapés se débrouiller seuls dans une situation où leur handicap physique est amplifié au-delà de toute limite raisonnable. Ils deviennent alors incapables de mettre en pratique les méthodes de ménagement et de protection personnelle qu'on leur a enseignées au programme de réadaptation et leur dépendance est alors accrue au point d'apporter des efforts indus à eux-mêmes ainsi qu'à leur famille.

Ce qu'il en coûte pour garder quelqu'un à l'hôpital et la longue liste d'attente de gens qui doivent être hospitalisés rendent absurde le fait qu'on doive retarder le congé de patients prêts à quitter l'hôpital, à cause du manque de commodités pour les recevoir à l'extérieur. Il semblerait aussi qu'il est complètement illogique d'investir des millions de dollars pour rééduquer les personnes handicapées, quand la rééducation qu'on leur a donnée ne peut pas être mise en pratique à cause du manque d'accommodations et de facilités convenables à l'extérieur de l'hôpital.

Au sein de la société dans laquelle nous vivons, on est très conscient du fait qu'il y a une relation entre l'existence de logements appropriés et la santé physique, sociale et économique des gens formant une communauté.

On s'efforce de faire face aux besoins en termes de rénovation urbaine, de projets subventionnés de logement pour les gens non handicapés et d'autres projets d'accommodation pour les vieillards. On accomplit très peu cependant en faveur des personnes plus jeunes, mais physiquement handicapées, afin de leur procurer un logement avec les commodités appropriées à leur besoins et à un prix qu'elles peuvent se permettre de payer.

Le prix d'une maison ainsi équipée est au-delà des moyens financiers de la majorité de ces gens handicapés, dont le pouvoir de gain est déjà réduit par le fait qu'ils sont limités dans le choix de leur travail, et dont les dépenses sont majorées parce qu'ils ne peuvent pas se servir des moyens ordinaires de transport public pour se rendre à leur travail et se voient forcés d'emprunter d'autres moyens de transport beaucoup plus coûteux.

Considérations générales

II faut reconnaître que les besoins de logements appropriés pour les handicapés physiques ne se limitent pas à l'inclusion de devis de constructions, de pentes et autres commodités pour chaises roulantes ou autres appareils de prothèse. Les besoins des personnes physiquement handicapés varient selon chaque individu, tout comme c'est le cas avec n'importe quel groupe de citoyens. Ces besoins peuvent être dictés par des facteurs économiques, sa famille, son âge, ses goûts et le mode de vie dans lequel un individu a évolué. Il est important que ces gens soient libres de pouvoir choisir le genre d'accommodation qui convient le mieux à leurs besoins, que ce soit une maison, une maison de rapport ou une unité particulière de logement. Toute tentative visant à grouper et à isoler les personnes handicapées dans un projet de construction d'habitations serait une injustice. De plus, une telle tentative serait, à toutes fins utiles, vouée à l'échec.

Si on veut atteindre le but ultime d'un programme de réadaptation, la planification de logements pour personnes handicapées doit être conçue de façon à permettre leur intégration effective dans la vie économique et sociale de la communauté afin qu'elles puissent faire valoir leurs talents. Les unités de logement conçues pour ces personnes doivent être réparties parmi d'autres unités ordinaires dans les agglomérations de logements et être situées à proximité du centre des activités communautaires, si on veut que ces personnes handicapées deviennent des citoyens utiles et productifs.

Le problème

Bien que les autorités locales dans le domaine de la santé et du bien-être aient essayé de différentes façons de résoudre le problème que cause la pénurie de facilités, les mesures qui ont été prises n'ont eu que peu de succès. L'introduction de pentes, de monte-charge pour chaises roulantes et d'autres modifications a aidé ceux qui sont propriétaires de leur propre maison, mais, dans les logements à loyer, les propriétaires sont peu disposés à permettre de telles modifications. Les chaises roulantes font leurs traces de neige et de boue, égratignent au départ les encadrements de portes et les meubles et demandent plus d'espace pour se déplacer.

Les gens confinés à une chaise roulante ne sont pas considérés comme des locataires désirables. Dans une famille où le chef est physiquement handicapé, on peut préférer une maison ou un appartement, mais trouver quelque chose

de convenable et à un prix qu'on peut payer, c'est une autre histoire. Il n'en existe pratiquement pas.

En élaborant les projets de renouvellement urbain, on n'a pris aucune disposition en faveur des personnes handicapées et les constructeurs commerciaux sont rarement disposés à incorporer des facilités pour chaises roulantes dans leurs édifices.

Le problème se complique davantage dans le cas de ceux qui ont besoin d'aide pour leur entretien personnel de tous les jours. L'ampleur de ce besoin sera un facteur prépondérant dans le choix du genre d'accommodations requises. Quelques-unes de ces personnes peuvent très bien s'accommoder d'un arrangement genre foyer ou pension avec salle à dfner et activités récréatives en commun sans avoir besoin de soins par un personnel spécialisé. Un tel arrangement est cependant presque impossible à trouver.

Il est donc évident que pour faire face au problème de résidence ou de logement des personnes handicapées, il faut embrasser de larges horizons. Il faut considérer:

Premièrement, les soins par un personnel spécialisé.

Pour ceux dont le degré d'incapacité est tel que leur condition rend nécessaires des soins routiniers par un personnel spécialisé au sein d'institutions comme, par exemple un hôpital privé, une maison de santé, une maison de convalescence, etc.,

Deuxièmement, arrangement genre foyer ou pension

Pour ceux qui sont raisonnablement capables de pourvoir à leur entretien personnel de tous les jours mais qui s'accommoderaient mieux d'une salle à dîner et d'activités récréatives en commun.

Troisièmement, appartements à loyer modique

Pour les couples mariés ou d'autres qui préfèrent vivre indépendamment dans des maisons de rapport à l'écart des groupes des personnes handicapées.

Quatrièmement, maisons à prix modiques

Pour les familles, particulièrement celles qui ont des enfants, qui préfèrent et peuvent très bien administrer une maison louée ou achetée.

Ampleur du problème.

Quoique sur cette question de besoins de logement, de nombreuses enquêtes par sondage ont été faites par diverses agences et par des groupes représentant l'une ou l'autre des diverses catégories d'handicapés physiques, il n'est pas possible de fournir des statistiques précises sur la totalité du problème. Toutefois, il existe suffisamment de preuves pour démontrer que le nombre de personnes handicapées qui ne peuvent pas se trouver un logement répondant à leurs besoins est tellement élevé que la solution au problème est au-delà du champ d'action et des possibilités d'une seule agence ou organisation.

Dans son supplément numéro 7, intitulé "Norme de construction pour les handicapés -1965" le Conseil national de Recherches déclare qu'un Canadien sur sept est affligé d'une incapacité permanente. Les recherches ont aussi démontré que la majorité de ces personnes handicapées ont un revenu inférieur à la moyenne et doivent recevoir des subsides d'assistance sociale. Il faut reconnaître cependant que les résultats de recherches ou d'enquêtes ne peuvent être considérés comme étant précis en termes de besoins à longue échéance. Un grand nombre de personnes handicapées vivant présentement au sein de leur famille sont très inquiètes à la pensée de ce qui leur arrivera lorsque leurs parents ne seront plus en mesure de leur fournir les soins que leur condition exige. Ceci est particulièrement vrai pour les quadriplégiques et du groupe de jeunes adultes atteints de paralysie cérébrale.

Aussi des personnes souffrant d'incapacité progressive, comme la sclérose en plaques, peuvent se tirer d'affaire pour le moment, mais leur condition va inévitablement se détériorer au point que des dispositions spéciales devront être prises à leur sujet. Les besoins de logement pour de telles personnes peuvent subitement changer et devenir très sérieux.

Bien que nous n'ayons pas de statistiques exactes quant à la totalité du problème, nous avons des exemples concrets et précis qui démontrent l'existence d'un besoin urgent auquel il faut porter une attention immédiate.

Bases pour une solution.

Nous avons vu que, pour satisfaire aux besoins de l'ensemble des personnes physiquement handicapées, il est nécessaire d'avoir toute une gamme de genres d'accommodations. Et chacune de ces personnes doit avoir une certaine liberté dans le choix du genre d'accommodation qui lui convient le mieux. Il s'ensuit que la solution réside dans une approche à phases multiples, lesquelles prendront en considération les facteurs qui détermineront ce choix. Le but ultime est de rendre possible que l'individu puisse agir avec un maximum d'indépendance, avec un sentiment de sécurité pour lui-même et pour sa famille. Nous suggérons que considération soit donnée aux points suivants: 1- Prise de dispositions nécessaires pour qu'un encouragement, sous forme d'aide financière, soit donné aux constructeurs

et entrepreneurs pour qu'ils incluent, dans l'ensemble de leurs projets de construction, des unités adéquatement construites pour personnes handicapées. 2- Au niveau municipal, l'adoption d'un règlement qui prévoirait l'inclusion d'un modeste pourcentage d'unités construites pour les personnes handicapées dans la construction des projets municipaux de logement. 3 - Développement d'un programme d'information et de promotion destiné à encourager la construction de logements pour personnes handicapées, ainsi que d'un programme d'éducation et de formation professionnelle destiné aux architectes et aux urbanistes, en vue d'éliminer les obstacles architecturaux qui, présentement, empêchent les personnes handicapées d'être plus indépendantes et d'évoluer comme des citoyens actifs doivent le faire.

Considération technique et financière

Comme on l'a déjà vu, une partie de la solution se trouve dans l'adoption de devis et de normes de construction, lesquels permettront une plus grande mobilité pour ceux qui sont en chaise roulante et qui fourniront les facilités requises pour les personnes handicapées.

Au cours des dernières années, des études et des recherches appréciables ont été faites sur ce sujet et les devis détaillés ont été élaborés. Le code national du bâtiment du Canada, supplément no 7, énumère les exigences fondamentales requises dans la construction des édifices publics. On est en voie d'y ajouter le chapitre VI, dans lequel sont détaillées les mêmes exigences pour les édifices résidentiels. D'après l'Office national des normes de construction pour personnes handicapées, lorsque des provisions nécessaires pour ces personnes handicapées sont incorporées dans les plans et devis d'un édifice, la majoration du coût de construction est très minime. Ceci implique que la construction de telles unités n'entraînerait pas de dépenses additionnelles appeciables dans la construction de projets subventionnés d'habitation.

Au sein de l'entreprise privée cependant, qu'il s'agisse d'un constructeur particulier ou d'un entrepreneur, il serait bon d'envisager l'octroi d'une aide financière ou certains avantages ayant trait aux intérêts qu'il doivent payer sur leurs emprunts, afin de les encourager à participer à ce programme.

En terminant, M. le Président, j'aimerais offrir ces commentaires. Pour un être humain, être bien logé est une des choses les plus importantes dans sa vie: son foyer est le coeur de son existence. C'est la satisfaction d'un instinct inhérent à l'homme, le besoin de refuge et de sécurité, d'indépendance et d'intimité, de nourriture et d'affection. Privé d'un logement approprié, l'être humain est frustré dans ses besoins essentiels. Le fait de ne pas avoir un logement approprié est un témoignage muet du fait qu'un homme a failli dans la vie. Nous sommes peinés d'admettre la véracité de cette déclaration dans le cas des handicapés physiques. Les considérations qui précèdent ne sont pas uniquement humanitaires, primordialement, elles ne sont pas non plus la réclame d'un droit pour les personnes handicapées à leur part de ressources que la société met à la disposition de tous les citoyens. Nous sommes appauvris du fait que nous ne capitalisons pas pleinement sur la productivité potentielle de ceux qui sont physiquement handicapés, et la pénurie de logements appropriés est une des principales lacunes dans ce domaine. Ceci est un besoin prioritaire et la situation se vaut d'être corrigée. Merci beaucoup, M. le Président.

M. DEMERS: M. le Président, je voudrais féliciter M. Cayouette de nous avoir proposé ce rapport qui est très sérieux et très constructif.

Il nous ouvre des horizons que, à mon sens, pour autant que je suis concerné, sans qu'ils nous aient échappé directement, nous avons sentis dans la société. Je crois que lorsque nous résumerons tous les mémoires qui nous ont été soumis, il faudra tenir compte sérieusement de la position que vous prenez et des suggestions que vous nous faites.

M. LE PRESIDENT: Dr Goldbloom.

M. GOLDBLOOM: M. le Président, à l'instar de mon collègue de Saint-Maurice, je voudrais féliciter M. Cayouette et ses collègues de ce mémoire qui est très utile.

Il y a une chose qui me frappe, M. Cayouette c'est que vous avez fait allusion à la gamme des problèmes qui peuvent exister chez la personne handicapée, donc à la gamme d'équipement ou de facilités qui peut être nécessaire pour permettre à ces personnes de vivre de façon satisfaisante.

Les éléments de votre mémoire insistent davantage sur les subventions que l'on pourrait donner, parce qu'il y aura lieu, à certains moments, de transformer un logement qui n'était pas conçu pour une personne handicapée plutôt que d'obliger ces personnes à attendre qu'un tel logement devienne disponible. Alors, s'il y a moyen d'offrir des subventions pour cette transformation...

M. DEMERS: Aux entrepreneurs.

M. GOLDBLOOM: Oui, au niveau de la construction et, ultérieurement, au niveau du propriétaire du bâtiment concerné.

Je pense qu'il y a des choses très utiles, que

nous retenons sûrement de ce que vous nous avez exposé. Nous savons que, déjà, certains corps publics et privés se sont penchés sur le problème. Je pense, par exemple, à l'Expo 67, qui a été conçue de façon à permettre aux chaises roulantes de circuler partout. La société doit penser à ce genre de problème et nous vous remercions très sincèrement d'avoir attiré notre attention de façon tellement particulière sur l'ensemble des difficultés qui vous confrontent.

M. CAYOUETTE: Merci beaucoup.

M. LE PRESIDENT: Merci, messieurs.

M. DEMERS: M. le Président, est-ce que je pourrais poser une question? Statistiquement parlant, est-ce que vous avez le relevé des handicapés, disons dans les grands centres ou dans la province, afin que, lorsque les municipalités ou les gouvernements ou la Société d'habitation du Québec autorisent une construction, on puisse tenir compte de l'élément que vous représentez?

M. CAYOUETTE: Nous avons fait des représentations déjà à M. Bertrand pour qu'une certaine législation soit adoptée afin que tout obstacle soit éliminé de tout édifice public. Nous attendons des nouvelles de M. Bertrand sur cette proposition-là. Nous croyons que cela existe présentement dans d'autres provinces pour les édifices publics, mais non pas pour les édifices résidentiels. Il n'y a aucune norme d'établie encore. Cela va venir, mais présentement, nous nous attaquons surtout aux édifices publics et aussi aux logements résidentiels.

M. DEMERS: Est-ce que le code du bâtiment a été saisi de votre problème dans les normes de construction et ces choses-là?

M. CAYOUETTE: Quand le chapitre numéro 6 sera déposé, il établira les normes pour les édifices résidentiels. Alors, nous aurons des normes à suivre.

M. LALIBERTE: Nous avons un membre de Winnipeg qui fait partie du comité à Ottawa...

M. GOLDBLOOM: Une dernière question, pour ma part, est-ce qu'il arrive que des personnes handicapées soient obligées de rester plus longtemps que nécessaire à l'hôpital, faute de logement convenable?

M. LALIBERTE: Très fréquemment. M. CAYOUETTE: Cela arrive souvent. M. GOLDBLOOM: Je le pensais aussi.

M. LE PRESIDENT: Vu qu'il nous reste deux associations qui ont demandé d'être entendues, l'Association de bienfaisance et de retraite de la police de Montréal et le School of Social Work of McGill University, nous devrons suspendre nos travaux et les reprendre à 2 h 30 pour entendre ces deux groupements cet après-midi.

Reprise de la séance à 14 h 36

M. SAUVAGEAU (président de la commission des Affaires municipales): A l'ordre, messieurs! The McGill University School of Social Work représentée par Mr. Frank McGilly et M. Michael Pelletier.

M. PELLETIER: Michel Pelletier. M. LE PRESIDENT: On vous écoute. M. PELLETIER: Allez!

MR. McGILLY: It is possible, I presume, not to read the whole thing, just to make comments. I would like to say a couple of things that are not in the report.

First of all, a good deal of the content is based upon the report of a housing study project that we carried out at the McGill School of Social Work two years ago, a copy of which I have deposited with the secretariat. We do not have enough copies to bring one for each member of the Committee.

Secondly, there is as assumption that runs through all of what we say in our brief, that we have not spelled out, and it is one that I have found left out also in some of the other presentations you have heard. That is the fact that most of the housing that is occupied by people living in the cities — and I guess I am thinking primarily of the City of Montreal — is old housing, not new housing and will, at any given point and time, continue to be old and not new. There is a certain tendency — at least I have found a certain tendency — for discussions about public housing and public housing policies to focus on the construction of new housing. And of course, this is and will remain a necessity but much of what we have to say assumes — and I think, unavoidably — that the housing which is occupied by a large party of the population, certainly by almost all of the population in the low income strata is and will continue to be a holder housing.

I think that it would be possible for me to skip over the first section of our report. I guess, by now, you have heard about as much as you would like to hear about participation of the citizens in these matters.

I would, however, like to draw your attention to the material that begins about the lower half of the fifth page of our text where we make some comparisons based upon our research study between the atmosphere, the milieu and the experience of two housing projects in the city of Montreal.

One of which is the General Housing project well-known of course, to everybody who is foolowing these hearings, and the other is somewhat older, somewhat different public housing project operated by the Department of Veterans Affairs. It is in Notre-Dame-de-Grâce, the Benny Farms project; it was constructed shortly after the war as an emergency measure to ameliorate the pressure on the housing supply.

I feel I should say that we gave some attention to this comparison. It doesn't mean we fell that housing projects are necessarily the only answer to the housing problems of low income people; the point simply is that, in the case of Jeanne-Mance Housing project, rightly or wrongly, we found that the residence felt that any initiative on their part to express themselves very firmly about any matters affecting them was to the least, not welcome. Rightly or wrongly, they had the strong impression that they were not really permitted to organize themselves for purposes of self expression.

In the other case, of course, it is a different population; but all the same, the residence had an organization which, as we say in the text, had negociated with the proprietary interest such fairly important matters as rent scale increases from time to time and the use of various facilities around the property, the use of the open spaces, in this kind of things; and the point we wish to draw to, first of all, is the "ambiance", the feeling of the residence in the Benny Farms project were certainly a great deal different, a great deal more favorable than the feeling of the residence of the Jeanne-Mance housing project. Secondly, that it seemed to us that the kinds of things which the organized residence at the Benny Farms had mobilized themselves — you know the kinds of proposals they had made, and the kinds of negociations they had conducted — were not of a nature to alarm the Government proprietor; they did not seem to us to have proposed any very radical measures or to have looked for anything in the way of a situation for themselves that sounded at all extreme.

I draw particular attention to that, because it did emerge from the study that we did, and as you perhaps note on the sixth and seventh pages, we draw attention to two, three other points that emerged out of the research that we conducted. The first is that even among the residence of low-cost private housing, in those areas in Montreal, which we studied — and we deliberately chose areas which had the lowest average incomes in the city — even in those areas, the feeling between tenant and landlord seem to us to be considerably more cooperative; the degree of satisfaction expressed by the tenants was higher; the sympathy that they expressed to the landlord's position was greater; where there had been some face to face interaction between them, when they knew the man; where it was a case of a large scale financial company owning their property; it was a different matter.

But where the had had some kind of contact with the landlord, they expressed greater

satisfaction; even though objectively, there was no particular reason for them to be any better satisfied, with what they had. And we suggested, this point may be significant for the administration of that kind of public housing which will take the form of the public authority being the owner and the residents being tenants of the public authority.

Secondly, outside the specific research that we made, we are referring to the experience the city of Montreal has had with the organized residents of Les Ilôts Saint-Martin, in Petite Bourgogne, where among other things, the official involvement of the citizens — and as you know, they have an office of the City Housing Department, located right in the neighbourhood where the organized citizens are able to come in and negotiate with the city.

This involvement has resulted, among other things, in a rent scale intitiated by the citizens' organization and sold necessarily — sold as a result of some arguments — to the City Housing Department, which, according to our information, is calculated to provide a higher average rent than that which the Provincial authority had originally proposed. Now, immediately, this was done, at the cost of giving a lower priority to welfare recipients, to living in the houses in question.

This merely acknowledges that nothing comes from nothing and, finally, similar to the suggestion I made about the involvement with the organized residences of many farms; there is little reason to fear that the demands of low income citizens will invariably be very radical. Their premises often strike social workers as rather conservative and would probably strike other people the same way. Again, experience indicates that they prefered, as I just mentioned, slightly higher rents in a stable neighbourhood, to lower rents in a high proportion of welfare recipients new to the neighbourhood.

I perhaps would like to be a little less summary with the second point, the coordination through the integration of appeals. The first point about which I just spoke is mainly concerned with enhancing the coordination of a number of Government policies, specifically in the income redistribution employment and housing fields, not only through coordination at the departmental and ministarial levels, which I am sure already exists, but also through participation at the client level. We are interested, as we say, not only in the representation and in the interests of the client, but we are also interested in the coordination of the policies, and it is our suggestion that nobody can foresee all the consequences of a set of given policies which are closely related, sufficiently to have confidence that he is able to coordinate them fully; our suggestion is that the coordination ought to be so structured as to take into account as much as possible the voice of the people affected by it. The second suggestion that we make, beginning on page 8, is for a formal coordination through the integration of appeal procedures. This makes a certain assumption namely that the policies of the Government of the Province will continue to be important and pervasive in the field of the income distribution through various forms of pension and assistance, in the field of housing, not only through the ownership and renting of public housing units, but also through a number of policy interventions, such as have been discussed throughout your hearings, and also in the field of employment and incomes generally. Now, making the assumption that policies in these fields are going to continue to be persuasive and to be important for the Government of Quebec and the people of Quebec, our suggestion is that a number of people, especially in the low income areas, will be affected and quite intimately by all such policies. However, in many cases, it will not appear to them that they are being affected by three policies, it will appear to them that they are just being affected by the action of the Government.

Therefore, we suggest a provision of appeals, of avenues for appeal of administrative action in the housing and in the public assistance field. And we recommend further that procedures for appeal be sufficiently integrated, that the same body, the same administrative body to whom the appealing person must make his statement be empowered to deal in the first instance with complaints and grievances in the field of income redistribution and housing, and as soon as it becomes relevant employment. This, you no doubt see, is another form of coordination at the client level. It bears some relationship to a number of things that already are in existence here and elsewhere; it has some relationship to the more and more popular idea of the Ombudsman, a person to whom any kind of appeal against administrative action by any kind of citizens can be brought; it bears some relatioship to the British idea of Citizen's advice bureaus, although these are not essentially government-sponsored bureaus, and it may leave certain problems not clearly exposed. The idea is to avoid the situation where a person who already has enough disavantages in life is asked to present part of a problem to one administrative body and part of a problem to another administrative body, particularly when, as far as he is concerned, there may very well seem to be one simple problem.

As to the third point we raise on pages 10 and 11, I feel it would be quite in order for me, not to go into that, the suggestion is a broadened spectrum of modalities of intervention in the housing field, on the part of the public. Possibly the phrase "public housing intervention" is misleading, because we quite

clearly do not mean what is normally meant by the expression "public housing", and again it seems to me, you have heard about these many suggestions for new modes of intervention in the housing field as one could likely come up with; we would only hazard the addition that monetary subsidies by themselves can and often do fail to bring about the desired effect, it is all too easy for a monetary subsidy to a captive person to be siphoned off into another pocket than his own by people who are in a position to impose upon him a new financial arrangement between themselves; and here. I am thinking, in our context, primarily of landlords who would be in a position to take advantage of a rental subsidy to particular persons where they are clearly identified as having been subsidized by the public for purposes of their rent; and if that would happen, it might well simply emerge that the subsidy was in effect a subsidy to the landlord, not to the tenant, if it had be intended in first place that the subsidy was the subsidy of the landlord, that would be another question.

The fourth point of our presentation, beginning on page 12, dealing with the area public-land-use-control is one which is a little outside the frame work of, the other four suggestions we make and it is one which does not depend at all upon the data we found in the course of our research-project. It is, however, a question that has been brought before you, I understand by at least two of the bodies who have preceded us here.

The question of public ownership, in some sense of the term of urban land. I recall particularly that Mr. Dion has been able to inform the Committee that whatever the influence of speculation in urban real estate in the Province of Quebec has been, it does not appear to have been quantitavly as great, let us say in dollar terms, as in the rest of Canada, and if that is so, it is perhaps a gift of good luck that we ought to take advantage of, you know, rather than an outcome for which we congratulate ourselves.

There is a persuasive argument that the accrual of capital value in urban land is a form of honor and wealth in that land value depends on locational advantages which, in turn, are often gifts to the owner from the public whose services and amerities make the location useful and a gift from other private parties whose neighbouring investments have enhanced the location.

According to this argument, increases in value are realized by the landowner, even when he sales, or unearned whereas the profit of the developer are a legitimate return upon productive investment which is more over subject to positive public control.

And to correct this maladjustment, one possible prescription is some form of public ownership of urban land. This solution is radical in a true sense, in that it aims at the roots of the problem. In another sense, it appears not to be so radical, we have heard the idea seriously proposed by two of the largest land developers in the Toronto area and by the currently largest developer in Montreal and this was an unofficial proposition of the idea. After this morning, I presume, you know, who the currently largest developer in Montreal is, and I do not think, you know, that it would be fair to quote them saying they are in favor of urban public ownership of urban land.

However, we have heard their officials express the idea that, in theory, this would seem to them to be an important part of the solution to the planning of urban land uses. Development interested this kind, appreciate that the implementation of this idea would not deprive the urban system of the benefits of the market mechanism. The market would become a market in development rights only, not intitled to hard as such and the public has the lessor of the development rights which share directly in profit making potential of urban sites.

And quite apart from the fact that some businessmen appear to support the idea of public ownership, it is not as radical a suggestion it might first appear; we emphasize this because a free enterprise socialist polarisation around the issue, would cloud it.

Obviously, private title to land has never been absolute. Nobody is in a position to do whatever he likes with the land that he owns. It has been limited historically by the principle of "eminent domaine", by the Police power as expressed in zoning controls and by an expending concept of public purpose, as in urban renewal programs and in land use planning controls. Not one of these limitations upon private title has lacked strong support from private enterprise; on the contrary, it is no exageration to say that all have been devised to serve important private purposes and they have certainly all been administered in that way.

As we know, a good deal of the criticism of the American Urban Renewal Program has been precisely that, because it ended up being administered very much, in the interest of particular private entreprises.

Economically, the concept of private property is theoretically justified by its potential contribution ot the general welfare and you know, to our knowledge, economic theories, almost universally recognize that, with respect to certain kinds of property, certain kinds of resources and goods, the institution of private property is not effective to serve the public interest. The example we give is inland waterways; when of course, there are hundreds of values. — You know, I attempt to "deradicalized" economically the concept of public ownership — a separate consideration might be

required of the traditional political function of private property, as a necessary pillar of individual liberty. Whether, in the twentieth century, such a liberty depends essentially upon private property in land, it is a mood question. If the concepts were implemented, the rights of private parties over the development and use of "improvements" upon land would not necessarily be very much altered by public ownership. In theory, government controls upon the use to be made of urban territories might be less specific and less concerned with detailed regulations about what may and may not be done and less open to opportunist abuse than they are now.

In the cities of England, this has got a bit confused in my mind, one gathers that the owner of the land, frequently, is a private party who owns it over an extremely long term of time, 999 years, in certain cases, I gather, he is entitled to a ground rent, as they call it, upon that property, from the persons who occupy it. But quite independent of his ownership and his entitlement to this ground rent, which might remain the same to all kinds of fluctuations in the use that is made of the property, other parties deal with each other for the particular kinds of developments that take place upon it. And it would seem to us that the picture would not be greatly different from that if the land itself were in the hands not of such a private party, collecting a ground rent upon it, but in the hands of a public authority.

Responsible observers acknowledge that the structure of the urban land market imposes some irrationalities upon urban development, including, emphatically, urban residential development and even more emphatically, the kind of urban residential development with which the school has been particularly concerned in preparing its brief: Residence is for the people of lower incomes.

And we, therefore, recommend a serious study of the idea of the extension of public rights over the disposal of urban land and, as a point of focus, we suggest, as a subject for such study, the concept of public ownership of urban land.

I add that, as the Committee has heard, variations of this concept are presently in effect in various parts of the world, and Stockholm is always mentioned as a place where the public authority acts as owner of the territory and as lessor of development rights. And in that context, it is usually added that Stockholm has as bad housing shortage as any of the European Capitals have. You have also heard mentioned the French policy of "une zone d'urbanisation prioritaire", where there is a similar rigid control by the central government over uses that may be made of certain designated areas which are expected to urbanizing in the course and time.

As always, there is no doubt that the conditions of, in our time and place, the Province of Quebec are different from the conditions of France, Sweden and anywhere else. It is for that reason and in light of the acknowledged complexities, particularly the problem of compensating present owners, that we no more than suggested this point, a fairly profound study of the idea.

Our fifth and last suggestion is in another area about which, I gather, the Committe has heard a good deal and it is somewhat related to our first, this being the area of information. Now, I will permit myself fairly extensive reference to this point because, again, most of what we have to say emerged from the study we conducted. We found that one of the weaknesses of the urban housing market, the weaknesses in the performance of the ralationship between those who had housing to sell and those who which to buy urgan housing, is a lack of information on the part of people about just what the facts are in this field and it was equally, we found, a weakness of the legal system in relation to housing.

I make a reference at this point, in the text, to an article that is about to appear in Les Cahiers de Droit, a publication of the Université Laval, by Mr. Robert Cooper.

Now, most of you, probably have observed that Mr. Cooper had a series of articles in the Montreal Star on the subject of "Poverty in Housing in Montreal" and he flattered us by making quite a number of references himself to the same housing study to which we refer in our text.

The information possessed by the people we surveyed concerning the Quebec Rental Board for example, which is obviously of great importance to them, apart from the fact that it exists, about which most of them were aware of the fact that it existed, their information about it appeared to depend entirely on their having appeared before it themselves or more often their knowing someone who had appeared before it. They knew very little about the health and safely regulations that were supposed to govern the residences in which they lived and some of these regulations, in the observation of our intervievers, might well have e been violated in the premises they occupied. This is well known, there is often a certain reluctance to enforce such regulations in lower-rent areas for fear of inducing landlords to raise their rents.

Now, with reference to action that might be taken to improve housing, most of our samples were quite unaware of the possible relevants to them of political channels, at any level. Tobe fair, their feeling about government in general was not particularly negative. They thought, at least half of them, that the government would be amenable to any influence that they tried to bring to bear, especially if they acted as a group.

But the necessary parenthesis is there, whereas, they just did not see housing as a specific issue upon which they had any way of bringing this presumed influence to bear. The great majority, especially at the lowest income levels, were not informed about their landlord obligations in rights and about their own. The level of information they had about potentially helpful agencies in their neighbourhood is very low, by which I mean church and social organizations, social agencies, which is perhaps a way of saying that the problem is certainly not one that just confine to political channels. The problem of circulating information in this stratum of the population is one which is faced by virtually all organizations. Within our sample, there was a relationship between — or, so we determined — the level of income and the level of information they had about such matters, and we assumed that this positive relationship, like the higher income, the better information, would continue up into the middle and possibly upper levels of the population, but we had no opportunity to test that assumption.

Now, we would like to distinguish between the level of information that low-income people had about legal matters and about housing market matters and the apparent rationality with which they may have used for the information they did have, because our study points to convincing evidence of pretty rational housing choice and behavior, given the limitations of their information. Now, by way of somewhat specific suggestion, within social work today, there is a growing interest in commitment to a professional service with the community; some of the liveliest people in the profession are working with low-income city neighbourhoods, as the Federal Government has recently had to take notice of. These professionals have not, to our acknowledge, solved the difficulties that stand in the way of effective participation of low-income and underprivileged groups in social change: given a level of information, solving that problem is clearly no easy matter. But their experience with various community self-help projects and social action projects tell us that people who had virtually low income levels are quite capable of acquiring, interpreting and acting upon information, once it becomes meaningful to them, once it reaches them. We will not attempt herein now to generalize about these endeavours. We recommend them to their attention: there have been several illuminating programs in the City of Montreal alone. We are a little more explicit in the summary of recommandations than we are in the text, to say that some of these experiences would have to be classified as failures, but that does not mean, of course, that something cannot be learned from them and we suggest that the knowledge gained through such experiences might improve the level of information concerning public policies.

At the risk of sounding a little preechy — and my reading of your proceedings suggest you have been preeched to enough — we would like to close upon a note related to this question of information that may be of particular interest to you. Now assuming, as we do throughout, an expansion of the public role of Quebec in the prevision of housing and assuming an expansion of the province's welfare responsibilities, our view is that Government programs which touch the lives of people as closely as these do, will run into trouble if the classes intended to be served continue to be left out of the information circuit, we do not say left out deliberately, we just say left out. Now, we found that a considerable majority of the low-income people we interviewed have learned virtually nothing about their points of access to the provincial political system; many believe they have no such points of access. We submit further that the municipal system with which your committee has some concern, at least of the Metropolis, with which your committee, I gather, legislate but does not have quite the same concern...

Anyway, the municipal system of the Metropolis is performing somewhere below optimum when only the most visible of city services such as the collecting of garbage and the cleaning of streets appears to mean anything to most people in low-income areas, when these people appear, almost never, to think of their city council representatives as political actors. This was something that came through very clearly; it just never occurred to them, for the most part, with the exception of one member of the Montreal City Council and it has never appeared to people that their city counsellor had anything to do with the housing situation. This, in spite of the fairly considerable powers that the City of Montreal has, and as far as I know, exercises very willingly, when it can, in the housing field.

Information on these matters is no doubt made equally available to everybody but it does not follow that the information is equally accessible to everybody. And the point was somewhat illustrated at the opening hearing at this Committee, when one of the members raised it himself, saying that he, at least, had not felt himself to be adequately informed of the time and place of the session and he made the invocation that the public at large might have been similarly uninformed.

Now, the reply, and it is a correct one, was that the information had been made equally available to everybody, but it seemed to be clear that the information had not been equally accessible to everybody. Now, we would insist that it matters greatly, whether the people most affected are adequately informed about public policies in housing, and about public policies,

generally. And they can only be informed in ways that really reach them.

Now, my specific suggestion would be recalled — it is merely that the experiences that have been undergone in the field of community organization and social animation in the cities might yield suggestions that would be helpful in solving this problem of getting the information to the people most concerned. And we would suggest that it would be appropriate for the province and for the Committee to take a special interest in such techniques of communication to reach those segments of the population hitherto involved in politics, no doubt, but not greatly in the formation and implementation of policies, whose acceptance and whose participation would be essential to the effectiveness of many social policies which are now in effect and many more which are on the horizon.

MR. PRESIDENT: Is there any question?

MR. GOLDBLOOM: In your brief, you dwell on integrating the welfare system and the housing system. Surely, the welfare system is of direct personal interest to a much smaller proportion of the population than the housing system is. Public policy in housing, I think, goes beyond the mere question of the provision of low-income housing for low-income people.

MR. McGILLY: Yes, I would be grateful if your araising a question corrected an impression that all our emphasis was on housing for low-income people. It happens that our concern has chiefly been — and properly so — with people who have that kind of problem —and a problem which infringes upon them very directly in both the income and the housing fields. Clearly, all cities in the industrial world seem to face more urgently, as time goes by, the problem of finding housing at rent levels that can be born, even by person whose position in the income distribution spectrum is fairly favourable.

MR. GOLDBLOOM: When you come to a recommandation that the appeal mechanisms be broadened and integrated, taking in the welfare field, the housing field, the employment field, would you think, now that we have passed bill 26 and have a Social Aid Appeal Board, that that board should be expended in its composition and its interest - or should we be aiming more at a broader interpretation of the role of the Ombudsman?

MR. McGILLY: I would think that in the interests of a great many people who might have grounds for appeal before the appeal mechanism set up by the Public Assistance Act, there would very likely be problems related to the housings and, to that extent, I do not know whether to say.

I think that the jurisdiction of the public assistance appeals board to be broaden to include housing or whether given a clearer impact of public policy in the housing field, a housing field board jurisdiction not to be broaden to include public assistance. But I do think that the important point, the point to which we address to ourselves is that from the point of view of many of the people who will face the problem of bringing forward such an appeal, the two problems will be so closely related that it is neither particularly just, now we think particularly effective in interest implementation of policy to separate the grounds of their appeals. Now, whether the answer is to reinforce the position of the Ombudsman, may be largely a management question; my reading of the jurisdiction of the Ombudsman, who do practice in various parts in the world, is that. It is an extremely bright jurisdiction and I mean I do not know whether it will be most effective to ask an agent of the Ombudsman to specialize in the kinds of related income and housing problems that will affect a particular part of the population. But, I cannot answer by saying that it is not the solution, it may well be that the burden of the case-loaded of the ombudsman would determine for him the appropriate administration of his office and that could serve.

M. LE PRESIDENT: M. Demers.

M. DEMERS: M. le professeur, je me permets de vous questionner en français. C'est au sujet de la propriété publique du sol urbain. Les diverses associations qui ont passé ici, nous ont recommandé d'une façon assez péremptoire, de devenir propriétaires du sol urbain. Dans vos recommandations vous nous dites que la question est intéressante mais qu'elle mériterait d'être approfondie. Est-ce que vous pourriez nous donner votre opinion à vous sur ce sujet, avant une étude plus approfondie?

M. McGILLY: J'ai fait référence à l'irrationnalité, aux conséquences irrationnelles...

M. DEMERS: You can speak English.

M. McGILLY: Agreed. The irrationalities that, according to a number of authorities, creep into the operation of the urban real estate market, specifically as a result of the phenomenon of private ownership. You will, perhaps, note that in the text we do not press very heavily on speculations as such. I am not certain of what proportion of the inflation of land prices in any giver urban real estate market can be blamed directly on speculation. But, quite apart from speculation, the argument simply is, that the public interest, the general social interest cannot be effectively served as long as particular individuals, particular parties

are able to enjoy themselves, the benefit of values that have been created for them by the activities of other persons. In an economic theory this would be classified as an external effect which compromises theoretical performance of the market in that particular good or ressource.

It seems to me, as a personal opinion now, that what is issue in the territory itself, it is more genuinely the uses to which the territory can be put and the trust of the argument in favor of public ownership by those who make it most vigorously, is simply that as sole owner of the entire territory, the public authority, whether it was the city, the province, public corporation, what have you, would not be faced with all these complications of particular shade sights, you know, and particular rights that an idiosyncratic private owner happens to have over a particular corner or something of this kind, that the public would be able to deal over a long, long term in the use that was to be made of particular urban sights, they would be able to contract, just as party to party, with developers for large territories of land where that was appropriated.

Now, there are limits to how far anyone can go in expressing too firm an opinion, but up to that point certainly it seems to me that what really matters in the business world as well as in the residential world, is controlled over the use to which the property can be put. I often think of this in my own case. I am the owner of about one-third of a home, I guess, and I paid a fairly large proportion of what I have paid for my house for the land, you know, and some day, I hope I am going to sell it to somebody. Not soon, in light of the current residential market in Montreal but some day I am going to sell it to somebody and he is going to pay me something for the land and it is not the land that I was interested in buying, it is not the land that I am interested in selling to him, it is the house or the right to build a house, or the right to build something else; that is what really is the subject of the exchange.

For the land and the title to the land to enter into that transaction, it does not seem to me to be terribly real and for the price to fluctuate as widely as it may, quite a part from anything that I do to that piece of land, I can be persuated that the result in certain irrationnalities is in the market for, you see, if I see — I do not want to be too obvious — that the prospect of sale in five years is very favorable, I might be inclined to hold on doing it, just because somebody else has made that piece of land very valuable to me or to a prospective buyer and in the meantime, all I would be doing would be using the house and perhaps all that I would be able to sell to somebody, would be a house.

It just seems to me that the argument of irrationnality introduced into the market by this kind of private title to land is a pretty persuasive one. How do you say that? One may find that, by looking at in a particular part of the Province of Quebec, it does not seem to have had any effect at all. I would suspect though that in Montreal, which is undergoing pretty much the same experience as most of the industrial cities, one would find that there were a number of observable irrationnalities in the real estate market, that might have been overcome by some form of public ownership of the ultimate title to the territory. One thing I do not often think of is that I hear businessmen of very great substance propounding this idea and I ask myself why they obviously are not; if they are in favor of the idea it is because they themselves see some interest for them. And this is why I would suggest a profound study rather than an inconscious adoption of the idea.

M. PELLETIER: Si vous le permettez, sur cette question-là, je crois que la discussion n'est pas tellement sur la proportion du coût total d'une propriété — avec un immeuble, par exemple — la proportion du coût que peut représenter le sol, elle est plutôt sur le principe que le propriétaire individuel bénificie d'une rente de situation. Et, à ce moment-là, sur le plan de la justice sociale, on se dit: Pourquoi cet individu-là en particulier bénifierait-il de cette rente de situation, le bénéfice résultant principalement, soit d'investissements publics, soit d'autres investissements particuliers? C'est surtout le principe de la rente.

M. DEMERS: Oui, oui, on vous remercie.

MR. GOLDBLOOM: There is a conclusion which one can draw from this however. If the notion of private property of land is to be changed, then the question that we have been discussing so much in our recent hearing, the participation of the citizen and the right of that citizen to be consulted, becomes somewhat different from what we have been discussing, because, we have been trying to arrive at some distinction between the relationship of the citizen to public authority, when a public decision is made to redevelop an area, and the relation of the citizen to a private developer, who has invested his own money, bought the property and by virtue of that title has presumably, in our present system, acquired the right to dispose of it as he wishes in terms of the laws and regulations which he has to observe and the permissions which he has to obtain from provincial and municipal authorities.

So, if we are to move into the area of public ownership of urban land, or public control, perhaps falling short, of ownership, of the use of that land, then we put the citizen in a situation where he has a more easily definable right to be consulted.

Now, how would you define that right? This is something we have been trying to get at. There have been a lot of pious statements about how the person should be consulted and how his rights to be consulted should be recognized. But, we have to find, some practical formula and definition for that right, and I would be very grateful if you could help us.

M. McGILLY: The tenant contract would become perhaps a bit more comparable in its legal weight to the development contract under this scheme of things, then presently the tenant contract is to the ownership of other particular piece of property.

You see, the tenant would stand as a kind of subcontractor to a developer who owed his development rights to his own contract with the public authority.

Of course, you are asking an intendedly pointed and difficult question. But, again referring as best I can to the English experience — there are certain parallels — tenants frequently do appear; of course, the literature I am thinking of refers more clearly to commercial kinds of building and development than to residential.

But, all the same, the tenants are the tenants of somebody who is himself, in a sense, a tenant or at least a contractor with, another party who tends to own the territory and there appears to be, at least in the London office rental's market, a kind of prescriptive right that is built up behind a tenants occupancy of a particular piece, of office space, and something of this kind. So that one frequently finds along, a tenant of long duration, who has been in a place for a long time, is getting a much better deal, let us say, then some other tenant comparable in other respects who has just come along.

If I were able to refer, with better information, to such experiences as Stockholm and I gather also the cities in the Netherlands, where something of this kind prevails, I would no doubt be of more use to you. But I would go that far, that the terrific strenght that the legal system currently gives to the position of the owner "vis-à-vis" anybody else would be somewhat mitigated by the fact that legally, both the tenant and the developer of the building, would stand in the position of contractor with somebody else.

M. LE PRESIDENT: Merci, messieurs.

Maintenant, M. Lasnier, l'Association de Bienfaisance et de Retraite de la Police de Montréal.

M. LASNIER: M. le Président, messieurs les membres de la commission, dans ce mémoire nous désirons soumettre à votre attention le rôle de l'Association de bienfaisance et de retraite de la police de Montréal face au problème du logement et de la construction domiciliaire au Québec.

Nous espérons que vous apprécierez, comme tant d'autres, le sérieux et l'esprit d'initiative du policier, quand il lui faut se pencher sur les ennuis ou les misères de ses confrères dans le besoin. Notre policier va à la bonne école: celle de se dévouer sans compter pour un public en faveur duquel il a juré de se sacrifier pour protéger son existence et ses possessions.

Vous constaterez que, dans ses diverses associations, toutes issues de son union policière, le policier n'a rien négligé de ce qui pouvait perfectionner son bagage physique, moral, intellectuel et artistique.

L'Association de bienfaisance et de retraite de la police de Montréal se targue d'être l'une des plus perfectionnées, sinon la plus perfectionnée au monde. Des milliers de policiers, venus au Canada des Etats-Unis et des cinq continents ont affirmé sans ambages qu'ils n'avaient jamais vu, nulle part, rien de semblable.

La Caisse de retraite des policiers de Montréal est particulièrement satisfaite de ses réalisations. Non seulement elle assure un revenu viable à ses pensionnés, mais leur procure, durant leur vie active, toutes les facilités pour qu'ils s'achètent une maison. On peut dire avec justesse aujourd'hui qu'un policier de Montréal qui n'a pas sa maison, c'est qu'il n'en veut pas!

Les prêts hypothécaires de l'Association de bienfaisance remontent à 1953, lorsque le conseil d'administration adopta une nouvelle politique d'administration: faire oeuvre sociale en aidant le policier à devenir propriétaire et, conséquence logique, à se loger convenablement.

Le tableau comparatif qui termine ce mémoire démontre la réussite fantastique des prêts hypothécaires à nos membres. Puisque nos fonds proviennent de nos membres ou sont déposés par la ville pour nos membres, il est normal que ces fonds servent à nos membres. C'est la raison principale pour laquelle nous faisons des hypothèques à nos membres.

Certains nous disent que nous poussons la coopération un peu trop loin en offrant ces prêts à un taux préférentiel. Nous avons suivi cette politique pour plusieurs raisons, dont en voici quelques-unes: 1. La majorité de nos membres est en faveur de cette mesure; 2. Faisant affaires avec nos membres que nous connaissons bien, et avec la déduction à la source, notre risque de crédit est amoindri; 3. Le policier peut mieux joindre les deux bouts lorsqu'il est retraité, s'il est propriétaire; le but est donc le même que pour les pensions, c'est-à-dire pourvoir aux besoins des policiers à leur retraite; 4. Cet avantage permet au policier, dans la société, de devenir propriétaire d'une

maison familiale à un ou plusieurs logements; 5. Cet avantage contribue à faciliter le recrutement des policiers, de sorte que l'association appuie la ville dans cette tâche.

Le rôle du syndicalisme

Pour aborder cette question, il faut d'abord se rappeler quelques notions sur la place du syndicalisme dans notre système économico-social.

Le syndicat est perçu d'abord comme un organisme de revendication. Il a pour rôle de défendre les intérêts des membres de l'unité de négociation dans le jeu de la concurrence, donc dans la lutte qu'entraîne nécessairement le partage du produit global de l'économie nationale. C'est là, cependant, une conception du syndicalisme qui ne s'est jamais totalement appliquée et qui tend à devenir de plus en plus inefficace.

Les organisations syndicales sont maintenant invitées à participer à de nombreux comités constitués par le gouvernement, soit pour des fins de consultation, soit pour des fins de planification ou même pour des fins d'administration, comme c'est par exemple le cas chez nous avec la Société générale de Financement. Les organisations syndicales sont de plus en plus mal à l'aise dans le rôle purement revendicatif dans lequel certains voudraient les cantonner tout en leur reprochant de ne jouer que ce rôle.

Il semble évident que l'une des façons de permettre aux organisations ouvrières de jouer un autre rôle consisterait à leur donner des responsabilités administratives dans l'ensemble des décisions dont dépend la vie économique. Ces responsabilités administratives devraient normalement être d'autant mieux assumées que l'organisation et ses membres en percevront mieux la signification. En d'autres termes, il est inutile et stérilisant de confier à un niveau supérieur de l'administration de la vie économique ce qui peut être efficacement confié à un niveau inférieur.

Sur cette question de la responsabilité syndicale dans la société, M. Jérôme Choquette, membre de l'Assemblée nationale, s'exprimait ainsi lors des débats du 19 mars 1969...

UNE VOIX: De grands auteurs!

M. LASNIER: "(...) le syndicalisme purement de revendication n'est pas suffisant à l'heure actuelle (...). Il est nécessaire que les syndicats commencent à jouer un rôle plus que revendicateur (...). Il faut qu'ils complètent cette fonction revendicatrice par une fonction créatrice." (Débats de l'Assemblée nationale, le 19 mars 1969, p. 448). Cette opinion de M. Choquette est largement répandue et elle a le mérite d'être conforme aux exigences actuelles de la société.

Par ailleurs, il est normal de supposer que ces activités créatrices, que l'on demande aux syndicats d'exercer, n'amèneront pas ceux-ci à se mettre en contradiction avec eux-mêmes. Ils ne devraient pas, par exemple, jouer le rôle d'entrepreneur au sens strict. Administrer un fonds considéré comme propriété des membres, pour des fins que les membres jugent prioritaires, paraît constituer une activité créatrice conforme au rôle du syndicalisme.

Bien sûr, dans le cas d'un fonds de retraite, il faut d'abord que soit maintenue la poursuite des objectifs principaux, ce qui, ici, concerne le paiement éventuel des rentes de retraite. Par l'Association de bienfaisance, les policiers de Montréal ont depuis longtemps devancé la requête de M. Choquette.

Grâce à l'Association de bienfaisance, les policiers par leur organisation syndicale ont donc, avant d'autres, mis sur pied un fonds de retraite, administré eux-mêmes, ce fonds et ils ont tiré de cette situation l'occasion de rendre à leurs membres des bénéfices spécifiques. Parmi ces bénéfices, les prêts hypothécaires à taux préférentiel occupent une place importante.

Sur la politique de prêts hypothécaires en elle-même, notons d'abord que lors de son intervention à l'Assemblée nationale, M. Jérôme Choquette déclarait: "(...) Il est nécessaire que les syndicats commencent à jouer plus qu'un rôle revendicateur et se lancent dans la construction domiciliaire pour leurs membres et pour les autres (...)" C'est précisément ce que l'Association de bienfaisance, au moyen des prêts hypothécaires, a fait.

Le rôle supplétif des syndicats dans ce domaine a été souligné ainsi par plusieurs, dont récemment par le sénateur Davits, membre du Labor and Public Welfare Committee du Congrès américain, qui a cité en exemple le cas de certaines unions de son Etat (N.Y.) qui ont justement investi leurs fonds dans la construction de logements pour les classes à revenu faible ou moyen. Il semble donc possible d'admettre que la politique de placement hypothécaire de l'Association de bienfaisance ne contrevient pas au rôle que l'on attend maintenant du syndicalisme, bien au contraire. Pour jouer ce rôle, il faut cependant que l'Association de bienfaisance ait la pleine disposition des fonds concernés; ce qui est évident.

Nous voudrions cependant souligner ici, immédiatement, que si l'on admet qu'il peut entrer dans les fonctions de l'organisation syndicale de favoriser la construction ou la propriété de logements pour ceux qui font partie des classes à revenu moyen, il est normal que les prêts qui en résultent se fassent à ce que l'on peut considérer comme des conditions avantageuses.

Que ce soit, en effet, par l'intermédiaire de fonds spéciaux comme celui de l'Association de bienfaisance, ou par des ressources mobilisées par des organismes publics ou parapublics, la construction ou l'achat de tels logements, si on

veut la favoriser, ne peut se faire aux taux courants du marché des capitaux. Autrement de telles interventions ne seront pas nécessaires. En consentant des taux plus avantageux que ceux du marché, l'association ne fait que jouer pour ses membres un rôle qui doit, de toute manière, être assumé quelque part. Il est peut-être avantageux que ce rôle soit assumé par les syndiqués pour eux-mêmes, à même les ressources qu'ils administrent et qu'ils considèrent comme leur appartenant.

S'il est souhaitable que le syndicalisme donne lieu aux fonctions suggérées, si l'on admet que l'une de ces fonctions peut être de jouer un rôle supplétif dans certains domaines spécifiques comme celui du logement et que ceci ne peut se faire en conformité totale avec les indications du marché, il faut non seulement éviter de détruire ce qui a été fait, mais au contraire encourager toute initiative similaire valable.

En résumé, il parait souhaitable de permettre aux organisations syndicales d'exercer dans la société un rôle qui dépasse la simple revendication, pourvu que ce rôle ne vienne pas en contradiction avec la nature même de l'organisation. Ce rôle a d'autant plus de chances d'être bien rempli qu'il concerne plus étroitement les intérêts des membres au-delà de la revendication.

L'administration, par le syndicat, des fonds de retraite qui appartiennet à ses membres, fournit une occasion idéale de permettre aux organisations syndicales d'assumer leurs responsabilités. A cet effet, l'association a, depuis 1953, consenti des prêts hypothécaires à 1,946 policiers, pour un montant d'au-delà de $28 millions. Enfin, étant donné la nature du travail du policier, la nécessité d'une forte identification à la société qu'il sert et aux intérêts de celle-ci ne peut qu'améliorer la qualité des services rendus.

L'administration par les policiers de leur propre fonds de retraite facilite cette intégration au fonctionnement général de la société.

L'accession des policiers à la propriété individuelle concrétise leur responsabilité par rapport à ce qui est leur fonction: assurer la sécurité des personnes et des biens.

A la lueur de ce mémoire, votre commission ne peut être convaincue que d'une chose: citer en exemple la Caisse de retraite des policiers de Montréal qui accomplit une oeuvre sociale de grande envergure.

Vous trouverez à la fin du mémoire un tableau qui démontre, depuis 1953, année par année, le résultat des différents prêts et le taux des montants consentis jusqu'à la fin de novembre 1969.

M. LE PRESIDENT: Avec le consentement de la commission, nous allons le donner pour qu'il soit consigné au journal des Débats.

(Voir annexe 1)

M. LASNIER: Très bien, M. le Président. Et finalement, nous avons aussi, pour votre information, annexé la brochure: Hypothèques, guide pour l'achat de maisons familiales ou multi-familiales, qui est remise au policier pour qu'il puisse l'utiliser.

M. DEMERS: M. le Président, j'aurais quelques questions, pour mon information, à poser à M. Lasnier. Pourriez-vous me dire comment un policier qui veut devenir propriétaire d'une maison familiale procède lorsqu'il veut obtenir un prêt? Deuxièmement, est-ce que vous avez des lotissements spéciaux où le policier doit se bâtir? Si vous vouliez me donner la grande structure.

M. LASNIER: Vos deux questions se résument à une réponse qui se trouve contenue à la section 8 du guide que vous avez ici. Le policier lui-même doit trouver et faire le choix de sa maison, de son constructeur et de son endroit, et lorsqu'il a trouvé cette maison-là, il vient à l'association nous faire une demande pour obtenir un prêt hypothécaire.

M. DEMERS: Et là, vous avez un bureau de surveillance, un comité de crédit comme les caisses populaires, quoi?

M. LASNIER: Nous n'avons pas de conseil de surveillance. Nous avons, à même les membres du conseil d'administration, un comité de prêts hypothécaires qui voit à surveiller et voit si l'application est conforme au règlement des prêts hypothécaires qui est bien établi.

M. DEMERS: Vous faites seulement des prêts hypothécaires?

M. LASNIER: Le placement du portefeuille, non.

M. DEMERS: Non.

M. LASNIER: II y a une partie du portefeuille, soit actuellement environ 46 p.c, qui est consacrée aux hypothèques...

M. DEMERS: Aux hypothèques.

M. LASNIER: ... et totalement aux policiers.

M. DEMERS: C'est en totalité aux policiers?

M. LASNIER: En totalité aux policiers. Nous allons trouver dans notre portefeuille certains cas d'ex-policiers; alors ce ne sont plus des membres.

M. DEMERS: Est-ce que vous achetez des obligations avec votre fonds?

M. LASNIER: Oui. Des obligations, des actions.

M. DEMERS: Vous le faites fructifier. M. LASNIER: Oui.

M. CHOQUETTE: M. Lasnier, le fonds de retraite sert à faire ces prêts à intérêt modéré pour fins d'achat de maisons par vos membres. C'est bien le fonds au sujet duquel il y a eu des interventions législatives, si je me rappelle bien?

M. LASNIER: Vous faites référence au bill 295.

M. CHOQUETTE: C'est ça. M. LASNIER: D'accord.

M. CHOQUETTE: Je présume qu'en vertu de la convention collective qui existe entre la ville de Montréal et les policiers, les contributions sont égales, c'est-à-dire que la ville y contribue pour 50 p.c. et que les policiers y contribuent aussi pour 50 p.c.

M. LASNIER: Non. Ce n'est pas tout à fait exact, M. Choquette. D'abord, ce n'est pas convenu dans la convention. C'est une loi spéciale, c'est un contrat notarié intervenu entre la ville et l'association. La part de la ville, jusqu'au 18 décembre 1968, était de 11 p.c. et celle du policier de 8 p.c; à même ces contributions étaient payés 3.8 p.c. à la Régie des rentes du Québec.

M. CHOQUETTE: Et la contribution de la ville actuellement se fait sous forme d'obligations, si je me rappelle bien?

M. LASNIER: Non. Actuellement, si vous nous rappelez bien, le bill 295 a exempté la ville de Montréal pour deux ans de ses obligations envers notre caisse et celle de tous les employés de la ville de Montréal.

M. DEMERS: Est-ce qu'il est indiscret de demander à quel taux vous prêtez à vos policiers pour...

M. LASNIER: La politique du conseil d'administration depuis 1953 a été de prêter à un taux préférentiel qui se situait à 1 p.c. en dessous du taux du marché.

M. DEMERS: Vous ne pourriez pas, au même taux, prêter à la Société d'habitation du Québec pour bâtir des logements?

M. LASNIER: Bien, si c'était pour nos policiers, oui.

M. DEMERS: Ah! Mais votre charte est faite strictement pour les policiers. Cela nous donnerait un fonds de roulement.

M. CHOQUETTE: A votre connaissance est-ce qu'il y a d'autres syndicats que le vôtre qui pratiquent ce genre de prêts hypothécaires?

M. LASNIER: Vous avez les autres caisses de retraite à la ville de Montréal qui, sur une très faible échelle, font des prêts hypothécaires aux employés de la ville.

M. DEMERS: Est-ce qu'on peut savoir quels sont vos actifs? Si vous avez prêté $28 millions?

M. LASNIER: L'actif de l'association, si on exclut les deux dernières années...

M. DEMERS: Oui.

M. LASNIER: ... se chiffre par $41 millions.

M. DEMERS: Ce n'est pas mal. Vous en avez $28 millions de prêtés, que faites-vous avec le reste à ce moment-là?

M. LASNIER: Bien, disons qu'il ne dort pas dans les coffres... Le reste est placé en obligations et en actions.

M. DEMERS: Vous pouvez prêter aux municipalités?

M. LASNIER: Exactement.

M. DEMERS: Parce que vous vendez des obligations.

M. LASNIER: Et nous avons...

M. DEMERS: Et vous achetez des obligations.

M. LASNIER: Dans notre portefeuille, justement, nous avons des obligations de plusieurs municipalités et de la province de Québec incidemment, ainsi que de l'Hydro.

M. DEMERS: Bon!

M. CHOQUETTE: Actuellement, vos prêts seraient faits à environ 9 p.c. ou à 8 1/2 p.c. d'intérêt?

M. LASNIER: Cette année nous avons fait des prêts avec un budget assez limité vu la rentrée restreinte de fonds. Nous avons fait au début de l'année des prêts à un taux de 7 1/2 p.c.

M. CHOQUETTE: A 7 1/2 p.c.

M. LASNIER: Au début de l'année.

M. CHOQUETTE: Ah bon!

M. GOLDBLOOM: Est-ce que les taux d'in-

térêt restent stationnaires pour la durée du prêt?

M. LASNIER: Non. Dans les contrats notariés, il y a une clause mentionnant que le taux est étudié à tous les cinq ans.

M. LE PRESIDENT: Je vous remercie, M. Lasnier, de votre mémoire.

M. DEMERS: En ce qui me concerne, cela m'épate franchement! Si nous pouvions dans les différents mouvements syndicaux et dans toutes les organisations de la société, procéder un peu de cette façon-là, cela réglerait certainement...

M. CHOQUETTE: Je vous félicite de vos citations. Les acteurs que vous citez sont très à la page.

M. DEMERS: Ce qui nous console, c'est que ç'a été fait avant que vous le disiez.

M. LE PRESIDENT: Messieurs de la commission, je tiendrais à vous faire part d'un mémoire relatif au logement des personnes âgées et de travailleuses célibataires présenté par le Conseil des femmes de Montréal qui, pour une raison que je ne connais pas, ne sont pas ici. Je vous demanderais la permission de le déposer pour qu'il soit inscrit au journal des Débats. Je crois que les travailleuses célibataires n'ont pas beaucoup de travail.

(Voir annexe 2)

M. DEMERS: II faut avoir soin des travailleuses et des célibataires.

M. LE PRESIDENT: Maintenant la commission termine ses travaux.

M. CHOQUETTE: Est-ce que ce sont les dernières auditions publiques?

M. DEMERS: Nous n'avons plus de mémoires.

M. CHOQUETTE: Nous n'avons plus de mémoires. Alors est-ce que les membres de la commission veulent fixer une séance ultérieure pour la commission elle-même?

M. LE PRESIDENT: Pour la commission? M. DEMERS: Pour qu'on résume.

M. CHOQUETTE: ... pour qu'enfin ou examine, en somme, la façon de procéder pour étudier toute cette matière-là et...

M. DEMERS: C'est bien évident que si nous voulons que ces études aient un lendemain, il va falloir ramasser et synthétiser.

M. CHOQUETTE: C'est sûr!

M. DEMERS: II faudra peut-être en partant de là, former une commission avec les différents organismes concernés qui viendront avec nous... Non, nous pourrons la former, nous, dans notre commission et convier ces gens-là.

M. LE PRESIDENT: C'est tout... je crois que le désir du ministre c'est de rencontrer les membres de la commission. Il ne m'a pas donné de date à laquelle la séance doit être convoquée. Je crois qu'on devrait laisser au ministre le choix de la date à laquelle seront convoqués les membres.

M. DEMERS: Je suis d'accord pour consulter le ministre.

M. CHOQUETTE: On pourrait, à ce moment-là, décider d'obtenir les services d'un des membres de la Société d'habitation du Québec comme secrétaire et pour faire aller l'action et puis...

M. LE PRESIDENT: D'accord.

M. DEMERS: II faudrait avoir un type de l'Industrie et du Commerce aussi, il y a eu des implications dans cette affaire-là.

M. LE PRESIDENT: Je crois que la commission se réunira dans le but d'établir une politique à suivre.

M. CHOQUETTE: Justement pour étudier la procédure ultérieure.

M. DEMERS: Puis-je proposer l'ajournement?

M. CHOQUETTE: Sans doute. J'appuis cette motion.

M. LE PRESIDENT: On n'a pas de date.

M. CHOQUETTE: Oui.

M. LE PRESIDENT: La commission ajourne ses travaux sine die.

(Fin de la séance: 15 h 51 )

ANNEXE Référer à la version PDF page 4317

ANNEXE 2

Mémoire relatif au logement des personnes âgées et des travailleuses célibataires, présenté par le Conseil des femmes de Montréal au

Comité parlementaire des Affaires municipales le 26 novembre 1969.

Préparé par

EVA VECSEI architecte Présidente du comité de l'habitation et de la planification communautaire.

Le présent mémoire traite avec précision des problèmes de logement de deux catégories de personnes qui font l'objet d'une grande préoccupation de notre part, en tant qu'association, à savoir : a) Les personnes âgées b ) Les travailleuses célibataires

Si en règle générale le gouvernement reconnait que le logement est un besoin primordial, sa qualité et le milieu dans lequel il se trouve doivent beaucoup influencer la vie et les rapports des personnes qui y habitent et le gouvernement devrait aussi s'en préoccuper tout autant.

Si le gouvernement reconnaît ce besoin, par conséquent, il doit le faire à l'égard de tous les citoyens. Le logement, sa qualité et ses normes devraient alors relever de la compétence d'un seul organisme au lieu d'être partagée entre divers services, agences, organisations, institutions et autres organes publics et privés.

Un tel organisme aurait pour tâche de traiter tous les problèmes de logement, à savoir, les besoins, la fixation des normes et les mesures qui viseront à inciter toute initiative pouvant répondre à ces besoins. Ceux-ci ne se limitent pas uniquement aux familles à faible revenu, aux étudiants et aux personnes âgées mais aussi aux femmes célibataires, aux travailleurs temporaires, aux artistes et aux autres groupes spéciaux.

Nous limiterons notre étude à l'identification des besoins et des difficultés que posent les méthodes actuelles et nous proposerons une solution aux problèmes de logement des deux groupes de personnes dont nous nous préoccupons. 1. Logement des personnes âgées a) Les besoins

On a fait une si grande publicité quant à la nécessité de loger les personnes âgées qu'il nous suffit de remarquer que les installations existantes ne sont pas en mesure de répondre à ces besoins. En raison de la vie qui se prolonge, la situation ne peut que s'aggraver si l'on ne prend des mesures pour remédier à cet état de chose. Le genre et la diversité de logements qu'exigent les différentes catégories de personnes âgées augmentent également, d'où la nécessité de trouver divers genres de solutions et de projets.

b) Les méthodes actuelles

En ce moment, ce sont les sociétés de bienfaisance et les organisations communautaires qui prennent l'initiative des projets de logement pour personnes âgées. Ceux-ci doivent être d'abord approuvés par le ministère du Bien-Etre de la province avant d'être financés par la SHQ.

Nous estimons que c'est une sage mesure de la part du gouvernement d'approuver les projets et les organismes pour qu'on respecte les normes nécessaires. Mais, le problème naît du fait que personne n'a la responsabilité de prendre l'initiative de ces projets. Voilà le seul facteur important qui soit à l'origine du manque de logements dont nous souffrons en ce moment. En effet, ce n'est que lorsque la situation devient critique qu'une société de bienfaisance ou un organisme communautaire prend l'initiative d'essayer de résoudre le problème. c) Les propositions

Comme on le sait, le nombre de personnes âgées augmente très rapidement mais, contrairement à ce qui se passe dans les écoles où l'on planifie pour absorber le nombre croissant d'enfants d'âge scolaire, il n'existe que très peu ou aucune planification quant au logement pour les personnes âgées.

Nous croyons que la planification serait d'autant plus intelligente et efficace si cet aspect du problème du logement faisait partie intégrante des attributions d'une société gouvernementale.

Bien qu'il faille davantage de recherches sur les besoins des personnes âgées, il semble qu'il est de beaucoup préférable d'intégrer leurs habitations à la communauté au lieu de construire des hospices isolés souvent considérés comme "lieu de séjour avant la mort". La meilleure façon d'atteindre cet objectif serait de stimuler de quelque façon les entrepreneurs privés à intégrer ce genre de logement à leurs projets.

Toutefois, cette proposition ne signifie pas que le secteur privé soit le seul à mettre en exécution ces projets. On pourrait procéder à l'instar des chaînes d'hôtels qui, très souvent, louent à bail les installations et les exploitent. Dans ce cas, la chafne ne serait un service gouvernemental relevant de la compétence d'une société d'habitation. 2. Les travailleuses célibataires a) Les problèmes

Les migrations massives des dernières années vers les villes ont été la cause principale des problèmes de logement des travailleuses célibataires et ceux-ci ne feront que s'aggraver au cours de la prochaine décennie.

Ces jeunes filles vont s'établir dans un milieu qui leur est étranger, voire hostile. Seules, elles viennent en ville la plupart du temps sans beaucoup d'instruction et ne peuvent se procurer qu'un emploi très peu rénuméré. Leurs besoins sont à la fois physique car, il leur faut un logement convenable à un prix raisonnable et qui leur offre une certaine sécurité; social parce qu'il leur faut des conseils et de l'aide pour s'adapter à leur nouveau milieu. Actuellement, il n'existe que très peu d'endroits capables de leur rendre ces services (par exemple le Y.W.C.A.) mais, une fois de plus, les besoins dépassent de beaucoup les services disponibles. (cf. l'étude ci-jointe du M.W.C.)

Nous sommes convaincus que la raison de cette lacune provient aussi du fait qu'il n'existe pas de politique générale du logement et que personne n'a encore songé à trouver la réponse à ce besoin dans la planification.

Une fois de plus, les besoins de ces jeunes filles n'ont pas été bien définis puisque nous ne pouvons fonder notre jugement que sur une courte expérience. A notre avis, les objectifs du programme devraient viser à faciliter l'intégration de ces jeunes filles à leur milieu et à trouver des méthodes précises à cette fin.

Cependant, il semble indéniable que ce groupe social a au moins besoin d'autant d'aide que les étudiants qui peuvent maintenant se loger dans des habitations subventionnées grâce à des hypothèques à long terme et à faible taux d'intérêt. Il apparaît que ces jeunes filles devraient du moins bénéficier du même avantage.

Propositions en vue de répondre aux besoins du logement des deux groupes concernés.

Le rôle du secteur public a) Conférer à un seul organisme le pouvoir de loger tous les groupes de notre société. b) Cet organisme devra effectuer des recherches pour déterminer les besoins de chaque groupe. c) Intégrer de la façon la plus anonyme possible tous les logements en tant que partie de tout l'édifice social. d) Afin d'atteindre l'objectif mentionné au paragraphe c), il faudra susciter des motifs et créer un climat de nature à favoriser pour le secteur privé et les organismes publics locaux chargés du logement, l'intégration de ces habitations pour tous en tant que partie des projets d'expansion et de rénovation urbaine. Ces motifs pourraient être des subventions directes ou pour location, des taux de financement intéressants, des réductions, des biens-fonds, des avantages fiscaux et autres prestations. e) II semble certain que le secteur privé construira la plus grande partie de nos habitations au cours des années à venir et que leur intégration à l'ensemble de la société sera non seulement avantageuse pour le gouvernement sur le plan économique, mais sera aussi très bénéfique sur le plan social (en éliminant les ghettos que l'on condamne). Il faudra donc trouver de nouveaux moyens permettant aux secteurs public et privé de collaborer à cette fin.

Dans ce dessein, le gouvernement doit être guidé et bien préparé à agir avec plus de rapidité et d'efficacité dans le dynamique secteur privé.

Le rôle du secteur privé a) Le secteur privé doit assumer ses responsabilités en appréciant l'importance d'une solution au problème du logement qui intéresse tous les citoyens. Cette solution devra être la plus équitable et la plus probante possible dans l'intérêt de toute la société (le monde social et le monde des affaires), afin de nous épargner une situation qui ne nous causera que des problèmes plus difficiles à résoudre. b) Etant donné les contraintes, les progrès et les motifs, les dirigeants du secteur privé doivent être imaginatifs et trouver des solutions économiques aux problèmes. c) Les habitations visant à répondre aux besoins de ces groupes peuvent alors être conçues et construites dans le cadre des programmes privés d'expansion et, le cas échéant, louées à bail, administrées ou vendues à des personnes dignes de confiance ou à des organismes sans but lucratif qui travaillent à la mise en oeuvre de ces installations.

Résumé

Somme toute,, seul le fait de reconnaçitre que le logement constitue un problème qui touche tous les citoyens (non seulement ceux qui peuvent former des groupes de pression), et seul le fait de définir les besoins en logement et de les intégrer à l'édifice de notre société nouvelle, en pleine expansion nous permettront de résoudre les sérieux problèmes sociaux, psychologiques et physiques nés d'un milieu défavorisé.