Journal des débats de la Commission permanente des institutions financières, compagnies et coopératives

Commission permanente des Institutions financières,

compagnies et coopératives

Projet de loi no 32 Loi concernant les activités immobilières (1)

Séance du mardi 12 septembre 1972

(Dix heures neuf minutes)

M. PICARD (président de la commission permanente des institutions financières, compagnies et coopératives): A l'ordre, messieurs!

Bonjour, mesdames et messieurs! Où sont les dames?

M. TETLEY: Les sténographes. Préliminaires

M. LE PRESIDENT: La commission parlementaire permanente des Institutions financières, compagnies et coopératives étudiera, à compter de ce matin, le projet de loi 32, Loi sur les activités immobilières. Je désire, tout d'abord, souhaiter la bienvenue aux représentants des différents organismes qui ont présenté des mémoires sur ce projet de loi et, avant d'aller plus loin, j'aimerais que l'on procède à la nomination d'un rapporteur.

M. TETLEY: Je suggérerais dans le plus grand esprit démocratique, de désigner quelqu'un de l'autre côté de la table. Puis-je suggérer, M. le Président, que vous nommiez le rapporteur vers midi aujourd'hui?

M. LE PRESIDENT: Il est important qu'il soit nommé au début de la séance. Je désirerais suggérer le nom du député de Frontenac, M. Latulippe, comme rapporteur de la commission. Est-ce agréé?

M. LATULIPPE: Je ne connais pas assez la procédure. Cela reviendrait à un député ministériel.

M. LE PRESIDENT: Il n'y aura pas de complication. Maintenant, j'aimerais céder la parole au ministre qui aurait peut-être quelques commentaires à faire sur ce projet de loi.

Changements à la Commission

M. LE PRESIDENT: Mais auparavant, j'aimerais apporter des changements à la composition de la commission, changements qui m'ont été soumis par les leaders parlementaires des différents partis.

M. Gauthier, député de Berthier, remplace M. Cardinal, député de Bagot. M. Houde, de Fabre, remplace M. Harvey, de Chauveau. M. Brown, de Brome, remplace M. Kennedy, de Châteauguay. M. Houde, de Limoilou, remplace M. Lafrance, de Rivière-du-Loup. M. Pearson, de Saint-Laurent, remplace M. Ostiguy, de Rouville, et M. Pelletier, de Kamouraska, remplace M. Veilleux, de Saint-Jean. Maintenant, le ministre des Institutions financières, compagnies et coopératives.

Déclaration de M. Tetley

M. TETLEY: M. le Président, je voudrais tout d'abord remercier tous les membres de la commission et le public d'être venus ce matin. Je vous remercie de votre intérêt, parce que le bill 32 est un bill public, c'est une modification de notre code civil, de nos droits civils, et nous, le gouvernement, voulons votre coopération et vos suggestions.

En effet, le projet de loi no 32 est un complément à la Loi de la protection du consommateur, laquelle n'affecte que les transactions sur des biens meubles. Le bill 32 est une deuxième étape dans la voie ouverte par le bill 45. Ce projet de loi, qui retient les dispositions de l'ancienne loi du courtage immobilier, a pour but de régir en outre les activités où de nombreux abus ont été constatés, telles la publicité trompeuse et les ventes de lots situés à l'étranger et même au Québec.

Le projet de loi des activités immobilières vise à instaurer un système de permis non seulement pour les courtiers et leurs représentants mais aussi pour toute personne qui accomplit une activité immobilière pour elle-même, quand elle agit à titre de commerçant en immeubles.

Pour éviter les transactions faites sous pression et sans la connaissance de toutes les données nécessaires, la vente et la location de lots sont maintenant réglementées de façon serrée. Nul ne pourra mettre en vente plus de quatre lots avant d'avoir déposé auprès du surintendant des activités immobilières au plan de subdivision, un prospectus contenant les renseignements prescrits, ni avant d'avoir obtenu l'autorisation écrite de le distribuer.

Le vendeur devra en outre en avoir remis une copie à l'acquéreur éventuel et avoir obtenu de celui-ci un reçu attestant qu'il a eu le temps nécessaire de prendre connaissance du prospectus. Si un vendeur ne s'est pas conformé à ces conditions, le client peut demander l'annulation du contrat à la condition d'en avoir avisé le vendeur dans les 90 jours qui suivent sa signature. Il est important de souligner que la loi ne s'applique pas à la vente de terrains par les non-commerçants tels que les cultivateurs et autres.

On sait que de nombreux abus ont été commis en ce qui a trait à la vente ou à la location aux Québécois de lots situés à l'extérieur de la province. Je parle évidemment des orangeraies en Floride. Pour mettre un terme à cette situation, de tels lots ne pourront être vendus que par l'intermédiaire exclusif d'un courtier détenteur d'un permis du Québec.

Ce courtier devra avoir déposé un prospectus, comme il a été mentionné plus haut, et,

dans ce cas-ci, sous peine de nullité du contrat.

Une maison modèle qu'un entrepreneur utilisera pour des fins de publicité devra être conforme à des plans et devis disponibles pour examen. Un contrat de construction qui se réfère à des plans d'une maison modèle devra indiquer les accessoires de la maison modèle qui doivent être payés en plus du coût de construction.

Selon le projet de loi, le mandat par lequel une activité immobilière est confiée à un courtier en immeubles ou à son représentant doit être fait par écrit. Il doit aussi contenir une clause à l'effet qu'il expire à une date fixe et déterminée et qu'il ne peut être renouvelé automatiquement.

Certaines des dispositions du projet de loi s'inspirent de la Loi de protection du consommateur, par exemple celles qui ont trait à la langue du contrat. Le texte sera rédigé en français à moins que le client n'exige qu'il soit rédigé en anglais. Un texte rédigé dans les deux langues sera conforme à la loi et s'il y a contradiction entre les deux textes, l'interprétation la plus favorable au client prévaudra.

M. le Président et messieurs, je vous remercie de me laisser lire cette déclaration. Il y avait quelques erreurs dans l'esprit du public et dans certains reportages. Je voulais donc noter brièvement les grandes lignes de la loi que je trouve importantes et je voudrais ajouter quand même que nous sommes ici pour modifier ce projet de loi qui est un document de travail. Ce n'est pas une loi. J'accepte de bon gré toute bonne suggestion de l'Opposition, de mes collègues, du gouvernement et du public.

M. LE PRESIDENT: Le député de Montmagny.

M. CLOUTIER (Montmagny): M. le Président, j'ai un bref commentaire à la suite de la déclaration du ministre des Institutions financières. Cette commission parlementaire continue, en somme, le travail qu'elle a effectué dans le domaine de la protection du consommateur avec la Loi 45. Maintenant, le ministre donne suite à sa promesse qu'il nous avait faite alors de déposer une autre loi, celle-là concernant les activités immobilières. Nous espérons que les organismes ont été nombreux à se rendre à l'invitation du ministre des Institutions financières de déposer des mémoires devant la commission parlementaire.

Je note la remarque qu'a faite le ministre il y a un instant à l'effet que c'était un document de travail et que toute suggestion de la part des organismes qui viennent devant la commission parlementaire et aussi de la part des membres de la commission parlementaire sera examinée et incorporée au projet de loi, si cela convient.

Je veux féliciter le ministre de cette attitude de réceptivité vis-à-vis des travaux de la commission parlementaire et je crois que c'est la meilleure façon d'aborder l'étude de lois impor- tantes. Il est évident que dans certains des mémoires qui nous seront soumis, on fait des représentations à l'effet que certains contrôles occasionnent des lourdeurs dans le fonctionnement de cette législation. On va probablement prétendre qu'on aurait dû renforcer certains contrôles à quelques endroits et à d'autres les modifier ou les éliminer. Le travail de cette commission parlementaire est justement de trouver une ligne de démarcation, un juste équilibre, afin de permettre de ne pas entraver le commerce des activités mobilières, ce secteur important d'activités. Il y a cependant certains contrôles qui sont nécessaires et on n'a pas besoin d'élaborer longtemps, il y a eu assez d'exemples dans le passé pour démontrer que c'était nécessaire.

Je voudrais faire une suggestion au ministre et je pense qu'il la recevra de façon positive, comme il l'a fait dans le passé. Cette loi permet l'élaboration de règlements importants à l'article 53, comme nous l'avons fait pour la Loi 45 de la protection du consommateur et comme nous le faisons pour d'autres ministères. Nous l'avons fait à l'occasion de la Loi du syndicalisme agricole, nous le faisons à l'occasion de la Loi 65 des services de santé et des services sociaux. Je crois qu'il serait désirable que les règlements soient soumis à la commission parlementaire pour être étudiés avant leur adoption finale de sorte que la commission et les organismes puissent là encore faire des suggestions appropriées de façon que nous ayons la meilleure loi possible.

M. le Président, je voudrais dire au ministre et aux membres de la commission parlementaire qu'ils pourront compter sur notre entière collaboration pour fournir un bon instrument de travail avec cette loi no 32.

M. LE PRESIDENT: Est-ce que j'ai le consentement des membres de la commission afin de permettre de reconnaître le député de Beauce et ce en vertu de l'article 153 de nos règlements.

M. ROY (Beauce): Pourquoi, M. le Président, invoquer l'article 153 à ce moment-ci?

M. PICARD: Parce que vous n'êtes pas membre de la commission.

M. ROY (Beauce): Je fais partie de la commission parlementaire des institutions financières, compagnies et coopératives à moins qu'il y ait eu erreur à un moment donné. En tout cas, je vais vérifier la liste qui a été remise au président de la commission.

M. TETLEY: En ce qui me concerne, je n'ai aucune objection.

M. LE PRESIDENT: Excepté que je veux avoir le consentement des membres de la commission. Je veux tout simplement me con-

former au règlement. L'article 153, premièrement, prévoit que je dois avoir le consentement de la commission. Agréé? Le député de Beauce.

M. ROY (Beauce): M. le Président, j'ai quelques brefs commentaires, et cela va être même très court. Si l'esprit qui a animé le ministre et le gouvernement dans la présentation de ce projet de loi no 32 semble excellent et qu'on veut par ce projet de loi donner une continuité à la Loi de la protection du consommateur, je dois quand même souligner à l'attention du ministre que nous avons beaucoup de réserves sur ce projet de loi. En effet, notre crainte, c'est qu'on augmente la bureaucratie, qu'on complique à force de complications, et qu'on n'atteigne pas les buts que nous voulons atteindre parce que, je pense que en face des problèmes qui découlent de certaines activités mobilières dans ce projet de loi actuel, on ne semble pas y avoir prévu un mécanisme en vue d'éliminer les abus, de les éviter; on semble plutôt viser à contrôler l'activité elle-même. Alors, j'ai noté — et c'est pourquoi je le dis à l'attention du ministre à ce moment-ci — qu'il y a même certaines contradictions dans la loi. Nous considérons donc le bill comme un instrument de travail d'abord. Il y a certaines contradictions entre la loi 32 et la loi 48, surtout si on se réfère à ce qui regarde les maisons mobiles. Les maisons mobiles seraient, en vertu de la loi 32, si nous en avons bien compris le sens, considérées comme des immeubles, alors que, dans la loi 48, la Loi de l'évaluation foncière leur donnerait tout simplement un caractère de biens meubles. Je le souligne à l'attention du ministre et, en ce qui nous concerne, nous allons écouter avec toute l'attention possible les mémoires qui vont nous être présentés par les associations. A partir des mémoires qui nous seront présentés par ces associations, nous pourrons avoir une vue d'ensemble de tout le problème. Nous réservons donc nos autres remarques au moment de tirer des conclusions quand la commission ajournera ses travaux.

M. LE PRESIDENT: Le député de Gouin.

M. JORON: Avant d'entendre les représentants des différentes associations qui veulent nous soumettre des mémoires ce matin, je voudrais être très bref simplement pour dire que nous sommes satisfaits et d'accord sur les principes de ce projet de loi. Nous en sommes satisfaits. Nous avons des réserves, bien entendu, qui portent sur certaines modalités. Nous en discuterons au fur et à mesure que les articles en question seront soulevées. Pour l'instant, M. le Président, je suis disposé à entendre immédiatement les représentations des différentes associations.

M. LE PRESIDENT: Messieurs, on m'a remis, tout à l'heure, une liste d'organismes qui ont été convoqués de même que les noms des porte-parole de ces organismes. J'aimerais savoir si ces personnes sont présentes ce matin? La Commission de législation de la Chambre des notaires, dont le porte-parole est le notaire André Cossette. Est-il présent? Oui. L'Association provinciale des constructeurs d'habitation du Québec Inc., Me Raynald Savage, porte-parole. La Corporation des courtiers en immeubles de la province de Québec, Me Vincent Lefebvre, porte-parole. Tous présents. Maintenant, le ministre m'a fait part d'une remarque tout à l'heure. Pourriez-vous nous en faire le message?

M. TETLEY: Apparemment, le Canadien Pacifique, le Canadien National et Bell Canada ont convaincu leurs collègues que leurs mémoires, de cinq minutes chacun pourraient passer avant les autres mémoires, si tout le monde est d'accord. Nous sommes d'accord à cette condition seulement.

M. LE PRESIDENT: Est-ce que les membres de la commission sont d'accord sur cette suggestion?

M. TETLEY: Est-ce que les autres personnes sont d'accord?

M. LE PRESIDENT: Est-ce que les autres porte-parole sont d'accord? Avez-vous objection à ce qu'on entende les porte-parole du Canadien Pacifique, du Canadien National et du Bell Canada?

M. COSSETTE: Nous sommes d'accord.

M. LE PRESIDENT: Alors, voulez-vous vous identifier, s'il vous plaît?

M. GIARD: M. le Président, mon nom est Alphonse Giard, du service juridique des Chemins de fer nationaux. Il y a avec moi, M. Joannette, également du service juridique du Canadien Pacifique et le notaire Labonté, du service juridique de Bell Canada. Nous aurions ce matin, à présenter un mémoire qui pourrait peut-être prendre, en tout, quinze minutes, si la commission voulait nous entendre. Nous profitons de l'occasion pour remercier les trois organismes qui nous donnent cette préséance ce matin.

Pour procéder rapidement, vous avez, je pense, déjà obtenu copie de notre mémoire. Le Canadien Pacifique et le Canadien National ont présenté un mémoire conjoint et Bell Canada a présenté un mémoire séparé qui porte sur les mêmes points.

M. LE PRESIDENT: Vous pouvez procéder.

Chemins de fer nationaux du Canada

M. GIARD: Nous disons d'abord que nous

sommes, bien entendu, parfaitement d'accord sur les buts que se propose le législateur. Nous n'avons à suggérer que deux amendements. Le premier amendement concernerait l'article 8 à propos de l'employé régulier qui, à l'occasion de l'exercice de sa principale occupation, accomplit une activité immobilière pour le compte de son employeur lorsque ce dernier n'est pas un courtier ou un constructeur.

Dans la loi actuelle, nous retrouvons, à l'article 4 j), cette exception. L'article 4 dit: L'interdiction d'accomplir un acte visé à l'article 3 ne s'applique pas — et on va au sous-paragraphe j) — à l'employé régulier accomplissant une opération immobilière pour le compte de son employeur lorsque ce dernier n'est pas un courtier ou un constructeur inscrit.

Nous pensons que l'on pourrait avoir un texte semblable à l'article 8 j), lequel pourrait se lire: L'employé régulier, qui, à l'occasion de l'exercice de sa principale occupation, accomplit une activité immobilière pour le compte de son employeur lorsque ce dernier n'est pas un courtier ou un constructeur.

Ce matin, en regardant davantage la loi, nous nous sommes rendu compte que le législateur a introduit une notion un peu nouvelle en parlant de commerçant, ce qu'on n'avait pas dans l'ancienne loi. Il faudrait peut-être, à ce moment-là, dans le texte que vous avez présentement, ajouter ceci: lorsque ce dernier n'est pas un courtier, un constructeur ou un commerçant dont le commerce principal n'est pas d'accomplir des activités immobilières.

Naturellement, comme on le disait tantôt, nous sommes d'accord sur les buts que se propose le législateur. Cependant, dans le cas d'un employé d'une compagnie dont l'activité n'est pas de faire des transactions immobilières, nous disons que cet employé-là fait partie d'une structure organisée, que l'employeur a un contrôle immédiat de cet employé et son intérêt est naturellement de surveiller cet employé.

Par conséquent, le problème que l'on retrouve en général ne se retrouve pas ici. L'employeur surveille d'une façon immédiate ce que fait son employé. Dans le cas, par exemple, des compagnies de chemin de fer, s'il fallait que l'employé qui participe à des activités immobilières obtienne un permis, ça compliquerait beaucoup les choses, parce qu'il n'y a pas seulement que des gens qui sont au service des immeubles qui font des activités immobilières.

Parfois, dans bien des cas, ce sont des chefs de gare dans des coins reculés de la province; ça peut parfois être des ingénieurs, des gens à la direction d'un secteur qui vont faire des activités immobilières. Il est possible que, par la suite, le service des immeubles intervienne mais, très souvent, les activités immobilières vont être faites par d'autres personnes.

La liste des personnes qui devraient avoir un permis pourrait être très longue.

Sur le plan de la mobilité du personnel, il y a dans nos compagnies des gens qui viennent d'autres provinces pour un stage d'un an ou deux parfois dans la province de Québec et qui retournent à l'extérieur; nous avons aussi des gens de la province qui vont à l'extérieur et en somme un très grand nombre de personnes sont impliquées dans des activités immobilières.

Toutes ces personnes sont des employés qui ont été en quelque sorte recrutés suivant des normes bien précises et on contrôle d'une façon immédiate leurs activités immobilières. Nous croyons que si on ne requiert pas que ces employés aient un permis, le public en général et le consommateur n'en souffriraient pas. Au contraire, on s'occupe d'eux, on les surveille d'une façon bien particulière.

M. TETLEY: Je crois important de dire, pour ma part, et pour les légistes qui ont préparé le texte, que nous sommes d'accord; c'était notre intention de mettre cette exception dans les règlements. C'est peut-être une bonne suggestion de mettre une exception dans la loi.

M. GIARD: Naturellement, on préférerait que ce soit dans la loi plutôt que dans les règlements, je pense bien, pour des raisons évidentes. Par contre, il y a toujours une chose, c'est que strictement parlant on le suggère à l'article 8, parce que, de la façon dont la loi est rédigée, c'est un peu embêtant de trouver une place à cet amendement.

L'article 8 dit: Les personnes suivantes peuvent agir comme courtier en immeubles. On définit le courtier en immeubles au début de la loi et là on mettrait une exemption. Strictement parlant, quelqu'un pourrait dire: Vos employés n'agissent pas comme courtiers en immeubles, ils agissent comme commerçants ou comme préposés d'un commerçant. A ce moment-là, vous avez quand même besoin d'un permis.

Cependant si, dans le texte que l'on propose, on ajoutait comme je le disais tantôt: "L'employé régulier qui, à l'occasion de l'exercice de sa principale occupation, accomplit une activité immobilière pour le compte de son employeur lorsque ce dernier n'est pas un courtier, un constructeur — et là, il faudrait peut-être ajouter — ou un commerçant dont le commerce principal n'est pas d'accomplir des activités immobilières". Peut-être qu'à ce moment-là on va couvrir la question du permis requis pour le courtier en immeubles et également le commerçant.

M. TETLEY: Vous ne parlez pas cependant de la compagnie du Canadien Pacifique et de certaines compagnies d'immeubles ou d'activités presque d'expansion industrielle?

M. GIARD: Je vais laisser le soin à mon confrère de répondre.

M. JOANNETTE: A ce sujet, M. le ministre,

je pense bien que, Maritime Realty Company est la compagnie à laquelle vous vous référez.

Dans mon esprit, cette compagnie-là fait véritablement du développement immobilier et je n'avais pas pensé à la soustraire à l'application de la loi. Ce que nous voulions couvrir surtout, ce sont des activités immobilières que l'on peut considérer comme accessoires aux activités des chemins de fer. Nous avons un grand nombre de clients qui sont installés le long de nos emprises, qui sont installés dans nos cours de triage, qui ont des entrepôts et à qui nous louons ou nous vendons du terrain. Alors, s'il fallait, vis-à-vis de tous ces gens-là, obtenir des permis ou encore produire des plans de subdivision, ceci compliquerait énormément la tâche. C'est surtout ce point-là que nous voulons protéger.

M. GIARD: M. le Président, j'ai terminé mes remarques sur le premier amendement. Je ne sais pas si le notaire Labonté, de Bell Canada, a quelque chose à ajouter sur ce premier amendement.

M. LABONTE: Très peu de chose, si ce n'est que nous sommes parfaitement d'accord et pour vous faire remarquer que, selon la rédaction actuelle du projet de loi, si cette exclusion n'y est pas, je le pense bien, les négociateurs qui négocient pour la voirie pour l'expropriation de gré à gré, devraient obtenir un permis, si l'exclusion n'existe pas. Parce qu'eux aussi, exerceront une activité immobilère pour le compte d'autrui et contre rémunération. C'est tout ce que j'ai à ajouter sur ce point-là.

M. GIARD: Par le second amendement que nous proposons, nous aimerions ajouter un troisième sous-paragraphe à l'article 20 du bill 32, lequel dirait ceci: La présente section — nous parlons de la section IV — ne s'applique pas également aux activités immobilières accomplies par une compagnie de chemin de fer ou toute autre société d'utilité publique. En d'autres termes, nous aimerions que les compagnies d'utilité publique soient soustraites à l'application de la section IV.

Nous avons précisé "compagnies de chemin de fer" parce que je me rappelle que, dans certains cas, on s'est demandé si les compagnies de chemin de fer étaient des sociétés d'utilité publique. Alors, pour éviter tout problème, je préférais le mentionner. A ce propos, si on considère l'article 12, il dit que nul ne peut vendre ou louer ou tenter de vendre ou de louer un lot à moins que ce lot ne soit spécifiquement marqué aux plans et livres de renvoi d'une subdivision ou dans le cas d'un lot situé à l'extérieur du Québec et qu'il n'ait fait l'objet d'une désignation équivalente suivant la loi du lieu où il est situé. Le problème se pose d'une façon plus sérieuse encore dans le cas de location. Nous — j'entends les compagnies ferroviaires — nous louons chaque année beaucoup de terrains qui sont situés dans des emprises ferroviaires ou dans des cours de triage. Ces terrains-là font partie d'une cour de triage qui elle-même porte un numéro de lot, mais le terrain lui-même n'est pas marqué. Le terrain qu'on va louer dans un cas précis n'est pas subdivisé, n'est pas aux plans et livres de renvoi. Nous avons environ 1,000 baux par année y compris des licences qui sont des baux dans bien des cas. S'il fallait, dans chacun des cas, que l'on fasse inscrire le lot en particulier, cela deviendrait passablement sérieux; s'il fallait en plus qu'on prépare un prospectus pour la location de chacun de ces lots, cela deviendrait bien embêtant.

Le problème que nous avons très souvent, c'est que, par exemple, on va voir un cultivateur ou un petit consommateur qui veut louer un terrain qui est en bordure ou qui est près d'une cour de triage; ce terrain-là fait partie d'un ensemble qui va être désigné, peut-être, aux plans et livres de renvoi mais spécifiquement ce lot-là ou ce terrain-là ne l'est pas et ce sont des baux très souvent pour des sommes modiques, cela peut être parfois $5, $25 ou $50 par année. Dans la plupart de ces cas-là, il faudrait, pour se conformer à la loi, faire en sorte que ce lot soit désigné d'une façon spéciale. Par la suite, il faudrait préparer un prospectus. Cela deviendrait dans bien des cas un empêchement véritable à la transaction et l'on dirait très souvent aux petits consommateurs ou aux fermiers: C'est trop compliqué, nous ne louons pas.

Je disais tout à l'heure que, dans bien des cas, le loyer est minime et c'est très souvent pour le montant des taxes. Si, dans certains cas, on le faisait, le coût de préparation du prospectus qui serait probablement beaucoup plus élevé que le coût du loyer comme tel serait chargé à ce moment-là au petit consommateur qui voudrait louer de nous, je le présume. C'est pour ça qu'on demande, dans ces cas-là, qu'on soit soustrait à l'application de cet article.

Il y a aussi l'article 18 qui dit: "Nul ne peut vendre, louer, offrir en vente ou en location au Québec un lot situé à l'extérieur du Québec autrement que par l'intermédiaire exclusif d'un courtier détenteur d'un permis sous peine de nullité du contrat."

Dans le cas spécialement du Canadien National, la région du Saint-Laurent, dont le siège social est à Montréal, s'étend jusqu'à Oshawa et va jusqu'à peu près Rivière-du-Loup. Très souvent, notre service des immeubles à Montréal peut annoncer des terrains en vente qui sont situés daans la région du Saint-Laurent mais à l'extérieur de la province de Québec. Encore là, il faudrait procéder par l'intermédiaire exclusif d'un courtier d'immeubles. Cela deviendrait assez embêtant. Pour ces raisons, nous demandons que les compagnies ferroviaires et les compagnies d'utilité publique en général soient soustraites à l'application de l'article 4, car ce sont des compagnies qui sont structurées, surveillées par trop de lois qui

gouvernent leurs activités, et le public, d'une façon générale, surveille bien les compagnies d'utilité publique.

M. TETLEY: Vous me permettez de noter qu'à l'article 53 aux paragraphes k, 1 et m, on a le droit de vous exempter de la loi mais d'autre part, vous devez noter que c'est peut-être mieux de mettre une telle exemption dans la loi. J'aimerais avoir les commentaires des autres membres de la commission.

M. GIARD: Comme on le mentionnait tantôt, cela évite tout doute et c'est toujours plus sûr lorsque c'est dans la loi plutôt que dans les règlements, qui peuvent être changés. Il existe toujours encore une certaine discrétion. Pour nous, les buts recherchés, soit la protection du consommateur, ne seraient peut-être pas nécessairement atteints si cette section était appliquée aux compagnies d'utilité publique parce que, de toute façon, ce n'est pas là que sont les abus. Deuxièmement, on est surveillé par une législation très sévère et le public surveille lui aussi le travail fait par les grandes corporations d'utilité publique.

Cette question de vente de lots ou de location de lots est quand même quelque chose qui est fait pour nous beaucoup plus pour rendre service et d'une façon plus accessoire à nos activités ordinaires que pour faire des développements pour un gain. Quand on loue un terrain à un cultivateur, je me rappelle de ces baux "pour fins d'embellissement", le terrain est loué peut-être pour prolonger ou agrandir sa terre, pour permettre qu'il en ait un peu plus grand, mais pour nous, $5, $10 ou $15 par année, ce n'est pas tellement payant.

Ce n'est pas là qu'on fait de l'argent, c'est pour aider aux alentours et c'est fait d'une façon très accessoire.

M. LATULIPPE: Sur cette question, je serais enclin à souscrire aux propositions faites en incluant cette exemption à l'article 20. Je suis peut-être un peu concerné, car nous vivons dans nos entreprises un phénomène comme ça, nous louons chaque année six pouces d'emprise du CPR et s'il fallait que nous n'ayons pas cet accès chaque année, nous serions très mal pris. La construction, vu des difficultés techniques, nous amène à déborder chez le voisin à un moment donné.

Pour ne citer que le cas de notre petite localité de Lac-Mégantic, je connais personnellement 150 ou 200 propriétaires qui bénéficient d'avantages semblables de la part de la compagnie, et personne ne s'en plaint. Ce sont des terrains qui ne sont pas utilisés présentement. C'est un service qui profiterait à beaucoup de Québécois, j'en suis persuadé.

D'autre part, cela n'affecte pas le principe fondamental de la loi, qui vise à corriger certains abus du côté de la spéculation et du côté des fraudes dans le domaine immobilier. Je crois que le ministre y trouverait son profit et les Québécois continueraient à bénéficier des services des grandes compagnies.

M. TETLEY: Merci.

M. LE PRESIDENT: Est-ce qu'il y a un représentant de la compagnie Bell Canada? Voulez-vous vous identifier? Vous êtes le notaire Labonté.

Bell Canada

M. LABONTE: Roger Labonté, représentant de Bell Canada. Au sujet de la section IV, le problème, à Bell Canada, n'est absolument pas le même que celui que peuvent affronter les chemins de fer parce que nous sommes surtout, à Bell Canada, des consommateurs de biens immobiliers. Nous achetons des biens immobiliers pour développer notre réseau et non pas pour les revendre ou les relouer par la suite.

Cependant, comme nous avons un peu travaillé ce mémoire ensemble et que, de toute façon, nous collaborons dans les transports en commun, je suis d'accord sur les opinions exprimées par mon collègue, M. Giard. C'est tout ce que j'ai à ajouter.

M. TETLEY: Merci.

M. LE PRESIDENT: J'inviterais maintenant le porte-parole de la commission de législation de la Chambre des notaires, le notaire André Cossette. On va retrouver les mémoires sous les numéros 1 M et 1 R.

Chambre des notaires

M. COSSETTE: M. le Président, M. le ministre, MM. les députés, au début de ce nouveau triennat de la Chambre des notaires, nous avons pensé qu'il serait heureux et raisonnable d'offrir au gouvernement du Québec des mémoires constructifs sur des lois qui intéressent le public en général et qui touchent les activités des notaires en particulier.

Un des premiers résultats de cette collaboration est ce mémoire que vous avez devant vous et qui porte sur la loi concernant les activités immobilières. Il s'agit d'un domaine important pour nous puisqu'il touche près de 50 p.c. des activités des notaires et qu'il met en jeu des sommes d'argent fort impressionnantes.

Les activités immobilières, comme vous le savez, sont à l'origine de l'accession à la propriété pour tous les citoyens et, dans le domaine économique, elles traduisent l'investissement des épargnes individuelles et collectives. Leur réglementation s'impose donc à plusieurs points de vue, mais elle doit viser à favoriser ces activités en même temps qu'à protéger les citoyens en général.

Devant l'importance de cette législation qui affectera la pratique courante de tous les notaires, notre commission de législation a étudié sérieusement ce projet de loi et vous livre aujourd'hui son mémoire. J'ai donc le plaisir de vous présenter quelques-uns des membres de cette commission. Je vous présente d'abord Me Gilles Demers, le président de la commission de

législation de la Chambre des notaires, Me Jean-Marc Audet, le secrétaire de la commission, et Me Earl Kruger, qui a agi comme conseiller technique de la commission.

M. le Président, je tiens à vous remercier...

M. LE PRESIDENT: Pourriez-vous épeler le nom de Me Kluger?

M. COSSETTE: KRUGER. M. le Président, je tiens à vous remercier, au nom de la Chambre des notaires, de nous avoir permis d'exposer le point de vue des notaires sur ce projet de loi; les membres de notre commission de législation sont à votre disposition pour répondre à toutes les questions que vous jugerez bon de leur poser sur ce mémoire, après le bref exposé qui vous en sera présenté par Me Jean-Marc Audet. Je vous remercie.

M. AUDET: M. le ministre, MM. les membres de la commission parlementaire, au niveau des principes d'abord, disons que la Chambre des notaires endosse la portée du projet de loi qui consiste à protéger le consommateur de biens immobiliers. L'objectif du législateur à ce sujet est fortement valable, car d'aucuns savent que les consommateurs de biens immobiliers ont souvent été frustrés lorsqu'ils ont fait, par exemple, l'acquisition de biens dans des marécages ou de terrains de dimensions réduites, etc.

Notre mémoire, évidemment, au départ, au niveau des principes, tient à préciser plusieurs points. D'abord la loi des activités immobilières confond deux textes de loi.

D'une part, l'ancienne Loi du courtage immobilier et, d'autre part, elle incorpore de nouvelles dispositions concernant le commerce immobilier.

A ce sujet nous avons certaines réserves. D'une part, au point de vue des termes et d'autre part, au point de vue du contenu. Nous estimons qu'il eût peut-être été préférable de garder à chacune des deux lois — l'ancienne et la nouvelle — leur autonomie respective. En second lieu, nous croyons que, tel que formulé actuellement, le projet de loi 32 se trouve à brimer d'une certaine manière des droits individuels. Que l'on songe en particulier à l'article 7 et à l'article 20 du projet de loi. Nous estimons qu'il y aurait lieu de faire une distinction fondamentale entre un commerçant en immeubles et un non-commerçant en immeubles. D'ailleurs, cette Loi des activités immobilières apporte une nouvelle notion, comme le soulignait tout à l'heure un membre d'un autre organisme, à savoir l'institution du concept de commerce immobilier.

A ce point de vue, nous avons énormément de réserve dans notre mémoire et nous estimons qu'en particulier à l'article 20, il serait tout à fait injuste pour un simple propriétaire foncier de ne pouvoir annoncer dans un journal l'annonce d'un lot ou d'un terrain qui lui appartient. Egalement, nous avons certaines réserves sur le projet de loi concernant les procédures et les formalités, et ceci en particulier à la partie IV de la loi, car c'est surtout cette partie IV qui concerne directement le travail du notaire.

En ce sens, dans notre mémoire global, nous avons fait à la page 15 une espèce de diagramme qui résume pour ainsi dire toute l'activité immobilière. Nous croyons en effet que le simple consommateur de biens immobiliers ne serait peut-être pas protégé suffisamment si certaines formalités essentielles et publiques n'étaient pas rencontrées au départ. Pour vous donner quelques exemples, nous estimons en premier lieu qu'il serait tout à fait illogique qu'un individu obtienne du ministère des Terres et Forêts la subdivision de certains lots et que, d'autre part, il ne puisse obtenir du ministère des Institutions financières, l'autorisation de faire un prospectus.

En second lieu, nous estimons que la distribution d'un prospectus devrait être publique, en ce sens que la mention à l'index aux immeubles, pour tout nouveau lot subdivisé, devrait être requise. La raison de cela est qu'il faut que le locataire ou l'acquéreur éventuel soit renseigné sur la qualité de commerce qui est reliée à l'acquisition ou à la location d'un lot éventuel, en ce sens qu'un notaire qui fait une recherche de titre serait immédiatement mis au courant de l'existence d'un prospectus et le fait de connaître l'existence d'un prospectus ferait que l'application de la loi 32 serait connue.

En dernier lieu, nous suggérons fortement qu'en matière immobilière, sur le plan de la loi 32, les contrats de vente et de location de lots assujettis à l'application de la section IV de la loi soient reçus en forme notariée. La raison de cela est bien simple: c'est que le notaire est réputé être impartial et probe et, en ce sens, il serait tout à fait logique que ce soit lui qui reçoive ces contrats.

En effet, il serait tout à fait illusoire d'avoir une loi qui consacrerait la protection du consommateur et qui, à la toute fin, l'empêcherait de jouir d'un instrument valable, c'est-à-dire la passation d'un acte devant notaire. En voici un exemple: Nous pourrions avoir facilement la subdivision d'un lot; nous pourrions également avoir la distribution d'un prospectus; nous pourrions présumer que le locataire ou l'acquéreur est bien renseigné sur la nature du lot qu'il va acquérir ou louer, mais, sur les derniers instants, des représentations plus ou moins fausses, plus ou moins honnêtes, pourraient faire que notre locataire ou notre acquéreur serait pour ainsi dire forcé de signer immédiatement un document comme quoi il deviendrait propriétaire.

Nous comprenons que, dans la loi, il y a un certain délai pour la nullité des contrats, mais nous savons tous qu'en matière immobilière, lorsqu'il s'agit de nullité de contrats, il faut être très prudent.

De la sorte, si l'individu qui désire acquérir un lot a le temps nécessaire pour passer devant

le notaire avant de signer le contrat, nous estimons que le délai précédant la signature du contrat correspondrait d'une certaine manière au délai accordé au consommateur qui fait des affaires avec des vendeurs itinérants. On sait que, dans le bill 45, un contrat fait avec un vendeur itinérant peut être annulé dans un certain délai, et nous estimons qu'en matière immobilière il y aurait peut-être lieu d'utiliser le même concept, la même manière d'agir, pour éviter que, sur les derniers instants, le locataire ou l'acquéreur soit forcé, sous toute sorte de représentations, à signer un contrat qui, en fin de compte, soit signé d'une façon irréfléchie.

De même, en matière immobilière, je vous ai résumé cela d'une manière très succincte, peut-être pas suffisamment claire, je m'excuse, nous estimons que la distribution d'un prospectus ne devrait être requise que lorsqu'il y a un plan de subdivision de 25 lots. La loi américaine exige 50 lots pour obliger un commerçant en immeubles à produire un prospectus. A ce sujet, je tiens à souligner que Me Kruger est un notaire très renseigné sur la loi américaine en matière de prospectus et pourra certainement répondre à vos questions à ce sujet. En matière de prospectus donc, nous aimerions et nous recommandons d'ailleurs que les spécialistes en immeubles jouent un certain rôle de manière à éliminer toute intrusion ou toute fausse certification. En ce sens, les arpenteurs sont certainement les spécialistes avisés qui vont sur les lieux faire des plans de subdivision, qui connaissent très bien la nature des lieux et qui pourraient faire des rapports en conséquence. Les notaires, en second lieu, sont certainement les spécialistes en droit immobilier qui peuvent très bien établir la valeur des titres, l'existence des hypothèques et ainsi dé suite sur la nature de certains lieux. De même, puisqu'un prospectus devra tout simplement renseigner l'acquéreur ou le locataire sur la nature de certains lieux, les rapports des autorités compétentes seront certainement suffisants pour compléter ce prospectus de même que tout autre rapport qui pourrait être exigé par les règlements. Donc, un prospectus devrait être requis pour des développements immobiliers comportant au moins 25 lots. Nous estimons que quatre lots, c'est peut-être beaucoup trop bas comme minimum, car, si, par exemple, un cultivateur a une terre qui longe un chemin public, comme c'est la plupart des cas, et qu'il peut en faire facilement 15 ou 20 lots dans un certain laps de temps, disons sur une période de 7, 8 ou 10 années peut-être, ce serait injuste d'exiger de ce cultivateur la production d'un prospectus. Nous croyons d'ailleurs qu'un cultivateur ne serait pas un commerçant en immeubles au sens de la loi, et nous recommandons fortement qu'en limitant à 25 le nombre minimal de lots pour la production d'un prospectus, ce serait un juste terme. Enfin, notre mémoire comprend plusieurs dispositions d'ordre technique, mais je ne sais pas s'il y a lieu de passer à cela tout de suite, article par article. Disons que, article par article, nous faisons certaines recommandations, d'abord, au sujet du titre de la loi; nous recommandons fortement que ce titre soit modifié: Loi concernant les activités immobilières ne semble pas un terme approprié, le terme "activités immobilières" et "activités" en particulier, c'est un terme trop général et peut-être trop philosophique pour être utilisé comme titre de la loi. Bien au contraire, nous recommandons que le titre de la loi soit modifié pour "la loi du courtage et du commerce immobilier". En effet, si on veut continuer de confondre l'ancienne loi du courtage immobilier et une nouvelle disposition concernant le commerce immobilier, cette loi se trouverait à bien préciser que, d'une part, elle couvre tout le champ d'application du courtage immobilier et que, d'autre part, elle concerne évidemment le commerce immobilier au sens ou elle sera définie dans la loi.

C'est la raison pour laquelle nous recommandons que le titre de la loi soit modifié pour la Loi du courtage et du commerce immobilier.

A l'article 1 c) nous proposons une définition, celle de commerçant en immeubles, qui serait en rapport avec le titre de la loi et nous suggérons que "commerçant en immeubles" soit défini comme suit: Tout entrepreneur en construction, tout constructeur, tout entrepreneur en développement immobilier et toute autre personne exploitant principalement et pour son compte, un commerce immobilier. La raison de cette définition est que nous voulons éliminer du champ d'application de cette loi les simples propriétaires fonciers qui, à l'occasion, font une transaction immobilière ou, comme je le disais tout à l'heure, un cultivateur qui, à l'occasion, peut faire quelques transactions immobilières dans le temps.

Le terme "entrepreneur" est choisi parce que le rapport de révision du code civil concernant le contrat d'entreprise accepterait le terme "entrepreneur" comme terme de choix.

Parmi les autres définitions importantes, nous soulignons modestement que le terme "lotissement" ne serait pas du tout le terme approprié à cette loi, pour les raisons invoquées dans notre mémoire. Nous suggérons, au contraire, une définition nouvelle, celle de 'développement immobilier", qui pourrait se définir comme suit: Un ensemble de lots, contigus ou non, subdivisés ou non, faisant l'objet d'un commerce immobilier. D'ailleurs, le sens commun indique très bien que "développement immobilier" est connu comme étant un développement où on fait plusieurs subdivisions, où on fait de la construction domiciliaire, où on fait de la construction de villégiature, ainsi de suite. Alors, nous croyons que le terme "développement immobilier" serait peut-être plus approprié. Le terme "lot" pourrait s'inspirer d'une définition peut-être pas comme celle du code civil, mais de la terminologie du code civil, c'est-à-dire: Tout immeuble désigné par un

numéro donné aux plans et livres de renvoi officiels.

Alors, nous croyons que ces deux définitions pourraient très bien remplacer les définitions existantes dans le projet de loi, c'est-à-dire, celle de lotissement et celle de lot.

Pour l'article 1 j), nous croyons que le terme "appartement" est un terme qui devrait être ajouté à l'article 2 a). Nous nous sommes fortement interrogés sur la signification du terme "appartement". Nous ne savons pas d'où vient ce terme. Nous savons qu'il existe dans le langage courant, mais nous croyons qu'il devrait faire l'objet d'une réglementation plutôt que l'objet d'une définition.

L'article 7 est l'application d'une question de principe. Nous suggérons qu'une personne dont l'activité principale n'est pas celle d'exploiter un commerce immobilier et qui, pour son compte, effectue ou désire effectuer une opération immobilière, ne devrait pas définir un permis de courtage immobilier. Nous croyons que, dans le texte actuel du projet, cet article est assez ambigu, assez confus, et c'est la raison pour laquelle nous voulons éliminer, au départ, le simple propriétaire foncier, le simple individu qui, à l'occasion, effectue une activité immobilière.

Comme cet article énumère un nombre de personnes dispensées de l'obligation de détenir un permis, nous énumérons évidemment quelques personnes; nous avons mentionné les tuteurs, curateurs et exécuteurs testamentaires. Peut-être que l'article 8, qui les énumère également, serait rédigé aux mêmes fins. Nous l'avons mis là mais disons que c'est sous toute réserve également.

M. TETLEY: Pardon. Vous êtes à la page 12 de votre mémoire 1-m) et à la page 8 de l'autre mémoire. L'article 7, que vous voulez amender: a) toute personne dont l'activité principale n'est pas celle d'exploiter un commerce immobilier, qui, pour son compte, effectue ou désire effectuer une opération immobilière.

Une par année ou une vente? Vous parlez d'une seule ou quoi?

M. AUDET: C'est-à-dire que là il faut prendre le terme principal. Si l'individu n'a pas pour occupation essentielle et principale de faire un commerce immobilier, il peut aussi y avoir des individus qui, à l'occasion, vont faire des transactions. Un individu peut vendre trois lots une année; s'il est cultivateur, son occupation principale est d'être cultivateur, tandis qu'à l'occasion il pourrait vendre de deux à trois lots. Nous ne voudrions pas qu'à ce moment-là il soit obligé de détenir un permis de courtage immobilier.

M. TETLEY : Le problème est que, dans le nord du Québec et autour de Montréal, il y a des gens qui sont avocats, notaires, comptables, vendeurs d'automobiles ou d'assurance et qui, en même temps, vendent des lots — même des députés peut-être, comme l'a suggéré le député de Gouin — et font des transactions importantes et parfois néfastes. Nous voulons contrôler les activités de ces gens-là. Les gens qui achètent des terres en Abitibi, ce n'est pas leur activité principale. Je comprends très bien votre souci qui se trouve à plusieurs reprises exprimé dans les deux mémoires et je crois qu'il faut modifier notre document de travail, mais je me demande si c'est par ce moyen ou par le texte que vous avez présenté ici. En tout cas, je prends bonne note, comme on dit souvent ici.

M. AUDET: A l'article 8, il est question de comptables publics. Là aussi nous nous interrogeons sur le sens de comptable public, c'est simplement un commentaire en passant.

A l'article 10, il s'agit d'un délai que nous voulons fixer pour obliger le surintendant à donner suite à une demande dûment complétée. Nous croyons qu'en matière administrative il y a lieu de fixer des délais pour éviter de causer des préjudices à des individus bien intentionnés qui font la demande d'un permis. En ce sens, nous croyons qu'un individu qui remplit sa demande conformément aux règlements devrait automatiquement recevoir la livraison ou du moins l'autorisation ou l'émission de son permis.

A l'article 11, nous suggérons une façon plus juridique de formuler cet article.

Maintenant, à la section IV que j'ai résumée tout à l'heure, à l'article 12 nous incluons deux éléments essentiels pour obliger un individu à faire subdiviser des lots avant de les aliéner, avant de les vendre ou avant de les louer. Il faudrait que, d'une part, l'individu soit commerçant en immeubles et que, d'autre part, l'objet de son commerce soit un développement immobilier. Pourquoi cela? C'est parce qu'on pourrait avoir un individu qui est un commerçant en immeubles et qui fait l'acquisition d'une terre, mais il revend sa terre intégralement à une compagnie. Donc, l'objet de son commerce, à ce moment-là, n'est pas de faire un développement immobilier et en conséquence, si, lorsqu'il a acquis la terre, celle-ci n'était pas subdivisée, il n'aurait pas l'obligation de la faire subdiviser en la revendant à un autre sans qu'il y ait développement immobilier. Nous croyons que ceci pourrait éviter bien des ennuis.

A l'article 12 a) nous parlons des personnes qui doivent produire un prospectus et nous croyons que le nombre de 25 serait plus raisonnable que le chiffre de 4. Remarquez qu'il faut faire un choix à un moment donné, mais il faut aussi éviter que des individus trouvent des moyens d'éluder la loi en ce sens qu'un individu qui ferait subdiviser vingt lots une année et l'année suivante en ferait subdiviser vingt autres, n'aurait peut-être pas la première année l'obligation de produire un prospectus parce qu'il demande la subdivision de moins de 25 lots. Nous croyons que si cet individu atteint le

quota de 25, il devra produire un prospectus à partir de ce moment-là. En tenant compte du fait qu'il s'agit d'un commerce en immeubles et d'un développement immobilier.

D'autre part, pour les plans de subdivision existants, nous recommandons l'article 12 a-2), en ce sens qu'il y a aurait lieu, pour certains individus, d'obtenir des exemptions suivant les règlements. A l'article 12 b), nous suggérons fortement que soient mentionnés dans la loi les éléments essentiels du prospectus, c'est-à-dire une demande dûment remplie par le commerçant en immeubles, un rapport sur le plan de subdivision préparé, rédigé et signé par un arpenteur-géomètre, un rapport sur la nature des titres et sur la situation hypothécaire rédigé et signé par un notaire en exercice de même que tout autre rapport et document requis par les règlements.

Evidemment, à l'article 53, les règlements préciseront le contenu de ces différents rapports ou de ces différentes pièces justificatives. Il ne faut pas oublier que le prospectus est un document qui viendra renseigner l'acquéreur ou le locataire. En conséquence, il faut que les renseignements contenus au prospectus soient les plus fidèles à la réalité. C'est la raison pour laquelle nous estimons que l'arpenteur-géomètre et le notaire qui sont deux spécialistes chacun dans leur domaine en droit immobilier ou en matière immobilière, puissent avoir un rôle à jouer en matière de prospectus.

A l'article 12 d), nous croyons que, là aussi, le surintendant devrait être obligé d'accepter le prospectus, si celui-ci a été présenté conformément à la loi et aux règlements.

A l'article 12 e), nous suggérons que pour un plan de subdivision comportant plus de 25 lots et qui aurait fait l'objet d'un prospectus, il serait important que le service du cadastre accepte et mentionne sur ce plan de subdivision l'autorisation du prospectus pour qu'il n'y ait pas possibilité pour le commerçant en immeubles d'éluder la loi. Car il ne faudrait pas permettre à l'individu d'obtenir l'approbation d'un plan de subdivision de 25 lots au ministère des Terres et Forêts, ce qui lui enlèverait l'obligation de produire un prospectus. Il faut, à tout prix, qu'il y ait un lien entre les deux de sorte qu'une fois le prospectus accepté, le plan de subdivision serait aussi accepté. La prochaine étape serait de mentionner à l'index aux immeubles, donc à la première page d'un nouveau lot, puisqu'on demande la subdivision des lots, l'existence du prospectus de sorte qu'à ce niveau, c'est public et connu, et que le prospectus existe. En conséquence le locataire ou l'acquéreur éventuel est en mesure de savoir que ce lot fait l'objet des dispositions du projet de loi 32.

M. TETLEY: Me Audet, suivant votre expérience, est-ce qu'il y a beaucoup d'individus qui vendent 25 lots ou plus? Je parle d'individus physiques, et non de compagnies de développe- ment. La question fondamentale est: Quel chiffre allons-nous choisir? Est-ce 4, 5, 6, 7 jusqu'à 25, chiffre que je trouve assez élevé? Mais quelqu'un qui vend 24 lots ressemble un peu à un commerçant. S'il fait 24 ventes et un profit sur ces 24, c'est plutôt un commerçant qu'un cultivateur.

M. AUDET: Vous soulignez très bien le point. La loi américaine suggère 50 lots. C'est un point de comparaison.

M. TETLEY: La loi américaine, dans quel Etat? Certainement pas pour tous.

M. AUDET: La loi fédérale américaine. C'est l'annexe B à notre mémoire global.

M. JORON: M. le Président, suite à la question du ministre, vous l'avez mentionné tout à l'heure, vous avez parlé des Laurentides, dans cette région où il y a des lacs. Souvent des cultivateurs ont des lots aboutissant sur des rivières ou sur des lacs et propices au développement touristique. C'est fréquent chez les cultivateurs, en tous cas dans cette région du Québec et possiblement dans d'autres, des cas comme celui que vous mentionnez, 20, 25, 30 et même 40 lots, qui ne se vendent pas d'un coup, qui ne sont pas mis en vente comme un développement immobilier, mais qui peuvent se vendre sur une période de dix ou vingt ans, un par un.

Il y a une difficulté à cerner ça. Est-ce que ce cultivateur est un commerçant? J'en doute malgré que, finalement, il arrive souvent que ça devienne sa principale source de revenus. L'agriculture, dans ce coin-là, est tellement aléatoire.

M. TETLEY: Oui. En vertu des articles 12 et 20, nous croyons que nous avons réglé le problème du cultivateur. Par exemple, j'ai un oncle dont la famille occupe une terre depuis 150 ans et depuis 150 ans, la famille essaie de vendre des lots au bord de la rivière Châteauguay. Finalement, il a vendu un seul lot, de 150 par 150 ou quelque chose comme ça. Mais ce n'est pas un commerçant. Il est prêt à tout vendre mais personne ne veut acheter à son prix.

M. CLOUTIER (Montmagny): L'exemple du député de Gouin, il l'a pris dans les Laurentides; je pense bien qu'autour de tous les lacs, dans les Laurentides, il doit y avoir la réserve des Trois-Chênes, ou la plupart des lacs...

M. JORON: Pas quand il est flottable et navigable. C'est un lac sur lequel il y a déjà eu de la drave; la réserve des Trois Chênes n'existe pas.

M. CLOUTIER (Montmagny): Mais dans les Laurentides...

M. JORON: De toute façon, c'est un imbroglio juridique.

M. CLOUTIER (Montmagny): Mais je voulais souligner qu'il y a déjà un contrôle, par la réserve des Trois-Chênes, dans l'exemple que vient de donner le député de Gouin.

M. LE PRESIDENT: Le député de Frontenac.

M. LATULIPPE: M. le Président, ma question s'adresse à la fois au ministre et à Me Audet. Est-ce qu'il n'y aurait pas possibilité pour contourner certains de ces problèmes, parce que c'est difficile d'établir quantitativement où commencent et où finissent les développements immobiliers, de procéder par la règle de l'exception? Celui qui voudrait faire un développement ou vendre quatre ou cinq lots pourrait faire à son registraire local ou régional une demande d'exemption de permis, tout simplement, et ça lui permettrait de vendre sans frais.

Cela donnerait également l'assurance qu'il y aurait une norme de réglementation que le régistraire serait obligé de suivre et ça contournerait tous ces problèmes.

M. TETLEY: En effet, nous avons exactement ce droit dans l'article 53. Nous avons le droit d'exempter toutes les personnes de faire un prospectus. Pour ma part, je n'aime pas donner au ministre ou au gouvernement ce pouvoir, c'est beaucoup mieux que ce soit dans la loi. Mais comment stipuler en bon anglais ou en bon français ce que nous voulons? C'est très difficile, parce que nous ne voulons pas donner de porte de sortie à certains fraudeurs du public. Or, il y en a qui vendent beaucoup moins que 25 lots.

M. LATULIPPE: Est-ce que je pourrais quand même faire remarquer au ministre qu'une réglementation qui amènerait chaque individu à faire une demande à Québec pour vendre un lot peut entraîner à ce moment-là des délais et le gars va perdre sa chance de vendre? Il faudrait que ce soit quelque chose très près du vendeur, soit une autorité donnée, par exemple...

M. TETLEY: Au régistraire... M. LATULIPPE: Au régistraire...

M. TETLEY: ... des immeubles à la cour Supérieure du district.

M. LATULIPPE: ... du district, quelque chose comme ça. Cela pourrait avoir une portée valable.

M. ROY (Beauce): Si on accorde au registraire plus de responsabilités, plus de travail, je pense qu'il va falloir faire d'autres représentations à un moment donné pour que les registraires des régions aient quand même le personnel voulu pour être en mesure d'exécuter leur travail dans les plus brefs délais. Je suis bien d'accord pour qu'à un moment donné on fasse une certaine réglementation pour tâcher de protéger le public contre la fraude. D'un autre côté, si on organise une espèce de procédure qui augmente les délais comme vient de le dire le député de Frontenac et que la personne se trouve prise à ce moment-là dans un étau du fait de ne pouvoir pas obtenir les permis ou les autorisations nécessaires, parce que, dans les bureaux, on est encombré de travail et qu'il faut attendre des semaines et même des mois, à ce moment-là, je pense qu'on ne protège pas le consommateur. Le consommateur veut acheter un lot, pour prendre l'exemple du député de Gouin tout à l'heure, parce qu'il y a un développement qui va se faire dans une région donnée au point de vue touristique, par exemple un lac. On décide de construire une petite route de contournement autour d'un lac et, à ce moment-là, il peut se vendre un lot, mais il peut aussi s'en vendre vingt-cinq dans un délai assez court. Tout dépend de l'offre et de la demande. Mais la personne qui veut acheter un petit morceau de terrain, le consommateur, qui veut acheter son emplacement au mois de mai pour y aller au cours de l'été, s'il tombe dans la procédure administrative, dans les délais, cela va prendre combien de temps? Il y a donc à ce moment-là le vendeur qui peut être lésé et l'acheteur aussi, comme consommateur.

Il ne faudrait tout de même pas partir du principe que tous ceux qui sont dans le commerce immobilier, soit au niveau du courtage ou au niveau du commerce même, ce sont tous des fraudeurs, tous des voleurs. Il y en a. Mais est-ce qu'on doit rédiger une loi pour contrôler et restreindre tout le monde pour protéger ces gens de quelques individus qui, à la première occasion, vont trouver des moyens de contourner la loi? C'est sur ça que je m'interroge depuis que ce projet de loi a été déposé en cette chambre, parce que j'ai eu personnellement et nous avons eu à travailler dans le domaine des activités immobilières en milieu rural. Dans ce milieu, il y a des activités immobilières différentes de celles de la ferme. Alors, on ne peut avoir les services de personnes compétentes comme ça se fait dans les grands centres.

Si donc on fait une réglementation ou si on impose une loi de façon à imposer le même système dans tout le Québec, comment les régions qui n'ont pas les services techniques, les services compétents pourrait-elles être en mesure de faire des plans, de préparer des prospectus et autres? Elles n'ont pas les facilités. C'est ce sur quoi je m'interroge et c'est pourquoi j'en viens aux réserves que j'avais mentionnées au début.

J'aimerais poser une question à Me Audet à ce moment-ci. Lorsqu'on parle, dans votre

esprit, dans l'esprit de ceux qui ont préparé le mémoire, de développements immobiliers comprenant au moins vingt-cinq lots, est-ce vous voulez alors dire qu'il s'agirait d'un seul développement immobilier? Parce que la même personne peut avoir cinq, six développements immobiliers.

M. AUDET: Il ne s'agit pas d'un seul développement immobilier. D'ailleurs, notre définition comprend des lots contigus ou non. Nécessairement, un développement immobilier peut comprendre des parties de développement immobilier mais, au sens de la loi, un développement immobilier, c'est un développement fait dans le but d'exercer son commerce.

M. ROY (Beauce): Même si cela peut changer de région. A ce moment-là, vous mettez 25 lots.

M. AUDET: Absolument. Ce n'est pas vingt-cinq lots par développement immobilier. C'est un quota de vingt-cinq lots.

M. ROY (Beauce): Mais comment concédez-vous que le gouvernement puisse établir quand il y a vingt-cinq lots ou qu'il n'y en a pas? Supposons que la même personne, entreprise ou compagnie, par exemple a un développement immobilier dans la région de Québec, en a un autre dans la région de Mont-Laurier et en a un autre dans la région de Sherbrooke. Si on accepte le principe de vingt-cinq lots, on doit quand même organiser un mécanisme de contrôle. Mais comment concevez-vous ce mécanisme de contrôle, si une entreprise a des activités dans trois endroits de la province séparés par une distance d'environ cent milles?

M. AUDET: Disons que cela ne nous semble pas être une grosse difficulté. D'abord, le commerçant en immeuble va détenir un numéro de permis. C'est déjà un point. Il y aura certainement des archives constituées au ministère des Institutions financières à ce sujet. En second lieu, il ne faut pas oublier qu'au niveau de la demande de prospectus, il va y avoir une demande dûment remplie par le commerçant d'immeubles. J'imagine que les règlements vont faire dire au commerçant en immeubles: Je, soussigné, déclare que ce n'est pas la première fois que je demande un prospectus ou: J'ai demandé des plans de subdivision, etc. Nous ne croyons pas que ce soit véritablement un obstacle majeur. Parce que le commerçant en immeuble qui voudrait éluder la loi serait certainement assujetti à des pénalités extrêmement rigoureuses imposées par la loi et n'aurait intérêt à vouloir éluder la loi en aucune manière.

M. ROY (Beauce): Mais si une même personne, par exemple, se donne deux ou trois raisons sociales différentes, qu'est-ce qui se produit à ce moment-là?

M. AUDET: D'accord. A ce moment-là, ce n'est pas la même personne qui agit si...

M. ROY (Beauce): C'est le même individu, ce n'est pas la même personne morale.

M. AUDET: Si c'est le même individu...

M. ROY (Beauce): Mais ce n'est pas le même individu.

M. AUDET: C'est le même individu physique.

M. ROY (Beauce): Ceux qui se sont spécialisés dans la fraude de terrains et dans l'exploitation des individus, je pense que ç'a toujours été ce chemin qu'ils ont pris. Comment pouvez-vous concevoir dans la loi actuelle, après l'avoir étudiée dans la préparation de votre mémoire, le moyen d'empêcher d'agir ces chevaliers d'industrie qui se sont toujours fait un critère de base de l'exploitation du public? Parce que, en somme, l'esprit de la loi, l'esprit qui a dirigé le gouvernement et le ministre et qui nous anime — nous aussi comme vous d'ailleurs — c'est de protéger le public contre les abus.

Maintenant, on sait que ceux qui en ont abusé ont procédé de cette façon. Comment, à ce moment-là, pouvez-vous prévoir une certaine réglementation ou certaines modalités qui pourraient permettre au gouvernement de contrôler ces individus ou, si ce n'est de les contrôler, de les suivre de très près de façon à être en mesure d'imposer des sanctions au moment même où le gouvernement s'aperçoit qu'il peut y avoir fraude?

M. AUDET: Nous croyons votre observation très fondée. Evidemment, l'objection repose-t-elle sur le fait qu'un individu tenterait, par tous les moyens possibles, d'éviter de produire un prospectus? Est-ce que c'est là votre objection?

M. ROY (Beauce): Il est évident que la personne, le chevalier qui veut faire de la grosse spéculation s'organise toujours pour être à côté de la loi ou trouver des moyens pour la contourner. A un moment donné, le même individu — parce que c'est l'individu qui agit, la personne morale, c'est seulement une structure, un cadre juridique — agit par trois ou quatre personnes morales, par trois ou quatre entreprises, à ce moment-là il contourne la loi. S'il a toujours fraudé, s'il a toujours voulu faire de la spéculation abusive, j'imagine que le bill 32, il va certainement le regarder d'un oeil différent que nous pour tâcher de trouver les moyens de passer à côté.

Je ne sais pas, M. le ministre, M. le Président, mais je pense que c'est un peu la façon que cette personne voudra procéder.

M. AUDET: Je vais passer la parole à Me Gilles Demers.

M. DEMERS: Il y aurait peut-être lieu alors d'émettre les permis au nom d'un individu au lieu de les émettre au nom de l'entité corporative, comme — à titre d'exemple — les permis de la Société des alcools; ils sont émis au nom d'un individu et non pas au nom du club X incorporé, ils sont émis au nom du propriétaire ou du gérant. Il y aurait peut-être cette possibilité. Remarquez que ce n'est peut-être pas la seule mais je pense que c'en serait une de qualifier nominativement un individu au lieu d'une entité corporative.

Je reviens à la question de 25 lots.

M. LE PRESIDENT: Un instant, le député de Montmagny a demandé la parole. Est-ce que c'est sur le même sujet?

M. CLOUTIER (Montmagny): Oui, je voulais parler des 25 lots, mais j'aurais d'autres questions.

M. LATULIPPE: J'ai une question, moi. Si vous me permettez, M. le Président, c'est relativement à ce que Me Demers vient de dire. Est-ce que vous croyez que le fait qu'un individu comme tel va faire des affaires avec une maison dont il a plus ou moins le contrôle et d'émettre le permis à une personne en particulier puisse régler le problème en son entier? S'il fait des affaires avec une maison bien structurée, qui fait notamment, entre autres choses, du commerce immobilier, il peut à un moment donné demander un permis au nom d'un autre de ses co-propriétaires ou coactionnaires et il trouve encore le moyen d'éluder la loi. Si on étend ça à l'échelle du Québec, à mon point de vue, ce n'est pas le critère par excellence, ça ne répond pas en exclusivité à ce problème, de dire: On va émettre ça à une personne physique parce que, encore là, vu l'existence des corps moraux, il va pouvoir agir du fait qu'on peut avoir plus ou moins le contrôle d'une industrie, on peut être plusieurs dans une société juridique, un corps juridique.

Je me demande de quelle façon agir, mais je trouve que ça ne répond pas entièrement au problème soulevé par le député de Beauce.

M. DEMERS: Evidemment, on est dans un dilemme. Si quelqu'un se sert du nom ou de plusieurs corporations pour se camoufler individuellement, soit qu'on accepte ce camouflage et qu'on prenne les entités corporatives en tant qu'autant d'individus, ou bien qu'on aille plus loin que cela, qu'on aille à l'intérieur de ces corporations et, pour employer une expression, qu'on perce le voile corporatif, qu'on trouve la personne qui est vraiment derrière tout cela.

Vous avez au ministère des Institutions financières un instrument qui a été perfectionné et qui pourrait être utile à l'avenir plus facilement, ce sont les rapports annuels des corporations. Les nouvelles formules que nous avons eu à remplir au cours de l'été nous ont donné pas mal de maux de tête, et je pense, qu'elles pourront être beaucoup plus utiles au gouvernement dans l'avenir.

Je ne sais pas si, à l'aide de cet instrument, on pourra atteindre les individus qui se cachent derrière des corporations.

M. LATULIPPE: J'aurais une question supplémentaire. Ne croyez-vous pas, M. Demers, que si l'Etat s'appliquait à régionalliser son action dans ce domaine, pour que les individus en question fassent affaires en pays de connaissance, surtout dans le monde rural, cela aurait certainement une portée valable, de telle sorte que le permis serait valable pour une région seulement? A ce moment, les gens du milieu se connaissent entre eux et, connaissant l'application de la loi, seraient beaucoup plus en mesure de dénoncer une situation abusive, surtout s'il y a un registraire qui a le contrôle, une personnalité en autorité dans le milieu, pour avoir le contrôle de l'application de cette loi.

M. DEMERS: J'imagine que la Corporation des courtiers en immeubles serait réticente à une telle suggestion; dans mon expérience personnelle, je connais certains courtiers en immeubles de Québec qui vendent des immeubles situés en province à des gens de Montréal, et ces immeubles appartiennent à des Québécois. Cela nous compliquerait l'existence énormément et je suis bien convaincu que ces courtiers en immeubles, dans le cas que j'ai à l'esprit, font un travail tout aussi compétent, tout aussi honnête, que s'ils étaient dans la région où est l'immeuble. Parce que l'acheteur peut être situé aux antipodes de la province, et le vendeur aussi.

M. LATULIPPE: Je vous remercie. Je conçois la situation comme vous.

M. DEMERS: Je voudrais revenir à la question des 25 lots, nous avons eu à l'esprit que le but de la loi était d'éviter les faudres organisées, où il y a un système de prévu pour délibérément frauder les gens. Dans notre esprit, dans notre expérience de la terre, ce n'est pas le propriétaire ou le courtier qui vend quelques lots, qui sont connus du milieu, qui amènent des difficultés. Les difficultés naissent là où vraiment il y a tout un système qui a été conçu en vue de faire une vente forcée, rapide, à de pauvres gens qui se font berner rapidement. C'est pour cela que nous avons pensé à un terme de 25 lots parce que, dans tous ces cas, il est toujours question d'une vaste étendue de terrain qui a été organisée dans le but d'être vendue comme cela.

M. TETLEY: Parlant de 24 lots, par exemple, à Coaticook il y a tout un système selon lequel on vend aux Italiens de Brooklyn une certaine ferme, non pas subdivisée, mais en lots

de 50 pieds par 100 pieds pour $1000, une ferme achetée pour $5000.

M. DEMERS: On s'est inspiré, pour répondre à cette difficulté, de la loi fédérale américaine. Nous avons dit que tout commerçant en immeubles requérait la confection d'un plan de subdivision comportant 25 lots ou moins de 25 lots si le but recherché dans ce dernier cas est d'autrement éluder la présente loi. Le surintendant aura une latitude pour déterminer que le type qui fait subdiviser seulement 23 lots a les mêmes visées que s'il en faisait subdiviser 28. S'il n'a recherché que d'éviter le chiffre de 25, je pense que cela peut être une infraction.

M. TETLEY: Oui, mais qui va faire la preuve? Avez-vous ajouté que la discrétion du surintendant est finale?

M. DEMERS: Oui.

M. TETLEY: Est-ce dans la loi?

M. DEMERS: Il fera enquête. Ce serait à ce moment au requérant à prouver sa bonne foi.

M. TETLEY: Vous avez cité la loi fédérale américaine, mais aux Etats-Unis, est-ce que ce n'est pas beaucoup moins que 25 lots, dans certains Etats?

M. DEMERS: Je ne puis pas vous répondre malheureusement.

M. KRUGER: Oui, avec 50 Etats aux Etats-Unis il y a 50 systèmes de réglementation il y en a à peu près une douzaine qui acceptent la réglementation du gouvernement fédéral. Si vous avez un permis fédéral, vous êtes presque automatiquement autorisés par l'Etat.

Certains états, New York, Hawaï, Californie et Michigan ont leurs propres règlements qui sont aussi sévères que ceux du gouvernement fédéral. Tous les autres sont entre les deux.

Est-ce que je peux souligner quelques points pratiques sur la question des 25 lots? D'après mon expérience avec les Américains, le coût de soumission d'une prospection est de $7,500 au minimum. Si quelqu'un veut faire un prospectus de 25 lots, c'est donc dire qu'il doit élever son prix à un minimum de $300 et finalement c'est l'acquéreur qui devra payer.

Je veux aussi signaler que d'après la réglementation du gouvernement fédéral aux Etats-Unis, si vous voulez une exemption de la loi, ce n'est pas automatique, vous devez la demander. Vous devez faire la déclaration solennelle que vous ne vendrez pas le terrain à des personnes qui ne l'ont pas visité et qu'au moment de la vente vos hypothèques seront payées. Cette déclaration formelle doit être mentionnée dans tous les contrats du vendeur. La personne qui a une exemption n'est pas complètement hors la loi. C'est réglé sur une base moins sévère que pour le propriétaire de plus de 25 lots.

M. TETLEY: Est-ce qu'il y a une stipulation à l'effet que le lot doit être subdivisé suivant la procédure aux Etats-Unis, pour les plans et devis?

M. KRUGER: La plupart de la réglementation est au sujet des prospectus. Il n'y a pas de système pour donner des permis aux commerçants. C'est une question d'accepter une soumission pour un prospectus. Si la soumission est acceptée, vous avez le droit de vendre des terrains avec prospectus. Si la soumission n'est pas acceptée, vous n'avez pas le droit de vendre les terrains entre les Etats, naturellement. Le contrôle est sur la question des prospectus et ils pensent qu'ils ne sont pas des conseillers de placement. Le seul but est que l'acheteur doit avoir tous les faits pour déterminer si c'est un bon ou un mauvais placement. Il doit savoir si le terrain n'est pas subdivisé, s'il y a de grosses hypothèques ou s'il y a eu mainlevée. Si c'est mentionné dans le prospectus, cela concerne le gouvernement. C'est l'acheteur qui doit décider s'il fait un mauvais placement ou non.

M. LE PRESIDENT: Le député de Montmagny.

M. CLOUTIER (Montmagny): Une suggestion a été faite, je pense par le député de Frontenac, à l'effet de recourir aux services du registraire pour certaines responsabilités. On sait que les notaires sont ceux qui travaillent le plus étroitement avec les registraires. Dans l'état actuel des choses, seraient-ils prêts à accepter que les registraires assument davantage de responsabilités? Si oui, à quelles conditions?

M. DEMERS: Ce que nous demandons dans notre rapport, c'est une chose très facile qui n'exigera pas plus de travail pour les registraires. Quand un morceau a été subdivisé et que cette subdivision a été acceptée par le ministère des Terres et Forêts, le ministère transmet, au bureau d'enregistrement concerné, une copie de ce plan.

Il dit que ce plan a été accepté à telle date et le régistrateur refait une annotation dans son index aux immeubles disant que le lot 10-4 est en vigueur depuis tel jour. La seule chose que nous suggérons et qui nous permettrait de bien vérifier si les formalités en vertu du bill 32 ont été suivies, serait que, en même temps que l'acceptation du ministère des Forêts soit indiquée sur le plan, un prospectus soit soumis à telle date au ministère des Institutions financières, Compagnies et Coopératives. En somme, il s'agit tout simplement d'émettre un certificat de plus sur le plan de subdivision et on ferait la même annotation au bureau d'enregistrement disant que les prospectus ont été déposés régulièrement.

Cela impliquerait, disons, cinq minutes de travail pour chaque nouvelle subdivision, ce serait très simple, mais cela nécessite sûrement une collaboration entre les deux ministères.

M. CLOUTIER (Montmagny): Nous avons parlé aussi des possibilités que des individus, sous différents noms, obtiennent des permis. Vous avez mentionné que, avec le travail que vous avez fait, les nouvelles formules produites au ministère des Institutions financières offrent un certain contrôle. Je voudrais également demander au ministre si, avec le fichier central des entreprises, avec tous les renseignements, le rapport exigé, il y aurait possibilité de détecter une certaine façon d'agir afin d'éluder la loi?

M. TETLEY: Nous avons plusieurs exemples de fraude contre la loi telle qu'elle existe présentement. Le fichier central n'est pas en place à l'heure actuelle. J'ai le même souci que le député de Montmagny, Me Audet et bien d'autres, je ne veux pas tuer une mouche avec un gros marteau. D'autre part, je voudrais protéger le public. Comment? Je me le demande. C'est très difficile. Mais il y a peut-être une exception: un surintendant peut insister pour que toute personne procède par prospectus, selon votre idée de 25 lots ou moins. Mais il faut donner, dans le cas de 25 à 4, un droit final au surintendant, évidemment avec droit d'appel; autrement, tout le monde va outrepasser notre loi et les fraudeurs feront tout ce qu'ils veulent. Dans le cas d'Inspiration-Succès, nous avons toutes sortes de procédures, des arrestations, des poursuites, des descentes, tout, parce que c'est payant, les gens sortent de prison et trouvent d'autres personnes pour agir à leur place. Je ne veux pas donner des portes de sortie aux gens qui font ce commerce.

M. DEMERS: M. le ministre, quand vous parlez de quatre lots, cela nous a aussi frappés, car cela représentait très peu de lots. Si nous nous référons aux définitions des mots "lotissement" et "lot", telles qu'elles sont données à l'article 1, il arrive très fréquemment que, dans une ville comme Montréal ou une ville comme Québec, vous avez une maison située sur quatre ou cinq lots. Comme les dimensions des lots ne sont pas concernées, s'il s'agissait de vendre ces lots, — et soit dit en passant, ces lots ont beaucoup plus de valeur que la maison érigée sur ces lots, cela se présente fréquemment à Montréal apparemment — si vous voulez vendre un simple emplacement de maison où il y a quatre lots, vous seriez visé par la loi. Cela nous apparaissait comme une anomalie. Ou nous refaisons la subdivision, nous la défaisons, mais cela implique d'autres procédures. Si nous pouvons les éviter facilement en mettant plus de quatre lots, je pense que cela pourrait être une amélioration.

M. TETLEY: Notez que, dans la Colombie-Britannique, même avant le changement du gouvernement, c'était une norme de cinq lots ou plus.

M. LE PRESIDENT: M. Audet.

M. AUDET: Alors, à l'article 12 e), nous sommes rendus au point où on aurait un plan de subdivision accepté par le ministère des Terres et Forêts et un prospectus autorisé par le ministère des Institutions financières. Le plan de subdivision porterait mention de l'autorisation du prospectus, ce plan de subdivision est déposé au bureau d'enregistrement et la seule obligation supplémentaire, comme disait Me Demers tout à l'heure, serait pour le régistrateur de mentionner à l'index aux immeubles, c'est-à-dire ce document qui renferme toutes les données pour un lot à chaque page, à l'ouverture de chaque page pour chaque numéro de lot, le nom et le numéro de permis du commerçant en immeubles, la date d'approbation du plan de subdivision et la date d'autorisation du prospectus. Ceci permettrait de rendre public, pour les fins de recherche de titres, pour les fins de recherche sur la publicité foncière, que c'est un lot qui fait l'objet d'un commerce immobilier et en conséquence, que toutes les dispositions qui suivent doivent être respectées. Une copie du prospectus devrait être remise à l'acquéreur ou au locataire éventuel avant la signature du contrat. Cela fait l'objet de l'article 13.

A l'article 15, si un autre cas comme Saint-Jean-Vianney survenait, il est évident que le prospectus ne peut plus jouer et le surintendant aurait les pouvoirs nécessaires pour arrêter la distribution du prospectus parce que, le développement immobilier n'existant plus, il n'y a plus de raison de faire aucune transaction de toute façon.

M. TETLEY: Il a ce droit en vertu du règlement 53.

M. AUDET: D'accord. A l'article 16, on vient préciser ce qui était déjà dans la loi. Le prespectus a pour objet essentiel de renseigner, de bien décrire à l'acquéreur ou au locataire éventuel la nature du terrain qu'il va acquérir ou qu'il va louer. Alors, le surintendant n'a pas de responsabilité parce qu'il autorise un prospectus. Il n'a pas de responsabilité parce que le prospectus ne serait pas conforme à 100 p.c. à la réalité, mais l'obligation principale de surintendant serait d'autoriser le prospectus, s'il est rempli ou s'il est conforme aux règlements.

A la signature du contrat, il y aurait certaines mentions qui, à notre avis, devraient être obligatoirement stipulées, telles que le nom, l'adresse, le numéro de permis du commerçant en immeubles, la mention de l'autorisation du prospectus, la déclaration du locataire ou de l'acquéreur qu'il a reçu copie du prospectus et qu'il en connaît le contenu, la déclaration du locataire ou de l'acquéreur qu'il a visité le lot faisant l'objet du contrat. Ce seraient des stipulations obligatoires au contrat. Le notaire, en lisant le contrat, lirait nécessairement ces stipulations obligatoires et tant que l'acquéreur ou le locataire n'a pas signé le contrat, la vente ou la location n'est pas complétée. Nous ajou-

tons, dans le même article 17 proposé, une proposition de rédaction: Toute entente préalable verbale ou écrite ayant pour objet la location ou la vente d'un lot visée par la présente partie, est annulable dans les trois jours suivants sa réalisation.

Un avis à cet effet expédié sous pli recommandé au commerçant en immeubles par le locataire ou l'acquéreur éventuel suffit pour annuler telle entente. A cause des représentations plus ou moins honnêtes qui pourraient être faites, des influences indues qui pourraient être exercées sur un individu qui désire acquérir un immeuble, nous estimons qu'un délai de réflexion possible de trois jours serait un délai optimal et également suffisant pour permettre au locataire ou à l'acquéreur de revenir sur terre, si vous me permettez l'expression. En ce sens que si on veut réellement protéger le consommateur, il faut le protéger jusque dans la fine pointe des choses et, en ce sens, nous croyons que les ententes verbales ou les promesses sous seing privé signées par le locataire ou l'acquéreur ne vaudraient rien dans un délai de trois jours. Par contre, nous croyons que le contrat reçu en forme notariée pourrait être annulé dans les 90 jours de sa signature si ce contrat comprend certains vices qu'on énumère et qui seraient: soit que le prospectus n'a pas été produit, que le lot n'a pas été subdivisé ou que le contrat n'a pas contenu les données obligatoires en vertu de l'article 17. Evidemment, cela n'empêche pas les parties d'annuler le contrat pour d'autres motifs reconnus par le droit commun mais, au sens de l'article 32, ce seraient quasiment les principaux mptifs pour lesquels une vente pourrait être annulée. La raison c'est que nous sommes évidemment très perplexes devant la possibilité d'annuler des contrats. Et en ce sens, nous croyons que, évidemment si un lot a été subdivisé et si un prospectus a été produit et si les dispositions ont été mentionnées au contrat, à ce moment-là, les possibilités d'annuler le contrat seraient très réduites.

M. ROY (Beauce): J'aurais deux questions à ce stade-ci, étant donné que nous sommes sur le sujet. On a parlé tout à l'heure d'une possibilité d'annuler la vente dans les trois jours.

M. AUDET: L'entente préalable, pas le contrat lui-même.

M. ROY (Beauce): Pas le contrat lui-même. Mais relativement au contrat, vous parlez d'une possibilité d'annuler le contrat dans les 90 jours...

M. AUDET: C'est cela.

M. ROY (Beauce): Si, à un moment donné, le contrat ne correspondait pas à toutes les normes, à tous les règlements établis par la loi, le bill 32 et autres. Je vais prendre l'exemple d'une personne qui achète une propriété immobilière qui comprend, pour les fins de l'exemple, quatre logements. Evidemment, il y a une institution prêteuse qui lui fait un prêt. Il y a un prêt consenti par une caisse d'épargne, une caisse populaire. Nous en avons beaucoup dans le Québec et ce sont à peu près les plus gros prêteurs sur hypothèque. Après l'annulation du contrat, avec le prêt déboursé par l'institution financière, la personne qui l'a reçu a acheté deux autres propriétés avec ce prêt. Là, on parle d'annuler le contrat en fonction... mais l'institution-prêteuse qui a déjà fait le prêt a remis l'argent au vendeur et le vendeur le réinvestit — il n'est pas pour garder l'argent à la banque durant 90 jours, si c'est une personne spécialisée dans la question. Qu'est-ce donc qui se produit alors? C'est peut-être une question un peu délicate que je pose mais, étant donné que, dans les activités immobilières, il y en a 99 p.c. qui sont toujours accompagnées par un prêt immobilier, par un prêt sur hypothèque, j'estime que cet exemple peut survenir. Par exemple, selon la Loi de protection du consommateur, une personne qui achète d'un vendeur itinérant des volumes de ce vendeur qui fait du porte en porte; après un certain délai, elle annule le contrat, il n'y a pas de problème. Mais là, vous avez tous les frais juridiques, les contrats de notaire, certificats de recherche, tout ce qui a été sorti du bureau d'enregistrement. On sait qu'aujourd'hui, constituer un dossier hypothécaire est onéreux et il y a aussi une tierce personne, une personne morale, qu'on appelle la caisse populaire, qui fait le prêt et on arrive avec un contrat annulé après 90 jours. Mais l'argent qui a été traité est réinvesti ailleurs. Qu'est-ce qui arrive alors?

M. AUDET: Bien, les chances d'annuler le contrat, en vertu du projet de loi 32, seraient très réduites. Il faudrait évidemment que l'acquéreur prouve que celui qui lui a vendu le terrain détenait un permis de commerçant en immeubles et ne l'a pas déclaré au contrat, que le commerçant en immeubles devait produire un prospectus mais ne l'a pas produit. Evidemment, c'est une preuve assez lourde à faire. La raison principale pour laquelle nous recommandons qu'il y ait mention à l'index aux immeubles, c'est pour éviter la plupart de ces problèmes. Si on mentionne à l'index aux immeubles le fait que le prospectus a été produit, le notaire, en faisant sa recherche, va être en mesure de dire que le prospectus est produit; c'est enregistré au bureau d'enregistrement, c'est mentionné sur le plan de subdivision, le numéro du permis du commerçant en immeuble figure également. Avec toutes ces données, on est certain qu'il ne peut pas y avoir de problème ou s'il y avait des problèmes, ils seraient encore plus limités.

Il ne faut pas oubier qu'au moment de la première vente entre le commerçant en immeubles et le tiers, le contrat est reçu en forme

notariée avec toutes les stipulations mentionnées au contrat.

Si cela existe, évidemment, les possibilités d'annuler le contrat en vertu des dispositions de l'article 17 seraient très réduites.

M. ROY (Beauce): Elles seraient réduites d'accord, mais supposons qu'une institutions prêteuse, une caisse d'épargne, une caisse populaire, son problème, si elle fait un prêt hypothécaire, est de s'assurer du rang de l'hypothèque, s'assurer que les titres sont clairs, s'assurer que la personne ou l'institution qui emprunte a des bonnes garanties à lui offrir, autrement dit, être capable d'être remboursée, autrement dit que le crédit de l'emprunteur est bon.

Lorsqu'on arrive, par exemple, à la question du permis du vendeur qui agit comme courtier, ça peut entrer en ligne de compte, selon ce que vous venez de dire. Cela peut être, à un moment donné, une question qui, à mon sens, est très secondaire et qui n'affecte pas l'hypothèque comme telle. A ce moment-là disons que la personne trouve l'acheteur, parce qu'il ne faut pas oublier que s'il y a des vendeurs qui peuvent avoir certain caractère pour qu'on puisse les désigner, s'il y a des personnes à un moment donné qui aiment jouer de la procédure, il y a quand même des acheteurs qui aiment jouer de la procédure.

La personne trouve que sa maison, elle l'a peut-être payée trop cher et elle commence à chercher des puces là-dedans. Elle découvre que la personne qui lui a vendu la maison n'avait pas de permis. Elle part avec ce principe et ça peut devenir, selon ce que nous venons de dire, un élément qui peut faire annuler le contrat.

M. AUDET: Le problème est de la responsabilité du notaire qui aura à examiner les titres de propriété pour l'institution prêteuse et qui devra garantir à l'institution prêteuse que le titre est bon et valable. A ce moment-là, il aura à vérifier les mentions que nous suggérons dans l'article 17 de la loi, à savoir que le permis a bel et bien été émis, à savoir que le prospectus a été autorisé, à savoir que l'acquéreur en a reçu une copie et à savoir que l'acquéreur a visité l'immeuble qui fait l'objet de la transaction. Cela devient, à ce moment-là, le problème de la responsabilité du notaire qui garantit à l'institution prêteuse que le titre est bon et valable. Si le notaire, malheureusement, se trompe, il en sera responsable personnellement et ce sera couvert par son assurance-responsabilité, s'il en a une, ou encore par ses biens personnels s'il en a, évidemment. C'est question de validité du titre de l'emprunteur à ce moment-là et ça devient la responsabilité du notaire.

M. ROY (Beauce): Toutes ces exigences additionnelles ne risquent-elles pas d'alourdir considérablement le travail des notaires, dans la confection des titres, et, à ce moment-là, il est évident que le consommateur qui paie toujours les honoraires en achetant une propriété — ce n'est pas le vendeur qui paie, c'est l'acheteur — se voit obligé, du fait qu'on exige du notaire toute une vérification de toute une réglementation établie par le gouvernement, de payer $150 à $200 de plus?

M. AUDET: En réalité, la seule obligation supplémentaire du notaire serait que, lors de la rédaction et de la réalisation du contrat, il ajoute certaines stipulations obligatoires en vertu de la loi. Le notaire serait très bien renseigné sur son obligation parce qu'au bureau d'enregistrement, à l'index aux immeubles, il y aurait la mention que le prospectus a été autorisé. Et c'est le lien entre les deux, puisque le prospectus existe, il y a des stipulations obligatoires au contrat qui sont nécessaires.

Mais pour qu'on puisse savoir qu'un prospectus existe réellement, il faut qu'on le sache publiquement; or, le plus bel endroit pour le démontrer, c'est à l'index aux immeubles, parce que le notaire se réfère toujours à l'index aux immeubles pour ses examens de contrats.

Un petit commentaire sur la réflexion que vous apportiez tout à l'heure. Si un acquéreur faisait une demande de prêt et ensuite voulait faire annuler son contrat d'achat de terrain, il y aurait peut-être un peu de contradiction là-dedans, je ne sais pas.

M. ROY (Beauce): Nécessairement, avant d'acheter une propriété, si c'est une personne responsable, elle n'achètera pas la propriété sans s'être assurée d'être capable d'avoir la possibilité de la payer.

M. AUDET: D'accord.

M. ROY (Beauce): C'est élémentaire, je pense.

M. AUDET: D'ailleurs, à l'article 17, c'est une obligation pour le notaire d'indiquer les stipulations mentionnées à cet article. Tout comme le notaire a l'obligation, en vertu de l'article 21-68 du code civil, de se servir d'un numéro de subdivision lorsqu'il est officiel, de même, il aurait l'obligation supplémentaire, en plus de se servir du lot de subdivision officiel, d'ajouter au contrat les mentions de l'article 17.

L'article 18 est un article qui concerne le droit international privé. Nos recommandations sont également faites sous toutes réserves. Nous voulons cependant que le prospectus soit préparé, mais en tenant compte des spécialistes du domaine immobilier de l'endroit où sont situés les immeubles. Si, par exemple, un développement immobilier se fait aux Bahamas, peut-être qu'il n'y a pas d'arpenteurs ou de notaires là-bas. Alors, nous estimons que les règlements devront tenir compte de ces facteurs-là et il y aurait tout simplement une analogie à faire entre les exigences de la loi ici, pour les lots situés au Québec, et les exigences de la loi québécoise pour les lots situés ailleurs.

Nous soumettons respectueusement que la sanction prévue dans le projet actuel n'est peut-être pas la sanction appropriée non plus. Je ne crois pas que l'on puisse faire annuler un contrat lorsqu'il s'agit d'un immeuble situé dans un endroit en dehors du Québec.

M. ROY (Beauce): Est-ce que la réglementation devrait agir dans les deux sens, selon vous? C'est-à-dire lorsqu'une personne étrangère au Québec vient acheter des immeubles au Québec et lorsque le Québécois veut aller acheter des immeubles hors du territoire? Par exemple, à l'heure actuelle, ce n'est un secret pour personne qu'il y a des Américains qui viennent acheter des terres abandonnées, des terres qui ont peu de valeur par le fait que ce sont des terres impropres à la culture. Cela se fait dans certaines régions du Québec et vous avez également des Québécois qui ont acheté des terrains, comme le disait le ministre au début de la séance, en Californie ou en Floride à des endroits où il y a des orangeraies.

Est-ce qu'on prévoit que la loi va agir dans les deux sens ou dans un seul sens?

M. TETLEY: Dans les deux sens.

M. ROY (Beauce): Dans les deux sens. Cela veut dire que si une personne, comme le ministre, par exemple, désire s'acheter une propriété dans les Antilles ou encore en Amérique du sud, elle va être obligée de se soumette à toutes les lois québécoises?

M. TETLEY: Si je veux vendre des lots des Antilles au Québec, il faut que je sois agent officiel, et que j'aie un prospectus, si j'ai plus de quatre lots à vendre.

M. ROY (Beauce): Supposons que vous connaissez quelqu'un, c'est un exemple que je donne, parce qu'il arrive de temps en temps qu'il y a des Québécois qui achètent des immeubles à l'étranger, qui, par une information un peu particulière, entre en contact avec une personne de là-bas?

M. TETLEY: Au Québec ou là-bas? M. ROY (Beauce): Là-bas.

M. TETLEY: Là-bas, mais est-ce que la vente est faite ici ou là-bas? Est-ce que le contact est fait ici? Est-ce que la sollicitation est faite ici?

M. ROY (Beauce): C'est-à-dire qu'il n'y a pas de sollicitation de faite dans les journaux, mais comment établir si cette sollicitation est faite là-bas ou si elle est faite ici? C'est tout de même un facteur, à ce moment-là, qui entre en ligne de compte. Il y a eu une communication, la personne étrangère rencontre le Canadien à l'occasion d'une réunion, d'un colloque en quelque part dans la province de Québec ou en

Ontario, retourne là-bas, fait les contrats là-bas, etc.

Ce que je veux savoir à ce moment-là, c'est si, du seul fait que la personne est un citoyen canadien résidant au Québec, elle est obligée, lorsqu'elle fait des affaires à l'étranger, de se soumettre aux lois des valeurs mobilières.

M. TETLEY: Evidemment, la loi des Antilles s'applique. Mais si quelqu'un fait la sollicitation ici, auprès de Québécois ou à d'autres, pour des terres à l'étranger, la personne en question doit être attitrée par le ministère et doit posséder un prospectus.

M. JORON: Est-ce que ça s'applique seulement si la vente est faite à des Québécois?

M. TETLEY: Non, à n'importe qui: La vente des terres aux Etats-Unis, on ne la contrôle évidemment pas. Par exemple, des Québécois sont allés en Floride et y ont acheté des terrains; il n'y avait pas eu de sollicitation au Québec. On ne peut pas contrôler ça, c'est la loi de la Floride qui s'en occupe. Il y a eu des procédures intentées en groupe par des Québécois en Floride et ils ont réussi jusqu'à maintenant.

Nous voulons contrôler ce qui s'est passé il y a deux ou trois ans ici à Québec, à l'hôtel où j'habite.

Des Québécois vendaient des terres en Floride; il y avait un banquet, un cocktail, le vin, tout, le contrat était signé le même soir; le prix était de $1,000 ou $2,000. Avec le projet de loi 32, ces personnes auraient besoin d'être attitrées, de posséder un prospectus.

M. LATULIPPE: J'aurais une question supplémentaire à poser au ministre. Supposons que cette chose se produit: on vient faire une sollicitation au Québec, il y a vente, la personne en question fait appel, au bout d'un certain temps, se voit lésée, le ministère désavoue la vente; qu'est-ce qui arrive là-bas, si on considère que la vente est légale selon les droits du pays?

M. TETLEY: Il faut faire faire une descente par la police, la Sûreté du Québec, à l'endroit où la réunion a eu lieu. Cela peut aider le citoyen du Québec lorsqu'il poursuit l'Américain jusqu'aux Etats-Unis, s'il veut annuler son contrat et reprendre son argent, $1,500 ou $2,000. Il peut faire la preuve que le contrat, qui a été fait au Québec, est invalide et nul. Cela aidera le juge là-bas. C'est très difficile, au Québec, d'entamer des procédures aux Etats-Unis.

M. LATULIPPE: D'une certaine façon, cela va protéger le Québec, mais pas d'une façon totale. Celui qui sera pris dans une transaction ne sera pas nécessairement dédommagé.

M. TETLEY: Mais non. La loi de la Floride est très bien aussi.

M. LATULIPPE: Je ne sais pas si la Loi d'indemnisation d'acte criminel peut couvrir les frais...

M. TETLEY: Les pénalités dans la loi existent, même contre un Américain. Les Américains doivent suivre notre loi lorsqu'ils résident au Québec. Les pénalités s'appliquent aussi.

M. ROY (Beauce): Je pense, M. le Président, qu'on devrait quand même tenir compte qu'il y a une nuance entre ce qu'on peut appeler de la consommation et de la spéculation. Il ne faut pas oublier que, lorsque des gens achètent des terrains hors frontières, c'est dans un but spéculatif. Ils n'achètent pas pour consommation personnelle. Si on veut protéger les spéculateurs, on risque de toucher les consommateurs. Je tenais à apporter cette nuance, car trop de protection peut aussi étouffer.

M. TETLEY: D'accord.

M. AUDET: L'article 20 est un article jugé très important dans cette loi. Actuellement, il se lit comme ceci: "La présente section ne s'applique pas à la vente, à l'offre de vente, à la location ou à l'offre de location d'un lot situé au Québec faite par une personne physique propriétaire du lot, agissant en son propre nom, qui n'a aucun représentant à son emploi, si aucune publicité n'est faite sauf par un panneau-réclame érigé sur ce lot conformément aux règlements."

Nous soumettons que cet article est très restrictif et qu'il empêcherait quelqu'un d'annoncer un lot, comme on le disait tout à l'heure, par l'intermédiaire d'un journal. Il pourrait l'annoncer par un panneau-réclame, une affiche sur son lot et non seulement il pourrait mettre un panneau-réclame, mais il faudrait que ce panneau-réclame soit conforme aux règlements. Nous estimons que ce serait peut-être risqué de réduire les droits individuels du propriétaire foncier et c'est la raison pour laquelle nous recommandons une nouvelle formulation de cet article. La rédaction serait la suivante: "Toute personne, non commerçant en immeubles, est soustraite à l'application de la présente loi et conserve le droit d'annoncer et de disposer d'un lot lui appartenant conformément aux dispositions du code civil." Ce serait reconnaître un droit fondamental pour un simple propriétaire foncier, non commerçant en immeubles évidemment, de vendre un terrain comme il l'entend, de vendre deux terrains comme il l'entend, s'il est propriétaire de deux terrains et ainsi de suite.

L'individu conserverait sa pleine liberté.

Dans les autres recommandations de notre mémoire, dans les articles importants, — je vous réfère au mémoire parce que nous corrigeons à plusieurs reprises la forme de certains articles en soumettant qu'elle serait peut-être plus juridique, dans nos propositions — à l'article 23, nous retrouvons le terme "vendeur". Nous croyons que c'est là un rappel de l'ancienne loi du courtage immobilier et, en conséquence, ce terme n'est pas défini dans la présente loi et devrait être éliminé.

A l'article 34, il s'agit de la publicité, du permis si on préfère, du commerçant en immeubles. S'annoncer toujours par écrit, cela n'est peut-être pas toujours facile. Alors, nous recommandons une phraséologie qui permettrait à un permis d'être affiché dans le bureau d'affaires du commerçant en immeubles et obligerait le commerçant en immeubles à mentionner le numéro de son permis sur tous les documents officiels qu'il utilise dans sa correspondance ou dans ses affaires.

M. TETLEY: Si vous permettez, Me Audet, nous avons peur qu'un représentant privé, qui détient quand même un permis du gouvernement, annonce toujours qu'il a un permis du gouvernement, parce que cela donne parfois l'impression que l'homme est vraiment attitré par le gouvernement et que son commerce est valable, protégé et cautionné par le gouvernement. D'autre part, je comprends très bien la portée de votre suggestion. Mais, c'est comme le vendeur itinérant qui arrive avec un certificat du gouvernement. Il donne l'impression que le gouvernement est en faveur de la vente de certaines encyclopédies pour $500, etc. Il y a du pour et du contre à votre suggestion. Vous pouvez continuer.

M. AUDET: L'article 35 se lit comme suit: La description d'un immeuble dans la publicité d'un courtier en immeubles, d'un commerçant en immeubles ou d'un représentant doit être conforme à la réalité. Il y a peut-être des motifs pour la rédaction d'un tel article, mais remarquez que nous n'avons pas trouvé la justification de cette rédaction. Peut-être que les courtiers en immeubles auraient des commentaires à faire sur l'article 35, mais nous jugeons, nous, que cet article n'est pas très utile. Nécessairement, un immeuble qui est annoncé c'est un immeuble qui est conforme à la réalité, semble-t-il. De toute façon, c'est un commentaire en passant.

A l'article 37, il est question de comptabilité en fiducie. D'aucuns savent que les notaires sont astreints à énormément de règlements concernant la comptabilité en fiducie et on voudrait qu'ils soient spécifiquement exclus de l'application de l'article 37.

M. TETLEY: Nous arrivons à un point important. Est-ce que les notaires vont à l'avenir agir comme commerçants en immeubles, courtiers en immeubles ou représentants? Si oui, s'ils reçoivent des fonds pour le compte d'autrui dans l'accomplissement d'une activité immobilière et s'ils ont un compte en fiducie, pourquoi l'objection?

M. AUDET: Parce que les notaires sont déjà astreints à une très forte réglementation du côté des comptes en fiducie, du côté de la comptabilité en fiducie. C'est tout simplement ce qu'on voulait mentionner. Evidemment, s'il s'agit de déposer dans un compte en fiducie, et si une personne reçoit des fonds pour le compte d'autrui dans l'accomplissement d'une activité immobilière, on sait, par l'article 8, que les notaires ne sont pas obligés de détenir un permis, mais ils peuvent agir pour autrui comme courtiers en immeubles. Alors, à ce moment-là, peut-être qu'il y aura un double emploi. D'une part, il y aurait des règlements à suivre en vertu des dispositions de la loi 32, et d'autre part, d'autres règlements à suivre suivant la loi du notariat. Disons que c'est une remarque que nous faisons en passant, parce que le notaire peut toujours agir pour autrui sans détenir un permis comme courtier en immeubles, en vertu de l'article 8.

M. ROY (Beauce): Cet article 37, selon vous, obligerait-il les notaires à des travaux ou encore à des charges additionnels ou bien si, de par la loi 32, en ce qui a trait à la réglementation et aux exigences de cette loi, ils sont à peu près identiques à ce qui peut être exigé par les règlements du notariat?

M. AUDET: On ne connaît pas la réglementation en vertu de la loi 32. On connaît très bien la réglementation en vertu de la loi du notariat et, à ce compte, on peut dire que c'est de notoriété publique que la comptabilité en fiducie des notaires est très réglementée.

M. ROY (Beauce): Mais si on parle de celle qui existe déjà, il en existe déjà une en vertu de la loi du courtage immobilier pour les courtiers. Est-ce qu'elle obligerait des notaires à des exigences additionnelles ou si cela peut se faire à l'intérieur à l'heure actuelle de la réglementation déjà établie par la Chambre des notaires à ce sujet?

M. DEMERS: Sans connaître celle qui est imposée aux courtiers, je ferai juste un bref résumé des obligations que la Chambre des notaires impose aux notaires pour leur compte en fidéicommis. Tout argent reçu doit être attesté par un reçu officiel émis par le notaire et il sera responsable de cet argent. Cet argent doit être déposé dans une banque ou une caisse immédiatement.

M. TETLEY: Est-ce que cela comprend tout l'argent reçu par le notaire dans la pratique de notariat ou tout argent reçu par le notaire même comme courtier en immeubles?

M. DEMERS: Pour autrui, tout argent reçu pour autrui. Evidemment, si le notaire est individuellement un commerçant en immeubles, c'est son affaire personnelle.

M. TETLEY: C'est pourquoi on veut régler cette question ici. Parce que si le notaire n'a pas de compte en fiducie pour ses activités...

M. DEMERS: M. le Président, je pense que les deux premières lignes disent que c'est de l'argent reçu pour le compte d'autrui. Alors, si le notaire reçoit de l'argent pour autrui, pour des gens qui font des affaires devant lui, il doit le déposer en fiducie. Mais si c'est lui-même qui achète un terrain et le revend, ce n'est pas de l'argent pour autrui. C'est de l'argent pour lui, à ce moment-là, et c'est son compte personnel.

M. ROY (Beauce): Mais n'y a-t-il pas alors lieu de songer pour le notaire à avoir un compte spécial pour tout ce qui regarde les activités immobilières?

M. DEMERS: Il l'a.

M. ROY (Beauce): ... distinctement de son compte personnel.

M. DEMERS: Nous l'avons déjà. Et je tiens à vous dire que, sans présumer de ce qui va venir, je pense que c'est déjà plus sévère. Nos comptes de fiducie à nous doivent être vérifiés, chaque année, par des vérificateurs publics, rapport est transmis à la Chambre des notaires avant la fin de l'année.

M. ROY (Beauce): Mais si c'est déjà plus sévère, il n'y aurait pas tellement d'objection?

M. DEMERS: Disons que ce que nous avons est peut-être plus sévère mais il peut y avoir des divergences entre les exigences de ces règlements et les nôtres, et cela peut imposer peut-être, sans constituer des charges plus sévères, des charges différentes mais qui seraient superfétatoires.

M. AUDET: A l'article 44, dans le texte actuel, l'article qui est rédigé comme suit: Avant de suspendre ou de révoquer, nous soulignons qu'il y aurait peut-être lieu d'ajouter: Avant de refuser, suspendre ou de révoquer, pour que cet article soit en relation avec l'article 47 qui parle de refus, suspension ou révocation.

A l'article 47, nous proposons une rédaction nouvelle, qui se lirait comme suit: "Doit être motivée et rendue sans délai toute décision du surintendant ayant pour objet le refus, la suspension ou la révocation d'un permis. Copie de telle décision doit être immédiatement délivrée à qui de droit." La raison pour cela, c'est qu'on veut éviter les délais de manière à causer le moins de préjudice possible au requérant ou aux personnes concernées.

A l'article 50, c'est à nouveau une question de principe, croyons-nous. Actuellement, l'article se lit comme ceci: "L'appel ne suspend pas la décision, etc., à moins que la Cour ne

l'ordonne autrement." Nous recommandons le contraire. Nous recommandons que l'appel suspende la décision du surintendant à moins que la Cour n'ordonne autrement.

La raison, c'est que ce serait peut-être causer un grave préjudice à un commerçant en immeubles, lorsqu'il y a une action pendante contre lui, de suspendre toutes ses affaires. Nous croyons que, dans le droit commun, même s'il y a appel, un individu continue de vaquer à ses occupations tant qu'un jugement final n'est pas rendu et ce serait, croyons-nous, être logique avec les lois actuelles.

M. TETLEY: La loi de la protection du consommateur est rédigée comme vous l'avez à l'article 50, dans le bill 32, et nous avons eu assez de difficultés avec certains fraudeurs. C'est la raison pour laquelle nous avons cru bon de rédiger ainsi l'article 50.

M. AUDET: A l'article 54.1, nous suggérons l'addition du I pour bien faire valoir dans la loi, l'illégalité de toutes les fausses représentations. La proposition de notre texte est la suivante: "Sont absolument illégales, sous peine de pénalités prévues dans la présente loi, toute campagne de publicité ou de promotion ayant pour objet de faussement représenter un développement immobilier ou de laisser croire à un éventuel locataire ou acquéreur qu'il est gagnant d'un lot par suite d'un tirage, d'un concours ou autre moyen semblable. L'expérience démontre que, bien souvent, un individu reçoit une lettre par la poste disant qu'il est l'heureux gagnant d'un lot. Il n'a jamais participé ni à un tirage ni à un concours, mais il est l'heureux gagnant d'un lot. C'est à titre gratuit évidemment. L'individu va signer immédiatement le papier et est ainsi reconnu comme propriétaire d'un lot. Ensuite, il se rend compte de ses obligations: obligation de payer $50 par année pour faire partie d'un club, obligation de payer les frais d'arpentage, obligation de payer les frais d'entretien, etc. de sorte que l'individu n'a pas gagné le lot, mais l'a réellement acquis à un très fort prix.

M. TETLEY: L'article 53-J contrôle la publicité. D'autre part, votre article 54.1 est intéressant.

M. AUDET: L'article 64. Il y est question d'une preuve testimoniale. Même pour contredire ou changer les termes d'un écrit. Nous croyons qu'il y aurait peut-être lieu de préciser, en ce sens qu'il faudrait peut-être éliminer l'écrit authentique. Il ne faudrait pas qu'un écrit authentique puisse être contredit par une peuve testimoniale. C'est la règle prévue au Code civil. Un acte authentique est un acte reçu devant notaire.

Il fait preuve de son contenu et ce serait aller contre les principes fondamentaux de la loi de la preuve de permettre une preuve testimoniale contre un écrit authentique.

Enfin, disons que, lors de la mise en vigueur de la présente loi, il y aurait peut-être lieu de donner un certain délai ou d'accorder un certain tempérament aux commerçants en immeubles qui ont déjà des développements immobiliers en cours ou qui ont des développements immobiliers qui ne sont pas en voie d'être développés. Il y aurait peut-être lieu, à notre sens, de faire une distinction. C'est que, lors de la mise en vigueur de la loi, tous les développements immobiliers en cours ne devraient pas être assujettis aux obligations imposées par la présente loi.

Ce sont là nos principales recommandations. Vous voudrez bien excuser, dans notre mémoire global, les petites erreurs d'orthographe qui ont été commises. En particulier, je voudrais en souligner une qui nous paraît très importante, à l'article 45. Je reviens à l'article 45, je n'en ai pas parlé, à la page 28 du rapport global. Il s'agit de la question des dossiers saisis. En matière immobilière, les dossiers saisis sont d'une grande valeur pour les entrepreneurs ou les commerçants en immeubles; alors, nous recommandons qu'une rédaction semblable à celle que nous proposons soit adoptée, que les dossiers saisis soient restitués aux commerçants en immeubles au plus tard trente jours après la date de la saisie, à moins que le surintendant — ici, il faudrait lire prouve, un P au lieu d'un T — à moins que le surintendant prouve, dis-je qu'il est nécessaire que ce délai de trente jours soit prolongé. Il y aurait peut-être lieu d'ajouter: Prouve à un juge de la cour Supérieure, de sorte que si vraiment, dans le délai de trente jours, le surintendant réalise qu'il n'y a pas matière à conserver ces dossiers, ils soient restitués sur le champ ou presque sur le champ à son propriétaire.

Ce sont les principales recommandations de la Chambre des notaires. Il s'agit évidemment du domaine immobilier. Les notaires sont les spécialistes du domaine immobilier. Ce sont eux qui seront les spécialistes du droit les premiers concernés par l'application de cette nouvelle législation. Nous endossons l'objectif du législateur mais nous voulons que les formalités, les procédures et l'acheminement de toute cette législation soient très clairs et très précis.

M. TETLEY: Je crois que vous allez ajourner, M. le Président, ou suspendre les travaux jusqu'à une certaine heure. J'ai quelques questions importantes à poser. C'est ce qui explique que les notaires devraient revenir.

Une question: Est-ce que les notaires doivent être exemptés d'un permis en vertu de l'article 8? Nous avons exempté les avocats et les notaires. Les avocats n'ont aucun droit en vertu de la Loi du barreau, mais nous avons laissé cela dans la loi et j'ai plusieurs plaintes contre certains notaires. Je vous pose la question pour l'heure du déjeuner: est-ce qu'un notaire doit être en même temps courtier en immeubles? Est-ce qu'il doit être représentant en vertu de la loi ou commerçant en vertu de la loi?

Deuxième question: Est-ce qu'un notaire doit, s'il a droit d'être représentant, lors de la rédaction de ses comptes, annoncer clairement ses honoraires comme notaire dans la préparation du titre ou ses honoraires comme courtier? Honoraires qu'il a reçus peut-être comme courtier, d'une tierce personne, ou de l'acheteur lorsqu'il agit pour le vendeur. En effet, devrait-il faire une divulgation complète de ses honoraires comme notaire et ses honoraires comme courtier?

M. ROY (Beauce): Cela va faire plaisir au ministre du Revenu.

M. TETLEY: Ce serait plutôt de faire plaisir au consommateur. C'est une question qui me touche de près parce que je reçois plusieurs plaintes en ce sens comme ministre impliqué.

M. LE PRESIDENT: Tel que suggéré par le ministre, peut-être que les porte-parole de la Chambre des notaires pourraient revenir après le déjeuner et donner quelques explications ou commentaires sur la question posée par le ministre. La Commission suspend ses travaux jusqu'à 14 h 30, cet après-midi, même salle.

(Suspension de la séance à 12 h 31 )

Reprise de la séance à 14 h 33

M. PICARD (président de la commission permanente des institutions financières, compagnies et coopératives): A l'ordre, messieurs!

Avant l'ajournement pour l'heure du déjeuner, je crois que le ministre avait posé des questions effectivement à l'adresse des notaires en général. J'aimerais avoir les commentaires de certains représentants du comité de législation de la Chambre des notaires. M. Demers.

M. DEMERS: M. le Président, pour répondre à la question du ministre M. Tetley, il y avait une première partie, à savoir quelle était la valeur de l'exclusion à l'article 8 a) des avocats et notaires en exercice? Nous ne nous étions pas arrêtés sur ce point particulier mais, tel que cela nous apparaît, il semble que cette expression pourrait demeurer, mais être précisée. Si nous indiquions, par exemple, "les avocats et les notaires, dans l'exercice de leurs fonctions", ce qui est différent d'un notaire en exercice. Je suis un notaire en exercice et je peux faire des choses à titre personnel. Mais je suis un notaire en exercice qui peut exercer ses fonctions aussi. C'est différent. Alors, je pense que les notaires, dans l'exercice de leurs fonctions, devraient continuer à être exclus de l'application de la loi et ne pas être obligés au permis parce que, à ce moment-là, ils ne sont en somme que des mandataires ou des fiduciaires. Quand nous sommes dans l'exercice de notre fonction, nous agissons pour des tiers. Nous n'agissons pas pour nous personnellement. Si par contre, je désire faire des transactions personnelles et que j'en fais de façon suffisante pour justifier même une occupation de commerçant à plein temps ou à demi temps, je pense que, étant un tel notaire, je devrais tomber sous le coup de la loi.

M. TETLEY: "Dans l'exercice de leurs fonctions", "leurs fonctions", comme notaire, ce n'est pas d'être représentants, ni commerçants, ni courtiers en immeubles, c'est de préparer les titres ou, peut-être, de faire des recherches au sujet des titres en question. Donc, la définition ou l'amendement que vous voulez présenter me paraît difficile à justifier. Deuxièmement, je trouve qu'il y a quelquefois conflit d'intérêt, lorsque le notaire agit comme notaire dans la préparation du titre ou de l'hypothèque et qu'il est en même temps, celui qui a trouvé l'argent nécessaire ou qui a vendu la terre comme un courtier en immeubles. Voyez-vous un tel conflit?

M. DEMERS: Disons qu'il est possible que des conflits se présentent.

Mais je pense que, dans la loi du notariat, telle qu'elle existe actuellement, cette fonction de mandataire et de conseiller pour ses clients à l'occasion de transactions immobilières ou financières est reconnue. Elle est même sanctionnée dans le tarif d'honoraires des notaires, qui

est un tarif sanctionné par le lieutenant-gouverneur en conseil qui reconnaît le droit de percevoir une commission lorsqu'il a agi comme mandataire pour ses clients, pour trouver de l'argent ou procéder à une vente ou à une acquisition d'immeubles.

C'est une fonction qui est acceptée communément, je crois, que le notaire puisse, à l'occasion, faire cela. A ce moment, si vous remarquez, la distinction, je pense, c'est qu'il agit toujours pour des tiers, il n'agit pas pour lui personnellement. Je pense que ce serait le critère fondamental que nous devrions retenir.

M. TETLEY: Nous acceptons ce critère; des fois, le notaire envoie un seul compte ou peut-être envoie — ma deuxième question — deux comptes, un au vendeur et le vendeur ne sait pas que l'acheteur a déjà payé une commission ou doit payer des honoraires pour la préparation du titre, etc. J'ai des plaintes et des commentaires, comme ministre, en ce sens que les comptes des notaires n'expliquent pas au consommateur, au client, au public, les divers rôles du notaire dans une transaction et ne divisent pas les honoraires. Les gens soupçonnent que, des fois, le notaire est payé deux fois.

M. DEMERS: Cela m'apparaît, M. le ministre, comme étant une mauvaise façon de facturer, si je peux dire cela. Je pense que le notaire qui charge un honoraire, d'abord son tarif est prévu — comme je l'ai expliqué tout à l'heure — par le tarif officiel et s'il a une commission à prendre, s'il a droit à une commission également permise par le tarif officiel, il devra tout simplement le dire et je pense que ceci a dû être négocié de façon préalable avec le client ou c'aurait dû l'être.

Qu'il y ait des erreurs de ce côté, je suis prêt à l'admettre, mais ce n'est certainement pas la pratique que recommanderait la Chambre des notaires que le notaire fasse un tarif global sans explications ou sans négociations préalables avec son client. A ce sujet, je pense que nous partageons votre point de vue.

M. TETLEY: Je vais vous donner un exemple d'une autre profession, celle des comptables agréés. Le député de Montmagny peut parler de cette profession. Les comptables n'ont aucun droit d'être administrateurs d'une compagnie dont ils font la comptabilité, dont ils préparent le bilan et dont ils font la vérification. Et, à la Commission des valeurs mobilières, ils n'ont aucun droit d'être impliqués dans un prospectus qu'ils signent comme vérificateurs. D'autre part, et c'est quelque chose que je vais régler, j'espère, les avocats, souvent, sont propriétaires d'action dans une compagnie dont ils sont les avocats devant la Commission des valeurs mobilières. Je trouve qu'il y a un conflit d'intérêts et je l'ai vu dans la pratique, dans mon bureau, pas dans mon cas, mais dans le cas de certains de mes associés. Et j'ai peur de voir parfois des conflits d'intérêts lorsque les notaires agissent à la fois comme courtiers et comme les professionnels qui préparent le titre pour les deux parties et qui agissent pour deux parties parce que les deux ont besoin de ses services et comptent sur ses titres, l'acheteur et le vendeur. Vous ne m'avez pas convaincu qu'il n'y a pas de conflit d'intérêts dans certains cas.

M. DEMERS: Je n'ai pas cherché à vous convaincre qu'il n'y avait pas de conflit, M. le ministre. J'ai expliqué la situation actuelle. Que les notaires agissent comme intermédiaires à l'occasion de la vente d'immeubles, cela s'est déjà vu plus que cela ne se fait actuellement. Ce qui se voit un peu plus fréquemment, c'est qu'un notaire puisse s'occuper du financement d'un prêt hypothécaire. Une dame va dire qu'elle a tant d'argent à prêter et le notaire a un client qui est prêt à emprunter; à ce moment-là, il demandera — remarquez que ce n'est pas toujours fait, par exemple — une commission à l'emprunteur pour lui avoir négocié cet emprunt. Il le chargera en plus des frais du contrat hypothécaire. C'est peut-être une situation de ce genre-là que vous visez. C'en est une qui se fait actuellement. Elle est permise par la Loi du notariat et par le tarif actuel.

M. LE PRESIDENT: Le député de Montmagny.

M. CLOUTIER (Montmagny): Un organisme que le ministre des Institutions financières connaît bien et dont il a étudié la demande de subvention, l'ACEF, — Association coopérative d'économie...

M. TETLEY: ... d'économie familiale.

M. CLOUTIER (Montmagny): ... d'éducation familiale, a fait des propositions pour renforcer le bill 32. Est-ce que vous en avez pris connaissance?

M. DEMERS: Non.

M. CLOUTIER (Montmagny): J'ai ici un article du journal La Presse du samedi 8 juillet. Je vais résumer les principales propositions. D'abord, on proposait de définir davantage la superficie d'un lot afin d'éviter que les compagnies réussissent à contourner la loi à cause d'une définition trop généreuse de la notion de lot. "Nous demandons que la superficie d'un lot déterminée par voie de règlement soit réduite à la plus petite étendue possible". Est-ce qu'il vous apparaît actuellement qu'il y a des dangers de ce côté-là si la définition n'était pas précisée davantage par la réglementation? Cela, c'est la première question, nous allons les prendre une par une.

M. DEMERS: C'est la plus petite étendue possible.

M. CLOUTIER (Montmagny): La plus petite étendue possible. Il n'y a pas de spécification, je ne sais pas ce que ça peut vouloir dire; mais quand on parle d'un lot, on ne parlera pas d'une terre complète, on va parler d'un lot en termes ordinaires.

M. DEMERS: Il y aurait peut-être une norme facile à suivre, M. le député, c'est que la Société centrale d'hypothèques et de logement exige une superficie minimale pour les lots sur lesquels elle consent des prêts hypothécaires et ces lots doivent avoir une largeur de tant, une profondeur de tant, une superficie de tant. Partant de là, je crois que nous aurions une base communément acceptée.

M. CLOUTIER (Montmagny): Est-ce que ce serait préférable, par exemple, que la loi le définisse davantage?

M. DEMERS: Je dirais les règlements.

M. CLOUTIER (Montmagny): Les règlements, la réglementation oui,

M. DEMERS: Oui.

M. CLOUTIER (Montmagny): Ce serait préférable. Deuxièmement, on suggère que les amendes soient beaucoup plus sévères que celles contenues dans le projet de loi. Dans le projet de loi, à moins que je ne m'abuse, c'est $100 pour les individus; pour les compagnies, c'est beaucoup plus, ça va jusqu'à $2,000, je pense.

M. TETLEY: $25,000 à l'article 55.

M. CLOUTIER (Montmagny): A l'article 55. Alors, on dit pour une personne autre qu'une corporation, une amende d'au moins $100 et d'au plus $2,000 ou un emprisonnement d'au plus un an.

Dans le cas des corporations, c'est d'au moins $500 et d'au plus $25,000. On prétend que les sanctions ne sont pas assez sévères et on demande qu'elles soient beaucoup plus sévères. Qu'est-ce que vous en pensez? Vous n'avez pas parlé des sanctions.

M. DEMERS: Nous sommes beaucoup moins familiers avec cette partie-là du droit. Alors, nous n'avons pas porté attention à cela.

M. CLOUTIER (Montmagny): Les notaires ne sont pas reconnus pour leur esprit de vengeance.

M. DEMERS: Non.

M. CLOUTIER (Montmagny): C'est une profession tranquille.

M. DEMERS: Sereine.

M. CLOUTIER (Montmagny): J'en sais quel- que chose. Troisièmement, on demande que les cautionnements obligatoires pour obtenir un permis soient aussi élevés que ceux prévus aux règlements de la Loi de la protection du consommateur. Je ne me souviens pas des cautionnements en vertu de la Loi de la protection du consommateur, mais on...

M. TETLEY: Ils sont dans les règlements mais c'est certainement notre intention d'imposer des cautionnements suivant la portée du commerce de la personne en question et je crois que cela sera beaucoup plus élevé que pour un vendeur itinérant parce qu'ils vendent des objets beaucoup plus importants.

M. CLOUTIER (Montmagny): On demande également au ministère de publier, dès l'entrée en vigueur de la loi, les noms des individus et des corporations détenant un permis du ministère, aussi bien que ceux à qui il a été refusé, suspendu ou annulé, de même que soit prévue la publicité des condamnations pénales.

M. TETLEY: C'est très bon. Comme au barreau, c'est publié tout simplement à la cour Supérieure.

M. CLOUTIER (Montmagny): On demande également d'introduire dans cette loi, comme motif d'annuler un contrat, la notion d'inexpérience du consommateur, tel qu'on l'a fait dans le bill 45, à l'article 118, où la notion d'inexpérience du consommateur jouait en faveur du consommateur.

M. TETLEY: Oui, mais...

M. CLOUTIER (Montmagny): Le ministre a des vues nuancées sur ces deux lois.

M. TETLEY: Oui, c'est difficile parce qu'ici après l'enregistrement du titre, le vendeur a son argent, l'acheteur a le titre, et si, quelque temps après, il peut invoquer son inexpérience, cela peut affecter le titre pour 20 ans. C'est nuancé.

En tout cas, j'ai lu les revendications de l'ACEF et nous les avons étudiées.

M. CLOUTIER (Montmagny): J'ai la même opinion que le ministre. Il doit y avoir une nuance ici; cela doit s'étudier. Les lois ne doivent pas nécessairement comporter exactement les mêmes analogies.

M. TETLEY: De plus, ici, dans le cas de la vente d'un immeuble, il y a un notaire qui est un officier de la cour, comme un avocat. Il n'est pas l'avocat du demandeur ou du défendeur. L'avocat, suivant son assermentation, est un officier de la cour et le notaire agit pour les deux parties. Il faut aussi, à l'avenir, que les notaires agissent pour les deux parties. Il doit protéger les deux. Deux personnes devant un notaire sont toutes les deux innocentes. A moins qu'il ne soit grand avocat, grand notaire ou grand juriste. Grand comptable, peut-être.

M. CLOUTIER (Montmagny): Les notaires ont retenu l'intervention du ministre au sujet de la disproportion entre la qualification du notaire et des deux clients qui sont devant lui. J'ai l'impression que le ministre va aller voir comment sont rédigés le code des professions et la loi spécifique du notariat.

On disait également à l'article 17: "lot vendu ou loué sans permis". Il n'y a pas nécessairement annulation, tandis que, dans l'article 18, il y a annulation. Dans l'article 17, on demande que cela ne donne ouverture qu'à une demande en résolution du contrat. On demande que la même force soit donnée à l'article 17. Je ne sais pas ce que le ministre en pense.

M. TETLEY: On le prend en considération. Encore une fois, il faut nuancer.

M. CLOUTIER (Montmagny): La dernière recommandation qui était faite, c'est qu'il soit prévu pour le consommateur, en vertu de cette loi qu'on étudie actuellement, la faculté de résoudre son contrat dans les trente jours suivant sa signature et ce, dans tous les cas de vente ou de location de lots ou de maisons mobiles. Cela va assez loin.

M. TETLEY: Cela va très loin. Les notaires le savent aussi bien que moi. Vous allez acheter une terre ou une maison. Vous allez signer le tout. Vous allez avec votre type voir M. X. un autre vendeur de maisons. Je l'ai achetée pour $20,000.

Qu'est-ce que vous allez m'offrir? Il dit $18,000. Si dans les trente jours, vous achetez l'autre au prix de $18,000, vous allez annuler sans frais la première vente et, peut-être, allez-vous annuler la deuxième après. Vous pouvez passer votre vie avec un camion tous les trente jours et ne rien payer.

M. CLOUTIER (Montmagny): Le même fait a été souligné lors de l'étude du bill 45. Quelqu'un peut se promener dans des voitures neuves assez longtemps avant que...

M. TETLEY: Et c'est pourquoi, dans le cas du bill 45, c'est au moment du contrat, pas au moment de la livraison de l'objet. Mais ici, le contrat avait deux livraisons.

M. CLOUTIER (Montmagny): Alors le ministre accepterait le tiers des recommandations du...

M. TETLEY: C'est pas mal...

M. CLOUTIER (Montmagny): Cela veut dire qu'ils peuvent compter sur le tiers de la subvention demandée. Ce n'est pas aussi automatique que cela.

M. LE PRESIDENT: Est-ce qu'il y a d'autres questions en rapport avec le mémoire présenté par la Commission de législation de la Chambre des notaires? Je vais maintenant inviter le porte-parole de l'Association provinciale des constructeurs d'habitations du Québec Inc., Me Raynald Savage.

M. TETLEY: Je voudrais tout simplement ajouter publiquement ce que j'ai dit aux notaires; j'ai trouvé le mémoire fort intéressant et bien préparé. Merci.

Association provinciale des constructeurs d'habitations du Québec Inc.

M. SAVAGE: M. le Président, M. le ministre, Messieurs les parlementaires, l'Association provinciale des constructeurs d'habitations du Québec Inc. remercie la commission de l'opportunité qui lui est offerte de présenter ses représentations quant au projet de loi 32. Vous savez sans doute que l'Association des constructeurs d'habitations, en vertu de la Loi sur les relations de travail dans l'industrie de la construction est considérée partie représentative. Elle comprend quelque 3,000 membres constructeurs et sous-entrepreneurs dans notre province et, plus particulièrement en date d'aujourd'hui, 770 constructeurs qui sont directement impliqués par le projet de loi 32. Or, nous endossons quasi en totalité les recommandations formulées par la Chambre des notaires ce matin et notre étude du projet de loi 32 ne va pas aussi à fond que celle que les notaires ont préalablement énoncée devant nous. Cependant, nous nous en sommes tenus plus particulièrement aux dispositions qui affectent principalement notre industrie et les membres de notre association. Sans plus tarder, je commence par les différents points énoncés dans le mémoire, en commençant par la licence de commerçant en immeubles.

Le projet de loi no 32 énonce un nouveau principe ou une nouvelle catégorie de gens affectés par un tel permis, c'est-à-dire le commerçant en immeubles qui, préalablement, dans la Loi du courtage immobilier, n'était pas directement impliqué. C'est-à-dire qu'en vertu de l'article 2 de la Loi du courtage immobilier, il était mentionné que le constructeur, qui était inscrit, pouvait détenir une licence ou travailler ou exercer à titre de courtier. Alors qu'ici, en vertu de l'article 1 c), on en fait spécifiquement une catégorie. Ce n'est pas que nous voulons nous opposer catégoriquement à cette nouvelle notion, mais il s'agirait peut-être de s'interroger sur la nécessité d'émettre des permis pour tout motif ou toute considération. Vous n'êtes pas sans savoir que, actuellement, pour construire dans la majorité de nos municipalités, on exige un permis du constructeur, c'est-à-dire une licence annuelle pour pouvoir entreprendre des travaux dans certaines municipalités. De plus, le ministre Cournoyer a déjà fait état de la Loi sur la qualification professionnelle des entrepreneurs, précédemment appelée le projet de loi 51, sous le ministre Bellemare.

Ce projet de loi, dont nous avons reçu une copie, c'est-à-dire une copie de l'avant-projet de

loi, fait état de la nécessité pour un constructeur d'être muni d'une licence. Il y aurait donc une licence pour exister ou pour travailler à titre de constructeur. Alors qu'ici, on l'oblige en plus d'être muni d'une licence pour pouvoir vendre le produit qu'il fabrique.

Dans le projet de loi 32, tel qu'il est formulé ici, on oblige le constructeur à détenir une licence, mais on ne lui reconnaît aucun droit acquis, comme tel. Il y a bien l'article 66 qui reconnaît des droits acquis pour ceux qui sont courtiers actuellement et pour les constructeurs qui sont inscrits.

Dans notre mémoire, nous recommandons, si le législateur n'a pas l'intention de modifier l'article 1 c), que des dispositions spécifiques dans la loi reconnaissent aux constructeurs des droits acquis. Nous recommandons plus particulièrement une disposition qui s'inspire intégralement de l'avant-projet de loi soumis par le ministre, M. Cournoyer, aux différentes associations de construction: Que toute personne dont l'activité principale au cours des deux années précédant l'entrée en vigueur de la loi a été d'exercer le métier de constructeur, c'est-à-dire le métier qui est défini à l'article le), a droit sous réserve, des autres dispositions de la présente loi et des règlements, d'obtenir un permis de commerçant en immeubles sans être tenu de subir l'examen prévu par la présente loi. C'est-à-dire que nous reconnaîtrions des droits acquis à tout constructeur, actuellement, d'obtenir un permis de commerçant en immeubles, tout en respectant les autres dispositions de la loi ou des règlements, mais en obtenant un permis automatiquement.

C'est notre recommandation en ce qui concerne la licence de commerçant en immeubles telle qu'exigée par l'article 1 c) et l'article 5, entre autres.

M. TETLEY: Pardon, monsieur. Vous avez déjà ou vous aurez un permis du ministre Cournoyer?

M. SAVAGE: C'est-à-dire que le ministre Cournoyer a émis l'opinion, a même fait des conférences de presse à l'effet qu'il y aurait un projet de loi de déposé sur la qualification des entrepreneurs, exigeant de chaque entrepreneur une licence pour être entrepreneur. Alors que, vous, dans votre projet de loi, exigez une licence pour pouvoir vendre le produit.

M. TETLEY: Je n'ai aucune objection que votre profession n'ait qu'un permis, évidemment, et que le ministre Cournoyer ou un autre ministre donne le permis. Mais peut-être que nous pouvons insister pour que vous suiviez ces exigences et les nôtres et que le même permis soit assujetti à notre loi aussi. Parce que si, par exemple, vous ne suivez pas les exigences de la maison modèle et que ces exigences ne se trouvent pas dans la loi du ministre du Travail, je crois que le public n'est pas protégé. Donc, c'est peut-être un compromis. Notre seul but est de protéger le public et de vous aider aussi.

Je suis d'accord que ce serait erroné d'avoir deux permis de deux ministères; ça coûterait deux cautionnements. C'est peut-être la solution au problème que vous avez soulevé.

M. SAVAGE: A tout événement, si vous avez quand même l'intention de conserver l'article tel qu'il est ou l'émission du permis, on demande simplement de tenir compte finalement des droits des constructeurs qui sont déjà en opération.

M. TETLEY: D'accord.

M. SAVAGE: Concernant le représentant d'un commerçant en immeubles, vous avez les articles 1 o) où on dit ce qu'est le représentant, c'est-à-dire le représentant d'un courtier ou d'un commerçant en immeubles; vous avez l'article 9 qui oblige ce représentant à subir des examens, fournir un cautionnement, etc., ou qui seront déterminés par règlement à ce moment-là; vous avez également les articles 31 et 33 où on parle du représentant, tout particulièrement à l'article 33 où on mentionne que la signature apposée à un contrat par le représentant d'un commerçant en immeubles ou d'un courtier en immeubles lie ce commerçant ou ce courtier.

Nos représentations sont à l'effet que le représentant, pour nous, ce n'est pas une entité comme telle; il ne devrait pas avoir d'autonomie comme telle. On le considère un peu comme le vendeur d'automobiles qui ne peut engager finalement son patron que si son patron adhère ou accepte ce que le vendeur a initialement fait.

Quant au cautionnement, on suggère qu'il ne devrait pas être exigé du représentant mais bien de son employeur. Finalement, dans les règlements, je pense que c'est un peu l'idée que vous avez adoptée également.

M. TETLEY: Vous me permettrez encore d'observer que, souvent, les problèmes sont soulevés ou causés par le représentant qui signe, qui engage le citoyen. Le citoyen arrive au moment du contrat et il apprend qu'il n'a pas de contrat. Est-ce qu'il faut protéger le citoyen ou le commerçant. C'est ça le...

M. SAVAGE: Je suis d'accord avec vous qu'il faut protéger le citoyen, mais, puisque le représentant est l'employé du commerçant en immeubles, je pense qu'il va de soi que le commerçant doit quand même être protégé si son représentant fait de fausses représentations. Il pourra voir si, finalement, il peut accepter les représentations qui ont été faites par son vendeur.

M. TETLEY: Dans le commerce, aujourd'hui, les comptables, les associés sont responsables de leurs juniors, les avocats sont responsables d'un avocat d'un an de pratique. Il y a de plus en plus de responsabilité donnée aux employeurs. Les employeurs sont de plus en plus responsables.

M. SAVAGE: Je suis d'accord avec vous pour dire que l'employeur est responsable de son représentant. Cependant, j'en suis à l'article 33 où on parle d'écrit à ce moment-là. On dit: "La signature apposée à un contrat par le représentant... lie ce commerçant..." Je serais d'avis que cette signature lie le commerçant en autant qu'il l'a ratifiée par écrit, lui aussi. Vous auriez finalement deux signatures, celle du représentant et celle de son employeur.

M. TETLEY: En tout cas, c'est votre opinion.

M. SAVAGE: Oui, mais c'est quand même la situation qui existe si on prend le cas des vendeurs d'automobiles.

M. TETLEY: Ah! non, pas en vertu du bill 45. Le représentant vise... Cet article est tiré mot pour mot du bill 45.

M.SAVAGE: De toute façon, on fait des représentations assez fortes pour que le commerçant puisse finalement dire son mot dans tout ça.

On recommande que les articles 9 et 33 soient modifiés afin que le représentant du commerçant ne soit pas tenu personnellement de fournir un cautionnement, que ce soit son employeur puisqu'il est l'employé du commerçant en immeubles, que le cautionnement soit fourni par le commerçant suivant la proportion de représentants qu'il peut avoir à son service.

M. TETLEY: D'accord, nous l'avons déjà fait avec...

M. SAVAGE: Loi 45.

M. TETLEY: ... les associations de vendeurs d'automobiles.

M. SAVAGE: Et que le le représentant ne puisse en aucun cas lier le commerçant en immeubles, sauf si ce dernier a dûment ratifié par écrit les actes de son représentant.

M. TETLEY: Je ne suis pas exactement de votre avis.

M. SAVAGE: On vous le soumet de toute façon.

En ce qui concerne la vente et le louage de lots, disons que c'est une partie assez complexe et assez difficile à saisir finalement dans tout ça. A prime abord, il semble bien que tout le monde est impliqué par cette partie; cependant, je me demande si les transactions qui peuvent s'effectuer entre commerçants en immeubles sont touchées par la partie IV de la loi.

Il ne semble pas qu'il y ait d'exclusion quant aux transactions commerciales comme telles.

On s'interroge aussi sur la nécessité d'un prospectus, comme l'ont fait les notaires, ce matin, et surtout Me Kruger, je crois, qui a insisté pour dire que le prospectus entraînerait finalement des coûts assez onéreux. Il allait même jusqu'à suggérer deux à trois cents dollars. Je ne peux pas le dire; je n'ai pas d'évaluation de faite. Mais on note également qu'on craint que cela entraîne une situation assez onéreuse pour le consommateur. On s'interroge également quant au constructeur-développeur. Vous n'êtes pas sans savoir qu'aujourd'hui, le constructeur achète ordinairement un lot, une superficie assez grande pour construire les différentes maisons modèles qu'il a sur son terrain. Alors, on s'interroge pour savoir si le constructeur-développeur qui a subdivisé une terre en plusieurs lots et construit des maisons pour la vente, et puis qui, à l'occasion d'une telle vente, vend le terrain adjacent, à savoir s'il serait touché par cette loi. Nous prétendons qu'il devrait être exclu à ce moment-là. Egalement, le constructeur-développeur...

M. TETLEY: Pourquoi, s'il vend la terre adjacente...

M.SAVAGE: C'est-à-dire s'il vend, non la terre adjacente, mais s'il s'agit d'un lotissement divisé en plus de quatre lots. Il a construit une maison, il vend le terrain adjacent à la maison. On prétend qu'il ne devrait pas être soumis à passer par la formalité du prospectus à ce moment-là. Egalement, dans le cas d'un constructeur-développeur dont la subdivision a été acceptée par les différents paliers administratifs, donc admis par l'urbaniste de la municipalité, soit par la société centrale ou soit par la Société d'habitation du Québec et qui vend, à l'occasion, quelques lots de cette subdivision. On dit que ce constructeur ne devrait également pas être assujetti à la loi. Parce que son plan est déjà accepté par la municipalité. Il y a vraiment une garantie des lots, à ce moment-là, pour le consommateur. Afin qu'il ne puisse craindre d'être affecté dans une telle transaction.

On croit également que cette partie du projet de loi devrait s'appliquer davantage aux individus ou compagnies se spécialisent dans la vente de terrains et non aux entreprises de développement de maisons d'habitation. Parce que si on se remémore les différents problèmes survenus dans la province, soit en ce qui touche les orangeraies ou les terrains dans les Laurentides, c'est à l'avantage des compagnies qui se spécialisaient dans la vente des terrains et non dans la vente et la construction des maisons. C'est pourquoi on recommande que les dispositions sur la vente et le louage de lots ne s'appliquent pas au constructeur-développeur lorsque la vente d'un lot a lieu à l'occasion de la vente d'une maison d'habitation.

On recommande également que les dispositions sur la vente et le louage de lots ne s'appliquent pas au constructeur-développeur lorsqu'il y a vente ou louage de lots d'une subdivision dûment acceptée par la municipali-

té, par la société centrale, ou par la Société d'habitation du Québec.

En ce qui touche les dispositions de la maison modèle, telle que définie à l'article l j), quant à l'article 21, comme tel, il n'y a vraiment pas de problème. Que des plans et devis soient disponibles lors de la visite d'une maison modèle, cela ne crée aucune difficulté. Quant à l'article 22, il y aurait peut-être une modification à apporter à la définition de contrat de construction. C'est-à-dire qu'on définit contrat de construction à l b): "Une entente ayant pour objet... une maison modèle." C'est que, dans l'esprit et la pratique, le contrat de construction n'a aucune connotation avec la définition que vous apportez. Si j'interprète ici l'article, il s'agit simplement que le contrat de construction ou la promesse de vente se réfère à des plans et devis. S'il y a des modifications, qu'elles soient ajoutées par écrit au contrat de vente et non pas qu'il y ait de nouveaux plans et devis. Simplement, que des corrections soient apportées au contrat de vente ou au contrat de construction. C'est ça?

M. TETLEY: En effet, vous allez présenter les plans et devis avec...

M. SAVAGE: ... une liste de corrections, modifications.

Quant à l'article 23, on s'y oppose avec véhémence. C'est-à-dire qu'on n'est pas tellement d'accord de remettre à l'acquéreur une copie des plans et devis.

D'abord, les plans et devis qui sont mentionnés ici, j'imagine que ce sont les plans et devis de la maison modèle et non pas les plans et devis dûment corrigés, parce qu'on parle de plans et devis visés à l'article 22. Est-ce que ce sont les plans et devis modifiés ou les plans et devis de la maison modèle, quitte à avoir une annexe indiquant les modifications?

M. TETLEY: Tels que modifiés.

M. SAVAGE: Bon, tels que modifiés.

M. TETLEY: Le problème, je l'ai eu dans une cause peu importante mais qui a passé à la cour de Saint-Jérôme pendant quatre jours; les acheteurs n'avaient aucun plan, aucun devis; la construction était faible, erronée, etc. et c'était difficile de faire la preuve de ce que les acheteurs avaient acheté. C'était très difficile parce que l'acheteur n'avait rien.

M. SAVAGE: Cela offre des avantages pour une sécurité future et non pas pour... Parce qu'en fin de compte, les plans et devis, si je vous les remets ou si vous me les remettez, il me semble que ça ne me donnera rien comme tel pratiquement, parce qu'en construction, sans doute que vous ne vous y connaissez pas, comme moi je ne m'y connais pas.

M. TETLEY: Non, je ne m'y connais pas. Mais, la semaine dernière, vendredi, j'ai reçu une lettre de quelqu'un qui avait acheté une maison, mais la construction — suivant la personne en question — est mauvaise, il y a des défauts. La personne a cependant de la difficulté à prouver les défauts. J'ai téléphoné à la personne en question, tout près de Montréal, et la preuve est très difficile. J'ai dit: Bon, qu'avez-vous acheté? Et la dame en question n'a aucun document.

M. SAVAGE: Mais les plans et devis que vous demandez, ce sont simplement les plans et devis d'une maison modèle; la personne qui achète une maison déjà construite n'aurait donc pas droit aux plans et devis, puisque l'obligation ici ne vise que les maisons modèles.

M. TETLEY: Je comprends votre observation.

M. SAVAGE: Nous ne nous y opposons pas comme tel. Remarquez que nous serions d'accord si... De toute façon, vous admettrez également que la remise des plans et devis entraîne encore des coûts. Le gars qui achète une maison de $13,500, si on a l'obligation de lui remettre des plans et devis, devrait s'attendre à payer un supplément. De quel ordre? Là...

M. TETLEY: Combien, suivant votre expérience, de combien?

M. SAVAGE: M. Moore me dit que $75 environ. Peut-être qu'il y a une utilité, mais, à première vue, elle n'apparaît pas.

M. TETLEY: Vous avez une expérience que je n'ai pas, au moins, et peut-être que, suivant votre expérience, ça n'a aucune utilité, mais je me le demande.

M. SAVAGE: Je vous ferai remarquer également que les compagnies prêteuses, la Société centrale ou une institution agréée, une banque ou autre, n'exigent pas des plans et devis pour chacune des maisons modèles. C'est-à-dire que s'il y a quatre maisons modèles, on exige quatre plans et devis, mais s'il se fait vingt prêts sur le modèle A, on n'exige pas vingt plans et devis. On n'exige que les plans et devis initiaux. Evidemment, s'il y a des modifications majeures qui peuvent diminuer ou augmenter le taux ou le montant de l'hypothèque, on exigera une correction. Mais on n'exige pas des plans dans chaque cas. Alors, en plus, le consommateur peut toujours se référer à son institution prêteuse pour vérifier les plans et devis, soit à la société soit à un autre organisme.

M. TETLEY: En effet, dans la cause que j'ai mentionnée, c'est exactement comment j'ai fait

la preuve, j'ai dû transquestionner Central Mortgage and Housing, qui a présenté ses plans. Après presque deux jours de procès, nous avons prouvé les modifications. C'était assez difficile, mais finalement nous avons fait la preuve.

M. SAVAGE: On peut peut-être s'interroger pour savoir à quel moment la remise des plans et devis aurait lieu si l'article 23 était admis comme tel. Si ce sont des plans et devis remis lors de l'offre d'achat, je m'interroge vraiment, parce que si le consommateur à ce moment-là est refusé par l'institution prêteuse, le constructeur a à lui remettre le montant qu'il a déposé lors de son offre d'achat. Or, il faudrait peut-être à ce moment-là prévoir aussi qu'il devra remettre les plans et devis. S'il en a tiré des copies, ça porte quand même préjudice au constructeur que ses plans et devis soient dispersés un peu partout dans la province. C'est pourquoi on recommande trois dispositions particulières: que des plans et devis soient à la disposition de l'acquéreur sur demande pour consultation au bureau du commerçant en immeubles; que des plans et devis soient remis à l'acquéreur sur demande, à charge pour celui-ci d'en payer les frais, et que le caractère obligatoire de l'article 23 soit retranché. Alors, ce serait plutôt que le constructeur remettra les plans et devis sur demande du consommateur et non pas qu'il y ait une obligation comme telle dans le texte de loi.

M. TETLEY: Le président vient de noter que, dans un cas particulier qu'il connaît, les acheteurs ne savaient pas ce que comprenait vraiment la maison, quels étaient les vrais matériaux et, de fait, l'entrepreneur a remplacé un certain matériau par un autre.

M. SAVAGE: M. Moore, le directeur de notre association pourrait peut-être vous renseigner à ce sujet-là.

M. TETLEY: Oui, j'aimerais cela.

M. MOORE: Est-ce qu'il s'agit d'une maison construite avec des prêts consentis par une compagnie de finance locale ou garantis par la Société centrale d'hypothèques et de logement?

M. LE PRESIDENT: En tant que président, je ne peux pas participer aux débats, mais si j'ai le consentement des membres... Alors, je signalais au ministre, justement, l'importance qu'il y aurait pour l'acheteur d'avoir les devis. A ce moment-là, si dans les devis, comme il se présente un cas dans la cité de Laval, où le constructeur a recouvert des fondations de blocs de ciment "styrofoam" et a recouvert le "styrofoam" de stuc, on l'avait mentionné, je suis certain que l'acheteur n'aurait jamais acheté la maison. Si le vendeur est au courant que l'acheteur a les devis et qu'il y a une description de tous les matériaux utilisés dans la construction de l'habitation, cela va être gênant de faire ce que constructeur-là a fait. Cela va être très gênant.

M. MOORE: Quant aux plans qui sont utilisés pour la vente de ces maisons-là, on devrait ajouter qu'il y a toujours plans et devis. Le devis complète le plan, c'est-à-dire que le plan complète le devis.

M. LE PRESIDENT: Je m'excuse de n'être pas tout à fait d'accord avec vous. Vous savez très bien que, dans la construction, le devis a toujours priorité sur le plan.

M. MOORE: Oui, c'est possible.

M. LE PRESIDENT: C'est le devis qui a priorité sur le plan. Il peut y avoir une erreur dans le dessin, mais c'est la description écrite qui a priorité.

M. MOORE: Toutefois, en ce qui concerne les prêts qui sont consentis et garantis par la Société centrale d'hypothèques et de logement et approuvés par la Société d'habitation du Québec, tous ces prêts sont consentis après qu'un plan ait été soumis. Ce plan n'est jamais présenté autrement qu'accompagné d'un devis, devis qui a été préparé depuis longtemps avec l'expérience de plusieurs années, puisqu'il s'agit-là d'un questionnaire. On y mentionne en détail: la force du ciment, l'épaisseur des fondations, si le béton est armé ou pas. Quand on parle de cheminée, on détaille tout ce qui va dans la cheminée. Si la maison est en brique on va jusqu'à indiquer la qualité de la brique et ceci est détaillé de haut en bas. Le plan représente une feuille de 18 pouces de long à peu près et est assez complet, que je sache. Si c'est un type qui a acheté une propriété d'un entrepreneur, que le devis a été fait entre deux personnes, que le prêt a été consenti par une caisse populaire, à ce moment-là je ne suis pas en mesure de répondre du contrôle. Mais, en ce qui concerne les prêts conventionnellement connus, présentement vendus, soyez sûr qu'il y a un devis attaché au plan.

M. TETLEY: M. le Président, si vous parlez du projet des Abeilles, c'est le fédéral via le Central Mortgage and Housing qui s'occupait du problème, et apparemment, on n'a pas fait les études requises dans ce cas-là et tous les acheteurs se fiaient au fédéral dans ce cas-là et nous connaissons tous les résultat. Ici, nous voulons tout simplement une solution au problème. La solution la moins chère, mais une solution.

M. SAVAGE: Je comprends l'objection qui a été émise par le président.

Cependant, je ne partage pas sa thèse à l'effet que, si le consommateur avait eu les plans et devis, il aurait pu s'enquérir que son

solage n'était pas fait suivant les plans et devis. Je pense qu'on est tout le monde un peu naif là-dedans, il faut vraiment se fier à la bonne foi du constructeur. Même si j'ai les plans et devis, s'il me dit qu'il a posé du Crane et qu'il a posé autre chose, je n'ai pas l'impression que je vais le savoir d'après les plans et devis. Il faut que je me fie vraiment à lui. C'est mon opinion.

M. LE PRESIDENT: Il reste tout de même que vous avez mentionné tout à l'heure que vous n'étiez pas compétent pour lire les devis et le ministre aussi. Mais je vous assure que quelqu'un qui fait un investissement de $13,000, $14,000 ou $15,000 pour l'achat d'une maison peut certainement au cours des jours qui suivent l'achat de cette maison trouver quelques heures pour lire un devis, s'il sait qu'il l'a. A un moment donné, il lit quelque part dans le devis que la charpente de cette maison est construite avec des poutres de deux par huit dans son sous-sol, appuyées sur un solage de ciment et non pas en blocs de ciment, ça lui prend deux minutes pour descendre dans la cave et s'apercevoir s'il s'agit de blocs de ciment et que les poutres n'ont pas deux par huit mais deux par six et qu'au lieu d'être espacées à tous les seize pouces, les poutres sont espacées à tous les 24 pouces. C'est inscrit dans le devis.

M. SAVAGE: Espérons que vont se réaliser vos voeux.

M. LE PRESIDENT: Je me dis que seulement le fait pour un vendeur de savoir que son client éventuel a entre les mains la description de toute cette bâtisse, c'est gênant d'essayer de lui passer un Québec sur ce plan-là. Il sait qu'à ce moment-là il aura droit d'annuler son contrat d'achat.

M. RUSSELL: Il y a un sujet assez brûlant actuellement dans le domaine de la construction parce que ce ne sont pas les plans et devis qui vont donner satisfaction. Lorsqu'on achète une maison et qu'on mentionne des poutres de deux par huit, deux par dix, deux par douze sur un solage de ciment ou de blocs, c'est visible. Ce ne sont pas les plans et devis qui vont faire la correction. Ce ne sont pas non plus les plans et devis qui vont garantir ce qu'on appelle de "good workmanship", le travail bien fait. La plupart des problèmes surgissent lorsque le travail est mal fait. Le client est protégé, dans tous les cas, lorsqu'il s'agit d'une maison, comme vous l'avez dit tout à l'heure, qui est construite suivant un prêt surveillé par la Société centrale d'hypothèques ou d'autres organismes prêteurs et qui exigent un certificat prouvant que le travail est bien fait. Dans de très rares cas, où il n'y a pas d'hypothèque, c'est normalement un propriétaire qui connaît suffisamment la construction, ou bien il y a quelqu'un qui surveille. Il n'y a rien à imposer pour qu'on dépose les plans et devis. Comme je le disais tout à l'heure, je ferai remarquer au ministre que c'est un nid à chicanes, pour la simple raison qu'un petit détail sur un devis peut avoir été changé et peut amener une cause valable de discussion en cour. Mais la personne qui a acheté peut s'en rendre compte si elle a examiné sa maison comme il faut avant l'achat. Cela peut revenir quelque temps après et amener beaucoup de problèmes, beaucoup plus que cela peut aider à régler une situation comme celle-là, en négligeant les plans et devis. Moi, je ne vois pas d'obligation à déposer des plans et devis dans une construction. Je pense que la plupart des gens qui achètent une maison peuvent la visiter. Excepté dans de rares cas, ils peuvent se rendre compte de ce qu'ils achètent. Je pense que, d'après mon expérience dans la construction dans ma région, je n'ai pas vu de cas, excepté un ou deux cas isolés, où c'était un abus, c'étaient des erreurs des ouvriers au travail.

M. TETLEY: Est-ce que les compagnies d'assurance, par exemple, la Métropolitaine, exigent les plans et devis dans chaque cas?

M. SAVAGE: On me répond que oui. M. TETLEY: Je le crois aussi.

M. RUSSELL: ... Les caisses populaires s'en viennent maintenant mais elles ne l'exigeaient pas anciennement. Aujourd'hui, elles s'en viennent avec ces formules et vont l'exiger à peu près dans tous les cas. Cela peut régler assez de problèmes, excepté lorsqu'il y a quelqu'un qui va se faire construire une maison et qui va emprunter d'un particulier. S'il ne connaît pas la construction, c'est à lui à prendre ses précautions, de trouver quelqu'un qui connaît ça ou d'engager un entrepreneur sur qui il peut compter. Il a ainsi ses propres plans et devis.

M. TETLEY: On peut faire exception pour le cas où il y a un prêteur, une institution qui demande les plans et devis, que l'acquéreur ne doit pas recevoir, à moins, comme vous l'avez suggéré d'un taux accessoire, les plans et devis.

M. SAVAGE: Il faut quand même noter que les plans et devis n'offrent comme tels aucune garantie, à mon point de vue, au consommateur. Il reste qu'il est quand même protégé soit par l'article 1688 du code civil, soit par l'article 1522, en ce qui touche les vices cachés. A ce moment-là, il peut s'en rendre compte par la suite évidemment. Il ne s'en rendra pas compte immédiatement mais, à l'usage il va se rendre compte s'il y a quelque chose qui a cloché dans sa maison. Evidemment, le cas que le président mentionnait, c'est un cas, mais est-ce qu'il aurait été résolu par les plans et devis? Je ne le sais pas.

M. TETLEY: Non, mais c'est un cas qui nous a touchés de près au ministère.

M. SAVAGE: Je suis d'accord avec vous, mais est-ce que ce n'était pas quand même un projet subventionné, c'est-à-dire où la Société centrale avait engagé des sommes d'argent? La Société centrale, comme telle, n'a pas d'obligations. Elle vérifie ou elle fait l'inspection des maisons, mais pour protéger sa garantie et non pas tellement pour protéger le consommateur, à mon point de vue. Elle protège le consommateur indirectement, si on veut.

M. MOORE: Je crois qu'il faudrait faire une distinction entre les maisons qui sont vendues par la formule de "maisons modèles", et les autres maisons qui sont vendues à un client. Je suis moi-même un constructeur et des gens viennent me voir avec un plan, une ébauche de plan. Ils ont un plan en tête, griffonné sur du papier, puis ils vous demandent vos services. Vous engagez à ce moment soit un architecte, soit un dessinateur professionnel pour faire faire un plan. Vous complétez un devis avec le client, selon vos connaissances. Vous lui soumettez la meilleure maison possible, puis vous vous entendez sur le prix. Après cela, vous allez chercher un prêt soit auprès d'une banque, soit auprès d'une compagnie prêteuse comme les compagnies d'assurances ou les trust". Lorsque le type veut avoir un prêt plus gonflé, plus gros, il va demander un prêt garanti par la centrale, parce qu'il peut avoir là jusqu'à 90 p.c. de la valeur de sa propriété. Le plan décrit exactement ce que la maison comprend. Mais il y a ces autres plans d'entrepreneur de plus grande envergure qui obtiennent auprès des compagnies prêteuses ou auprès du gouvernement directement, par des projets spéciaux, des séries de maisons dont la moitié sont semblables. Ils présentent un plan type qui, selon une classification A,B,C ou D, peut présenter des différences soit dans la cuisine, soit dans le salon, soit sur la façade et ainsi de suite. Ainsi sont faits les plans qui sont apparemment installés dans les maisons modèles. A partir de ce moment, le plan d'origine existe toujours. C'est dans ce cas qu'on croit que pour un client qui veut acheter une maison à bon compte, le vendeur va être dans l'obligation de fournir un plan additionnel fait en considérant les petits changements et qui peut coûter $75, alors que le plan original est toujours visible. Par ailleurs, comme le mentionnait M. le Président, les solives pour une maison de n'importe quel type, sont censées avoir tel espacement, telle grosseur et encore quand on dit qu'elles ont 2 par 8, elles n'ont pas nécessairement 2 par 8. Elles avaient 2 par 8 à l'origine.

M. LE PRESIDENT: Même pas à l'origine...

M. MOORE: Je pense qu'il faudrait faire une distinction entre le plan des maisons modèles et le plan d'une maison.

M. LE PRESIDENT: Le 2 par 4 aujourd'hui n'a plus 4 pouces de large, il a seulement 3 pouces et 3/8;

M. SAVAGE: Pour continuer le débat, en ce qui concerne l'article E, "contrats et documents", nous soumettons respectueusement que les mots "représentants" qui apparaissent à l'article 31 devraient être "le représentant", c'est-à-dire devraient être biffés, parce qu'à notre avis, le représentant comme tel n'a aucune autorité, n'a aucune autonomie et qu'il ne peut conclure aucune entente ou convention. En ce qui touche notre industrie, si vous visitez des projets d'habitation ou des maisons modèles, vous verrez que le vendeur est strictement un employé qui est un intermédiaire, sans autorité comme tel. Tous les actes qu'il pose doivent obligatoirement être acceptés ou entérinés par le constructeur ou par la compagnie qui a bâti les dites maisons. Quant à l'article 33, nous faisons les mêmes représentations qui avaient été soumises tout à l'heure, à savoir que la signature d'un contrat par un représentant d'un commerçant en immeubles ne peut le lier que si ce commerçant en immeubles a dûment ratifié l'entente par écrit. En ce qui concerne la section 8, qui a trait au compte de fiducie, si je m'en tiens à la définition apportée à l'article 37, il est clair et net que le constructeur d'habitations ou le commerçant en immeubles n'est pas affecté par cet article.

Est-ce qu'il reste quand même, dans l'esprit du législateur ou du ministre, à en venir à réglementer l'industrie, à obliger le commerçant en immeubles à déposer des sommes d'argent en fiducie? Puis-je permettre de poser cette question à prime abord? Parce que l'on parle ici d'une personne — et cela signifie donc un courtier ou autre — qui reçoit des fonds pour le compte d'autrui. Or, le commerçant en immeubles reçoit des fonds pour lui-même.

M. TETLEY: Vous n'êtes pas visés par cet article.

M. SAVAGE: Mais, est-ce votre intention, éventuellement, de nous viser en modifiant l'article tel que mentionné ici?

M. TETLEY: Si vous recevez des fonds comme paiement du contrat, tant mieux. Si c'est un dépôt jusqu'à ce qu'une certaine condition soit remplie, ou que le prêt soit accepté, par exemple, évidemment, je crois que cette somme d'argent devrait être déposée dans un compte en fiducie.

M. SAVAGE: C'est pourquoi, même si nous croyons que l'article 37 ne nous vise pas, nous faisons des représentations au cas où, éventuellement, vous nous viseriez par un tel article. Vous pouvez lire nos recommandations. Je vais vous donner d'abord la pratique qui est établie par certains constructeurs d'habitations. Certains constructeurs d'habitations procèdent de

la façon suivante. Lors de l'offre d'achat, le client dépose un certain montant d'argent. Habituellement, cela couvrira 2 p.c. du coût du projet. Donc, sur un projet de $20,000, 2 p.c, c'est $400. Ce montant est conservé en fiducie jusqu'à ce que le client soit accepté par la société prêteuse, soit par la banque, soit par la société centrale ou autre. Or, dès qu'il est accepté par la société prêteuse, ce montant est retiré de la fiducie, parce que, à ce moment, nous pouvons conclure qu'il y a un contrat. Il reste seulement à le formaliser devant un notaire. C'est pourquoi nous recommandons, si éventuellement vous modifiez l'article 37 pour nous atteindre, que, lors de la signature de l'offre d'achat, le client verse un montant équivalant à 2 p.c. du coût du projet et que le commerçant en immeubles détienne ou dépose ce montant en fiducie, que le montant versé en surplus de 2 p.c. du coût du projet soit considéré comme un versement ou avance progressive et que le retrait du montant déposé en fiducie ait lieu lors de l'acceptation du client par la société ou l'institution prêteuse comme débiteur hypothécaire. Comprenez-vous le sens de notre intervention?

M. TETLEY: Oui. Je trouve que votre système est valable.

M. SAVAGE: Alors, si vous avez l'intention de nous atteindre, c'est un peu dans ce sens que nous formulons nos représentations.

Au paragraphe g), en ce qui concerne la suspension et la révocation des permis, vous n'êtes pas sans savoir que le mandat que vous confiez au surintendant est vraiment exorbitant. Si nous lisons, entre autres, l'article 10 où l'on dit: Le surintendant peut délivrer un permis si le requérant remplit les conditions prescrites par la loi et les règlements, verse les droits exigibles et fournit le cautionnement prescrit, je trouve que, franchement, s'il remplit toutes les formalités de la loi. Il me semble que ce devrait être au moins "doit".

M. TETLEY: D'abord, il y a un appel de sa décision.

M. SAVAGE: Oui. Mais vous remarquerez que l'appel ne suspend pas sa décision. Vous accordez finalement au surintendant des pouvoirs, à mon avis, pour le moins judiciaires.

M. TETLEY: C'est vrai. Mais n'oubliez pas que dans le cas du bill 45, nous avons essayé d'arrêter, avec un certain succès, des vendeurs de tapis. Il y avait des procédures, il y avait de la publicité, mais le meilleur moyen a été le permis. Lorsque nous avons retiré les permis, les vendeurs de tapis qui étaient dans mon comté, qui publiaient des annonces dans le journal de mon comté ont agi. Nous avons appris beaucoup depuis l'adoption du bill 45.

Je n'ai pas compris la force d'un permis au moment de l'adoption de la loi — je l'admets — mais je suis très content de ce pouvoir. Peut-être, dans votre cas, faut-il garder cette stipulation aussi. En tous cas, j'aimerais avoir l'opinion des autres membres de la commission ou du public.

M. SAVAGE: Egalement, à l'article 47, il n'est pas mentionné de délai par lequel le surintendant doit rendre sa décision.

M. TETLEY : Je crois que vous avez raison.

M. SAVAGE: Il faudrait quand même que ce soit dit, parce que là on peut peut-être lui accorder un pouvoir assez étendu.

Quant au délai de notification de l'article 49, c'est dès la mise à la poste, le délai d'appel court dans les trente jours de la mise à la poste. Je me demande si, à ce moment-ci, on ne devrait pas plutôt procéder par voie de huissier — je comprends qu'on veut éliminer les huissiers à petit feu — ou peut-être également exiger que le délai courre au moment de la réception et non pas au moment de l'expédition. Par l'entremise de la poste recommandée, il existe la fameuse petite carte rose qu'on remet; il y aurait peut-être lieu alors d'étudier cette possibilité.

Je reprends également les arguments émis ce matin par la Chambre des notaires quand à l'article 50. J'en reviens à dire que c'est finalement accorder des pouvoirs judiciaires au surintendant qui, à mon avis, ne peut agir de cette façon parce que c'est quand même un fonctionnaire nommé en vertu de la Loi de la fonction publique. Qu'il rende des décisions que la cour d'Appel peut évidemment modifier ou sur lesquelles elle peut en ordonner autrement soit, mais que l'appel ne suspende pas la décision du surintendant, c'est vraiment exorbitant du droit commun, puisque même une décision de la cour Provinciale ou de la cour Supérieure, qui est portée en appel, n'est pas exécutoire tant que l'appel n'a pas été entendu.

Je crois donc que cet article devrait être modifié. Je soumets au paragraphe i) des règlements, les représentations qui ont été formulées ce matin par le député de Montmagny à l'effet que les règlements devraient être soumis à la commission parlementaire. Je crois qu'il serait sage de procéder ainsi, puisque les pouvoirs qui sont accordés au lieutenant-gouverneur sont très vastes et qu'ils peuvent peut-être modifier la loi d'une façon assez sensible.

M. TETLEY: D'accord, mais je ne veux pas obliger le ministre qui me suivra, parce qu'un bon jour je vais peut-être quitter la politique. Je me demande quand, on ne sait jamais, mais personne n'est permanent, on n'a pas la permanence. Je me demande s'il faut le mettre dans la loi.

M. CLOUTIER (Montmagny): Le ministre ne s'en va pas au fédéral!

M. TETLEY: Non, non, pas au fédéral non plus. Mais je suis de votre avis que tout règlement doit passer ici. D'accord.

M. SAVAGE: Finalement, nous soumettons un amendement au paragraphe j), les examens. C'est un sujet qui nous touche particulièrement et on aimerait que l'émission des permis de commerçant en immeubles, les examens requis et l'attribution des permis des constructeurs, simplement en ce qui concerne les constructeurs, soient soumis au contrôle de représentants nommés par notre association, à un comité à être formé à cet effet. De par le texte de loi, tous les pouvoirs sont entre les mains du surintendant. On recommande qu'un comité de rédaction et de correction des examens et d'attribution des permis soit formé sous la surveillance de l'Association provinciale des constructeurs d'habitation et que tout examen exigé d'un constructeur avant l'émission d'un permis soit soumis au contrôle dudit comité.

On aimerait avoir un droit de regard en ce qui concerne l'émission et les formalités exigées des constructeurs d'habitations, puisqu'en vertu de la loi sur les relations de travail — vous allez me dire que c'est un cas particulier, la Loi sur les relations de travail — nous représentons le secteur de l'habitation et, en ce qui le touche, que ce soit dans toute autre loi, on aimerait bien être dans le décor.

M. TETLEY: J'ai lu dans les journaux récemment que vous avez formé une autre association?

M. SAVAGE: L'Association provinciale des constructeurs d'habitations est formée de neuf associations régionales. Or, dans les journaux dernièrement, ce qui a paru, c'est que l'Association des constructeurs d'habitations de la région métropolitaine ou de la région du Montréal métropolitain avait formé un comité de discipline avec un code d'éthique. C'est une de nos associations régionales qui a décidé de former un code d'éthique de façon à éviter les cas que M, le Président mentionnait tout à l'heure.

M. TETLEY: Pour ma part, je suis d'accord avec le fait qu'une association ou une profession règle ses problèmes et impose sa discipline. C'est beaucoup mieux que nous, c'est moins coûteux, c'est beaucoup plus efficace, mais c'est une intention limitée à la région de Montréal.

M. SAVAGE: Oui, mais qui sera suivie éventuellement par les autres associations. Mais cela ne vient pas de l'association provinciale. Cependant, je soumets également que l'avant-projet de loi qui nous a été soumis par le ministre Cournoyer en ce qui a trait à la qualification des entrepreneurs stipule qu'il y aura un comité de formé et qui comptera des représentants des différentes associations représentatives pour l'émission des permis, etc.

M. TETLEY: Où est le projet de loi de M. Cournoyer à l'heure actuelle? Devant la Chambre?

M. SAVAGE: C'est-à-dire qu'il n'a jamais été déposé. A l'heure actuelle, ce n'est qu'un avant-projet de loi qui nous a été soumis par le ministre Cournoyer. On espère, de toute façon, qu'il sera soumis bientôt. M. le Président, MM. les parlementaires, ce sont les recommandations que l'Association provinciale vous soumet. Nous espérons que vous en tiendrez compte et nous vous remercions de nous avoir entendus.

M. LE PRESIDENT: Avez-vous des questions? Pas de questions? Nous vous remercions, Me Savage. J'inviterais maintenant...

M. TETLEY: Puis-je dire mes remerciements au nom du gouvernement et de mes collègues de la commission de votre intervention que je trouve très intéressante, très importante.

M. LE PRESIDENT: J'inviterais maintenant le porte-parole de la Corporation des courtiers en immeubles de la province de Québec, Me Vincent Lefebvre.

Corporation des courtiers en immeubles de la province de Québec

M. LEFEBVRE: M. le Président, messieurs, je suis accompagné aujourd'hui de colonel John Hutchins, conseiller juridique et directeur de l'information de la Chambre d'immeubles de Montréal; de M. Gérard Carignan, qui est le président de la Chambre d'immeubles de Montréal; de M, François Pigeon, président de la Corporation des courtiers en immeubles de la province de Québec, et de M. Guy Chenette, qui est le vice-président exécutif de la corporation. La Corporation des courtiers en immeubles représente environ 78 p.c. des courtiers-vendeurs d'immeubles dans la province. C'est un nombre imposant de courtiers. Malheureusement, cet après-midi... Evidemment, on a entendu des représentations de la Chambre des notaires et d'autres organismes et on a touché, à toutes fins pratiques, au mémoire que nous avons soumis. Ce que nous pouvons faire ici, c'est de vous soumettre certaines demandes de modifications si possible, mais au regard de la protection du consommateur, du public en général. C'est comme ça que la Corporation des courtiers a envisagé la préparation de son mémoire. Et vous le verrez particulièrement lorsque la corporation a revu l'article 50 de la loi. J'ai invité, tout à l'heure, messieurs les notaires à rester parce que j'avais justement quelque chose à dire concernant l'article 8, cette exclusion des avocats et notaires. Tout à l'heure, Me Messier, je crois, a dit qu'il n'avait aucune objection à ce qu'il y ait une modification à l'article 8 quant aux avocats et notaires

en exercice, du moins quant aux notaires. Mais on parle dans l'exercice de leur fonction. Mais je pense qu'il faut être extrêmement prudent. On semble souligner ici que, lorsqu'un notaire agit pour lui-même, c'est une situation différente. Ce qui me fait peur dans toute l'affaire — et M. Tetley et en a parlé tout à l'heure — c'est qu'un notaire agisse et ait quatre intérêts. Le premier, par exemple, c'est celui —disons que je parle d'un notaire en milieu rural — qui agit d'abord pour un vendeur d'un immeuble. Une personne lui demande de vendre son immeuble, de trouver un acheteur. Il agit pour une personne et va sûrement lui demander des honoraires ou une commission, basée sur un prix fixe de 5 p.c. à 6 p.c, dépendant de ce que les courtiers exigent normalement.

Deuxièmement, il peut agir pour une compagnie prêteuse et revevoir encore une commission pour avoir trouvé un emprunteur. Deuxième chapeau. Troisième, il agit pour la personne qui achète l'immeuble.

A ce moment-là, pour l'emprunteur aussi, l'acheteur et l'emprunteur. Conflit d'intérêts, je le vois tout de suite. Les règlements du Barreau parlent de ce qu'est un conflit d'intérêts: lorsqu'un avocat se sentirait obligé de contester quelque chose, il ne le ferait pas à cause de ses intérêts, de l'intérêt de l'autre partie. Et c'est la raison pour laquelle nous croyons qu'il est important qu'il y ait justement une modification pour restreindre le droit des avocats et des notaires d'agir. On a parlé tout à l'heure dans l'exercice de leurs fonctions. Nous avons suggéré — et je parle du mémoire que nous avons présenté — et nous avons présenté un deuxième mémoire qui comprend les modifications au premier mémoire, à la page 2, et nous avions suggéré l'article 8a: Les avocats et notaires en exercice à l'occasion de l'exercice des actes qui leur sont généralement réservés d'après les lois qui les régissent.

Quant aux avocats, il n'y a pas de problème. Il y a un règlement. Le règlement no 1, article 26, prévoit qu'il est incompatible d'agir comme courtier en immeubles alors qu'on est avocat. C'est réglé. Cela pourrait exister... Je ne connais pas la Loi du notariat, mais la Loi du notariat pourrait peut-être quand même avoir cette disposition. Je ne dis pas la Loi du notariat, probablement le règlement de la Chambre des notaires, justement pour limiter ce droit-là. Les avocats, pas de problème. Mais je crois qu'il est nécessaire et essentiel, pour éviter ces conflits d'intérêts-là, de restreindre le droit des avocats et des notaires.

On a fait état tout à l'heure de l'expertise des notaires dans le domaine immobilier. Je pense que la formation qui est donnée aux courtiers... Du moins, de plus en plus, au point de vue éducation, la Corporation des courtiers en immeubles tente de développer ses cours, la formation des membres... Parce qu'il y a des domaines où les avocats et les notaires ne sont pas compétents. Ils n'ont pas les connaissances voulues; c'est peut-être mieux de le dire de cette façon-là. Par exemple, dans le cas des évaluations d'immeubles, très important, je pense, économie foncière et urbanisme, ce sont des cours qui sont donnés aux courtiers; étudier le rendement d'une propriété. Parce que le courtier doit conseiller aux acheteurs, à un acheteur la propriété qui lui est offerte, si vraiment ça rencontre ses besoins. Il y a une certaine éducation que le courtier... Le courtier a suivi des cours là-dessus. C'est pour ça que je dis que le courtier est peut-être la personne la mieux placée pour agir dans le cas de transactions immobilières, ventes, etc., comme intermédiaire.

On peut passer maintenant aux articles 9, 10 et 53 b). On parle de cautionnement...

M. TETLEY: L'article 8a. En effet, par l'article 8a, vous retirez le droit au notaire de faire le courtage immobilier. Si je comprends bien le sens de l'amendement...

M. LEFEBVRE: Oui. M. TETLEY: Très bien.

M. LEFEBVRE: Ce qu'on veut, c'est que le notaire agisse comme ce mandataire entre deux parties, le vendeur et l'acheteur. C'est ça. Qu'un notaire, dans le règlement d'une succession, s'occupe de la vente d'un immeuble, c'est différent.

Mais, lorsqu'un mandat est sollicité, lorsqu'un notaire agit pour un acheteur, fait visiter un immeuble qui est en vente, qu'il a reçu le mandat de vendre, c'est cela que nous voudrions éliminer. A l'occasion d'un règlement de succession et autres actes qu'un notaire fait normalement dans sa pratique, la même chose pour un avocat, je pense qu'il n'y a pas de problème.

Aux articles 9, 10 et 53, on parle dans la loi du terme de cautionnement. La Corporation des courtiers en immeubles étudie présentement la possibilité d'établir une autre modalité pour remplacer ce cautionnement qui coûte énormément cher et peut-être établir un fonds d'indemnisation, justement parce qu'on parle de l'intérêt du public, pour protéger le public, lors de transactions frauduleuses qui auraient été faites ou d'un acte irrégulier qui aurait été fait par un courtier. Cela est à l'étude actuellement pour trouver un palliatif. Le surintendant est au courant qu'il y a eu très peu de cas où on a dû faire appel au cautionnement pour rembourser les personnes lésées et je crois qu'il y aurait peut-être lieu de modifier les articles justement pour prévoir l'établissement d'une autre modalité comme un fonds d'indemnisation et qui pourra être éventuellement fait dans un règlement par la suite. C'est plus facile de changer un règlement que la loi. C'est la raison qui nous amène à suggérer des modifications aux articles 9, 10 et 53 b). Nous avons rédigé les

articles. A l'article 9, une personne qui sollicite un permis doit transmettre sa demande au surintendant dans la forme prescrite, accompagnée des documents prévus par la loi et les règlements ainsi que du cautionnement, et nous avons ajouté: Ou autres modalités qui le remplacent, justement pour prévoir que, par la suite, dans le règlement, on puisse établir une autre modalité, fonds d'indemnisation ou autre chose.

Si vous me permettez, je passe à un autre article, l'article 10. Je me fais encore le porte-parole — parce que la Chambre des notaires en a déjà parlé et la Société des constructeurs d'habitation — de ce pouvoir discrétionnaire du surintendant, nonobstant l'appel dont M. Tetley parlait tout à l'heure et qui existe d'ailleurs, mais ce pouvoir discrétionnaire qu'on donne au surintendant de décider de son propre chef d'émettre un permis ou de le refuser, car il y a deux choses à considérer dans le cas d'une demande de permis. On dit à l'article 10 que le surintendant peut délivrer un permis si le requérant remplit les conditions prescrites par la loi et les règlements, verse les droits exigibles et fournit le cautionnement prescrit. Or, il y a plus que des conditions, je pense, et dans le règlement actuel qui existe actuellement dans la Loi du courtage immobilier, on retrouve à la section 2 ce qui suit: Les qualités requises de toute personne qui sollicite un permis ou un certificat d'inscription ou un renouvellement, les conditions qu'elle doit remplir. Or, on parle de deux choses ici, qualités et conditions. Je pense qu'il y a une distinction entre conditions et qualités ici. Il faut résider dans la province de Québec, être âgé d'au moins 21 ans. Qu'est-ce que c'est cela? C'est une condition. Mais également établir la solvabilité, la probité etc. C'est peut-être une qualité à ce moment-là. Nous verrions d'un bon oeil une modification à cet article. Le surintendant délivre un permis au requérant qui a les qualités requises, remplit les conditions prescrites par la loi, etc. Alors, ce sont les conditions et les qualités à cet article 10.

Mais, lors d'une demande que le surintendant a devant lui, c'est sur le règlement qu'il se base pour décerner le permis. Si le postulant au permis a tout ce qui apparaît dans le règlement, réside dans la province de Québec, a 21 ans, établit sa solvabilité, sa probité, sa compétence, — c'est important, la compétence dans la corporation, on parle d'éducation des courtiers et il y a des cours qui sont donnés aux courtiers et on voudrait que ça devienne obligatoire — si le postulant offre toutes ces garanties pourquoi le surintendant pourrait-il encore avoir cette discrétion de ne pas l'émettre? Nous croyons que ce n'est pas nécessaire, parce que le surintendant doit se baser sur les règlements et sur ce qui est indiqué dans les règlements.

L'article 18 est très important d'après nous pour la protection du consommateur. L'article 18 se lit comme suit: "Nul ne peut vendre, louer, offrir en vente ou en location au Québec, un lot situé à l'extérieur du Québec, autrement que par l'intermédiaire exclusif d'un courtier détenteur d'un permis". Protection, cautionnement, etc., tout est compris. Mais pourquoi ne pas ajouter, en plus du mot lot, les mots "ou un immeuble? " Cela devient à la mode de vendre des immeubles, des châteaux en Espagne, des condominiums sur la Costa del Sol ou en Floride. C'est à la mode actuellement. Couvrons cette situation et couvrons celui qui viendra offrir dans la province de Québec, à nos acheteurs, un immeuble autre qu'un lot qui soit assujetti au prospectus et à toutes les autres obligations qui apparaissent aux articles 18 et suivants.

Cette modification serait très importante pour la protection du consommateur et je pense que cela va se développer au cours des prochaines années. C'est quelque chose qui s'en vient. D'ailleurs, on me montre ici un fascicule où on expose en vente des immeubles en Floride à différents endroits. C'est à la mode actuellement. Ayons cette dispositions pour protéger le consommateur québécois. Le prospectus serait très important dans un cas semblable.

Celui qui rencontre un vendeur dans la province de Québec, avec son petit fascicule, très peu documenté mais avec de très belles photographies, peut facilement trouver des acheteurs surtout si les versements initiaux sont très bas.

Evidemment, c'est difficile de contrôler ce commerce, parce que l'argent déposé par un acheteur dans la province de Québec va traverser la frontière. C'est beau de pouvoir demander l'annulation d'un contrat de vente ici, mais qu'est-ce qu'il advient du montant, du dépôt que la personne a donné.

M. TETLEY: Connaissez-vous quelques cas de fraudes dans ce sens-là? J'avoue que nous avons considéré votre suggestion lors de la rédaction de la loi et nous avons retiré les mots "bâtisses", etc., pour les cas de l'Espagne et de la Floride, parce qu'on n'a pas eu de plainte. Est-ce vrai? J'ai posé la question au surintendant. Il m'a dit qu'il n'y avait pas eu de plainte dans ce sens. Nous voulons une loi mais sans rigidité Connaissez-vous des exemples de Québécois qui ont perdu de l'argent lors de l'achat d'un condominium ou d'une partie d'un condominium?

M. LEFEBVRE: Je dois vous répondre: Non actuellement.

A l'heure actuelle, c'est quelque chose de nouveau, cela a tendance à se développer. Evidemment, on ne peut rien faire et vous ne pourriez rien faire pour vous protéger par exemple vous-même ou moi-même. Si je me rends en Algarve, au Portugal, ou sur la Costa del Sol pour acheter une propriété là-bas, il n'y a absolument rien que vous puissiez faire pour me protéger. Pourquoi simplement se limiter aux lots, ici?

M. TETLEY: Parce que dans le cas des lots, il y a eu des fraudes, des plaintes adressées au surintendant et au ministre.

M. LEFEBVRE: D'accord, mais pourquoi ne pas prévenir? C'est la situation. Cette situation peut se développer dans l'avenir, et c'est beaucoup plus difficile d'amender une loi, par la suite, que si on le fait à ce stade-ci. Dans la plupart des cas, je le conçois, les acheteurs se rendent sur les lieux, font la transaction à l'endroit où se trouve l'immeuble, le voient. Je peux facilement concevoir cette situation. D'ailleurs, j'ai entendu parler de certains cas — je ne peux pas dire que j'aie été approché moi-même — de personnes qui veulent offrir en vente des immeubles hors du Québec, des condominiums, dans les journaux. Le cas des personnes qui ont perdu de l'argent, cela est une autre affaire. Mais c'est une chose d'actualité, c'est une chose qui va se passer et, éventuellement, il peut y avoir des abus. Pourquoi ne pas réglementer cela à l'heure actuelle? Qu'il y ait un contrôle, du moins un contrôle par le prospectus. Il y a évidemment le courtier qui est cautionné et qui va lui-même s'assurer que, du moins, de prime abord, c'est quelque chose de sérieux. Mais je peux concevoir cette situation, que quelqu'un achète un immeuble, comme vous l'avez raconté tout à l'heure pour la vente de lots dans les Laurentides. On fait un cocktail, on fait un souper, diapositives à l'appui, et enfin on y met tout le paquet. Pas besoin d'aller loin, on peut le faire dans le Maine, on pourrait aller vendre un condominium à Old Orchard, par exemple, ou en Floride; c'est beaucoup plus près. Protégeons le public de ce côté, je pense que, à ce stade-ci, il peut y avoir des cas; je n'en ai pas à la mémoire, je n'ai pas de cas où des personnes ont été fraudées, mais cela peut se présenter. Il y a un autre point que nous aimerions souligner. On me montre un journal de Montréal, Les Affaires du lundi 4 septembre. On offre dans ce journal la vente de domaines. Par exemple, Transcontinental Diffusion, Savigny, à Tanger, au Maroc: "Si vous cherchez à acheter fonds de commerce, usine, domaine, villa en France, nous vous avons sélectionné des affaires exceptionnelles. Tous renseignements vous seront fournis gratuitement."

M. TETLEY: Quelqu'un à Montréal ou quelqu'un au Maroc?

M. LEFEBVRE: Cela semble être la caisse Laurier, attendez, ce n'est pas la même chose.

M. TETLEY: Ce n'est pas la Caisse populaire Laurier.

M. LEFEBVRE: Transcontinental Diffusion, à Tanger, au Maroc.

M. TETLEY: Au Maroc.

M. LEFEBVRE: Publié évidemment dans un journal de Montréal. Qui nous garantit que c'est quelque chose de sérieux. Il y a un autre point que nous aimerions toucher, c'est l'article 25 de la loi.

On dit, dans cet article, qu'une entente en vertu de laquelle une activité immobilière est confiée à un courtier en immeubles ou à son représentant doit être faite par écrit. Or, on exige que le "listing", si nous pouvons nous servir du terme "listing", pour la vente d'un immeuble, d'une activité immobilière confiée à un courtier, soit fait par écrit. Il doit y avoir un contrat entre le vendeur et le courtier. Il est reconnu, dans le courtage, "l'open listing". Nous retrouvons cela surtout dans la vente d'immeubles commerciaux et industriels où un vendeur donne à plusieurs courtiers le mandat, à toutes fins pratiques, de lui trouver un acheteur. Il ne veut pas se restreindre à avoir un contrat en particulier, un "listing" exclusif, avec un courtier, parce que, justement, cela peut restreindre la publicité qu'il peut faire de la vente de son immeuble.

C'est reconnu dans le métier, "l'open listing". Cela se fait régulièrement. Pourquoi le limiter à une entente écrite? Je pense que nous restreindrions, à toutes fins pratiques, le commerce. Cet article pourrait évidemment mentionner ce que doit contenir le document écrit et les dispositions particulières que vous avez déposées, une expiration à une date fixe ou déterminée, sinon elle expire 30 jours après sa signature.

Là, vous établissez les modalités de ce que doit contenir un "listing". Pourquoi fermer ce champ dans le cas de "listing", de vente de propriétés commerciales et industrielles? Je ne crois pas qu'il y ait abus de ce côté.

A toutes fins pratiques, vous exigez qu'il y ait entente écrite entre le courtier et le client. Le code civil reconnaît le mandat verbal. Cela existe. Evidemment, il peut y avoir une question de preuve, mais il n'en reste pas moins que cela existe en droit à l'heure actuelle. En fait, on me souligne que dans la plupart des cas, ce n'est pas le courtier mais le client lui-même qui ne veut pas se limiter à un courtier, qui refuse de signer un "listing" exclusif. Et le problème, c'est le vendeur.

Si nous passons maintenant à l'article 50, dont on a fait état, dont les notaires ont fait état, il se lit: L'appel ne suspend pas la décision du surintendant lorsque cette décision a pour effet de suspendre ou de révoquer le permis de l'appelant, à moins que la cour n'en ordonne autrement.

Compte tenu de la protection du public, nous l'avons envisagé d'une façon différente. Nous avons dit ceci: Que l'appel suspende la décision du surintendant, mais établissons dans la loi une modalité pour protéger le public. De quelle façon?

Le surintendant ou toute autre personne désignée par lui à cette fin particulière pourrait

administrer le commerce du courtier en défaut ou dont le permis aurait été révoqué. Je songe surtout au cas du client qui a donné un mandat exclusif de vendre une propriété à un courtier dont le permis a été révoqué. Qu'est-ce qui arrive de ce mandat pendant la période de suspension? Si c'est une période de temps, le "listing" est ouvert. Est-ce que le client, le vendeur, devrait tenir pour acquis que la décision sera confirmée par les tribunaux par la suite, s'il y a appel?

Je pense qu'il y a une situation floue ici et nous avons suggéré que, justement, il y ait une administration directe sous le contrôle du surintendant, parce que ce sont des cas qui ne se présentent pas tellement souvent. Evidemment, si ça se présentait régulièrement, nous voyons la difficulté pour le surintendant de prendre en main l'administration du commerce du courtier, mais dans un cas — il y en a très peu, il y en a à l'occasion, mais enfin — il pourrait y avoir administration du surintendant. Le surintendant aurait les pouvoirs d'administrer pour le courtier.

Nous voudrions voir dans la loi un délai dans lequel la décision du surintendant deviendrait exécutoire justement pour permettre au courtier d'en appeler de la décision du surintendant. Nous avons pensé au délai de trente jours qui est un délai normal, qu'on retrouve dans le code de procédure civile, pour appel d'un jugement contesté. Nous présumons qu'il sera contesté, qu'à l'audition devant le surintendant, il y aura contestation. Et nous prévoyons ce délai de trente jours où il pourrait y avoir appel.

On peut prévoir le cas du courtier qui serait absent de sa résidence ou de son commerce pendant une période de temps, durant la période des vacances, par exemple. Le surintendant étudie l'affaire, il y a audition, décision motivée, il y a des vacances de la part du courtier, décision qui entre, évidemment, un temps X après l'audition de l'affaire.

Mais nous pensons qu'il serait approprié que l'appel, dans le cas de la décision, puisse être entendu rapidement par la cour Provinciale et nous avons suggéré un amendement, une modification à la loi où on dirait ceci: L'appel doit être entendu et jugé d'urgence. Ce qui veut dire, à toutes fins pratiques, que l'inscription de l'appel devant la cour Provinciale aurait préséance sur les autres causes devant la cour Provinciale. Ce qui, premièrement, déciderait de l'affaire une fois pour toutes et rapidement, justement pour ne pas embêter le surintendant ou causer des problèmes au surintendant dans l'administration du commerce pendant la période d'appel, après que la décision aura été rendue.

On peut concevoir un appel dans un cas semblable qui pourrait être entendu dans un délai de un ou deux mois au plus de l'inscription en appel. Nous avons souligné, évidemment, que ça peut être une petite erreur de copiste à l'article 53, paragraphe n) où le terme "maison modèle" devrait être remplacé par celui de "maison mobile" parce qu'on a défini le terme "maison mobile" au départ.

Si vous permettez, on a fait certains commentaires, ce matin. On parlait du nombre de lots, par exemple de 25 lots. Pourquoi ne pas restreindre à 25 lots ou à 50 lots? Et le député de Beauce a posé la question qu'il peut y avoir des cas ou cela équivaut à astreindre au prospectus, etc., (c'est l'article 18 et le suivant), à forcer le promoteur à se conformer aux articles 18 et suivants. Vingt-cinq lots... je pense que quatre lots, c'est raisonnable. Si on parle de 25 lots, pourquoi? Le remplaçant du notaire pourrait, à toutes fins pratiques, prendre une terre, la subdiviser en deux, incorporer deux compagnies qui deviendraient acquéreurs des deux parties de la terre, subdiviseraient en 24 lots une partie de cette terre — c'est facile de contourner la loi de cette façon. Avec quatre lots, cela ne l'est pas, parce qu'à ce moment-là, il y a un coût trop important pour préparer un prospectus et pour certaines obligations. Quatre lots, je pense que c'est raisonnable.

On a parlé ce matin également à l'article 37 de ne pas astreindre les notaires aux comptes en fidéicommis pour ce qui est des transactions immobilières des notaires. Pourquoi? Est-ce que le notaire a deux chapeaux? Chapeau de notaire et chapeau de courtier? S'il a le chapeau de notaire, il est obligé d'avoir un compte en fidéicommis et s'il a celui de courtier, il n'en a pas besoin? Le compte en fidéicommis, qu'il s'applique aux deux cas, lorsque le notaire exerce les deux fonctions. Je vous remercie. Si vous avez des questions...

M. TETLEY: Me Lefebvre, je note que les représentants de la Chambre des notaires sont partis, mais peut-être qu'on pourra les questionner bientôt au sujet de quelques-unes de vos remarques. A l'article 53p, le surintendant se donne le droit d'établir un tarif d'honoraires pour les personnes qui agissent comme courtiers en immeubles; pardon, c'est le lieutenant-gouverneur en conseil. Quel tarif faut-il fixer? Vous n'avez pas commenté cet article? Il y avait une augmentation à Montréal qui suit, si je comprends bien, le tarif de Toronto et d'ailleurs. Mais quels sont vos commentaires au sujet des tarifs? Est-ce qu'il faut un tarif pour le Québec, un tarif pour Montréal, un tarif pour les maisons, un tarif pour les propriétés industrielles?

Est-ce que le tarif doit être avec un maximum ou un minimum ou tout simplement un des deux et...

M. LEFEBVRE: Je pense que le colonel Hutchins serait peut-être plus apte à répondre à cette question. Je pense qu'une des raisons qui a été donnée est que la valeur de la propriété à Montréal n'avait pas augmenté de la même façon que les immeubles dans la région de Toronto. Je crois que Me Hutchins serait peut-être plus apte à répondre à cette question.

M. HUTCHINS: M. le Président, M. le Ministre, nous avons, à notre chambre d'immeubles à Montréal, étudié assez profondément le problème des tarifs depuis plusieurs années. Nous avons chez nous, à la Chambre d'immeubles de Montréal, un tarif standard que nous imposons à nos membres. C'est dans le but d'établir une concurrence équitable parmi nos membres. Vous avez posé plusieurs questions, mais la première, si je me rappelle bien, était de savoir si nous devrions avoir un tarif standard dans toute la province. Il est assez difficile de répondre catégoriquement à une telle question parce que les conditions du commerce en immeubles ne sont pas tout à fait exactement les mêmes à Montréal qu'à Sherbrooke, qu'à Hull ou même à Québec. Je pense qu'avant de fixer un tarif standard dans toute la province, il faudrait étudier profondément, scrupuleusement, les conditions qui varient d'une région à une autre. Tout de même, notre chambre prétend que cette question doit être étudiée à partir de ce moment avec les officiers de votre ministère parce qu'il s'agit d'étudier la question, à savoir s'il faut imposer un tarif minimum ou imposer un tarif maximum qu'on peut exiger des clients qui vendent leurs propriétés par l'entremise d'un courtier. Comme je viens de le dire, il est assez difficile pour nous, de fixer exactement aujourd'hui le taux d'une commission qu'un courtier peut exiger. A Montréal, nous avons fixé nos tarifs selon les différentes espèces de transactions. Il y a un taux spécifique pour la vente d'une maison. Il y a un autre taux pour la location et un autre taux pour les propriétés industrielles, les propriétés d'investissements et les propriétés commerciales. C'est une question très complexe. Cela prendrait des heures et des heures d'effort pour obtenir un résultat équitable, non seulement pour les courtiers mais pour le public en général. Nous prétendons, quand même, que notre tarif standard à Montréal, est tout à fait équitable en ce qui concerne nos membres et le public en général.

M. TETLEY: Pardon, colonel. Vous avez parlé de vos membres. Mais tous les courtiers en immeubles qui se trouvent â Montréal ne sont pas membres de votre association.

M. HUTCHINS: Exact.

M. TETLEY: Donc, les non-membres ne sont pas visés par le tarif ni par votre système de discipline, ni par vos règlements.

M. HUTCHINS: C'est exact.

M. TETLEY: Une deuxième question. Croyez-vous que votre association ou votre profession devrait être une profession fermée, c'est-à-dire que tous auraient l'obligation d'être membres et de suivre vos règlements et votre discipline? Si oui, êtes-vous capables d'organi- ser une telle association dans toute la province? Etes-vous compétents à l'heure actuelle?

M. HUTCHINS: A l'heure actuelle, il serait nécessaire pour la Corporation des courtiers en immeubles de la province de Québec de se réorganiser avant d'accepter une telle responsabilité, mais, depuis des années, c'est un idéal que nous avons visé pour notre association. Il est vrai qu'il y a bien des courtiers en immeubles qui ne font partie ni de notre chambre, ni de la Corporation des courtiers en immeubles de la province de Québec. Ces courtiers-là exigent le taux de commission qu'ils veulent. Nous prétendons que, vu les exigences de formation par l'entremise de cours spécifiquement bâtis pour les courtiers et leurs agents vendeurs, que les membres de la profession, qui font partie de nos organisations, ont une compétence incomparable, si vous prenez le cas de ceux qui ne font pas partie de nos organisations. Nous avons prétendu depuis longtemps que la formation et des courtiers et de leurs agents vendeurs doit être de rigueur. Cela n'existe pas actuellement. C'est dans le sens de la formation de nos membres, la formation de ceux qui font partie de la profession en général que l'éducation est une exigence énorme en ce qui concerne la protection du public. Alors, la question que pose une profession doit être étudiée. C'est encore une tâche à accomplir pour nous, avec la coopération et la coordination des officiers de votre ministère.

M. CLOUTIER (Montmagny): Un instant, s'il vous plaît.

M. LE PRESIDENT: Le député de Montmagny aurait une question à vous poser.

M. CLOUTIER (Montmagny): Est-ce que vous allez vous présenter devant la commission parlementaire qui étudie le code des professions et les lois spécifiques de chacune des professions, qui siège depuis plusieurs mois et qui en a encore pour quelques semaines?

M. HUTCHINS: Nous n'avons pas préparé de mémoire concernant le bill 250, mais quand même nous en avons beaucoup parlé et nous sommes encore en train de l'étudier dans le but de décider si cela serait convenable, si cela serait approprié pour les courtiers en immeubles de se soumettre à un tel bill.

Mais nous n'avons pas encore établi notre position finale parce que ça veut dire pour nous une réorganisation de notre siège social, nos quartiers généraux avant de prendre une telle décision.

M. CLOUTIER (Montmagny): J'ai noté soigneusement vos réponses qui sont extrêmement intéressantes dans le cadre du bill 250.

M. TETLEY: Combien de membres avez-vous dans toute la province?

M. HUTCHINS: Il y a à peu près 2,200 membres dans la province.

M. TETLEY: Combien y a-t-il de courtiers en immeubles?

M. HUTCHINS: Il y a à peu près 800 courtiers en immeubles. Je pense que M. Claude Bourbonnais a les chiffres exacts sur ces questions. Si je me rappelle bien, il y a à peu près 800 courtiers en immeubles et à peu près 2,000 vendeurs, représentants des courtiers en immeubles. A peu près 80 p.c. de ces membres font partie d'une Chambre d'immeubles ou d'une autre, à travers la province.

M. TETLEY: La question du pouvoir discrétionnaire du lieutenant-gouverneur ou du surintendant lors de l'émission d'un permis est très importante. Dans l'ancienne loi, la loi qui existe à l'heure actuelle, il possédait un pouvoir discrétionnaire. Parfois il y a des demandes de permis de quelqu'un qui a quitté une autre profession, qui est refusé dans sa profession, et qui veut devenir courtier en immeubles. Nous avons, à l'heure actuelle, le droit de refuser à cette personne d'être courtier en immeubles et de porter un permis signé par nous. Quelle est votre opinion à ce sujet? La question du pouvoir discrétionnaire du ministre ou du surintendant.

M. HUTCHINS: Evidemment, il y aura de temps en temps des questions assez épineuses en ce qui concerne certains postulants, surtout en ce qui concerne une personne notoire. Je préconise, dans un tel cas que quelle que soit la loi, quels que soient les règlements, le ministre et ses fonctionnaires, consultent les courtiers qui font partie de notre organisme avant de prendre une décision. C'est dans ce but que nous avons ouvert les discussions avec votre service afin d'établir, même hors de la loi, un comité consultatif. Notre organisme est toujours à votre disposition. Nous connaissons tous ceux qui ont agi en tant que courtiers en immeubles à travers presque toute la province, nous connaissons ceux qui veulent faire partie de notre profession, mais qui ont été expulsés de leur propre profession.

On arrive parfois à un point ou l'on doit se référer à autre chose que les lois, les conditions et les clauses d'une loi. Comme je viens de vous l'expliquer, notre organisation a une expérience énorme gagnée depuis des années, nous sommes toujours à la disposition de l'Assemblée nationale, de la Commission parlementaire, du ministre et de son ministère. Nous estimons que nous avons beaucoup à vous offrir. Merci.

M. LEFEBVRE: SI vous me le permettez, dans la loi, telle qu'elle existe à l'heure actuelle, l'article 5, sous-paragraphe 3, dit: "Le surintendant délivre le permis ou le certificat si, après enquête, il juge que le requérant possède les qualités requises et remplit les conditions prescrites par les règlements. "C'est un peu différent du terme "peut". J'aimerais souligner que, lorsqu'il y a appel de la décision, le surintendant se place dans la situation de motiver cette décision, s'il y a appel de sa décision, et toutes les raisons qu'il aurait pu soulever dans sa décision originairement peuvent être ouvertes à révision par la cour Supérieure, par une cour qui étudie justement cet appel-là. Nous ne voyons pas pourquoi on retrouve dans cette loi le terme "peut". La loi, telle qu'elle existe à l'heure actuelle, c'est: "le surintendant délivre le permis, après enquête".

M. TETLEY: Je veux souligner aux membres de la commission le fait que nous avons reçu quelques demandes de personnes de caractère peu acceptable à mon avis mais qui avaient quand même de grandes qualités; elles avaient fourni le cautionnement et passé les examens, tout était en ordre de ce côté. Mais, une de ces personnes avait fraudé les citoyens de Québec de $1,000,000 comme membre d'une autre profession, je trouvais donc que la personne en question n'avait pas le caractère nécessaire pour se présenter avec un permis devant la population de Québec comme courtier en immeubles; donc, pour cette raison, cela a été refusé. Moi-même, je n'aime pas exercer une telle discrétion mais, d'autre part, il le faut presque et la solution, je crois, c'est l'appel, le droit d'appel; au moins, la personne en question peut aller en appel et, comme Me Lefebvre l'a expliqué, c'est à nous de faire la preuve de l'incompétence, de la personne en question. Mais je voudrais souligner que je n'aime pas cette discrétion de notre part et d'autre part, je ne vois pas d'autre solution.

M. LE PRESIDENT: Je pense que le député de Frontenac avait une autre question.

M. LATULIPPE: Cela aurait été d'ordre général.

M. LE PRESIDENT: Avez-vous un point particulier sur l'article 53?

M. LATULIPPE: J'y reviendrai après. M. LE PRESIDENT: Me Lefebvre.

M. LEFEBVRE: On parle peu évidemment de cette discrétion, mais je suis persuadé que les règlements qui seront adoptés suite à cette loi couvriront justement le cas soulevé tout à l'heure par le ministre Tetley, qui disait que quelqu'un avait fraudé. On le dit bien, dans le règlement, d'ailleurs, une des qualités qu'elle doit rencontrer, c'est la probité, en anglais "honesty". On le dit cela.

M. TETLEY: Dans le passé ou peut-être...

M. LEFEBVRE: Vous pouvez l'établir par règlement, qu'il n'y ait pas de dossier criminel; je ne sais pas, on peut, dans les règlements, établir les qualités requises, il n'y a pas de problème. Maintenant, cela existe, c'est dans les règlements que l'on retrouve tout cela. De toute façon, même si l'on refuse ce permis sans raison, il faut que soient motivées les raisons. Si les raisons données ne sont pas suffisantes, la cour d'Appel a le droit d'infirmer cette décision du surintendant. Pourquoi ne pas le marquer ici: "délivre le permis" simplement s'il rencontre... S'il refuse parce que le postulant n'a pas cette qualité de probité, il le dira, c'est aussi simple que cela. Cela pourra toujours être ouvert à discussion devant un tribunal.

M. CLOUTIER (Montmagny): Me Lefebvre, sur ce que vous venez de dire, je voudrais seulement souligner au ministre qu'il y a plusieurs lois qui comportent l'émission de permis; il y a notamment le bill 65, que nous venons d'adopter et qui comporte l'émission de permis pour des établissements. Evidemment, ce n'est pas une profession, mais nous en avons déjà parlé à cette commission. Tous les permis émis par différentes lois, je pense qu'il serait bon de faire le tour de cela, un moment donné, pour voir le nombre de permis émis par le gouvernement pour pratiquer des professions ou pour pratiquer dans certains secteurs, pour voir à quelles conditions ils sont émis et faire une corrélation, parce qu'un ministère ne peut pas, à son gré, délivrer des permis tandis qu'un autre est obligé de le faire. Je pense qu'il y a une coordination à faire. Le ministre pourrait peut-être en prendre l'initiative.

M. LEFEBVRE: Vous souleviez, tout à l'heure, la question des amendes, dans votre article de la Presse. Pourquoi $200 ou $500 selon le cas? Si vous regardons les autres lois, ce sont les amendes qui sont prévues dans d'autres lois que nous retrouvons dans cette loi-ci. Si nous parlons, dans le cas d'un individu, d'une amende de $500 ou $1,000 par exemple, il faudrait quand même penser aux autres lois où il y a infraction où, justement, ce sont les mêmes amendes qu'ici. Lorsque la loi a été rédigée, on a dû regarder les autres lois pour voir ce qui en était et même se servir de l'ancienne loi également.

M. LE PRESIDENT: Le député de Frontenac.

M. LATULIPPE: Avant de passer à ma question, je voudrais faire remarquer que, dans le même ordre d'idées, il y aurait peut-être lieu de voir à faire la même corrélation en ce qui concerne les questionnaires. Il y aurait peut-être lieu d'en éliminer un paquet et de résumer cela. Cela éliminerait beaucoup de frais de la part des entreprises et cela faciliterait le travail du ministère si chaque ministère pouvait avoir accès, dans un seul questionnaire, à plusieurs demandes. C'est un peu dans le même ordre d'idées.

Le point spécifique que je voulais soulever était la question du fonds d'indemnisation que vous avez approchée. Avez-vous réllement approfondi cette idée?

M. LEFEBVRE: C'est à l'étude actuellement et il y a des idées divergentes. Cela se discute à l'heure actuelle au sein de la corporation.

M. LATULIPPE: Avez-vous déjà soumis au ministère cette suggestion?

M. LEFEBVRE: Pas officiellement, je pense. Cela a été discuté à brûle-pourpoint.

M. LATULIPPE: Est-ce que le ministre est en mesure de dire si on a déjà étudié cette possibilité?

M. LEFEBVRE: Non. C'est une chose qui peut être discutée dans l'avenir et on pourra voir ce que vous pensez là-dessus, peut-être trouver une modalité quelconque. D'ailleurs, ce que nous prévoyons dans la loi, c'est justement qu'il y ait possibilité d'établir un fonds d'indemnisation, que la terminologie employée dans les dispositions du bill soit telle qu'elle permette à l'avenir l'établissement d'une autre modalité. C'est la seule chose qui puisse être faite par règlement, par arrêté ministériel. C'est beaucoup plus simple que d'amender la loi et attendre une période de temps X. C'est la raison pour laquelle nous l'avons suggéré.

M. LATULIPPE: Je voulais poser au ministre une question précise. Est-ce que le ministère s'est déjà penché sur les possibilités d'établir un document qui pourrait comporter les mêmes avantages que nous voulons donner avec les articles que nous voulons retenir actuellement? Je serais surpris que cela corresponde exactement aux mêmes possibilités.

M. TETLEY: Oui. Je l'étudierai. Je ne peux pas faire d'autres promesses.

M. LATULIPPE: La question du comité qui a déjà été soulevée par les gens qui ont déposé le mémoire précédent, les constructeurs d'habitations qui voulaient former un comité ou qui voulaient être présents, est-ce également une suggestion qui a déjà été étudiée au ministère?

M. TETLEY: J'ai étudié ce problème. Il y a onze services au ministère, l'assurance, qui se divise en plusieurs groupes complètement différents. L'assurance-automobile et l'assurance-feu, par exemple, et l'assurance-vie. Nous avons déjà un comité consultatif pour la protection du consommateur et nous avons aussi les compagnies de finance. Ces comités prennent beaucoup du temps du ministre et du gouver-

nement. D'autre part, ces comités ont de grands avantages. Un comité officiel, je me demande: mais peut-être plus de consultations pour l'instant, oui. Peut-être pourrions-nous penser à la création d'un comité consultatif. Mais, à ce jour, la Chambre m'a consulté et travaille en étroite collaboration avec le surintendant. Je crois que, pour l'instant, il faut procéder de cette manière. Peut-être un autre comité consultatif.

Mais n'oubliez pas que ça prend du temps au ministre, ça prend trois jours par mois. Le conseil de la protection du consommateur, c'est énorme.

Et un comité consultatif par ministre, c'est comme une épouse par ministre, c'est assez!

M. CLOUTIER (Montmagny): Quand on va avoir 350,000 fonctionnaires, ça va être pire que ça!

M. LATULIPPE: M. le ministre, dans le même ordre d'idées, est-ce qu'il est prévu une certaine forme d'indemnisation? Disons que le surintendant suspend un courtier avec les prérogatives de la loi qu'il a actuellement et puis ça va en appel. Effectivement — on a soulevé tout à l'heure des cas où il y a toute une clientèle qui peut être lésée du fait de la suspension du permis d'un courtier — est-ce qu'il y a un recours du courtier contre cette suspension qui peut être désastreuse pour les finances?

M. TETLEY: Le courtier a un recours. Si le gouvernement a tort, évidemment, il y a délit. Mais le plus important, c'est le citoyen.

M. LATULIPPE: Si le courtier a un recours, est-ce que les clients ont aussi un recours contre le courtier? C'est comme une pyramide de recours contre le...

M. TETLEY: Oui, les clients ont un recours, mais dans le cas du Barreau ou des notaires, il y a un fonds de la profession. Je me demande si les courtiers ont un fonds, lors d'une faillite d'un courtier en immeubles. Je sais que les courtiers s'intéressent aussi à leur réputation. Il y a aussi certains recours en vertu de la loi, mais, colonel Hutchins, vous n'avez pas de fonds d'indemnisation dans votre profession?

M. HUTCHINS: Actuellement, non. Un fonds d'indemnisation, d'après nous, doit englober tout courtier détenteur d'un permis parce que si, par exemple, nous avons un fonds d'indemnisation simplement pour les membres de la Chambre d'immeubles de Montréal et si, en même temps, nous avons à Montréal 200 courtiers qui ne font pas partie de notre chambre, si un de ces courtiers est pris en défaut et qu'un client a été lésé à cause de ses machinations, qu'est-ce qu'on peut faire pour ce membre du public? Parce que le courtier qui est responsable pour la perte du citoyen ne fait pas partie de notre chambre.

Alors, le citoyen, dans ce cas-là, n'a pas le droit de nous reprocher un défaut qui provient d'un courtier ne faisant pas partie de notre chambre. C'est pour éviter de telles circonstances qu'on juge évidemment nécessaire qu'un fonds d'indemnisation, pour être efficace, soit référable à tout courtier licencié dans la province.

M. LEFEBVRE: Il faudrait regarder deux choses auparavant. Premièrement, c'est dans le cas de faiÛite d'un courtier. Il y a le compte en fidéicommis. Il faut que ce soit de l'argent, si c'est de l'argent reçu par le courtier pour le compte d'un autre. Il est dans le compte en fidéicommis, alors, il est protégé cet argent-là. Il y a un cautionnement actuellement qui existe. Ce cautionnement peut servir à défrayer, à rembourser ceux qui sont lésés par un acte du courtier. Ce que la corporation aimerait voir, c'est que tout l'argent actuellement investi par les courtiers dans l'achat de ce cautionnement soit réinvesti. Cela représente un montant pas mal considérable au cours des années, et l'expérience existe, comme je le disais tout à l'heure, où on a dû faire appel à l'indemnisation par l'intermédiaire du cautionnement. Cela n'est pas arrivé souvent. C'est la raison pour laquelle la corporation étudie actuellement cette possibilité que tout l'argent déboursé par les courtiers pour l'achat de ce cautionnement, puisse être mis dans un fonds global auquel tous les détenteurs de permis contribueraient et que, suivant certaines modalités prévues par le gouvernement, on fasse le paiement de sommes d'argent aux personnes lésées. C'est simplement pour ça. C'est que ça peut se faire en famille, cette affaire-là, au lieu d'acheter des polices d'assurance.

Si cela avait été fait il y a dix ans, la somme d'argent serait considérable à l'heure actuelle. Et cela peut servir à quelque chose. Cela peut être réinvesti, ces sommes d'argent-là. D'ailleurs, le Barreau possède un tel fonds d'indemnisation, la Chambre de notaires l'a également depuis quelques années pour rembourser les personnes lésées par les actes des avocats ou des notaires. C'est simple. Alors, ce serait peut-être une solusion de garder cet argent et de le réinvestir.

M. LATULIPPE: Sur le même sujet, à partir du moment ou l'appel ne suspend pas la décision du surintendant, à l'article 50, tel que rédigé actuellement, je trouve que le ministère risque de se placer dans des situations difficiles, advenant le cas où effectivement il y a appel et révocation de la décision du surintendant. A ce moment-là, cela peut donner toute une chaîne de recours. Je pense que ce serait un argument à invoquer. Le ministre ne s'est pas prononcé sur la modalité qui a été présentée par M. Lefebvre relativement à l'article 50. J'ignore en plus les implications, car plus je regarde le projet de loi, plus les implications me semblent complexes.

Et chacun y trouve son intérêt et quand on fait l'intérêt de l'un, on arrive à l'inverse pour l'autre. Si le ministre pouvait m'indiquer ce qu'il en pense ou s'il préfère attendre pour se former une opinion à la lumière d'autres éléments, j'apprécierais d'avoir son opinion sur la question ou la proposition qui a été faite relativement à l'article 50 par M. Lefebvre.

M. TETLEY : Je considère sérieusement l'amendement, soit la suggestion des notaires, de la Chambre, ou d'autres suggestions. C'est très possible, mais je vais attendre plutôt la fin de nos séances avant de me prononcer.

M. LATULIPPE: Je vous remercie.

M. LE PRESIDENT: Est-ce qu'il y a d'autres questions?

Au nom des membres de la commission je désire remercier tous les porte-parole des organismes qui nous ont présenté des mémoires. Avant d'ajourner, est-ce que le ministre a...

M. TETLEY: Oui, M. le Président, je voudrais remercier la Corporation des courtiers en immeubles de la province de Québec de son intervention et de sa coopération jusqu'à maintenant.

M. CLOUTIER (Montmagny): M. le Président, j'appuie les remarques du ministre et je remercie tous les organismes qui sont venus aujourd'hui devant la commission parlementaire. Ils ont apporté une contribution extrêmement importante de même que les autres qui viendront devant la commission. Cela va éclairer le législateur pour bonifier...

M. TETLEY: Et l'Opposition.

M. CLOUTIER (Montmagny): Egalement l'Opposition. L'Opposition était bien préparée.

M. LE PRESIDENT: Le député de Frontenac.

M. LATULIPPE: J'aimerais également remercier tous ceux qui ont participé à cette commission. Cela a été très agréable de participer à cette commission aujourd'hui.

M. LE PRESIDENT: Le député de Gouin.

M. JORON: Les mêmes remerciements, M. le Président. Je voudrais souligner, en outre, que j'apprécie beaucoup cette façon de procéder, c'est-à-dire d'étudier ce qui est, en fait, un document de travail et non pas un projet de loi sur lequel on s'est déjà prononcé à la Chambre et qui lie certaines parties, de travailler sur un document de travail ce qui permet beaucoup plus facilement de le modifier et d'y incorporer, d'associer surtout les organismes et les associations étrangères aux législateurs à la fabrication même du projet de loi. Je trouve que c'est une excellente façon de travailler.

M. LE PRESIDENT: Merci, messieurs. La commission parlementaire des institutions financières, compagnies et coopératives ajourne sa séance à mercredi le 20 septembre, 10 heures, chambre 81-A. Merci.

(Fin de la séance à 16 h 57)