Journal des débats de la Commission de l'aménagement du territoire
Version préliminaire
42e législature, 1re session
(27 novembre 2018 au 13 octobre 2021)
Cette version du Journal des débats est une version préliminaire : elle peut donc contenir des erreurs. La version définitive du Journal, en texte continu avec table des matières, est publiée dans un délai moyen de 2 ans suivant la date de la séance.
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Le
lundi 10 juin 2019
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Vol. 45 N° 20
Étude détaillée du projet de loi n° 16, Loi visant principalement l’encadrement des inspections en bâtiment et de la copropriété divise, le remplacement de la dénomination de la Régie du logement et l’amélioration de ses règles de fonctionnement et modifiant la Loi sur la Société d’habitation du Québec et diverses dispositions législatives concernant le domaine municipal
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Intervenants par tranches d'heure
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Dansereau, Suzanne
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Rizqy, Marwah
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Laforest, Andrée
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Dansereau, Suzanne
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Rizqy, Marwah
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Laforest, Andrée
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Thériault, Lise
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Rizqy, Marwah
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Dansereau, Suzanne
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Laforest, Andrée
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Birnbaum, David
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Dansereau, Suzanne
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Rizqy, Marwah
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Laforest, Andrée
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Thériault, Lise
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Birnbaum, David
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Thouin, Louis-Charles
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Girard, Éric
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Émond, Jean-Bernard
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Allaire, Simon
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Simard, Jean-François
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Jeannotte, Chantale
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Dansereau, Suzanne
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Rizqy, Marwah
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Thériault, Lise
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Laforest, Andrée
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Dansereau, Suzanne
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Laforest, Andrée
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Rizqy, Marwah
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Thériault, Lise
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Birnbaum, David
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Thouin, Louis-Charles
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Girard, Éric
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Émond, Jean-Bernard
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Allaire, Simon
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Simard, Jean-François
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Jeannotte, Chantale
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Dansereau, Suzanne
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Rizqy, Marwah
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Thériault, Lise
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Laforest, Andrée
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Dansereau, Suzanne
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Rizqy, Marwah
14 h (version révisée)
(Quatorze heures une minute)
La Présidente (Mme Dansereau) :
À l'ordre, s'il vous plaît! Ayant constaté le quorum, je déclare la séance de
la Commission de l'aménagement du territoire ouverte. Je demande à toutes les
personnes dans la salle de bien vouloir éteindre la sonnerie de leurs appareils
électroniques.
La commission est réunie afin de
poursuivre l'étude détaillée du projet de loi n° 16. C'est la Loi visant principalement l'encadrement des inspections en bâtiment et
de la copropriété divise, le remplacement de la dénomination de la Régie du
logement et l'amélioration de ses règles de fonctionnement et modifiant la Loi
sur la Société d'habitation du Québec et diverses dispositions législatives
concernant le domaine municipal.
M. le secrétaire, y a-t-il des remplacements?
Le Secrétaire
: Oui, Mme
la Présidente. Mme Guillemette (Roberval) est remplacée par M. Allaire
(Maskinongé); M. Provençal (Beauce-Nord) est remplacé par M. Émond
(Richelieu); Mme Charbonneau (Mille-Îles) est remplacée par M. Birnbaum
(D'Arcy-McGee); M. Kelley (Jacques-Cartier) est remplacé par Mme Rizqy
(Saint-Laurent); Mme Lessard-Therrien (Rouyn-Noranda—Témiscamingue) est
remplacée par M. Fontecilla (Laurier-Dorion); et Mme Perry Mélançon
(Gaspé) est remplacée par M. LeBel (Rimouski).
Étude détaillée (suite)
La Présidente (Mme Dansereau) :
Merci. Donc, je veux souhaiter la bienvenue à Mme la ministre et à tous les
députés en place ainsi que les fonctionnaires. Lors de l'ajournement de nos
travaux, les discussions portaient sur l'amendement de la députée
d'Anjou—Louis-Riel introduisant un nouvel article 23.1. Mme la députée, je
vous cède la parole.
Mme Rizqy : Bonjour, Mme
la Présidente. Je vais commencer, à titre de députée de Saint-Laurent. Pour le
bénéfice de ceux qui se joignent à nous aujourd'hui, je me permets de faire
juste un petit récapitulatif de nos discussions entamées vendredi dernier, que
nous avons entamées vendredi dernier. Il était question… C'était mon collègue
le député de LaFontaine qui essayait de faire entendre raison de l'autre côté.
Et notre questionnement était sur la portée que nous voulions avoir avec cette
nouvelle modification. Et nos discussions étaient d'ordre juridique. Puisqu'on
fait des modifications importantes, évidemment, pour nous, il serait à propos
de clarifier, ici, quelles protections que nous voulons accorder. Est-ce qu'il
s'agit ici de protections dites de direction ou de protection? Alors, on
revient avec notre question. Quelle est la portée que vous voulez avoir avec
ces nouvelles dispositions?
La Présidente (Mme Dansereau) :
Mme la ministre.
Mme Laforest : Oui. Bon,
alors, bonjour, tout le monde. Si on continue, comme vous le dites si bien,
avec la semaine passée, moi, ce que je disais, c'était qu'avec les nouvelles
dispositions qu'on amenait dans la section de la copropriété, en fait, il y
avait énormément de modifications qui étaient des modifications de concordance.
Alors, moi, je voulais absolument continuer sur les changements qu'apportait le
projet de loi n° 16.
On a parlé énormément du sens des mots,
comme on parlait, justement, du sens du mot «public» à la toute fin de notre
dernière séance. Puis moi, qu'est-ce que j'avais amené, c'était de dire qu'il
faut quand même donner toute confiance à nos légistes parce que, si on commence
à interpréter les mots qui sont dans le Code civil, évidemment, bien là, le
projet de loi avancerait plus ou moins rapidement. Ce n'est pas de le faire
avancer rapidement, c'est qu'il faut faire confiance aux mots qui sont inscrits
dans le Code civil. Puis, si on s'arrête à tous les mots, bien, le projet de
loi n'avancera pas du tout, du tout.
Alors, moi, ce que je proposais, c'était,
quand il y a des modifications de concordance, qu'on fasse confiance à notre
équipe de légistes formels, qu'on fasse confiance aux fonctionnaires au
ministère de la Justice, aux Affaires municipales et à l'Habitation. Puis moi,
je pense qu'on devrait bien commencer comme ça le projet de loi cette semaine.
Merci, Mme la Présidente.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Merci. Mme la députée de Saint-Laurent.
Mme Rizqy : Mme la
Présidente, je n'ai pas du tout entendu un début de commencement d'une réponse.
Est-ce que c'est d'ordre public de direction ou de protection, les nouvelles modifications?
C'est une question qui est essentielle.
Mme Laforest : Au niveau
de l'ordre public, si c'est protection? Oui. Je peux laisser la réponse à… On
va commencer tout de suite. Si ça peut aller rondement, tant mieux. Je vais
laisser la réponse à Me Paradis. Merci.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Monsieur, veuillez vous identifier.
M. Paradis (Nicolas) :
Oui, bonjour. Nicolas Paradis, sous-ministre adjoint aux politiques au <ministère…
Mme Laforest : …
Au
niveau de l'ordre public, si c'est protection? Oui. Je peux laisser la réponse
à… On va commencer tout de suite. Si ça peut aller rondement, tant mieux. Je
vais laisser la réponse à Me Paradis. Merci.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Monsieur, veuillez vous identifier.
M. Paradis (Nicolas) :
Oui,
bonjour. Nicolas Paradis, sous-ministre adjoint aux politiques au >ministère
des Affaires municipales et de l'Habitation.
Les dispositions qui sont prescrites
suivant les articles qui sont modifiés par le projet de loi n° 16, en
l'occurrence…
La Présidente (Mme Dansereau) :
En fait, je veux savoir s'il y a consentement.
M. Paradis (Nicolas) : Ah!
Excusez-moi.
Des voix
: …
La Présidente (Mme Dansereau) :
Merci. Je m'excuse.
M. Paradis (Nicolas) : Ça va.
Alors, comme je mentionnais à l'égard des articles qui sont modifiés, les articles 1060
et 1096 du Code civil, modifiés par les articles 25 et 46 du projet de loi
n° 16, ont pour effet de prescrire des obligations, prescrire une
formalité qui doit être suivie pour assurer la modification du règlement de
l'immeuble qui fait partie de la déclaration de copropriété. Donc, c'est
prescriptif. Ce n'est pas supplétif. C'est donc une obligation pour les parties
en présence, les copropriétaires, en l'occurrence, de suivre cette
obligation-là pour pouvoir assurer une modification de l'immeuble. Ça s'inscrit
dans la logique qui existe déjà à l'égard des autres parties constituantes de
la déclaration de copropriété qui, elles, doivent être modifiées par acte notarié,
alors, pour éliminer, écarter l'ambiguïté qui résultait de la rédaction
antérieure qui faisait en sorte que le règlement de l'immeuble ne pouvait être
modifié, et l'article prescrivait que c'est par un dépôt de la modification au
syndicat et sans acte notarié pour le règlement de l'immeuble.
Ça vient donc apporter une précision, une
clarification qui a pour effet d'écarter la jurisprudence, les quelques
décisions qui ont été rendues à l'égard du règlement de l'immeuble, donc, pour
en faire une prescription. Les copropriétaires auront donc l'obligation de
suivre cette prescription-là pour qu'il puisse y avoir une modification au
règlement.
Il faut comprendre aussi que ça s'inscrit
dans une logique beaucoup plus grande d'encadrement de l'assemblée des copropriétaires.
Il faut que ce soit par écrit, il faut que ce soit par une décision de
l'assemblée des copropriétaires. Comme vous le savez, il y a toute une série de
conditions pour qu'une assemblée puisse être tenue, ordre du jour, convocation,
un quorum, ce qui contribue donc à assurer la protection qu'il n'y aura pas des
modifications qui vont être apportées au règlement de l'immeuble sans suivre
ces dispositions, ces obligations prescriptives prévues par la loi.
Mme Rizqy : Exactement, «prévues
par la loi», quelle loi?
M. Paradis (Nicolas) : Par le
Code civil.
Mme Rizqy : Merci. Code civil.
Comment qu'on peut modifier un contrat?
M. Paradis (Nicolas) : En
l'occurrence, ici, ça va un peu plus loin que la simple logique du contrat.
Vous savez, le contrat, dans le Code civil, on prévoit par ailleurs que les
obligations, le contrat ne peut être conclu, le cas échéant, que suivant les
obligations, le formalisme qui est prévu le cas échéant par la loi. En
l'occurrence, c'est l'article 1414 du Code civil du Québec.
En l'occurrence, c'est précisément ce que
fait ici le Code civil. Il vient prescrire des modalités bien précises, des
prescriptions qui doivent être suivies pour apporter la modification.
Mme Rizqy : Je vous
demanderais d'être concis, surtout précis. Comment on peut modifier légalement?
M. Paradis (Nicolas) : Le
contrat doit être modifié en suivant les prescriptions prévues par la loi. En l'occurrence,
le Code civil.
Mme Rizqy : Et la loi prévoit
quoi exactement, pour ceux qui nous écoutent, là. Ce n'est pas tous des
juristes.
M. Paradis (Nicolas) : La loi
prévoira donc ce qui suit, à la suite éventuellement de l'adoption du projet de
loi n° 16, donc, une obligation à l'égard… pour le règlement de l'immeuble
que, lorsqu'une modification doit être apportée, ça, je vous référerai à
l'article 25 du projet de loi, donc pour qu'une modification au règlement
de l'immeuble soit effectuée, elle devra être consignée par écrit et déposée au
registre tenu par le syndicat. Et, conformément à l'article 46 du projet
de loi n° 16 qui modifie l'article 1096, elle devra être modifiée par
une décision prise par l'assemblée des copropriétaires.
Mme Rizqy : La décision prise
par l'assemblée des copropriétaires, comment, légalement, elle peut être faite?
M. Paradis (Nicolas) : Elle
sera prise dans le cadre d'une assemblée des copropriétaires.
Mme Rizqy : C'est indiqué clairement,
de façon expresse?
Des voix
: …
Mme Laforest : Mme la
Présidente…
Mme Rizqy : Mme la Présidente,
moi, j'aimerais suspendre.
Mme Laforest : Je crois que
c'est Me Anctil qui va venir terminer.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Bon. On va suspendre quelques instants.
(Suspension de la séance à 14 h 10)
>
(Reprise à 14 h 11)
La Présidente (Mme Dansereau) :
…reprendre la séance. O.K., la parole était du côté du gouvernement.
Une voix
: …
Mme Rizqy : …parce que, là, on
est en séance. Parfait, on a repris. Mme la Présidente, je n'ai pas encore
donné mon consentement pour Me Anctil, j'explique pourquoi : vendredi
dernier, il y a eu la chaise musicale entre les avocats. Donc, quand ils
commencent à s'emboîter dans leurs propres arguments, ils changent d'avocat.
Donc, moi, il n'y a pas de problème, mais là c'est que, si Me Paradis a un
narratif juridique, il doit être capable de maîtriser du début jusqu'à la fin.
Moi, mes questions, là, c'est des questions de base qu'on enseigne à la
première année en droit, pas deuxième, pas troisième, première année en droit.
Donc, on parle d'ordre public, on parle de consentement, on parle de
consentement express, on parle de consentement tacite. Et s'ils ont besoin de reprendre
un peu de temps de suspension pour être en mesure de mieux maîtriser en ce
moment nos questions d'ordre public, et ici c'est vraiment important…
Puis pourquoi je le fais? C'est parce
qu'on a apporté aussi des décisions avec nous, là. Ici, là, ça fait des années
qu'il y a des questionnements d'ordre juridique. Tellement, là, que la Cour
d'appel a dit : À défaut, là, d'avoir, là, une réponse des législateurs, c'est
la Cour d'appel qui en écrit. Alors, c'est pour ça que je demande, en ce moment,
là, que Me Paradis reprenne la chaise, puis on va terminer notre questionnement
avec Me Paradis.
Mme Laforest : Je peux prendre
la parole?
La Présidente (Mme Dansereau) :
Oui, vous avez la parole.
Mme Laforest : Merci. Oui,
alors moi, je comprends la demande, sauf qu'on recommence ici aujourd'hui la commission
parlementaire. Alors moi, je demande que les débats se fassent calmement puis
avec aucune imposition. Me Paradis peut revenir, mais de là à dire que c'est
des questions de première année de droit… Je pense qu'on va y aller en tout
respect ici. On recommence une belle journée, puis je ne voudrais vraiment pas
qu'entre les deux parties on s'envoie la balle, puis j'aimerais ça que ça se
fasse calmement, en tout respect pour les avocats, les légistes qui sont ici en
place. Ce serait plaisant que l'ambiance soit nouvelle. Alors, je comprends
votre question, mais on va y aller doucement. Puis Me Paradis a cédé sa place à
Me Anctil pour votre réponse, alors je vais laisser Me Anctil continuer.
Mme Rizqy : Mme la Présidente,
oui, je vais me permettre de répondre. Je me sens très, très calme, et, sincèrement,
c'est factuel, ce que je viens de dire. Je parle de la Cour d'appel, je parle
d'ordre public puis je parle aussi de compétences. Et je ramène… Parce que,
vendredi, c'est ce qu'ils ont fait, on a dû reprendre, là, les discussions
parce qu'il y a eu justement la chaise musicale entre avocats. J'essaie de
gagner du temps, là, j'espère juste qu'on va arrêter juste… quand on commence
un argumentaire, on change d'avocat, on recommence un argumentaire, on rechange
d'avocat, quand ça ne fonctionne pas… La semaine passée, ils l'ont fait trois
fois, ça fait que, là, j'aimerais ça que… S'ils sont capables d'asseoir un
avocat, il devrait être capable de le faire du début jusqu'à la fin des explications.
C'est tout.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Bon, pour cette explication-là, je vais juste vous dire que, les avocats, ça
relève de la ministre, ça fait qu'elle assoira bien les avocats qu'elle veut.
Mme Rizqy : Ça prend un
consentement, Mme la Présidente.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Oui. Oui, donc, la parole, Mme la ministre.
Mme Laforest : Est-ce que j'ai
le consentement? Oui, c'est bon?
La Présidente (Mme Dansereau) :
Bien, vous n'avez pas besoin de consentement.
Mme Laforest : O.K. Alors…
La Présidente (Mme Dansereau) :
Pour Me Paradis, le consentement est déjà…
Mme Laforest : Merci.
M. Paradis (Nicolas) : Alors,
ça fait plaisir, vous savez, on a toujours le plaisir de pouvoir bénéficier des
experts, par ailleurs, pour pouvoir vous répondre. C'est dans ce souci-là qu'on
peut requérir les experts légistes que nous avons, du ministère de la Justice,
pour être à même de mieux vous répondre.
Cela dit, votre question était liée à la
procédure comme telle, applicable aux assemblées?
Mme Rizqy : Pas uniquement aux
assemblées, à l'État de droit. Parce qu'une fois qu'on a changé un règlement il
faut qu'il y ait une certaine force entre les parties qui les lient.
M. Paradis (Nicolas) : Absolument.
Alors, dans ce cas-ci, ce que la loi dirait à la suite de sa modification par
le projet de loi n° 16, c'est que, pour pouvoir, en
somme, avoir un règlement qui, si c'est une procédure prescriptive comme elle
est, pour qu'il puisse être opposable, donc, à l'ensemble des parties, donc
après avoir été par écrit, décision de l'assemblée, déposé au syndicat, c'est
de cette manière qu'il devient opposable aux parties. Et, de ce fait, les
parties devront respecter ce règlement-là, qui a respecté les prescriptions de
son édiction.
Mme Rizqy : Es-ce que vous
vous rappelez de ma dernière question, juste avant que vous cédiez…
M. Paradis (Nicolas) : Bien,
si vous pouviez me la reposer, je l'apprécierais.
Mme Rizqy : O.K. On était
rendu… Est-ce que ça peut être une modification qui va être expresse ou tacite?
Est-ce que c'est prévu dans le nouveau projet de loi?
M. Paradis (Nicolas) :
Alors, à cet égard-là, l'utilisation des mots
«expresse», «tacite»… n'apparaissent pas ainsi dans le Code civil. Donc, c'est
plutôt par l'économie de la rédaction de l'ensemble de ces dispositions, comme
je mentionnais, c'est-à-dire d'avoir une rédaction écrite, une modification
écrite du <règlement…
Mme Rizqy : …nouveau
projet
de loi.
M. Paradis (Nicolas) :
Alors, à cet égard-là, l'utilisation des mots «expresse», «tacite»…
n'apparaissent pas ainsi dans le Code civil. Donc, c'est plutôt par l'économie
de la rédaction de l'ensemble de ces dispositions, comme je mentionnais,
c'est-à-dire d'avoir une rédaction écrite, une modification écrite du >règlement, tout ça combiné avec une décision de l'assemblée des
copropriétaires, qui ont pour effet d'écarter le caractère tacite. «Tacite»
signifie donc, comme on le sait en regardant ne serait-ce qu'une simple
définition, c'est tacite, c'est implicite, c'est… s'ensuivent une prescription
des obligations prescriptives, une procédure, un formalisme prévu. En
l'occurrence, le Code civil, tel qu'il serait modifié à la suite de la
sanction du projet de loi n° 16, aurait ce caractère
désormais prescriptif, qui aurait donc pour effet de
clarifier la chose à l'égard de cette impossibilité de modification tacite.
Mme Rizqy : Au niveau, là, de
changements, par exemple, des modifications, où est-ce que ça avait été
inscrit, là, que ça prend une modification expresse du conseil d'administration
du syndic de copropriété?
M. Paradis (Nicolas) : Ça
résulte de l'article 1060 du Code civil, qui sera… tel que modifié par
l'article 25 du projet de loi n° 16. Donc…
Mme Rizqy : Je demande une
courte suspension pour juste reprendre connaissance. Je reviens.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Suspension.
(Suspension de la séance à 14 h 16)
(Reprise à 14 h 17)
La Présidente (Mme Dansereau) :
Je donne maintenant la parole à la députée de Saint-Laurent.
Mme Rizqy : Merci beaucoup, Me
Paradis. Donc, à l'article 25, qu'on aura l'occasion de lire plus tard,
mais je me permets de le préciser ici, cet article précise que toute modification
apportée au règlement de l'immeuble doit être constatée par écrit et être
déposée au registre tenu par le syndicat en application de l'article 1070
du Code civil.
Maintenant, vous vous rappelez qu'on a
demandé aussi la question : Ordre public de direction ou ordre public de
protection? Quelle est la portée que vous voulez avoir ici?
M. Paradis (Nicolas) : …
La Présidente (Mme Dansereau) :
Oui, vous pouvez…
M. Paradis (Nicolas) : Donc,
dans la dynamique, moi, je… c'est pour ça que l'utilisais les mots
«prescriptif», sans avoir à qualifier la notion de l'ordre public, mais plutôt
dans un une notion de prescription et non pas dans un caractère de droit
supplétif. On le sait, le Code civil peut agir dans une dynamique de droit
supplétif, sauf lorsqu'il s'agit d'une question d'ordre public.
La question d'ordre public dans le Code
civil, elle n'est pas consacrée expressément dans chaque article. C'est souvent
lié à, comment je pourrais dire, la qualification que les tribunaux vont lui
accorder par la suite, mais il n'en demeure pas moins que lorsque c'est
prescriptif, comme le seraient ainsi les obligations, les parties auront l'obligation,
ce sera incontournable, de les respecter, à défaut de quoi, s'il devait y avoir
une modification qu'il n'a pas faite suivant ces conditions-là, elle pourrait, bien
entendu, faire l'objet d'un recours devant les tribunaux et être invalidée.
Mme Rizqy : Mais vous ne
voulez pas ici nous dire quel est l'objectif, que ça soit public…
M. Paradis (Nicolas) : Bien, l'objectif,
bien entendu, c'est de protéger l'ensemble des copropriétaires pour faire en
sorte, effectivement, que les modifications soient effectuées suivant ce processus-là
et que des copropriétaires ne se retrouvent pas dans une situation d'inconnu.
Alors, sous cet angle-là, la prescription,
effectivement, amène tout ce grand volet de protection des copropriétaires pour
assurer que le formalisme prescrit ainsi par le Code civil, advenant son
adoption, les modifications, accorderont les bénéfices souhaités à l'ensemble
des copropriétaires.
Mme Rizqy : Et pourquoi vous
refusez d'ajouter le mot, par exemple, «expresse»?
La Présidente (Mme Dansereau) :
Mme la ministre.
• (14 h 20) •
Mme Laforest : Oui. Moi, je
pense qu'on a fait le tour de la question, évidemment, parce que, oui, on a
bien répondu. Nicolas, merci beaucoup. Puis le but de l'article, justement, c'est
de protéger, que les modifications se fassent par écrit à la suite de
l'assemblée des copropriétaires. C'est ce qu'on vient faire ici puis, au niveau
des réponses, bien, je pense qu'on a fait le tour vraiment de la question comme
telle. Moi, je considère que tout a été dit. Merci, Mme la Présidente.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Mme la députée de <Saint-Laurent…
Mme Laforest : …
que
les modifications se fassent par écrit à la suite de l'assemblée des
copropriétaires. C'est ce qu'on vient faire ici puis, au niveau des réponses,
bien, je pense qu'on a fait le tour vraiment de la question comme telle. Moi,
je considère que tout a été dit. Merci, Mme la Présidente.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Mme la députée de >Saint-Laurent.
Mme Rizqy : C'est toujours
agréable de voir quelqu'un qui connaît la vérité absolue. Mme la Présidente,
j'ai donné un exemple juste pour que les gens qui nous écoutent comprennent
pourquoi qu'on intervient aujourd'hui. On a des décisions.
Prenons, par exemple, une copropriété où
est-ce qu'ils sont trois, où est-ce que c'est interdit d'enlever le tapis parce
que le tapis, vu qu'ils sont chacun l'un en dessous de l'autre, bien, le tapis
fait en sorte que ceux qui marchent en haut de l'autre, bien, ne dérangent pas
la nuit. Ils peuvent dormir en toute quiétude. Il y en a un qui enlève le
tapis, premier étage, vous comprenez, celle qui habite au troisième étage ne le
sait pas, celle qui habite au deuxième étage ne le sait pas plus. Bon. À un
moment donné, c'est celui qui habite au troisième étage qui enlève son tapis.
Là, celle qui est en plein milieu, au deuxième étage, elle entend : Boum! Boum!
Boum! Ça la fatigue, elle ne comprend pas qu'est-ce qui se passe. Mais là, elle
monte, elle se rend compte que, bien, son copropriétaire a enlevé le tapis, et
ce, contrairement à ce qui était prévu dans le règlement. Ils s'en vont devant
les tribunaux, paient des avocats, et là, le tribunal dit : Bien, c'est
vrai que le règlement dit «tapis», pas «plancher flottant», «tapis». Mais,
étant donné qu'ils sont deux sur trois à l'avoir fait, tacitement, il y a un
changement de règlement.
Après ça, c'est vrai qu'il y a d'autres
décisions qui disent la chose suivante : Dans d'autres décisions, ils ont
été une majorité à avoir fermé les yeux. À un moment donné, il y en a un qui
s'est fatigué puis qui s'est dit : Bien là, ça ne marche pas. Elle dit :
Bien, tacitement, ça a été modifié. Puis, après ça, ça a été écrit dans un
règlement par la suite.
Donc, au fond, c'est pour ça qu'on pose
des questions. Étant donné qu'on a vraiment aussi une population vieillissante,
on voit qu'il y a beaucoup de gens qui vendent leur maison et s'installent dans
un condo, mais on comprend que ce n'est peut-être pas eux autres qui vont
vouloir crier le plus fort, qui vont aller se battre dans les assemblées
d'actionnaires d'un syndicat. Alors, c'est pour ça qu'on pose ici des questions
sur l'ordre public qu'on veut y donner. Est-ce que ça va être un ordre public
de direction ou de protection? Et Me Paradis, il sait la différence, il la
connaît pertinemment, la différence entre le public de direction et de
protection. Il y en a un qu'on peut écarter, alors que l'autre, l'ordre public
de direction, le tribunal doit l'accorder d'office. L'autre, de protection,
bien, il est prescriptif après trois ans si on n'a rien fait. Alors, c'est
juste pour ça qu'on pose toutes ces questions. C'est dans l'objectif commun,
avec la ministre, de protéger.
Alors, c'est pour ça qu'on ajoute des
mots. On veut s'assurer d'ajouter davantage de mots pour que ce soit très clair
pour tous. Alors, c'est juste pour cela qu'on fait cela. Ce n'est pas dans le
but de frustrer la ministre. Au contraire, on veut s'assurer qu'elle a le
meilleur projet de loi et que, par la suite, on ne va pas revenir ici.
Puis, si vous voulez qu'on suspende un
moment, je peux traverser de l'autre côté lui montrer certaines décisions, des
articles pertinents de doctrine, écrits par une professeure de l'Université de
Montréal, qui justement indique les situations où est-ce qu'il y a des lacunes.
Et je me permets de citer un passage pertinent : «En espérant que le
législateur peut-être agisse…».
Bien, c'est pour ça qu'on est ici, on demande
juste des petites modifications, puis ça devrait être correct, là.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Je vais céder la parole à Mme la ministre.
Mme Laforest : Oui, bien, en
fait, qu'est-ce qu'on vient dire justement, c'est qu'il faut qu'il y ait une modification
dans le règlement de l'immeuble pour… Par exemple, quand vous parlez des
changements de tapis, il faut justement avoir une modification des règlements
de l'immeuble. Puis, ceci étant dit, on va y aller par modification tacite. Les
modifications tacites le permettent. Et, dans le règlement, c'est ça qu'on
vient justement prévoir. Alors…
Une voix
: …
Mme Laforest : Les modifications
tacites, oui.
Mme Rizqy : C'est ça. Mais
vous comprenez…
Mme Laforest : Oui, je
comprends très bien, sauf qu'étant donné que ça va se faire justement en
modifiant le règlement, on est ici, on vous l'explique, puis je pense que tout
a été dit de notre côté. On peut… on pourrait continuer, mais je pense que tous
les détails ont bien été expliqués. Merci.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Mme la députée de Saint-Laurent.
Mme Rizqy : Vous savez, quand
on recherche l'intention du législateur, là, on regarde aussi les titres puis
les sous-titres. C'est pour ça que c'est important. Ça aussi, on apprend ça
dans le cours d'interprétation des lois. Et maintenant, c'est pour ça qu'on
demande d'ajouter «tel qu'apparaît ici dans ce chapitre», c'est qu'on renvoie
les règles de copropriété d'abord à l'intérieur même de ce chapitre-là.
Et, Mme la Présidente, la ministre elle-même
a fait un lapsus non <volontaire sur…
Mme Rizqy : …d'interprétation
des lois. Et
maintenant, c'est pour ça qu'on demande d'ajouter «tel
qu'apparaît ici dans ce chapitre», c'est qu'on renvoie les règles de copropriété
d'abord
à l'intérieur
même de ce chapitre-là.
Et,
Mme la Présidente, la
ministre
elle-même a fait un lapsus non >volontaire sur «tacite» et
«implicite». Mais ce lapsus-là émane d'où? Vous comprenez bien, c'est qu'il émane
du manque de mots dans la législature. Alors, c'est pour ça qu'il faut vraiment
être expresse, parce que sinon ce lapsus peut se retrouver un jour devant les
tribunaux pour d'autres raisons, parce que ça n'a pas été expresse dans la loi.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Mme la ministre ou monsieur?
Mme Laforest : Non, moi, tout
a été dit, tout est très clair, puis on peut passer…
La Présidente (Mme Dansereau) :
Ça va? Mme la députée de Saint-Laurent.
Mme Rizqy : Bien, Mme la Présidente,
bien, vous comprenez que c'est un enjeu très important. Imaginez tous nos aînés
qui nous regardent en ce moment à la maison. Tous nos aînés nous regardent parce
qu'eux autres aussi ils ont des préoccupations. Et eux autres, là, ils ont
vendu leur maison, s'installent dans les tours de condos, puis là, imaginez,
là, ceux qui sont déjà frustrés à cause du Airbnb, puis qu'eux autres, là, ça
ne leur tentait pas d'avoir du Airbnb, puis ce n'était pas prévu, puis que là,
oui, maintenant, c'est prévu. Mais imaginez que c'est interdit dans leur
règlement en ce moment, c'est interdit dans le règlement, mais là,
implicitement, ils voient des valises mais ils ne comprennent pas que ces
valises-là, c'est du Airbnb. Puis il y en a un qui ne dit rien, l'autre qui ne
dit rien, l'autre qui ne dit rien. Ah! bien là, implicitement, ils ont changé. Forts
d'un jugement de la Cour d'appel du Québec, ils vont pouvoir dire : Ah!
bien, écoutez, implicitement, vous avez donné votre consentement; là, nous, on
l'ajoute dans le règlement. Bien oui, c'est écrit, mais un document écrit,
alors que, si, par exemple, on changeait… «doit être formellement adopté
exclusivement par l'assemblée des copropriétaires réunis en assemblée ou par
résolution écrite», ça, c'est beaucoup plus fort. «Aucune modification tacite à
la présente déclaration de copropriété ou […] tout [autre] règlement de la
copropriété ne sera valide.» Je vais suspendre, je vais déposer un
sous-amendement.
Je vais demander une suspension parce que,
de toute évidence, là, on veut quelque chose de beaucoup plus fort pour
vraiment protéger ceux qui vont être peut-être en minorité dans leur syndic de
copropriété, parce qu'un changement qui peut être fait de façon tacite, c'est
dangereux pour les propriétaires. Alors, je vais demander une suspension, Mme
la Présidente.
La Présidente (Mme Dansereau) :
On va suspendre quelques instants.
(Suspension de la séance à 14 h 27)
>
14 h 30 (version révisée)
(Reprise à 14 h 42)
La Présidente (Mme Dansereau) :
Donc, nous allons reprendre les travaux.
Une voix
: …
La Présidente (Mme Dansereau) :
Ça va?
Mme Rizqy : Oui, ça va, Mme la
Présidente.
Une voix
: …
Mme Rizqy : Non, ce n'est pas
grave, je vais le déposer après.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Je vais céder la parole à la députée de Saint-Laurent.
Mme Rizqy : Pour
l'appréciation de tous ceux qui nous suivent, ces importants travaux, parce
qu'ils parlent de copropriété, et les Québécois ont eu de plus en plus recours
à des copropriétés, à des condos, l'article 1060 : «La déclaration,
ainsi que les modifications apportées à l'acte constitutif de copropriété et à
l'état descriptif des fractions, sont présentées au bureau de la publicité des
droits.» Ça, madame, c'est le registre, là, où est-ce qu'on tient tout ce qui
se passe. «La déclaration est inscrite au registre foncier, sous les numéros
d'immatriculation des parties communes et des parties privatives; les
modifications ne sont inscrites que sous le numéro d'immatriculation des
parties communes, à moins qu'elles ne touchent directement une partie
privative. Quant aux modifications apportées aux règlements — là,
ici, point — il suffit qu'elles soient déposées auprès du syndicat.»
Vous comprenez, ça, c'est l'article en ce moment, avant qu'il soit modifié.
Donc, il y a une distinction à l'article 1060
entre l'acte constitutif, la description des fractions, ainsi que le règlement.
Donc, si on prend les deux premiers, acte constitutif et la description des
fractions, ça, on demande… le Code civil semble… que, un, c'est explicite, que
la déclaration de copropriété n'est modifiée que sur décision de l'assemblée
des copropriétaires et constatée par écrit pour le règlement de l'immeuble et,
en forme notariée, en minutes, est publiée pour les autres. Donc, ça, ce qui
est prévu pour les deux autres, acte constitutif, description d'effraction.
L'autre affaire qui est importante, c'est
le règlement. Le règlement, là, ça nous dit nos comportements, ça règle les
chicanes. Le règlement, là, est excessivement important. Mais vous comprenez
qu'en ce moment, à 1060, on élève l'acte constitutif ainsi que l'état descriptif
des fractions et que le règlement, bien, on laissait quand même beaucoup de
latitude à l'époque. À l'époque, Mme la Présidente, c'était en 1991. Moi,
j'avais six ans. On s'entend, là, que c'était au début, là, des condos. On est
rendus en 2019. Les condos, c'est juste ça qui pousse partout au Québec, on
dirait, même nos églises sont rendues des condos. Alors, vous comprenez
pourquoi que c'est important, qu'on doit légiférer?
Alors, c'est pour ça qu'ici, là, on
s'attarde, parce qu'on veut protéger surtout les plus vulnérables. Et à qui que
je pense, en ce moment, là? Je pense à nos grands-mères, à nos grands-pères
qui, eux, là, peut-être qu'ils n'ont pas l'argent pour aller se battre devant
les tribunaux. Alors, c'est ça, l'objectif, quand on parle d'ordre public de
direction, ordre public de protection, expresse versus implicite, expresse
versus tacite. Un règlement, là… Vous comprenez que, quand vous achetez un
condo, l'acte constitutif, votre notaire vous le lit, là, la description des
fractions, là, bon : Vous, vous avez 1 000 pieds carrés, vous,
vous avez 1 200 pieds carrés, <parfait…
Mme Rizqy : …
expresse
versus implicite, expresse versus tacite. Un règlement, là… Vous comprenez que,
quand vous achetez un condo, l'acte constitutif, votre notaire vous le lit, là,
la description des fractions, là, bon : Vous, vous avez
1 000 pieds carrés, vous, vous avez 1 200 pieds carrés,
>parfait. Mais, quand on arrive, là, au règlement, là, ça, là, ça touche
les gens dans leur quotidien.
Imaginez. On va reprendre mon exemple de
tantôt, quand je vous ai parlé des trois unités. Je ne l'ai pas imaginée, là,
mon histoire des trois unités, Mme la Présidente. Ça, là, c'est l'histoire,
Lemelin versus Labrousse, 2007, Cour supérieure de Montréal, jugement rendu,
13 septembre 2007. L'histoire est simple. Il y a trois unités de
condos, trois propriétaires, deux… Non, pardon, celui-ci a plus que trois
propriétaires. Il y en a plus que ça, mais il y en a plusieurs qui ont changé
leurs revêtements de plancher pour enlever le tapis. Ils ont mis du plancher de
bois flottant. Ça fait plus de bruit qu'un tapis. Alors, la madame, là, elle ne
savait pas, là, que le troisième voisin du bas à gauche, à droite, avait changé
ça. Elle ne pouvait pas le savoir, elle ne rentre pas dans toutes les unités.
Mais, tacitement, là, ils ont changé le règlement.
Savez-vous qu'est-ce qui est arrivé par la
suite, tacitement aussi? Bien, le conseil d'administration a fait la chose
suivante : «Les modifications effectuées par le passé aux parties
privatives par les copropriétaires sont validées et réputées conformes.» En
droit, là, on appelle ça, dans notre jargon juridique, «wash clause», on
nettoie le passé avec une clause rapide de même. Parfait. Avec la modification
proposée par Me Paradis, il n'y en aura pas de problème. Faites vos
modifications de façon tacite, mettez-moi une «wash clause», puis ni vu ni
connu.
C'est pour ça que, nous, là, là-dessus, on
dit : Non, non, non, ce n'est pas ce qu'on veut. Et quand je dis «on», là,
ça exclut la personne qui parle. Je parle des tribunaux, je parle des autres
avocats qui pratiquent, je parle, par exemple, de ceux… Me Joli-Coeur qui
ne fait que ça. Je parle de, par exemple, Me Christine Gagnon, qui
est avocate et aussi professeure de droit, qui l'écrivent : ça prend des
modifications législatives, pas l'interprétation des tribunaux. Les Québécois,
là, ils n'ont pas un fonds de réserve pour s'en aller devant le tribunal puis
se rendre jusqu'en Cour d'appel. Or, c'est pour ça qu'on ajoute des
modifications. Parce que, tant qu'à bonifier le projet de loi, on va le faire
conformément.
Là, si vous permettez, Mme la Présidente,
je change mon histoire. Mes trois unités, là, de condos, là, de tantôt, imagine
la chose suivante : ce n'est pas le tapis qui a été changé, à la place,
dans le règlement, c'est interdit de faire la culture du cannabis, puis c'est
interdit de fumer du cannabis. Bon, le voisin d'en bas fume du cannabis tout à
coup. Le voisin du milieu fume du cannabis tout à coup. Mais, moi, j'ai un
couple d'aînés, là, à qui ça ne tente pas d'aller frapper à la porte du voisin
en bas, puis dire : Aïe! Le règlement, ça le dit, tu n'as pas le droit de
fumer du cannabis, tu n'as pas le droit de pousser du cannabis sur ton balcon.
Puis, à un moment donné, il prend tout son courage à deux mains. Ah! bien non,
il est tout seul, puis là ils ont fait une «wash clause», puis ils ont dit :
Bien non, tout ce qui a été fait auparavant, ils vont reprendre la même formule
qui a été existée dans l'affaire Lemelin : «Les modifications effectuées
par le passé aux parties privatives par des copropriétaires sont validées et
réputées conformes.»
Ah! bien, là, ils rentrent… malgré, là,
les modifications qu'ils nous proposent, ils n'aident pas nos aînés. Ils ne les
aident pas. Puis là ça peut être des aînés, ça peut être une personne qui
souffre d'asthme, un jeune de 30 ans qui souffre d'asthme puis, lui, ça ne
l'intéresse pas. Il a acheté le condo puis, à ce moment-là, c'était interdit,
la culture du cannabis dans les règlements. Puis là, oups! de façon tacite, ça
a été modifié. Puis, par la suite, avec avec une belle clause écrite, c'est
ajouté que, là, maintenant, bien, écoutez, de façon tacite, on a tous accepté.
Mais, «tous» étant «la majorité» l'ont accepté. Mais il n'y a pas eu de clause
expresse.
Puis, vous savez, ce n'est pas tout le
monde qui sait tout ce qu'il se passe de partout. Alors, imaginez qu'il y a
100 unités, puis la 51 qui commence à avoir la culture de cannabis… ou,
non, par exemple, il y en a 25, 30, 40. Mais ils n'ont jamais eu d'assemblée
d'actionnaires pour justement se dire : Bon, on va choisir ensemble, si
oui ou non, là, après avoir, un, convoqué les propriétaires… les
copropriétaires, pardon, et, par la suite, avoir fait une modification
expresse.
Alors, c'est pour ça, là, Mme la
Présidente, là, que j'ai déposé, là, un sous-amendement. Alors, je vais vous
faire la lecture de mon sous-amendement.
La Présidente (Mme Dansereau) :
…
Mme Rizqy : Bien, je vais vous
le lire pareil, là : «Toute modification à la déclaration de copropriété,
y compris au règlement de l'immeuble, doit être formellement adoptée
exclusivement par l'assemblée des copropriétaires réunis en assemblée ou par
résolution écrite. Aucune modification tacite à la présente déclaration de
copropriété ou […] tout règlement de la copropriété ne sera valide.» Ça, Mme la
Présidente, c'est la ceinture puis les bretelles.
La Présidente (Mme Dansereau) :
On va suspendre pour faire la distribution.
(Suspension de la séance à 14 h 50)
>
(Reprise à 14 h 53)
La Présidente (Mme Dansereau) :
Nous allons reprendre. Donc, je vais céder la parole à la députée de Saint-Laurent.
Mme Rizqy : Alors, Mme la
Présidente, l'amendement que j'ai déposé, bien, en fait, il émane de la Chambre
des notaires. Ça, c'est la Cadillac de luxe, là, en droit, là, pour les
copropriétés. Ça, on s'assure de vraiment fermer la porte à toute interprétation
par le tribunal de dire que c'est une modification implicite, et on protège
toutes les personnes des modifications implicites qui, par la suite, peuvent
être entérinées par écrit. Parce que ce n'est pas parce que c'est par écrit que
c'est automatiquement quelque chose qui va être adopté par les copropriétaires
en assemblée ou par résolution écrite. Alors, c'est pour ça que, nous, on met
la totale et on protège tous les gens, surtout les plus vulnérables.
Pensez… Imaginez, Mme la Présidente, que
nous avons une personne qui a une déficience intellectuelle, mais qui est quand
même en condo, et que cette personne... Sans s'en rendre compte, il y a eu beaucoup
de modifications qui ont été faites de façon implicite. Puis, à un moment donné,
elle voit une clause qui dit la simple chose suivante, ce que je vous ai lu
tantôt, là, que les modifications passées sont réputées être bonnes. Et là c'est
constaté par écrit, mais il n'y a pas eu d'assemblée. Donc, elle n'a pas pu,
elle, se présenter en assemblée avec son représentant, parce qu'il y en a qui
sont en… quand même, qui ont des régimes de protection, là. Alors, imaginez,
là, son mandataire, celui qui est supposé la protéger, n'a jamais reçu une
convocation à une assemblée, mais on reçoit juste par la suite une notification
écrite qui dit, bon : Étant donné que l'usage, ça fait deux ans, trois ans
que ça perdure, c'est une modification implicite. Et nous, on marque dans le règlement
maintenant que c'est la nouvelle règle. Ça change beaucoup la donne.
Et là, nous, notre objectif, c'est de
protéger, justement, tous les propriétaires, mais aussi les plus vulnérables.
Alors, c'est pour ça qu'on propose cet <amendement…
Mme Rizqy : …une
notification écrite qui dit : Bon!
Étant donné que l'usage, ça fait
deux ans, trois ans que ça perdure, c'est une
modification implicite. Et
nous, on marque dans le
règlement
maintenant que c'est la
nouvelle règle. Ça change
beaucoup la donne.
Et là, nous, notre
objectif, c'est
de protéger,
justement, tous les propriétaires, mais aussi les plus
vulnérables. Alors, c'est pour ça qu'on propose cet >amendement, et je
crois que la ministre devrait considérer cet amendement bon et valide, et
l'adopter.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Est-ce qu'il y a d'autres interventions?
Mme Rizqy : Est-ce
qu'elle peut nous répondre au moins?
Mme Laforest : Oui, moi,
je peux vous répondre, en fait. Bien, c'est certain que, quand on parle d'acte
constitutif et puis l'état descriptif des actions, on vient, nous, avec
l'article 25 — puis je vais le lire, d'ailleurs,
l'article 25 — avec l'article 25 qui est prévu dans notre
projet de loi, on vient préciser, dans le Code civil, qu'il n'y ait pas de
modification tacite. On vient le préciser.
Alors là, c'est certain que… C'est comme
simple à comprendre que ce qu'on fait présentement, c'est que tous les
articles, toutes les questions vont être remis en doute, même les questions de
concordance puis même les choses, si je peux dire, qui disent la même affaire
dans les articles. Ceux qu'on a regroupés, des articles — si je me
trompe, Me Paradis qui a écrit les articles… Alors, ce qu'on a fait, c'est qu'on
a rassemblé des articles qui voulaient dire la même chose et, au niveau des
modifications de concordance, on est en train de mettre en doute ici tout ce
qui a été fait, tout le travail qui a été fait par les avocats du ministère de
la Justice, les légistes, les notaires, comme vous dites si bien, alors…
Mme Rizqy : …ordre, de…
non.
Mme Laforest : Non, mais
je vais…
Mme Rizqy : J'invoque le
règlement. J'invoque le règlement. Ça, je peux l'interrompre. Elle ne peut pas
nous prêter des intentions, là. Il faut qu'elle fasse attention. Alors, je
l'invite à retirer ses propos. En aucun temps ici nous n'avons remis en
question ni la qualité ni ce qui a été fait par les juristes. Alors, ici, elle
nous prête des intentions.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Bon, je pense qu'on se doit, là, de faire attention d'un côté et de l'autre. Ce
serait… Jusqu'ici, là, je ne vous ai pas demandé de vous adresser à la
présidente. Mais, si ça dérape, je vais employer ce mot-là, je vous demanderais
de vous adresser à moi pour prendre la parole. La parole était à Mme la
ministre.
Mme Laforest : Merci, Mme
la Présidente. En fait, qu'est-ce qu'on vient faire, on vient justement régler…
Si on regarde l'article 25, qu'on parlait tout à l'heure, on parle
toujours des modifications tacites. Puis on le dit, que les parties auront
l'obligation de respecter les modifications tacites par écrit par l'assemblée
des copropriétaires. On le dit dans l'article 25. Alors, c'est comme déjà
dit. Peut-être que vous… Peut-être qu'il y en a certains qui voient qu'on a
enlevé certains articles. C'est un… On a regroupé les articles.
Puis, quand on parle, justement… Là, vous
dites souvent : Les aînés, les aînés, mais il y a plusieurs personnes qui
ont à cœur le projet de loi au niveau de la copropriété, que justement la
députée d'Anjou—Louis-Riel connaît très bien. Puis je pense qu'avec l'équipe
solide au ministère de la Justice puis au ministère des Affaires municipales,
quand on parle de concordance ou encore de règlement qui est écrit d'une autre
manière mais pour regrouper d'autres règlements, moi, je pense que j'ai
totalement confiance qu'on devrait aller de l'avant. Parce que c'est certain qu'on
va toujours revenir à certains mots, certaines manières, certaines manières
d'écrire les phrases, mais l'essentiel là-dedans c'est de voir que les
modifications tacites vont être de cette manière avec les copropriétaires puis
vont se changer à l'assemblée des copropriétaires des condos.
Alors, moi, je pense que ça fait le tour
de mon point. Puis, si je peux dire, l'article 25 du projet de loi
n° 16, justement, proposait… l'article, justement, 25, 1060 de ce code,
qui était modifié par le remplacement, à la fin du premier alinéa, de «déposées
auprès du syndicat» par «constatées par écrit et déposées au registre tenu par
le syndicat»… Alors, tout est bien indiqué à ce moment-là. Merci, Mme la Présidente.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Je vais céder la parole à la députée de Saint-Laurent.
Mme Rizqy : Deux points,
Mme la Présidente. La ministre a commencé son intervention en nous parlant de
l'acte constitutif ainsi que de la description de l'infraction. Or, ces deux
éléments, ce n'est pas là-dessus qu'on argumente, là, depuis tantôt, là. Ça
fait plus que 20 minutes qu'on parle, on ne parle pas de ça. On parle du
règlement.
Alors, quand qu'elle nous dit, à juste
titre, que la modification doit être explicite, que ça doit être constaté dans
un syndic, enregistré dans un registre, elle parle des deux autres éléments,
qui ici ne sont pas le point de notre intervention. Quand qu'elle parle de
l'acte constitutif ainsi que de la description de l'infraction, ça, on est tous
d'accord que c'est déjà bien régi. Il y a trois éléments, parfait, c'est écrit.
• (15 heures) •
Où est-ce que nous, on a un désaccord, où
est-ce qu'on veut juste améliorer le projet de loi, c'est au niveau du
règlement. Je reviens à la cause Lemelin versus Labrousse. Je vais vous faire
la lecture, Mme la Présidente. Ça va donner assez de temps à tout le monde ici
de revenir.
L'autre, <deuxième élément, c'est
qu'elle a encore parlé de «tacites». Tacites, les modifications…
>
15 h (version révisée)
<17883
Mme
Rizqy : …nous, on a un désaccord, où est-ce qu'on veut juste améliorer
le projet de loi, c'est au niveau du règlement. Je reviens à la cause Lemelin
versus Labrousse. Je vais vous faire la lecture, Mme la Présidente. Ça va
donner assez de temps à tout le monde ici de revenir.
L'autre, >deuxième élément, c'est
qu'elle a encore parlé de «tacites». Tacites, les modifications tacites.
Parfait. Allons-y. Lemelin versus Labrousse. Cette affaire opposait deux
copropriétaires dont les parties privatives résidentielles étaient situées
l'une au-dessus de l'autre. Mme Lemelin demandait au tribunal d'émettre
une injonction permanente pour forcer le défendeur, M. Labrousse, à
enlever le nouveau revêtement de sol de sa partie privative, du bois flottant
installé en remplacement du tapis. La déclaration de copropriété contenait
cette disposition, je cite : «Aucun recouvrement de plancher autre que le
tapis et le linoléum ne pourra être installé dans les parties exclusives, à
l'exception de l'espace occupé par les salles de bain.» Fin de citation. La
demanderesse s'est plainte du bruit qu'elle entendait provenant de chez le
défendeur, c'est-à-dire son voisin d'en dessous. À la suite de sa plainte, le
gestionnaire ou le gérant lui a répondu que le conseil d'administration a blâmé
le défendeur — ils l'ont juste blâmé — mais qu'après
enquête il avait conclu que, si le défendeur avait décidé d'installer du
linoléum plutôt que du bois flottant, le résultat n'aurait pas été différent du
point de vue de l'insonorisation. Le conseil d'administration n'est pas
intervenu. Alors, vous comprendrez, Mme la Présidente, qu'est-ce qui est arrivé.
Mme Lemelin est allée devant les tribunaux. Le tribunal refuse d'émettre
une injonction au motif que la disposition ci-dessus avait été ensuite modifiée
par l'assemblée des copropriétaires pour se lire comme suit : «Les
modifications effectuées par le passé aux parties privatives par les
propriétaires sont valides et réputées conformes.»
Donc, cette disposition que je viens de
vous lire, là, «les modifications effectuées par le passé aux parties
privatives par les copropriétaires sont validées et réputées conformes», est-ce
qu'on parle du tapis, là-dedans? Est-ce qu'on parle du plancher de bois franc?
Non, non, non, on a mis ce qu'on appelle en anglais, dans le jargon en droit,
une «wash clause», c'est-à-dire une clause, là, qui dit : Bien, tout ce
qu'on a fait par le passé, c'est bien correct, on ne revient pas là-dessus.
Alors, là-dessus, là, la madame, elle a perdu son temps, son énergie, des nuits
de sommeil, de l'argent pour aller devant les tribunaux, parce qu'il y a eu une
modification tacite, initialement, et, par la suite, elle a été entérinée par
règlement, mais par une petite résolution comme ça, rapide. Alors,
maintenant, je prends le même exemple, Mme la Présidente… Et ce que je viens de
lire, là, il est disponible en ligne, là, vous pouvez le trouver : La
jurisprudence récente en copropriété divise et la pratique notariale, c'est
écrit par Christine Gagnon, là, Chambre des notaires du Québec, elle est aussi
professeur à l'Université de Montréal, docteure en droit, notaire au sein de
l'étude Côté Taschereau Samson Demers, professeure associée à la Faculté de
droit de l'Université de Montréal, chercheure associée à la Chaire du notariat
de l'Université de Montréal, chargée de cours à l'Université de Montréal, à
l'Université Laval et à l'Université de Sherbrooke. Aïe, vous en avez toute une,
experte, là, en droit, là. Puis elle, qu'est-ce qu'elle dit? Parce qu'il faut
qu'on cite, là, qu'est-ce qu'elle dit, comme il faut, là, elle dit ça, là, les
modifications implicites, et je cite : «Avec tout le respect qui est dû à
l'opinion contraire — ça, c'est vous, Mme la ministre — il
semble que l'introduction d'un processus informel de décision dans les
copropriétés et de modifications tacites de la déclaration de copropriété soit
un glissement dangereux qui peut être lourd de conséquences.» Fin de citation.
Plus tard, dans ce texte, elle invite une modification législative, celle que
j'ai déposée, là, celle qui émane de la Chambre des notaires.
Alors, à défaut d'écouter le Parti libéral
du Québec, la première opposition, bien, ils peuvent peut-être écouter la
Chambre des notaires. Ils ont plein de spécialistes en copropriété divise, ils
ne font que ça toute la journée. Et savez-vous quoi? Eux autres aussi sont bien
placés, ils en gèrent, des litiges. Puis les gens, Mme la Présidente, là, pour
avoir pratiqué, je peux vous dire une chose : quand ils sont confrontés à
un litige, peu importe le litige, c'est toujours excessivement épuisant pour
nos clients, mais vraiment épuisant, mais quand ça touche votre résidence,
votre maison, ça l'est encore plus, parce que la maison, là, chez nous, là, au
Québec, puis dans notre droit, là, c'est notre forteresse. Alors, c'est pour ça
que c'est encore plus important, la modification qu'on dépose aujourd'hui.
Et quand la ministre… Parce que j'avais
trois points, j'en ai commencé un, deux, puis elle dit : Mais vous parlez
des aînés, vous parlez des aînés. Oui, on parle des aînés parce que,
rappelez-vous, là, nous, on a déposé un amendement, là, pardon, pas un
amendement, un projet de loi pour protéger nos aînés dans leurs loyers, puis maintenant,
aujourd'hui, on dépose cet amendement-là, oui, parce qu'on protège nos aînés,
mais on protège aussi les gens qui sont vulnérables, puis on veut leur donner,
là, la Cadillac de luxe en matière de protection. Et depuis le début, ils n'ont
jamais été capables de nous répondre : Est-ce que c'est d'ordre public, de
protection ou de direction? Jamais. Puis après ça, quand elle dit : Oui,
on protège nos aînés, heureusement que nous autres, on est là pour protéger nos
aînés puis les gens plus vulnérables.
Je vais céder la parole à ma collègue
d'Anjou—Louis-Riel. Bon, je le sais qu'elle ne voudra pas répondre, mais je
vous la passe.
Mme Thériault
: …des
intentions.
Mme Rizqy : Ah! c'est vrai.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Bien, regardez, on n'a pas à juger si la ministre veut répondre ou pas.
Mme Rizqy : Vous avez raison,
je le retire. Je retire mes propos.
La Présidente (Mme Dansereau) :
<S'il vous plaît…
Mme Rizqy : …
Puis
après ça, quand elle dit : Oui, on protège nos aînés, heureusement que
nous autres, on est là pour protéger nos aînés puis les gens plus vulnérables.
Je vais céder la parole à ma
collègue d'Anjou—Louis-Riel. Bon, je le sais qu'elle ne voudra pas répondre,
mais je vous la passe.
Mme Thériault
:
…des intentions.
Mme Rizqy : Ah! C'est vrai.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Bien, regardez, on n'a pas à juger si la ministre veut répondre ou pas.
Mme Rizqy : Vous avez
raison, je le retire. Je retire mes propos.
La Présidente (Mme Dansereau) :
>S'il vous plaît! Mme la ministre, est-ce que… Ce n'est pas à moi de
juger si la ministre veut répondre ou pas. Ça fait que, Mme la ministre, si
vous voulez répondre, la parole est à vous.
Mme Laforest : Bien, moi, de
toute manière, vous le savez, j'ai comme un retrait face à des interprétations
comme telles, là. Je vais vous laisser vos propos. Je ne vais du tout, du tout
les recevoir, de mon côté. Alors, je vous laisse vos propos, vous allez être
chanceuse, vous les gardez pour vous, je vous les redonne.
Ceci étant dit, moi, je me pose quand même
la question, puis c'est ça, je posais tantôt la question à Me Paradis parce que
je regarde l'article qui était écrit dans le projet de loi n° 401, je
regarde également l'article qui est écrit comme tel, on en parle, là, ça fait
une heure, une heure et demie, dans le projet de loi n° 16, l'article est
le même, sauf que l'équipe des avocats, des légistes ici, derrière moi, du
ministère de la Justice ont regroupé des articles, les ont synthétisés, mais le
résultat est le même, le résultat est le même.
Vous avez raison. Vous avez raison quand
vous dites : La ministre, est-ce qu'elle veut nous entendre? Bien, la
ministre, elle vous écoute, elle vous entend très, très bien. Mais ce que
j'entends présentement, c'est que l'article du projet de loi n° 401 puis
l'article du projet de loi n° 16, que l'équipe — on était rendus
en 2019 — l'équipe des légistes ont révisé, bien, on vient juste le
synthétiser, oui, c'est vrai, mais le résultat est le même.
Alors, moi, je me pose comme question,
honnêtement… Tantôt, on vous a offert de répondre à votre question, mais notre
collègue, Me Actil, n'a pas pu s'asseoir tout près de moi. Mais, moi, ma
question, honnêtement, c'est de voir… Quand un article dans le 401 et dans le
16 est le même, mais écrit différemment, bien, là, je me dis : Est-ce
qu'on est ici pour faire du temps ou quoi, là? Ça dit la même chose, les deux
articles.
Là, on est en train de parler du tapis de
madame… Mais je suis désolée, on parle du même article. Puis si notre députée
d'Anjou—Louis-Riel peut le confirmer et puis, on s'entend, elle a une belle
expérience, elle est d'accord pour dire que : Oui, l'article donne le même
résultat… L'article donne le même résultat… Puis pour tous nos collègues qui
sont ici, assis, présentement… Bien, modification tacite, modification tacite.
On va les gérer de la même, même manière autant dans le 401 que dans le projet
de loi n° 16.
Alors, là, on parle des modifications
tacites. On va revenir à notre article puis je pense qu'honnêtement, je vais le
redire, il y a plusieurs modifications de concordance. Je vais faire totalement
confiance à notre équipe du ministère de la Justice et notre équipe du
ministère des Affaires municipales. Merci, Mme la Présidente.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Merci. Est-ce qu'il y a d'autres interventions? Je céderais la parole au député
de D'Arcy-McGee.
M. Birnbaum : Merci. Je veux
juste comprendre — si je peux — je veux juste comprendre.
Dans un premier temps, si on peut être clair, nous ne sommes pas ici en train
de défendre un projet de loi qui n'est plus sur l'affiche. On peut être très
fier de ça, à juste titre. On n'est pas ici en train de défendre un projet de loi
qui n'est plus sur l'affiche. On est en train de prendre au sérieux nos
responsabilités de participer dans la bonification d'un projet de loi devant
nous. Ce n'est pas moi le notaire. Ce n'est pas moi l'avocat. Je veux juste
comprendre l'explication de la ministre.
Est-ce qu'on est en train de dire que ce
que nous proposons pour notre amendement, «toute modification à la déclaration
de copropriété, y compris au règlement de l'immeuble doit être formellement
adoptée exclusivement par [l'Assemblée nationale] — l'assemblée des
copropriétaires, m'excuserez — réunie en assemblée ou par résolution
écrite. Aucune modification tacite à la présente déclaration de copropriété ou
à tout règlement de la copropriété ne sera valide», est-ce qu'on est en train
de dire que ce qu'on essaie de faire avec ce sous-amendement est déjà fait avec
l'article 25? Parce que si j'ai bien compris ma collègue, il s'agit de
deux ordres de règlement. Alors, on n'est pas en train de faire du sur place.
On est en train d'assurer la protection de chaque participant dans un projet de
copropriété.
• (15 h 10) •
Et voilà, on va en convenir, un principe
assez important. On n'a pas, comme citoyen ou participant, dans un tel
arrangement, la responsabilité d'être experte et de lire toutes les choses. On
a le droit d'être protégé à 100 % par un processus qui est transparent, <clair…
M. Birnbaum : …
assez
important. On n'a pas, comme citoyen ou participant, dans un tel arrangement,
la responsabilité d'être experte et de lire toutes les choses. On a le droit
d'être protégé à 100 % par un processus qui est transparent, >clair,
légitime. Pour moi, dans son club banal, la meilleure façon d'exprimer ça, c'est :
on a le droit d'être pas vite, de ne pas être très au courant des choses, mais
d'être protégés à 100 %, comme consommateurs.
Alors, si on peut, dans un premier temps,
comme je dis, être compris dans nos interventions, qui n'ont rien à faire avec
la défense d'un ancien projet de loi, l'idée devant nous, c'est de participer à
la bonification du projet devant nous aujourd'hui. Alors, si je peux bien
comprendre, et on peut bien comprendre de façon spécifique, deux choses
possibles — ou trois, je l'admets — soit la ministre ne
partage pas l'objectif sous-entendu par le sous-amendement proposé par la
députée de Saint-Laurent, soit — et si la réponse peut être très
claire… — c'est une question qui est déjà réglée sans exception, sans
trou par un autre article dans le projet de loi actuel ou, une autre fois, avec
une explication très explicite et défensive sur le plan juridique, que c'est
redondant et sans utilité, ce que nous proposons.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Merci. Mme la ministre.
Mme Laforest : Oui, merci. Si
vous me permettez, si vous voulez bien accepter, je vais laisser Me Paradis
répondre à votre question. Oui?
M. Paradis (Nicolas) :
Simplement pour dire, à l'égard du sous-amendement qui a été déposé, les
légistes du ministère de la Justice qui nous accompagnent m'indiquent à juste
titre que la disposition en question a pour effet de venir reprendre plusieurs
règles, plusieurs obligations qui existent déjà dans les différents articles de
cette section-là du Code civil. En l'occurrence, 1054, 1059, 1060, 1096 et 1101
qui sont, en somme, différentes règles qui ont pour effet de recouper ce qui
apparaît dans cet article, le 1052, ou le sous-amendement, plutôt, qui est apporté.
Donc, ce sous-amendement apporterait un effet de redondance à l'égard des
différentes règles qui apparaissent déjà dans le Code civil, et/ou qui… telles
qu'elles apparaîtraient dûment bonifiées, si je peux m'exprimer ainsi, dûment
modifiées par les articles 25 et 46 du projet de loi n° 16.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Merci. La députée de Saint-Laurent.
Mme Rizqy : Merci. Bien, Me
Paradis, si vous permettez, pouvez-vous répéter les articles que vous venez de
mentionner, s'il vous plaît?
La Présidente (Mme Dansereau) :
Allez-y.
M. Paradis (Nicolas) : Les
articles 1054, 1059, 1060, 1096 et 1101.
Mme Rizqy : 1101. Êtes-vous
d'accord que tous ces articles sont suite à la modification du Code civil de
1991, et ils sont entérinés en 1993?
M. Paradis (Nicolas) : Il
faudrait les passer en revue. Et est-ce que certains ont été modifiés depuis?
Je ne sais pas, là. Je pourrais…
Mme Rizqy : On peut suspendre,
vous aurez le temps de regarder, on va avoir une…
M. Paradis (Nicolas) : Bien,
je vais vous le dire, je vais vous le dire en direct. 1054 date de 1991, 1059,
1991, 1060, 1991, 1096, un instant, ce ne sera pas long, 1991 également, puis
1101, 1991. Ils n'ont pas été modifiés depuis 1991.
Mme Rizqy : Moi, je peux vous
rassurer, je ne pose jamais une question que je ne connais pas la réponse.
Alors, êtes-vous d'accord que ces décisions datent de… ces articles datent de
1991. Comment que ces modifications… Quand vous venez de dire que vos légistes
disent que, grâce à tous ces articles que l'on recoupe, ça protège, et on n'a
pas besoin de mon amendement, alors que toute la jurisprudence dit exactement
le contraire, et que la Chambre des notaires dit exactement le contraire, et
que c'est pour cela que les tribunaux l'ont même écrit, le silence du législateur,
on est obligé de l'interpréter, et quand on dit : Bien, en ce moment-ci… Et
ce n'est pas moi qui le dit, je vais vous reciter Me Gagnon : «Avec tout
respect qui est dû à l'opinion contraire, il semble que l'introduction d'un
processus informel de décision dans les copropriétés et une modification tacite
de la déclaration de copropriétés sont un glissement dangereux qui peut être
lourd de conséquences», alors, en quoi 1054, 1059, 1060, 1096, 1101 ont empêché
la Cour d'appel de dire que ces modifications tacites deviennent maintenant de
fait, et que, par la suite, on pouvait avoir des clauses de «wash clause», qui
font en sorte qu'on peut juste avoir une petite résolution écrite, dire tout ce
qui a été fait <dans…
Mme Rizqy : …1054,
1059, 1060, 1096, 1101 ont empêché la
Cour d'appel de dire que ces
modifications
tacites deviennent
maintenant de fait, et que, par la suite, on pouvait
avoir des clauses de «wash clause», qui font en sorte qu'on peut juste avoir
une petite résolution écrite, dire tout ce qui a été fait >dans le
passé, c'est maintenant correct?
La Présidente (Mme Dansereau) :
Me Paradis.
M. Paradis (Nicolas) : Parce
que la Cour d'appel s'est prononcée en fonction de ces articles tels qu'ils
existaient depuis 1991. Après le projet de loi n° 16, s'il est adopté tel
qu'il le prévoit actuellement, ces articles, notamment les articles 1060
et 1096, seront modifiés pour s'assurer que la modification au règlement de
l'immeuble ne peut être que par écrit et ne peut être modifiée qu'à la suite d'une
décision de l'assemblée des copropriétaires.
Mme Rizqy :
M. Paradis… Me Paradis. Excusez, j'ai oublié votre titre. Dans l'affaire
Lemelin, c'est exactement ça qui est arrivé. Il y a eu des modifications
tacites et, par la suite, il y a eu une modification écrite adoptée par
résolution écrite. Donc, la modification de 1060, là, n'est pas suffisante pour
venir contrecarrer la pente glissante. Ce n'est pas moi, aujourd'hui, là, qui
vous adresse la parole. C'est aussi ce qu'une personne spécialisée, là… qui l'a
écrit. C'est pour ça que c'est important de vraiment contrecarrer la pente
glissante. Parce que, si quelqu'un devait plaider encore la cause, même une
fois qu'on aura adopté, là, tel quel, 1060, là, la cause Lemelin existe toujours
dans notre corpus de jurisprudence. Donc, par conséquent, Me Paradis, même
si on adopte votre modification, s'il y a d'autres modifications implicites et,
par la suite, une clause de nettoyage, là, ça va faire en sorte qu'on peut
encore plaider cette cause. C'est juste pour ça, là. Et le libellé, ce n'est
pas moi qui l'a inventé, Mme la ministre. Ce n'est pas qui l'a inventé, ce
libellé-là. Il vient vraiment de la chambre de commerce.
La Présidente (Mme Dansereau) :
La Chambre des notaires.
Mme Rizqy : Pardon, la Chambre
des notaires. Pardon. La Chambre des notaires. Alors, c'est pour ça que je
l'ajoute. C'est que, vraiment, là, ici, là, on vient fermer définitivement les modifications
tacites ou implicites. On les ferme. On donne une mesure de protection. Et c'est
excessivement important, ce qu'on fait aujourd'hui. Je sais que c'est plus
difficile. C'est plus long, parce qu'on est vraiment dans le législatif, mais c'est
ça qu'on fait. C'est du droit. Et ici, là, on va mettre un terme à toute interprétation
qui pourrait être faite par les tribunaux. On vous dit : C'est ça,
l'intention du législateur. Et vous venez même le dire que c'est ça, votre
intention, que ça soit fait par le conseil d'administration ou des syndics de
copropriété. Alors, vu que c'est ça, l'intention, là, allons-y, prenons le
libellé de la Chambre des notaires, mettons-le. Puis je vous garantis, Mme la
ministre, là, je vais me taire, pour le restant de la journée en plus, en plus,
tellement que j'y crois à cette modification. C'est pour ça que je le fais.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Me Paradis.
M. Paradis (Nicolas) : Un
dernier élément que je pourrais ajouter à cet égard-là, c'est que les ajouts,
les modifications qui sont faites par les articles 25 et 46 influenceront,
bien entendu, la lecture du droit prévue par le Code civil parce que c'est des
précisions, c'est des éléments prescriptifs, des obligations prescriptives qui
sont ainsi prévues.
Et il faut se rappeler un élément
important, un élément très important, c'est que l'article 1101 du Code
civil prescrit qu'est réputée non écrite une stipulation de la déclaration de
copropriété qui modifie le nombre de voix requis pour prendre une décision
prévue par le présent chapitre. Vous me direz, c'est peut-être étranger, sauf
que cette disposition-là prévoit nommément l'impossibilité de modifier le
nombre de voix requis pour prendre une décision. Or, à partir du moment que le Code
civil prescrit nommément, expressément qu'une modification au règlement de
l'immeuble ne peut être faite que par l'assemblée des copropriétaires, il
s'ensuit que c'est une décision qui ne peut être prise que par la majorité qui
est prescrite par le Code civil. Et donc, si cette majorité n'est pas
respectée, il s'ensuit que cette décision qui aurait été prise autrement peut
être invalidée. Et il appartiendra bien entendu à un tribunal de pouvoir
invalider une décision car, dans le droit, quelle que soit n'importe quelle disposition
du Code civil ou de n'importe quelle loi, pour qu'une nullité puisse être
reconnue, encore faut-il qu'il y ait une décision d'un tribunal.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Mme la députée de Saint-Laurent.
Mme Rizqy : Mme la
Présidente, vous venez de dire quelque chose de super intéressant. Tout ce que
vous avez dit jusqu'à maintenant a toujours intéressant, mais ça, c'est encore
plus intéressant. Vous avez dit : Oui mais, maintenant, les tribunaux vont
pouvoir interpréter suivant les modifications législatives qu'on fait
aujourd'hui en 2019. Justement, le tribunal, il va dire : Aïe! Le
législateur, face à plein de décisions, ne l'a pas fait. En toute connaissance
de cause, le tribunal va dire : Donc, ils ont maintenu la décision
Lemelin. Ils ont maintenu l'arrêt de la Cour d'appel Lavallée. Donc, moi, j'ai
imprimé des décisions. Si vous voulez suspendre pour qu'on les lise ensemble,
juste, là, pour contrecarrer tout ça… Mme la ministre, là-dessus, je vous le
dis, c'est une… C'est vraiment un bon amendement. Ça ferme la porte de façon
claire.
• (15 h 20) •
Tu sais, on peut s'objecter pour
s'objecter, mais, à un moment donné, il faut juste que, si, admettons, on est
conscient de cette décision, là, elles existent, puis il y en a… J'en ai
imprimé quatre. J'aurais pu en imprimer beaucoup plus, mais j'en ai juste
apporté quatre. Alors, on peut lire Lavallée, on peut lire Lemelin, on peut
lire M. Vacher Ciesielski. Et là, là-dessus, là, ça veut dire qu'en toute
connaissance de cause on défie la Cour d'appel du Québec, mais on ne va pas
assez loin. Ça fait que, là, le <législateur…
Mme Rizqy : …
puis il
y en a… J'en ai imprimé quatre. J'aurais pu en imprimer beaucoup plus, mais j'en
ai juste apporté quatre. Alors, on peut lire Lavallée, on peut lire Lemelin, on
peut lire M. Vacher Ciesielski. Et là, là-dessus, là, ça veut dire qu'en
toute connaissance de cause on défie la Cour d'appel du Québec, mais on ne va
pas assez loin. Ça fait que, là, le >législateur, quand ça va être replaidé
devant les tribunaux, ils vont dire : Bien là, en plus, la députée de
Saint-Laurent leur a dit. Ils n'ont rien fait, ça fait qu'ils ont décidé que le
tacite pouvait continuer à exister.
Alors, moi, là-dessus, Mme la ministre, je
vous dis, si vous voulez qu'on suspende, je vous donne les décisions. Vous les
lisez, et là vous allez prendre une décision en tout état de cause.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Mme la ministre.
Mme Laforest : Non, je n'ai
pas besoin de suspendre. Merci beaucoup, Mme la Présidente. En fait, je crois
que les légistes ont fait le tour de la question évidemment, puis là on va le
faire aujourd'hui pour le projet de loi n° 16 quand, au
niveau du projet de loi n° 401, il n'a pas été fait.
Ça fait que je pense que ce qui est important aujourd'hui, c'est, comme je le
disais, de faire confiance aux légistes, aux notaires, aux avocats, et puis,
moi, tout a été dit. Tout a été dit par Me Paradis, puis j'irais de l'avant. Merci,
Mme la Présidente.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Merci. Est-ce qu'il y a d'autres interventions? La députée de Saint-Laurent.
Mme Rizqy : Mme la Présidente,
là, moi, là, 401, je n'étais pas élue, premièrement. Deuxièmement, 401, il a
été déposé. Il n'y a pas eu de consultation. Il n'y a pas eu d'étude détaillée.
Là, il y a une grosse différence. On est en étude détaillée. Quand on est en étude
détaillée, l'objectif, c'est de bonifier, penser à ce qu'on n'a peut-être pas
pensé, réfléchir. En plus, on apporte d'autres expertises, de la doctrine, de
la jurisprudence.
Écoutez, moi, je prends mon rôle super au
sérieux, là. Je veux dire, j'ai le Code civil annoté. J'ai lu M. Joli-Coeur,
La réforme qui s'impose. Je vous sors des décisions puis je lis la
doctrine de Me Gagnon. Je prends mon rôle hyper au sérieux. Je ne suis pas
venue faire ici du temps, là. Je suis venue bonifier, à titre de parlementaire,
un projet de loi qui a été déposé. Une fois qu'il est déposé, il n'appartient
plus à eux autres, il appartient au Parlement. Et je prends mon rôle très au
sérieux.
Alors, c'est pour ça, là, qu'aujourd'hui,
là, quand on dit : Ah! mais qu'est-ce que vous faites? Qu'est-ce que vous
faites? Je prends mon rôle de législateur… Et en plus je suis aussi avocate.
Alors, j'ai une double fonction, et je le fais avec beaucoup, beaucoup de
sérieux, et c'est vrai, là. Moi, je suis fiscaliste, pas une avocate en copropriété.
Alors, faites-moi confiance. Je me… En fin de semaine, là, j'en ai lu, des
affaires. J'ai eu le temps de le faire bien comme il faut. Alors, quand je
dépose un amendement, ce n'est pas parce que ça me tente de déposer un
amendement, c'est que je crois de façon très légitime qu'il est important et
qu'il ajoute une valeur à tous les Québécois.
Alors, peut-être que Me Paradis peut
m'expliquer pourquoi il refuse mon amendement. Est-ce qu'au niveau légal…
Est-ce que ça cause une incongruité légale? Est-ce que ça fait en sorte, là,
qu'on enlève des droits des Québécois ou, au contraire, on vient protéger les
Québécois?
La Présidente (Mme Dansereau) :
Est-ce qu'il y a d'autres interventions? Je vais donner la parole à la députée
d'Anjou—Louis-Riel.
Mme Thériault
: Oui.
Merci, Mme la Présidente. Évidemment, j'ai été interpellée à quelques reprises
par la ministre par rapport au fait que le projet de loi est important, et
qu'on veut le faire avancer. Oui, absolument. J'en suis, Mme la Présidente,
puis je vais reprendre les propos de ma collègue à côté.
Vous savez, le rôle de législateur, c'est
de bonifier le projet de loi. Bon, je comprends que ce n'est pas le n° 401, mais honnêtement, Mme la Présidente, dans la
section qui touchait l'inspection en bâtiment avec la Régie du bâtiment, qu'on
a fait les 22, 23 premiers articles, savez-vous combien d'amendements ont
été déposés, adoptés, retirés, rejetés, Mme la Présidente? Vous allez voir où
est-ce que je m'en vais. On a exactement 13 amendements, trois
sous-amendements qui ont été rejetés, deux qui ont été retirés sur
23 articles. Et, adoptés, on a 14 amendements plus trois
sous-amendements qui ont été adoptés, ce qui veut dire qu'on a comme 17 fois
été capable de modifier, puis 18 fois on nous a dit non. Grosso modo,
O.K.?
Je pense que, si le projet de loi n° 16 était parfait, on n'aurait pas eu à adopter ces
amendements-là, pour commencer. On ne peut pas nous reprocher de faire notre
rôle de législateur correctement puis d'y aller jusqu'au bout. Et j'ai
réintroduit des articles qui étaient dans l'ancien projet de loi n° 401,
qu'on a adoptés. La ministre a elle-même réintroduit des amendements de choses
qui étaient dans le n° 401.
Ça fait que vous comprenez bien, Mme la
Présidente, que pour la copropriété on va faire la même chose. On regarde ce
qui a été écrit. Puis on ne fait pas juste regarder ce qui a été écrit dans le
passé. Ce n'est pas ça qu'on fait. On va plus loin que ça. Parce que ma
collègue, elle a raison de vous dire qu'on a fait nos travaux en fin de
semaine, on a fait nos devoirs, on a vraiment travaillé. Puis quand on sort la
jurisprudence, puis quand on sort les décisions des juges, puis qu'on va
chercher ce que les spécialistes en copropriété nous demandent de faire, que ce
soit par la Chambre des notaires ou le Barreau du Québec… Me Gagnon, là, c'est
un docteur en droit. Elle a participé à tous les travaux depuis le début. Ça
fait que quand on… Puis ça, là, ce qu'on vous a lu, là, les petits bouts qu'on
vous a lus, là, c'est depuis 2013, c'est écrit. On est-u en retard? La réponse,
c'est oui. Déjà, on est en <retard…
Mme Thériault
:
…
Me Gagnon, là, c'est un docteur en droit. Elle a participé à tous les
travaux depuis le début. Ça fait que quand on… Puis ça, là, ce qu'on vous a lu,
là, les petits bouts qu'on vous a lus, là, c'est depuis 2013, c'est écrit. On
est-u en retard? La réponse, c'est oui. Déjà, on est en >retard par
rapport à ce qu'on faisait. Ça fait que la jurisprudence, elle s'accumule, puis
elle s'accumule, puis elle s'accumule.
Puis honnêtement, Mme la Présidente, on
est présentement dans la tête de chapitre. La tête de chapitre, là, ça
introduit exactement… c'est le carré de sable dans lequel on va aller jouer,
puis un petit peu plus loin, bien, on va pouvoir dire : À telle position
du carré de sable… Ou comparez-le à un jeu de hockey, ou de baseball, ou de
football, ou de n'importe quel sport possible, Mme la Présidente… Honnêtement,
là, après ça, tu as les règles du jeu. Tu as c'est quand, une pénalité, puis
c'est quoi, la position, puis tu as les temps de jeu, tu as tout ça.
Bien là, on est en train de réécrire la
copropriété. C'est ça qu'on fait. On est en train de la réécrire. Puis nous,
c'est bien évident que, quand on lit le Code civil présentement, parce qu'on a
beau ne pas vouloir qu'on lise le Code civil, mais la copropriété, elle est
dans le Code civil, Mme la Présidente, ça fait que c'est sûr qu'on va la lire,
le Code civil, à 1052, ça dit quoi? «La déclaration de copropriété comprend
l'acte constitutif de copropriété, le règlement de l'immeuble et l'état
descriptif des fractions.» Je vous ai demandé quoi dans le premier amendement
que j'ai déposé, Mme la Présidente? D'ajouter : «Elle ne peut être
modifiée que conformément aux règles du présent chapitre.» Ça fait qu'on dit
que tout ce qu'on a là, la déclaration de copropriété, qui comprend trois
morceaux, on ne peut pas modifier ça si on ne respecte pas les règles du
chapitre. C'est ça qu'on vient dire. On vient dicter les règles du jeu pour s'assurer
qu'il n'y a pas rien d'autre qui modifie, à cause de la jurisprudence,
justement, qu'on a lue tout partout.
Ma collègue dépose… Moi, je vais vous
dire, Mme la Présidente, que j'y ai fait… j'y ai mis une ceinture. Elle arrive
avec les bretelles. Parfait. On ajoute un troisième alinéa, qui dit quoi?
«Toute modification à la déclaration de copropriété, y compris au règlement de
l'immeuble doit être formellement adoptée exclusivement par l'assemblée des
copropriétaires réunie en assemblée ou par résolution écrite. Aucune
modification tacite à la présente déclaration de copropriété ou à tout
règlement de la copropriété ne sera valide.»
Pourquoi, Mme la Présidente, qu'on arrive
avec ça? Un, Me Christine Gagnon l'a écrit dans le document qu'elle a
fait, où on parle… La jurisprudence récente en copropriété divise et la
pratique notariale, et ça a été publié à la Chambre des notaires du Québec
en 2013. C'est une sommité. Me Gagnon a aussi participé au comité de la
copropriété, là. Je ne l'ai pas inventé, là, elle était là. C'est une sommité,
bon.
Parce qu'il faut se souvenir que ça fait
un bout qu'on travaille là-dessus, là. Tous les ministres de la Justice ont
travaillé là-dessus, puis c'est la ministre de l'Habitation qui a sorti le
projet de loi. Puis j'espère bien que l'actuelle ministre de l'Habitation va
faire en sorte qu'on ait le meilleur projet de loi possible pour pouvoir
protéger les acheteurs de copropriétés, Mme la Présidente. Mais, honnêtement,
quand on regarde puis quand on dit, O.K., Me Gagnon… Je vais la reciter,
moi : «C'est pourquoi il serait approprié, en attendant peut-être une
intervention législative, de stipuler, dans les déclarations de copropriété
existantes et dans celles à venir, une convention, permise par l'article 1385
du Code civil du Québec afin que toute modification tacite soit écartée et que
l'assemblée soit la seule compétente à adopter des modifications à la
déclaration de copropriété. Par exemple, voici les clauses que l'on retrouve
dans le modèle de déclaration de copropriété du Répertoire de droit—Nouvelle
série de la Chambre des notaires du Québec depuis août 2013.»
Et voici ce que les notaires disent,
article 4 : «La présente déclaration de copropriété prend effet de sa
publication au bureau de la publicité des droits et lie tous les
copropriétaires, leurs ayants cause et les personnes qui l'ont signée et
produit ses effets envers eux à compter de son inscription au Registre foncier.
Les modifications apportées à l'acte constitutif de copropriété à l'état des
fractions sont opposables aux copropriétaires à compter de leur inscription au
Registre foncier».
• (15 h 30) •
Et là il y a une série de choses. Mais ce
qui est intéressant, Mme la Présidente, c'est que, plus loin, vendredi,
souvenez-vous, mon collègue de LaFontaine parlait de tout ce qui est d'ordre
public, de direction, l'ordre public de protection, O.K. Mais, dans le même
document que je viens de citer, de Me Gagnon, on dit, un peu plus loin,
qu'«il y avait un cas où la déclaration de copropriété avait été publiée le 27 février
1986. La répartition des charges n'était pas faite de façon proportionnelle à
la valeur relative des fractions, ce qui était permis sous l'ancien droit. En
1995, le syndicat fait réviser la déclaration par un notaire à la suite de l'entrée
en vigueur du Code civil du Québec — donc les modifications dont on
parlait, là, de 1991, O.K. — et apporte un changement aux majorités
requises en assemblée, mais ne modifie pas la répartition des charges
initialement stipulée par la déclaration de copropriété de <1986…
>
15 h 30 (version révisée)
<1355
Mme
Thériault
: …droit. En 1995, le syndicat fait réviser la
déclaration par un notaire à la suite de
l'entrée en vigueur du
Code
civil du Québec — donc les
modifications dont on parlait, là,
de 1991,
O.K. — et apporte un changement aux majorités
requises en assemblée, mais ne modifie pas la répartition des charges
initialement stipulée par la déclaration de copropriété de >1986.» Ça
fait qu'ils auraient pu, mais ils ne l'ont pas fait. «Le syndicat continue de
percevoir des copropriétaires les charges communes conformément aux
dispositions de la déclaration de copropriété jusqu'en 2002, où il émet des
avis de cotisation conformes avec les dispositions de l'article 1064. C'est
à la suite de ces avis de cotisation que l'intimé amorce un litige pour les
faire déclarer invalides parce que contraires à la déclaration de copropriété.
On peut d'abord lire dans le jugement de la cour qu'il ne peut y avoir un doute
sur ce point, car la jurisprudence est unanime, l'article 1064 est d'ordre
public.»
Reste à savoir s'il s'agit d'un ordre
public de protection ou de direction. Donc, la cour énonce différentes choses,
et il y a un paragraphe qui dit ici : «La situation entre les parties se
résume à ceci : à partir de 1994, l'appelant avait ou pouvait penser avoir
une raison d'agir. Il aurait pu apporter les changements nécessaires à la
déclaration en ce qui concerne la quantité des charges communes et le faire dès
l'entrée en vigueur du nouveau Code civil ou encore lorsque l'occasion s'est
présentée au moment de la vérification effectuée par le notaire. Il ne l'a pas
fait et a plutôt attendu plusieurs années pour manifester son insatisfaction
avec le contenu de la déclaration. Ne pas le faire après un certain laps de
temps dénote a priori une certaine négligence, négligence que la prescription a
pour but de sanctionner. Il n'y a donc aucune raison de croire que le recours
de l'appelant était soustrait à la prescription triennale des articles 2925
et 2927 du Code civil. En outre, le dossier fournit une illustration parfaite
d'une renonciation tacite à exercer un droit d'ordre public de protection par
simple défaut de la faire valoir en justice pendant un temps significatif et
alors que la partie est pleinement consciente de ses droits. Le droit de
l'appelant de demander la nullité des clauses qu'elle prétend contraires à
l'article 1064 s'est éteint, et la prescription était acquise le 1er janvier
1997. Le juge de la première instance ayant conclu dans ce sens, il n'y a pas
lieu d'intervenir.»
Mme la Présidente, on fait quoi? Ça, c'est
des jugements, c'est des extraits de jugements, qu'on vous lit, des
spécialistes. Ce n'est pas nous, là. Moi, je ne suis pas juge, puis c'est sûr
que je ne suis pas juge, Mme la Présidente, puis je ne le serai jamais, je ne
suis pas avocate, puis ce n'est pas dans ce que j'aimerais faire un jour. Mais,
honnêtement, je suis une bonne légiste, là. Je vous l'ai dit, j'ai fait des
lois, je les ai fait adopter, on a travaillé ensemble. Moi, je suis disposée à
travailler avec la ministre puis la faire avancer, cette loi-là. Mais là, on
est dans la tête d'un chapitre. La tête d'un chapitre, elle dit quoi? Elle
définit le carré de sable. On peut-u le définir correctement?
Puis je rappelle que le sous-amendement de
ma collègue à l'amendement que j'ai proposé, Mme la Présidente, bien, c'est la
bretelle qui va… c'est les bretelles, pas «la», les deux bretelles qui vont
avec la ceinture. Donc, il est évident que, moi, je pense que c'est correct. Il
n'y a absolument rien qui dit… O.K. Il n'y a pas un légiste qui va venir vous
dire que ce qu'on propose, ce n'est pas correct, pas un, qu'il y a quelqu'un
qui va perdre un droit quelque part puis qui va être moins bien protégé avec ce
qu'on introduit ici. Non, au contraire, les gens sont encore plus protégés avec
ce qu'on introduit, parce que c'est la tête de chapitre. Les règles du jeu sont
claires en partant.
Tu sais, je comprends, c'est la députée de
Repentigny qui, la semaine passée… Elle est notaire. Elle a fait certaines
interventions en disant : Oui, mais pour nous, c'est clair. Oui, mais la
loi, ce n'est pas juste pour les notaires. La loi, c'est pour les gestionnaires,
la loi, c'est pour les syndicats de copropriété, la loi, c'est pour les
administrateurs de syndicat de copropriété, mais c'est aussi pour les
copropriétaires. Ça fait que, si on le met dans la tête d'un chapitre, ça vient
dire quoi? C'est pour ça qu'on l'introduit là en partant, parce qu'on vient
définir correctement le carré de sable dans lequel les gens vont jouer et ainsi
que tout ce qu'il faut comprendre. Ça fait qu'évidemment, moi, je pense que la
ministre devrait dire oui à ce sous-amendement-là.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Est-ce qu'il y a d'autres interventions? Mme la députée de Saint-Laurent.
Mme Rizqy : Merci beaucoup,
Mme la Présidente. J'aimerais savoir si Me Paradis peut nous dire si cet
amendement ajoute une protection aux Québécois ou pas.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Me Paradis.
M. Paradis (Nicolas) : La
difficulté de toute disposition, que ce soit dans le Code civil ou n'importe
quelle autre loi, qui a pour effet de créer une redondance à l'égard des… une
répétition — je m'exprime… je vais m'exprimer mieux ainsi — une
répétition à l'égard de dispositions, d'éléments qui sont par ailleurs présents
dans d'autres dispositions, peut entraîner des difficultés d'interprétation,
d'une part, à l'égard, potentiellement, des dispositions concernées, du
chapitre concerné, mais également à l'égard de toute autre disposition de la
loi concernée qui ne ferait pas l'objet de dispositions de têtes de chapitre,
de têtes de section similaires, parce que, donc, à l'égard de telles
dispositions — et là il faudrait faire un fin examen de l'ensemble
des sections du Code civil <pour être…
M. Paradis (Nicolas) : …
à
l'égard de toute autre disposition de la loi concernée qui ne ferait pas
l'objet de dispositions de têtes de chapitre, de têtes de section similaires,
parce que, donc, à l'égard de telles dispositions — et là il faudrait
faire un fin examen de l'ensemble des sections du Code civil >pour être
capables de pouvoir apprécier le tout, c'est toujours une situation au cas par
cas. Alors, c'est, bien entendu, l'approche qui nous est recommandée par nos
légistes dans ces situations-là, d'éviter de telles répétitions car celles-ci
pourraient nuire à l'interprétation des dispositions par des interprétations a
contrario par la suite, étant donné qu'il n'y a pas cette disposition de mise
en contexte au début du chapitre qui dit d'assurer le respect des dispositions
du chapitre. Qu'en est-il à l'égard de ces autres dispositions-là? C'est les difficultés
que peuvent engendrer de telles dispositions.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Députée de Saint-Laurent.
Mme Rizqy : Ma question était
de savoir si ça ajoute de la protection ou pas pour les Québécois?
La Présidente (Mme Dansereau) :
Me Paradis.
M. Paradis (Nicolas) : Ça peut
nuire à la protection des Québécois en ce que si ça a pour effet d'altérer
l'interprétation qui pourrait s'ensuivre d'autres dispositions du Code civil,
ça pourrait entraîner des effets qui ne sont pas souhaités dans d'autres
régimes, d'autres environnements juridiques, je vais le dire comme ça, régimes
ne veut pas dire régime de protection, mais régime légal, législatif, par
ailleurs prévu dans le Code civil.
Si on nuit à l'interprétation d'autres
dispositions, inévitablement, ça peut entraîner des risques, des inconvénients
non souhaités, ce qui requerrait, comme je vous le mentionne, une fine analyse
de l'ensemble des chapitres des sections du Code civil.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Députée de Saint-Laurent.
Mme Rizqy : Me Paradis, est-ce
que vous avez un seul exemple concret de ce que vous avancez, une seule
décision soit au Québec ou, si vous voulez même, partout dans le régime de
common law? Parce qu'on en a d'autres, dispositions dans le Code civil, je vous
en ai même apporté une copie annotée, où est-ce qu'on a des carrés de sable
bien définis dans différentes dispositions, parce que l'intention du
législateur doit d'abord refléter ce que nous faisons comme travaux. Par la
suite, vous avez aussi Me Côté, qui a écrit un livre sur l'interprétation
des lois, et, si ce n'est pas marqué de façon explicite, de façon explicite
dans la loi, c'est dire qu'on se retrouve devant les tribunaux.
Moi, je vous pose une question :
Est-ce que ça vient bonifier ici la protection des copropriétaires? Vous me
répondez que ça se peut que non, que ça vienne brimer des droits autres. Mais
je n'ai pas fait l'étude détaillée, mais donc c'est là, à ce moment-là, ça
devient de l'opinion et non pas de l'opinion juridique, parce que, si c'est
votre opinion mais que vous la basez sur aucune étude, on n'est plus dans le
légal, là, on devient dans l'opinion.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Mme la ministre.
Mme Laforest : Oui, il faut
juste faire attention, là, dans cette discussion-là. Mais, en même temps, je
crois qu'on a tout dit, Me Paradis a tout dit également. Merci beaucoup.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Est-ce qu'il y a d'autres commentaires?
Une voix
: …
La Présidente (Mme Dansereau) :
Je m'excuse, je vais céder la parole à la députée d'Anjou—Louis-Riel.
Mme Thériault
: Oui.
Mme la Présidente, je pense qu'on n'a pas tout dit. Peut-être qu'on ne veut pas
répondre aux questions, c'est correct, c'est enregistré, parfait. Moi, là, je
peux juste vous dire que le document de Me Christine Gagnon, qui est,
Christine Gagnon, docteure en droit, notaire au sein de l'étude Côté Taschereau
Samson Demers, société en nom collectif, professeure associée à la Faculté de
droit de l'Université de Montréal, chercheur associé à la Chaire du notariat de
l'Université de Montréal, chargée de cours à l'Université de Montréal,
l'Université Laval et l'Université de Sherbrooke. Je pense qu'on a peut-être la
meilleure sommité du Québec en matière de copropriété, là. On s'entend-tu? Et,
dans son introduction, dans son introduction, je vais sauter les premiers
paragraphes, mais elle dit, O.K. : «Elle concerne…» parce que c'est une
analyse qu'elle fait, «la copropriété divise, de plus en plus populaire sur
l'ensemble du territoire. Il y a de plus en plus de gens qui la choisissent,
les tribunaux sont appelés à rendre de plus en plus de décisions en matière de
copropriété. Le texte a pour objet de présenter quelques décisions relativement
récentes de la cour», et je vous parle d'un texte de voilà, hein, qui a écrit
en 2013, ça fait qu'on comprend qu'il y a encore d'autres jurisprudences qui s'est
ajoutée. «Évidemment, on ne saurait prétendre à une analyse exhaustive de
jurisprudence des cinq dernières années, mais les décisions qui sont analysées
dans le présent texte ont été choisies en fonction de leur intérêt dans le
cadre de la pratique du droit de la copropriété. Elle concerne les
modifications tacites à la déclaration de copropriété.»
• (15 h 40) •
«Tacite», là, c'est exactement ce que ma
collègue a expliqué. Tout le monde le sait, personne ne dit rien, on ne change
pas le règlement, tout le monde fait les changements, puis là tu te ramasses
que, quand quelqu'un va venir pour contester ce qui se fait, on va dire :
Bien non, tout le monde le savait, vous n'avez rien dit avant. L'exemple
qu'elle a donné avec les <copropriétés…
Mme Thériault
:
…
ce que ma collègue a expliqué. Tout le monde le sait, personne ne dit
rien, on ne change pas le règlement, tout le monde fait les changements, puis
là tu te ramasses que, quand quelqu'un va venir pour contester ce qui se fait,
on va dire : Bien non, tout le monde le savait, vous n'avez rien dit
avant. L'exemple qu'elle a donné avec les >copropriétés qui… On passe un
règlement… On en a passé un, règlement, chez nous, Mme la Présidente. Moi, je
reste au troisième, chez nous, O.K., puis il y a un sous-sol aussi, ça fait que
je suis comme… je me trouve la quatrième dans les balcons, ça fait que vous
comprenez que toutes les odeurs d'en bas montent chez nous, O.K., pour de vrai.
Nous, on a eu un sondage avant de se décider s'ils voulaient sonder ce que les
copropriétaires disaient par rapport au cannabis pour que le monde puisse fumer
ou pas sur leur balcon, qui sont des aires communes, hein, qui sont étendues
mais des aires communes. Bien, sur le sondage, on est 40 copropriétaires, il
y en avait trois qui disaient qu'eux c'était correct qu'on puisse fumer, tous
les autres ne voulaient pas.
Dans le document de Me Gagnon, ça dit
que même un sondage peut être reconnu comme étant quelque chose de tacite, parce
que tout le monde a répondu aux questions. Je ne vous parle même pas d'un
sondage. Bien, c'est bien évident que, si moi, je suis au troisième en haut,
qui est l'équivalent d'un quatrième parce que j'ai un sous-sol, bien, j'en ai
trois qui peuvent fumer en bas.
Moi, je peux vous dire, Mme la Présidente,
que je le connais, l'état du droit, on y travaille à tous les jours ces
temps-ci. Ça fait que moi, je vais être la première à dire : Aïe! Non, le règlement,
il est clair, on l'a passé pourtant, puis je vais le dénoncer. Mais on a passé
un règlement, il y en a qui n'en ont pas passé, de règlement, Mme la Présidente.
Ça fait qu'eux autres ils vont se ramasser avec du monde qui peut-être ne
parleront pas parce qu'ils ont peur de parler. Puis c'est le cas pour beaucoup
de personnes, hein, vous savez. Il y en a, là, qui n'ont pas leur langue dans
leur poche, qui est mon cas, qui est le cas de ma collègue, le cas de la
plupart des députés, ils n'ont pas leur langue dans leur poche, toutes formations
politiques confondues, toute la gang. Nous, on les fait, les lois, on sait de
quoi on parle. Mais il y a beaucoup de monde, là, qui ne savent pas de quoi on
parle quand on fait les lois puis ils prennent ça pour la réalité à chaque
fois.
Mais là, en attendant, «tacite», ça veut
dire que quelqu'un peut fumer son joint sur le balcon malgré les règlements,
puis parce qu'on n'en parle pas, puis qu'il va pouvoir dire : Bien là, ça
fait deux ans, trois ans, quatre ans, c'est comme ça, bien, malgré les règlements…
On vous l'a démontré, là, ils l'ont fait avec le tapis. Puis dans les
jugements, si vous allez voir la jurisprudence, là, il n'y avait pas moins de
70 copropriétés qui avaient modifié les tapis, les linos — linoléums,
pour le dire correctement, parce qu'on peut dire les linos, mais, pour ne pas
s'enfarger, on va dire les linos — et on a enlevé ça puis on a mis du
plancher de bois franc ou bien du plancher de bois flottant.
Moi, j'ai été la première à changer des
planchers sur du bois flottant. Savez-vous quoi? Il a fallu que je demande une
permission, que je fasse ça selon les règles, qu'un acousticien vienne, qu'il
vérifie tout, partout, si la bonne dimension était là pour être sûr que la
voisine d'en bas, elle ne m'entende pas marcher avec mes talons hauts.
Rassurez-vous, quand je rentre chez nous, Mme la Présidente, j'enlève mes
souliers puis je les mets juste quand je ressors, je suis une bonne voisine.
Mais je sais aussi que les règles sont là, il faut jouer avec, tu sais.
Ça fait que ce qu'on est en train de dire,
c'est : On ne peut pas laisser une jurisprudence qui s'installe. C'est ça
que Me Gagnon nous demande de faire, de légiférer. Elle l'a demandé en
2013 dans… Voilà un an. C'était correct qu'on mette ça. L'introduction, là, le
premier, premier alinéa, là : «elle ne peut être modifié que conformément
aux règles du présent chapitre.» Parfait. Bien, moi, ma collègue, elle pense qu'il
faut mettre des bretelles avec la ceinture. Bien, je lui ai dit : O.K., c'est
correct, on va mettre des bretelles avec la ceinture parce que je trouve que c'est
logique. Ça fait que c'est là-dessus qu'on est, on est sur «avoir plus de protection».
Puis les règles de copropriété… Si vous
saviez tout ce qu'on a lu dans le document. Honnêtement, je pense vraiment que
tous ceux qui, ces temps-ci, vont s'intéresser au projet de loi n° 16 devraient
lire les écrits de Me Christine Gagnon, qui a été publiée dans la Chambre
des notaires du Québec, en 2003, parce qu'honnêtement, même peut-être ça
demande une mise à jour. Bien, tu as toutes sortes d'affaires là-dedans qui
parlent de déclaration d'inhabilité à agir comme un administrateur,
l'hypothèque légale du syndicat, l'harmonie de l'apparence extérieure, les
restrictions d'usage en vue d'une dispense aux contributions et aux charges,
les dispositions opératives de la loi et la prescription. Ça fait que, vous
voyez, même au niveau de la prescription, on ne peut pas dire : Ah! bien,
on va revenir. Non, le monde le savait. Voyons donc! Tu sais, c'est comme… On
est ici pour sortir le meilleur projet de loi possible. Puis moi, je pense que
ma collègue, ce qu'elle fait, c'est donner les meilleures protections. Bien, c'est
pour ça, vous n'êtes pas surprise de voir que je suis en accord avec elle.
Puis, à tous ceux qui pourront prétendre
que peut-être qu'on a voulu retarder le projet de loi, on ne retarde pas le
projet de loi, Mme la Présidente. On a des questions qui sont intelligentes,
qui sont directes avec toute la jurisprudence qu'on est capables de lire, avec
des jugements qu'on a devant nous, puis tous nos arguments sont étayés avec des
jugements, Mme la Présidente, qu'on fait, et autant mon collègue le député de
LaFontaine la semaine passée, qui est un juriste hors pair, j'en conviens, il
peut aller sur des points de droit. Ma collègue aussi peut aller sur des points
de droit.
Moi, là, honnêtement, là, je pense que les
gens qui écoutent, là, le 1064, puis le 1052, puis le 1091, puis le 10, 11, 12…
tous les numéros d'articles qui suit, là, ils sont dans le Code civil. Bon,
parfait, ils sont dans le Code civil. La ministre, là, elle aurait pu <choisir…
Mme Thériault
:
…
hors pair, j'en conviens, il peut aller sur des points de droit. Ma
collègue aussi peut aller sur des points de droit.
Moi, là, honnêtement, là, je pense que
les gens qui écoutent, là, le 1064, puis le 1052, puis le 1091, puis le 10, 11,
12… tous les numéros d'articles qui suit, là, ils sont dans le Code civil. Bon,
parfait, ils sont dans le Code civil. La ministre, là, elle aurait pu >choisir
de retirer tout ça du projet de loi omnibus, puis de déposer un projet de loi
juste pour la copropriété, comme sa formation politique s'était engagée. Ce
n'est pas ça qu'elle fait : Bien, on fait avec le Code civil. Ça fait que
c'est sûr qu'on va vous parler du Code civil. Ça fait que vous ne pouvez pas
nous dire de ne pas parler du Code civil, on est dans le Code civil. Mais,
chose certaine, quand on introduit des nouveaux chapitres ou des têtes de
chapitre… Puis on l'a eu, cette discussion-là, en plus de ça, avec la ministre par
rapport à la Régie du bâtiment, quand on a introduit les inspecteurs. Tu sais,
moi, je pense que c'est mieux d'être plus clair que par assez, puis présentement,
bien, c'est le Code civil.
Ça fait que tout le monde interprète le Code
civil, là. À preuve, là, la jurisprudence, mais tous ceux, tous ceux qui ont
pris… tous ceux qui ont écrit et qui regardent la jurisprudence, Mme la
Présidente, ils ne sont pas… les gens sont mal protégés. On nous demande
expressément… on nous demande de jouer notre rôle de législateur pour faire en
sorte qu'on protège correctement les gens. Peut-être qu'il faudrait écouter les
spécialistes qui nous disent de…
La Présidente (Mme Dansereau) :
Je vais céder la parole à la députée de Saint-Laurent.
Mme Rizqy : Mme la Présidente,
moi, j'ai juste été élue le 1er octobre, mais déjà j'ai eu l'occasion de faire
des études détaillées, dans un premier temps, avec le ministre des Finances, dans
le cadre du projet de loi n° 3, par la suite, dans le cadre du projet de
loi n° 12, avec le ministre de l'Éducation et de l'Enseignement supérieur,
et aussi avec le ministre délégué à la Stratégie numérique. Et vous savez quoi?
J'en ai déposé des amendements. Savez-vous quoi? On en a souvent suspendu.
Mais, à un moment donné, j'ai remplacé, au pied levé, une de nos collègues dans
le projet de loi n° 1, si je ne m'abuse, et j'ai déposé un amendement à la
vice-première ministre. Savez-vous quoi, ils ont suspendu 45 minutes.
C'est le gouvernement qui a suspendu suivant mon amendement. Puis savez-vous
quoi? Ils ont demandé qu'on reprenne les travaux… C'était un vendredi, on a
repris nos travaux le mardi. Et ils ont accepté. Ils ont même dit : On a
réécrit l'amendement. Savez-vous pourquoi? Parce qu'ils étaient ouverts. Et ils
ont compris qu'on ne faisait pas de l'obstruction, mais qu'on venait bonifier.
Et, moi, j'apporte le côté juridique. Et
c'est ça que j'essaie de faire. Je l'ai fait avec la vice-première ministre, je
l'ai fait avec le ministre de l'Éducation, je l'ai fait avec le ministre de la
stratégie numérique et je l'ai fait avec le ministre des Finances. Pourquoi? Parce
qu'ils sont capables de jouer leur rôle de gouvernement, de gouverner pour tous,
tel que promis par le premier ministre. Je ne représente aucun lobby, là. Je
fais mon travail d'avocate, de parlementaire, de juriste, et de professeure de
droit parce que, oui, avant de faire le saut en politique, j'étais professeure
de droit fiscal, directrice d'un programme de maîtrise en fiscalité, et
j'enseignais aussi à l'École du Barreau, et c'est important l'interprétation
des lois.
Alors, aujourd'hui l'amendement que je
dépose, là, ce n'est pas un caprice, là, c'est une nécessité qui date depuis
2013, et d'abord, même, un rapport du comité consultatif qui a été fait. Je me
demande si quelqu'un l'a lu de l'autre côté. Alors, moi, ici, là, l'amendement
qui est déposé, là, je crois qu'il est bénéfique pour l'ensemble de la
population. Et les Québécois s'attendent de nous de soumettre le meilleur
projet de loi.
Alors, quand la ministre dit qu'elle ne
veut pas suspendre, qu'elle ne veut pas lire les jugements que je veux
soumettre, ça m'inquiète parce qu'il n'y a personne, personne entre nous ici,
qui détient la vérité absolue. Puis c'est pour ça qu'on a plusieurs outils. On
a le Code civil, on a la doctrine, on a des jugements, on a aussi des
interprétations qui ont été faites par d'autres juristes. Ici, quand je pose la
question, là — est-ce que ça va nuire aux Québécois? — la
réponse, je l'attends encore.
Ici, il s'agit simplement d'un ajout. Et
finalement, j'ai compris c'était quoi le problème qu'on avait depuis vendredi
dernier. C'est qu'ils ont un tableau comparatif entre le projet de loi
n° 401 et le projet de loi actuel. Il faut sortir de ce tableau
comparatif, en tout respect. On n'étudie pas en ce moment le n° 401.
Le n° 401 a été déposé, il n'y a pas eu de consultation
publiée, puis, en plus, il n'y a pas eu d'étude détaillée.
Alors est-ce qu'on peut juste, là, se
concentrer sur celui-ci, parce que si on avait été à l'époque, puis qu'on avait
eu la consultation particulière, l'étude détaillée, bien probablement qu'il y
aurait eu des modifications. Peut-être qu'un des collègues aurait déposé des
amendements, peut-être que ces amendements-là auraient été discutés, puis
peut-être qu'on aurait adopté ces amendements-là.
• (15 h 50) •
Mais, si on ne fait que regarder, mot pour
mot, entre les différents textes de loi, là, on ne va jamais être en mesure de
bonifier parce que la ministre va toujours dire : Ah! non, non, non, c'est
la même chose que vous avez écrite il y a deux ans. Mais ce qui a été écrit il
y a deux ans, mais qui n'a pas été étudié en commission détaillée, <comme
maintenant, là…
Mme Rizqy : …
amendements-là
auraient été discutés, puis peut-être qu'on aurait adopté ces amendements-là.
Mais, si on ne fait que
regarder, mot pour mot, entre les différents textes de loi, là, on ne va jamais
être en mesure de bonifier parce que la ministre va toujours dire : Ah!
non, non, non, c'est la même chose que vous avez écrite il y a deux ans. Mais
ce qui a été écrit il y a deux ans, mais qui n'a pas été étudié en commission
détaillée, >comme maintenant, là, ça vaut quoi, Mme la Présidente? Parce
que, si c'est ça, l'argument de la ministre, là, c'est dire qu'il faut juste
plier armes et bagages puis s'en aller de cette étude détaillée, là, tu sais
qu'il n'y a plus rien à faire, elle va prendre son projet puis elle va dire :
Moi, j'ai fait un comparable, il est fait, tout est beau, merci, bonsoir, et
ils sont partis. Alors que l'exercice d'une étude détaillée, c'est d'être en
mesure de pouvoir correctement faire des bonifications avec une certaine
ouverture.
La Présidente (Mme Dansereau) :
O.K., votre temps est terminé. Je vous remercie.
Mme Rizqy : Merci, Mme la
Présidente.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Est-ce qu'il y a d'autres interventions? Est-ce que Mme… Anjou—Louis-Riel…
Mme Thériault
: Une
minute et demie.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Allez-y.
Mme Thériault
: Oui,
juste dire dans le micro, Mme la Présidente, parce que je pense que c'est
important. Ma collègue la députée de Saint-Laurent… Ce qu'on vise, là, c'est
d'améliorer la loi. Bien, c'est bien évident que tous les amendements, sans
exceptions, les sous-amendements de l'opposition officielle puis du Parti
libéral du Québec, c'est ça qu'on veut faire, juste mieux protéger. Puis quand,
dans la jurisprudence puis dans les écrits qui sont faits par les personnes qui
sont spécialisées là-dedans, on demande au législateur de faire quelque chose,
bien, c'est ça qu'on est en train de faire. Puis quand c'est clair, c'est quand…
Quelque chose qui a le mérite d'être clair, c'est clair. Puis quelque chose qui
n'est pas clair, ce n'est pas clair. Puis on est ici pour être capables de
clarifier, puis une tête de chapitre, ça se clarifie, Mme la Présidente, puis c'est
exactement ce que le sous-amendement de ma collègue vise à l'amendement que
j'ai déposé.
Là, je comprends qu'on arrive presque au
bout, qu'on va certainement voter le sous-amendement puis que le gouvernement
va voter contre cet amendement-là, contre le sous-amendement, puis on va repartir
sur l'amendement, Mme la Présidente, puis il y aura certainement un autre sous-amendement,
parce qu‘on y croit fermement. C'est important. Mon temps est écoulé?
La Présidente (Mme Dansereau) :
Mme la députée, votre temps est écoulé.
Mme Thériault
: Pas de
problème.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Est-ce qu'il y a d'autres interventions? S'il n'y a pas d'autres interventions,
nous allons procéder à la mise aux voix du sous-amendement à l'amendement… est
adopté?
Mme Thériault
: On va
demander un vote par appel nominal.
La Présidente (Mme Dansereau) :
M. le secrétaire.
Le Secrétaire
: Pour,
contre, abstention. Mme Rizqy (Saint-Laurent).
Mme Rizqy : Pour.
Le Secrétaire
: Mme Thériault
(Anjou—Louis-Riel).
Mme Thériault
: Pour.
Le Secrétaire
: M. Birnbaum
(D'Arcy-McGee).
M. Birnbaum : Pour.
Le Secrétaire
: Mme Laforest
(Chicoutimi).
Mme Laforest : Contre.
Le Secrétaire
: M. Thouin
(Rousseau).
M. Thouin : Contre.
Le Secrétaire
: M. Girard
(Lac-Saint-Jean).
M. Girard (Lac-Saint-Jean) :
Contre.
Le Secrétaire
: M. Émond
(Richelieu).
M. Émond : Contre.
Le Secrétaire
: M.
Allaire (Maskinongé)
M. Allaire : Contre.
Le Secrétaire
: M. Simard
(Montmorency)
M. Simard : Contre.
Le Secrétaire
: Mme Jeannotte
(Labelle)
Mme Jeannotte : Contre.
Le Secrétaire
: Mme Dansereau
(Verchères)
La Présidente (Mme Dansereau) :
Abstention. Donc, nous allons maintenant… Oh! je m'excuse. Donc, l'amendement
est rejeté.
Une voix
: Le sous-amendement.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Le sous-amendement est rejeté. On doit voter sur l'amendement?
Mme Thériault
: On
retourne sur l'amendement. Je pense qu'il me reste du temps, Mme la Présidente,
sur l'amendement.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Oui.
Mme Thériault
:
J'aimerais avoir les temps de parole qu'il reste.
La Présidente (Mme Dansereau) :
M. le secrétaire.
Mme Thériault
: Les
temps de parole… Bougez pas, on va juste les noter.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Neuf minutes.
Mme Thériault
:
Combien?
La Présidente (Mme Dansereau) :
Il vous reste neuf minutes.
Mme Thériault
: Neuf
minutes à moi? Parfait. Puis mes collègues, il en reste combien, eux?
La Présidente (Mme Dansereau) :
35 secondes, votre collègue de Saint-Laurent, et le collègue, D'Arcy-McGee,
je pense qu'il a amplement le temps.
Mme Thériault
: Tout
le temps, parfait. Dans le document de Me Gagnon, Mme la Présidente, si on
s'en tient à un amendement que j'ai seulement déposé sans être sous-amendé, on
dit : «Elle ne peut être modifiée que conformément aux règles du présent chapitre»,
O.K.? Donc, c'est un alinéa qu'on ajoute après «la déclaration de copropriété
comprend l'acte constitutif de copropriété, le règlement de l'immeuble et
l'état descriptif des fractions».
Dans le document de Me Gagnon, elle dit :
«Le législateur, en imposant [que] le contenu de la déclaration de copropriété
soit divisé en trois parties distinctes, a choisi de soumettre chacune de ces
parties à des règles de modifications qui sont différentes. Ainsi, plusieurs
dispositions du Code civil, au chapitre de la copropriété divise d'un immeuble,
régissent ces modifications à la déclaration de copropriété. Il est sans doute
pertinent d'en faire un bref rappel.»
Elle en fait un rappel puis, après ça,
elle dit : «Il apparaît donc, à la lecture de ces dispositions du Code
civil qui semblent très explicites, que la déclaration de copropriété n'est
modifiée que sur décision de l'assemblée des [copropriétés] et constatée par
écrit pour le règlement de l'immeuble et en forme notariée en minute et publiée
pour les autres.
«Malgré ces dispositions de la loi, une
notion s'est introduite à petits pas dans la jurisprudence, soit celle de
modification tacite à la déclaration de copropriété.
«[Et] c'est surtout depuis le jugement
dans l'affaire Lemelin contre Labrousse que le concept de modification tacite
est reconnu. Cette affaire opposait deux copropriétaires…»
Là, je ne reprendrai pas tout le reste,
Mme la Présidente, mais honnêtement, on ne peut pas… On est dedans, on est là,
on est dans le <projet de…
Mme Thériault
:
…
tacite à la déclaration de copropriété.
«[Et] c'est surtout depuis le jugement
dans l'affaire Lemelin contre Labrousse que le concept de modification tacite
est reconnu. Cette affaire opposait deux copropriétaires…»
Là, je ne reprendrai pas tout le reste,
Mme la Présidente, mais honnêtement, on ne peut pas… On est dedans, on est là,
on est dans le >projet de loi pour éviter les «tacites», que le monde
l'interprète comme ils veulent bien. On peut-u avoir quelque chose par écrit?
On est là, là, dans la tête, de dire qu'on ne changera pas ça de n'importe
quelle manière. Puis c'est pour ça qu'on dit : «Elle ne peut être modifiée
que conformément aux règles du présent chapitre.» Et ce que j'introduis comme amendement,
ça vient juste dire que tout le contenu des autres articles, les 1052, 1054, 1070,
1086, 1109, tout ce que vous voulez, tout ce qui a trait à la copropriété,
c'est ça, les seules règles qui vont décider de comment on gère nos affaires.
Puis ça ici, là, on parle, O.K… Puis je
rappelle, c'est la déclaration de copropriété qu'on prend l'acte constitutif de
copropriété, qui est une chose, le règlement de l'immeuble, qui en est une
autre, et l'état descriptif des fractions. Il y a trois choses différentes.
C'est ça, une copropriété. Puis tout ce qu'on vient rajouter par-dessus ça,
c'est : «Elle ne peut être modifiée que conformément aux règles du présent
chapitre», pour éviter qu'on interprète à droite puis à gauche.
Honnêtement, Mme la Présidente, je ne vois
pas pourquoi on ne reprend pas cette notion-là qui était, oui, je vais le dire,
dans le n° 401. Si on avait eu un briefing technique
avant pour nous dire qu'on l'a mis dans le n° 401
puis là on l'enlève, bien, peut-être que je saurais pourquoi on l'a enlevé.
Mais honnêtement personne n'a répondu à mes questions, personne.
Ça n'enlève absolument rien. On ne sait…
Ça ne coûtera pas plus d'argent au ministère, ni à la ministre, ni en
copropriété. On vient juste clarifier les notions. C'est ça qu'on fait. On
clarifie. Il n'y a pas de charge supplémentaire. Ça fait que je ne comprends
pas pourquoi on ne veut pas qu'on puisse dire : «Elle ne peut être
modifiée que conformément aux règles du présent chapitre.» À moins qu'on me
donne une explication bien, bien logique, là, que ce soit Me Paradis,
j'aimerais ça l'entendre, le pourquoi il n'est pas là. Ça peut être la
ministre, il n'y a pas de problème non plus. Ça ne me dérange pas. Mais je veux
entendre pourquoi on a retiré ça, alors que voilà un an c'était correct.
Puis là on parle toujours de la tête de
chapitre, Mme la Présidente, là. C'est de ça qu'on parle, la tête de chapitre.
Est-ce qu'il y a quelqu'un qui peut me donner une explication pourquoi on ne
retrouve pas «elle ne peut être modifiée que conformément aux règles du présent
chapitre»? Je pose la question. J'aimerais bien qu'on puisse y répondre, Mme la
Présidente. Est-ce qu'il y a quelqu'un qui répond?
La Présidente (Mme Dansereau) :
Est-ce qu'il y a une intervention? Mme la ministre?
Mme Laforest : Oui.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Je vous cède la parole.
Mme Laforest : Oui, aucun
problème. C'est parce que c'est justement, j'étais en train de revoir l'article,
comme tel, puis on répète exactement ce qu'on a dit depuis le début. C'est la
même, même chose qu'on répète depuis le début au niveau des modifications
tacites. C'est bien ça qu'on disait depuis le début. Est-ce que c'est ça?
Pouvez-vous… On a fait le débat tantôt, mais là, si vous voulez que je
réexplique ça… On a fait le débat tantôt depuis une heure, depuis deux heures.
Moi, je ne voudrais pas recommencer le débat. C'est sûr que non. Je ne suis pas
intéressée. Je ne recommence pas le débat. Merci.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Mme la députée d'Anjou—Louis-Riel.
Mme Thériault
: Oui.
Mme la Présidente, je pense que, par l'argumentaire que nous avons développé,
de par les documents, les extraits de lectures qu'on vous a faites, que ce
soient des jugements, que ce soit de la sommité Me Gagnon, ça démontre
clairement ici qu'on est dans un choix politique de ne pas mieux protéger les
gens dans leur copropriété parce qu'on va admettre qu'il y a des ententes
tacites.
Ce qu'on est en train de dire ici, c'est
qu'il n'y en a pas, d'entente tacite. On n'en veut pas, justement, et que c'est
les règles dans la balance des articles qui vont dicter la chose, Mme la
Présidente. On veut juste plus protéger. Parce que quelqu'un va arriver, bien,
tacitement… Puis écoutez, là, que les gens fassent de la lecture de ce qu'il y
a eu comme jugements. Ce n'est pas compliqué. Ça le dit : Tacitement, il y
a quelqu'un, quelque part, qui n'a pas fait son travail par négligence, ou pas,
ou par peur de représailles. Dans une copropriété, vous savez comment ça
marche, Mme la Présidente. Puis c'est aussi bête que dire : Bien, il y a
trois copropriétés, il y a trois copropriétaires. Il y en a deux qui pourraient
s'entendre sur quelque chose, puis le troisième, bien, il n'a rien dit. Bien,
ils ont fait un changement, puis l'autre a fait un changement. Ce n'est pas
écrit. Ils ont le droit. Il y en a de la jurisprudence qui vient dire ça. Il y
en a, ça fait que le troisième, savez-vous quoi? Il est fait. Il est fait parce
qu'on n'a pas voulu protéger. Ici, c'est ça qu'on fait, c'est qu'on vient
protéger, en disant : Ça ne sera pas le tacite.
• (16 heures) •
Le monde n'arrête pas nous dire : La
copropriété divise, une réforme s'impose. Ça fait des années que tout le monde
travaille là-dessus, Mme la Présidente, tout le monde : avocats, notaires,
les syndicats de copropriété, les firmes de gestionnaires. Tout le monde <travaille…
>
16 h (version révisée)
<1355
Mme
Thériault
: …Le monde n'arrête pas nous dire : La
copropriété divise, une réforme s'impose. Ça fait des années que tout le monde
travaille là-dessus, Mme la Présidente, tout le monde : avocats, notaires,
les syndicats de copropriété, les firmes de gestionnaires. Tout le monde >travaille
là-dessus. Puis là on est là en train de dire : Non, continuez à avoir des
ententes tacites puis vous ne serez pas protégés. Ce n'est pas compliqué, c'est
ça que ça donne, tu sais? Ça fait qu'entre on le fait puis on y va… On vient
fermer des portes. Puis comparez, là, à n'importe quelle législation, Mme la
Présidente : si ce n'est pas écrit, il y a un doute, puis il y a quelqu'un
qui va s'infiltrer dans le doute, puis on va continuer d'avoir de la
jurisprudence qui va aller à l'encontre du bien commun puis de l'intérêt public,
comme mon collègue le député de LaFontaine a fait comme débat la semaine
passée.
Moi, honnêtement, j'étais un petit peu
dépassée, vendredi passé, parce que je ne suis pas avocate, O.K.? Puis ces
notions-là, là, c'était la première fois que j'en entendais parler vendredi
passé. Mais savez-vous ce que j'ai fait? J'ai lu les jugements puis j'ai lu ce
que Me Gagnon a écrit. Puis je comprends mieux cette notion-là aujourd'hui,
puis la réforme qui s'impose ici. Je ne peux pas comprendre qu'on ne veuille pas
aller de l'avant pour protéger les gens. Ça ne sert à quoi, Mme la Présidente,
de faire des consultations puis d'entendre du monde, si on ne les écoute pas?
Ça ne sert à rien.
Ça fait qu'on est en train de nous dire
que les dés sont pipés d'avance puis que, bien, c'est ça, on va s'asseoir avec
les projets de loi puis on va faire adopter ça article par article. Ça n'ira
pas vite. Wo! Mme la Présidente, ce n'est pas parce qu'on veut que ça n'aille
pas vite, on veut que ça aille bien puis que ça aille mieux. Puis ce n'est pas
vrai qu'on va nous passer des projets de loi qui ne seront pas perfectibles.
Ils sont tous perfectibles. Tous, tous les projets de loi, sans exception, sont
perfectibles. On a été capables, Mme la Présidente, sur 22 articles, avec
la Régie du bâtiment, avec une introduction complète de nouveaux chapitres,
avec les inspecteurs en bâtiment, on a été capables, Mme la Présidente, de
faire adopter des amendements puis des sous-amendements.
Ça fait que vous comprenez bien, Mme la
Présidente, que je maintiens que ce qu'on fait, c'est hyperimportant puis qu'on
devrait à tout le moins, à défaut d'avoir voté contre le sous-amendement de ma
collègue, voter en faveur de cet amendement-là que je dépose.
La Présidente (Mme Dansereau) :
C'est terminé? Est-ce qu'il y a d'autres interventions? Députée de
Saint-Laurent.
Mme Rizqy : Mme la Présidente,
moi, je vous ai offert la Cadillac de luxe, là. Là, je vous offre maintenant
juste une Cadillac. Je dépose un sous-amendement. Je vous le lis?
Mme Thériault
: Oui.
Mme Rizqy : «La déclaration de
copropriété comprend l'acte constitutif de copropriété, le règlement de
l'immeuble et l'état descriptif des fractions. Elle ne peut être modifiée que
conformément aux règles du présent chapitre. Pour être valide, toute
modification au règlement doit être expresse.»
La Présidente (Mme Dansereau) :
Ça va? Donc, on va suspendre pour distribuer une copie papier. Merci.
(Suspension de la séance à 16 h 3)
>
(Reprise à 16 h 15)
La Présidente (Mme Dansereau) :
Donc, nous allons reprendre les travaux. Il y a eu un sous-amendement déposé
par la députée de Saint-Laurent, donc la parole est à vous.
Mme Rizqy : Alors, Mme la
Présidente, après avoir déposé mon précédent amendement, qui était
littéralement la Cadillac de luxe, où est-ce qu'on avait tout pour protéger les
propriétaires, bien comme il faut, de toutes modifications qui pourraient être
faites de façon tacite, et, par la suite, entérinées par écrit dans un règlement
et le déposées auprès su syndic de copropriété, j'en dépose un autre, qui est
juste une Cadillac. Mais, au moins, ça roule, ça protège, en espérant que,
cette fois-ci, au lieu d'avoir la Cadillac de luxe, à moins que la ministre
change d'idée et revienne avec mon précédent pour dire que, finalement, c'est
une bonne idée, on va pouvoir avoir que «toute modification [de] règlement doit
être expresse». Et, Mme la Présidente…
Mme Thériault
: Ma
copie n'a pas été distribuée, excusez-moi…
Mme Rizqy : Est-ce que les
copies ont été distribuées à tout le monde?
Mme Thériault
: Ma
copie n'a pas été distribuée.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Est-ce que les copies ont été distribuées? Je pense que oui.
Mme Thériault
: Bien,
moi, je ne les ai pas.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Les gens, vous avez vos copies?
Mme Thériault
: Bien,
moi, je ne l'ai pas.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Moi, je l'avais.
Mme Thériault
: Moi,
je n'ai pas eu de copie.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Est-ce que, le côté du gouvernement, vous avez…
Mme Thériault
: Oui,
excusez-moi, je la vois, désolée.
La Présidente (Mme Dansereau) :
O.K., tout le monde a leur copie?
Mme Thériault
: Oui,
désolée, excusez-moi.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Nous allons reprendre.
Mme Rizqy : C'est correct, Mme
la Présidente?
La Présidente (Mme Dansereau) :
Oui, vous pouvez reprendre.
Mme Rizqy : Merci. Alors, Mme
la Présidente, tout à l'heure, on a eu l'occasion d'entendre Me Paradis
qui disait que l'article 1060 venait renforcer le libellé parce qu'au lieu
que ça soit déposé, ça va être par écrit. Or, l'interprétation actuelle de
1060, c'est que, quand que c'est déposé, nécessairement, c'est par écrit.
Alors, en quoi que le terme «déposé» versus «écrit» vient bonifier
l'interprétation actuelle, alors que la décision qui m'a apporté l'idée de mon amendement,
c'est Lemelin? Dans cette affaire, c'est des modifications de tapis. Et, par la
suite, vu que ça a été fait de façon tacite, ça a été écrit, déposé auprès du
syndic, mais le tribunal a dit : Bien, vous auriez dû agir avant, ça fait
trois ans, c'est prescrit. Donc, tant pis.
Alors, nous, ici, on dit : Une
seconde! Pour qu'il y ait une modification, oui, on s'en remet aux règles du
présent chapitre, et, en plus de cela, on veut que ce soit une modification
expresse, pourquoi on veut convier les copropriétaires à une réunion et qu'ils
sachent sur quoi qu'ils votent. Pas que, plus tard, de façon implicite, ils
reçoivent une résolution écrite qui dit : Bien, tout ce qui a été fait
auparavant est valide, ce que j'expliquais tantôt, le «wash clause». Alors,
ici, c'est important, là, ce n'est pas une modification, là, qui coûte quoi que
ce soit à la ministre, ça ne va rien coûter aux copropriétaires, ça va juste
venir bonifier des droits. Et là, on envoie un signal très clair aux tribunaux,
que l'intention du législateur, c'est qu'on enlève les modifications implicites
ou tacites.
Si on veut modifier le règlement… Puis le
règlement, Mme la Présidente, là, c'est important, là, c'est ce qui régit, là,
les différentes parties prenantes dans un immeuble, puis vous le savez. Déjà,
dans une maison, si on prend juste une maison familiale, il y a déjà des
conflits dans une famille. Là, imaginez, on est dans une affaire de
copropriétés, dans un immeuble avec des copropriétaires, bien, c'est sûr qu'il
va y avoir tôt ou tard des conflits. Un règlement, là, ça régit tout ça. Mais
si on est capable de modifier un règlement de façon tacite, par la suite
l'entériner par règlement écrit, on n'est pas plus avancé, on va créer de la
frustration et de la déception. Puis la déception, ça fait en sorte que… Plusieurs
juristes vont dire : On vous l'a dit, on vous a même écrit le libellé.
Écoutez, le libellé, là, moi, je vous le
dis, je n'ai pas inventé la roue, là, j'ai pris le libellé de la Chambre des
notaires, il est magnifique. Il n'a pas été écrit par une personne mais par des
juristes, des notaires, que leur quotidien, c'est la copropriété. En toute
déférence, les juristes de l'État qui sont venus nous expliquer, soit vendredi
ou aujourd'hui, eux autres, de leur propre aveu, ce ne sont pas des
spécialistes de la copropriété. On a l'occasion d'avoir des grands spécialistes
de la copropriété. Et lorsqu'on entend dire que : Oui, mais, en ce moment,
on change 1060 pour que 1060, ce soit par écrit, ils ne répondent en rien à la
décision Lemelin ou la décision de la Cour d'appel, l'arrêt, là, Lavallée. En
quoi changer 1060 vient contrecarrer le dangereux glissement — puis
ça, ce n'est pas moi qui le dis, c'est Me Gagnon — dangereux
glissement de la jurisprudence? Clairement, avec cette disposition, ces
modifications, est-ce qu'on est en mesure, là, toujours de contrecarrer quoi
que ce soit? Bien, rien, Mme la Présidente. C'est pour ça qu'on a <déposé…
Mme Rizqy : …
changer
1060 vient contrecarrer le dangereux glissement — puis ça, ce n'est
pas moi qui le dis, c'est Me Gagnon — dangereux glissement de la
jurisprudence? Clairement, avec cette disposition, ces modifications, est-ce
qu'on est en mesure, là, toujours de contrecarrer quoi que ce soit? Bien, rien,
Mme la Présidente. C'est pour ça qu'on a >déposé cet amendement-là.
• (16 h 20) •
Alors, je vous donne un autre exemple, Mme
la Présidente. Là, j'ai fait l'exemple du tapis, j'ai fait l'exemple du
cannabis. Bon. Vous savez qu'est-ce qui est rendu populaire, Mme la Présidente?
La culture des oeufs de poules frais.
Une voix
: Sérieuse?
Mme Rizqy : C'est très
sérieux. Oui, oui, oui. Oui! Il y a des gens maintenant qui aiment ça, oui,
oui. J'aime ça, j'ai attiré au moins l'attention d'un collègue. Merci. Au
moins, il y en a un qui m'écoute. Je vous aime.
Une voix
: Deux. Deux.
Mme Rizqy : Deux. Deux. Merci.
Alors là, la culture des oeufs frais. Donc, là, les gens qui veulent avoir, là…
Bien, ça dépend des arrondissements, bien évidemment. Il faut que, un,
l'arrondissement l'autorise. Mais disons que vous avez l'occasion de vivre dans
un arrondissement qui dit que c'est correct. Vous vivez sur le Plateau… Bien,
je pense que le Plateau, c'est correct. Il faudrait que je revérifie, mais je
pense que oui. Alors là, on en a un qui met sur son balcon une cabane de poules.
L'autre, à côté, n'a rien dit. L'autre, l'autre à côté décide : Aïe, c'est
donc bien… Franchement, là, la culture, là, frais, manger local, j'aime ça. Alors,
là, le troisième en met une, cabane de poules, le deuxième en met une, cabane
de poules, là, le…
Une voix
: …
Mme Rizqy : Je n'ai pas
terminé mon intervention. Ah! Est-ce que c'est un…
Mme Laforest : J'ai une
proposition.
Mme Rizqy : Ah, oui!
La Présidente (Mme Dansereau) :
C'est parce qu'elle a encore du temps. Mais, si vous acceptez, Mme la ministre…
Mme Laforest : Bien, c'est
parce que… Est-ce que vous acceptez?
La Présidente (Mme Dansereau) :
…je vais céder la parole à Mme la ministre.
Mme Rizqy : Moi, si la
ministre, elle veut faire avancer mon amendement, c'est sûr que je ne peux que
me réjouir.
Mme Laforest : C'est certain
que la ministre va faire avancer l'amendement, ne soyez pas inquiets, parce que
j'ai une proposition. Puis là, honnêtement, on parlait de poules, alors, quand
on parle de poules, la ministre revient à l'article 25. Puis moi, je vous
proposerais quelque chose. On en a parlé tout le monde ensemble, on pourrait
dire, écoutez bien : L'article 1060 de ce code est modifié par le
remplacement… Écoutez… Je recommence? O.K. L'article 25. Donc, on pourrait
dire : L'article 1060 de ce code est modifié par le remplacement, à
la fin du premier alinéa, de «déposé auprès du syndicat» par «constaté par
écrit», puis là on ajouterait «par procès-verbal ou résolution», à ce moment-là,
«et déposé au registre tenu par le syndicat». Est-ce qu'on peut le rédiger?
La Présidente (Mme Dansereau) :
Est-ce que vous voulez… Bon, Mme la députée de Saint-Laurent.
Mme Rizqy : Mme la ministre, c'est
que ça ne change pas mon histoire d'«expresse». Alors, voulez-vous que je
suspende, que je revienne avec mon jugement Lemelin puis Lavallée? Je vous le
montre? Je vous le dis, vous allez voir, là, dès que je vais vous le montrer,
vous allez pouvoir comprendre où est mon problème. C'est que, même si c'est par
procès-verbal, ça ne va pas empêcher ce que j'appelle «wash clause» en droit,
là, c'est-à-dire qu'on fait une modification tacite puis qu'après on l'entérine
indirectement.
Alors, si vous le permettez, je vais venir…
On peut suspendre, je vais vous montrer la décision, les deux décisions, une de
la Cour d'appel du Québec, une autre de la cour supérieure de Montréal, et vous
allez comprendre où est mon inquiétude. C'est correct? Parfait.
La Présidente (Mme Dansereau) :
On va suspendre? Donc, on suspend quelques minutes.
(Suspension de la séance à 16 h 23)
>
17 h (version révisée)
(Reprise à 17 h 15)
La Présidente (Mme Dansereau) :
À l'ordre, s'il vous plaît! Nous allons reprendre les travaux. Comme la
suspension avait été demandée par Mme la ministre, je lui cède la parole.
Mme Laforest : Oui, en fait,
bien, on s'est rencontrés et on a essayé de, justement, revoir l'article 23.1
qui avait été soumis : «Pour être valide, toute modification au règlement
doit être expresse.» Alors, ce qu'on a fait, c'est qu'on est allés voir… Parce
qu'on avait aussi un amendement qui arrivait, nous, pour l'article 25.
Alors, ce qu'on va faire, c'est qu'on… On a quand même travaillé des
amendements en même temps. On a quand même… On n'a pas travaillé pour rien, ne
soyez pas inquiète. Alors, ce qu'on va faire, on va introduire, à l'article 25 :
«Les modifications doivent être exprimées expressément», comme on va le rédiger
présentement. On va les exprimer par écrit, comme ce qui a été demandé. Alors,
à ce moment-là, ça va permettre d'atteindre le sous-amendement qu'on avait.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Est-ce que vous retirez le sous-amendement? Non? Bien…
Des voix
: …
Mme Laforest : C'est à
elle.
Des voix
: …
La Présidente (Mme Dansereau) :
O.K.
Mme Laforest : Alors, en
fait, qu'est-ce qu'on fait, c'est qu'on va être conformes à
l'article 1070. Alors, normalement, on devrait retirer le sous-amendement,
si on s'est bien entendus, et l'amendement qu'on avait déposé précédemment.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Mais ça va me prendre le consentement pour retirer le sous-amendement et
l'amendement.
Mme Laforest : Mais ça va
prendre le consentement.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Bien, le sous-amendement, consentement, et l'amendement. Oui, Mme la députée de
Saint-Laurent.
Mme Rizqy : Merci, Mme la
Présidente. Je tiens d'abord à remercier et à saluer le travail qu'on a fait
durant la suspension avec la ministre ainsi que Me Paradis et Me Anctil. On a
travaillé, durant cette suspension, vraiment pour donner… vraiment contrecarrer
les différentes décisions qu'on a présentées sur l'affaire Lavallée ainsi que
la décision Lemelin. Je remercie la ministre parce qu'elle a fait preuve d'une
très grande écoute et elle a compris, au fond, où est-ce que moi j'avais… ma
crainte au niveau… que des modifications peuvent être faites de façon tacite.
Et là, maintenant, c'est indiqué, prochainement à l'article 1060. Les
juristes nous ont expliqué que c'était plus à propos de le mettre à 1060 par
souci de cohérence parce qu'évidemment l'acte constitutif est à 1059. Donc,
là-dessus, on s'entend.
Et nous, on n'a aucun… Évidemment, on va
retirer mon sous-amendement. Donc, on retirer mon sous-amendement, qui… Par la
suite, on va pouvoir lire mon sous-amendement. Juste pour le bénéfice… c'est :
«Pour être valide, toute modification au règlement doit être expresse.» Ça,
madame, avec consentement de tous, il est retiré.
La Présidente (Mme Dansereau) :
…consentement?
Une voix
: Oui,
consentement.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Merci.
Mme Rizqy : Merci.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Et l'amendement? Oui?
Mme Laforest :
L'amendement…
Mme Thériault
:
Vous allez me permettre…
La Présidente (Mme Dansereau) :
Oui.
Mme Thériault
:
Vous allez me permettre d'ajouter, Mme la Présidente, que c'est sûr que, pour
les gens qui ont vu qu'on a suspendu les travaux, là, toutes les discussions qu'on
fait à l'extérieur des micros, des fois, ce n'est pas parce qu'on ne veut pas
les avoir devant les gens, sauf que c'est plus convivial quand on est trois,
quatre, cinq, six personnes, ce qui était le cas, à intervenir sur la notion.
Puis c'est sûr que nous, bien, on aurait
voulu l'avoir au début, en tête de chapitre. Les explications des légistes… Je
pense qu'ils ont entendu aussi nos préoccupations de côté-ci. Puis ce qu'on
avait convenu, puisque l'article 25 ne sera peut-être pas vu aujourd'hui,
je serais très surprise, mais ça pourrait aller, oui, vendredi, sinon, les travaux
reprennent, bien, ça pourrait aller au mois d'août, donc je voulais être
certaine qu'on n'oublie pas. Donc, c'est pour ça qu'on a demandé à la ministre
de préciser dedans le micro que l'entente et les discussions qu'on a eues avec
les légistes visent à dire : Bien, quand on sera rendus là, on va le faire
comme ça. Donc, je pense que ça vient de régler le sous-amendement de ma
collègue.
Quant à l'amendement, Mme la Présidente,
je pense qu'il ne restait presque plus de temps sur l'amendement comme tel.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Non, quelques secondes.
Mme Thériault
:
Bon. Ça fait qu'honnêtement, moi, je ferais juste le voter. On n'en parlera
plus, il reste quelques secondes, je ferais juste le voter. Parce qu'on n'a pas
dit qu'on retirait l'amendement, on a dit qu'on retirait le sous-amendement. On
le vote puis on passera à l'autre article… à l'article après, excusez.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Donc, on vote l'amendement.
Mme Thériault
:
Oui.
La Présidente (Mme Dansereau) :
C'est ça?
Mme Thériault
:
Oui, s'il vous plaît.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Donc, nous allons passer à la mise aux voix. Est-ce que l'amendement de
l'article…
Une voix
: …
La Présidente (Mme Dansereau) :
Pardon? Est-ce qu'il y avait d'autres interventions? Je voulais, avant…
Mme Laforest : On va
voter.
La Présidente (Mme Dansereau) :
On va voter. Donc, s'il n'y a pas d'autre intervention, nous allons procéder à
la mise aux voix. Est-ce que l'amendement introduisant le nouvel
article 23.1 est adopté?
Mme Thériault
:
Je vous demanderais un vote par appel nominal.
La Présidente (Mme Dansereau) :
M. le secrétaire.
• (17 h 20) •
Le Secrétaire
: Pour,
contre, abstention. Mme Thériault (Anjou—Louis-Riel)?
Mme Thériault
:
Pour.
Le Secrétaire
:
Mme Rizqy (Saint-Laurent)?
Mme Rizqy : Pour.
Le Secrétaire
:
M. Birnbaum (D'Arcy-McGee)?
M. Birnbaum : Pour.
Le Secrétaire
:
Mme Laforest (Chicoutimi)?
Mme Laforest : Contre.
Le Secrétaire
:
M. Thouin (Rousseau)?
M. Thouin : Contre.
Le Secrétaire
:
M. Girard (Lac-Saint-Jean)?
M. Girard (Lac-Saint-Jean) :
Contre.
Le Secrétaire
:
M. Émond (Richelieu)?
M. Émond : Contre.
Le Secrétaire
:
M. Allaire (Maskinongé)?
M. Allaire : Contre.
Le Secrétaire
:
M. Simard (Montmorency)?
M. Simard : Contre.
Le Secrétaire
:
Mme Jeannotte (Labelle)?
Mme Jeannotte : Contre.
Le Secrétaire
:
<Mme Dansereau…
Le Secrétaire
: …
Mme Laforest
(Chicoutimi)?
Mme Laforest : Contre.
Le Secrétaire
:
M. Thouin
(Rousseau)?
M. Thouin : Contre.
Le Secrétaire
:
M. Girard
(Lac-Saint-Jean)?
M. Girard (Lac-Saint-Jean) :
Contre.
Le Secrétaire
:
M. Émond
(Richelieu)?
M. Émond : Contre.
Le Secrétaire
:
M.
Allaire (Maskinongé)?
M. Allaire : Contre.
Le Secrétaire
:
M. Simard
(Montmorency)?
M. Simard : Contre.
Le Secrétaire
:
Mme Jeannotte
(Labelle)?
Mme Jeannotte : Contre.
Le Secrétaire
: >Mme Dansereau
(Verchères)?
La Présidente (Mme Dansereau) :
Abstention. Donc, nous allons passer à l'article 24. Oups! Excusez.
J'oublie toujours le résultat. Donc, c'est rejeté. Merci. Mme la ministre, je
vais vous donner la parole pour passer à l'article 24.
Mme Laforest : Oui. Alors, l'article 24.
L'article 1053 du Code civil du Québec est modifié :
1° dans le deuxième alinéa :
a) par l'insertion, après «quote-part des
charges», de «communes»;
b) par la suppression, à la fin, de «et
prévoit toute autre convention relative à l'immeuble ou à ses parties
privatives ou communes. Il précise aussi les pouvoirs et devoirs respectifs du
conseil d'administration du syndicat et de l'assemblée des copropriétaires»;
2° par l'ajout, à la fin, de l'alinéa
suivant :
«Il précise aussi les pouvoirs et devoirs
respectifs du conseil d'administration du syndicat et de l'assemblée des
copropriétaires et prévoit toute autre convention relative à l'immeuble ou à
ses parties privatives ou communes, y compris toute clause pénale applicable en
cas de contravention à la déclaration de copropriété.»
Alors, cet article est le premier d'une
série d'articles qui propose d'uniformiser la terminologie utilisée dans le Code
civil pour désigner l'ensemble des dépenses qui doivent être supportées
collectivement par les copropriétaires, soit les charges communes.
Par ailleurs, cet article prévoit l'ajout
d'une clause pénale applicable en cas de contravention à une déclaration de
copropriété qui doit être stipulée dans l'acte constitutif de la déclaration de
copropriété. Cette exigence a deux effets principaux, que les clauses pénales
soient adoptées par une majorité significative des copropriétaires, une
majorité des voix des trois quarts des copropriétaires présents ou représenter
une assemblée, conformément à l'article 1087 du Code civil, que les
clauses pénales soient publiées au Registre foncier conformément à l'article 1060
de ce code.
Alors, en fait, c'est, au niveau de la
terminologie, pour l'uniformiser, si je peux dire, dans le Code civil, pour
désigner l'ensemble des dépenses qui doivent être supportées collectivement par
les copropriétaires — on parle des charges communes ici. Ensuite,
c'est pour établir qu'une clause pénale applicable en cas de contravention à
une déclaration de copropriété doit être stipulée dans l'acte constitutif de la
déclaration de copropriété. Puis cette exigence aura deux effets, bien entendu,
c'est que les clauses pénales soient adoptées par une majorité significative
des copropriétaires, une majorité des trois quarts des copropriétaires présents
ou représentés une assemblée et également que les clauses pénales soient
publiées au Registre foncier conformément à l'article 1060 de ce code.
Merci.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Est-ce qu'il y a d'autres interventions? Mme la députée d'Anjou—Louis-Riel, la
parole est à vous.
Mme Thériault
: Oui,
Mme la Présidente. Quant au premier alinéa, quand on dit : a) par
l'insertion, après «quote-part des charges», de «communes», ça, ça va, c'était
déjà là, c'était ce qui avait été prévu dans l'ancien projet de loi. Dans le b,
par la suppression, à la fin — j'essaie de le trouver — «et
prévoit toute autre…». Par la suppression, à la fin, «et prévoit toute autre
convention relative à l'immeuble ou à ses parties…».
Des
voix
: …
Mme Thériault
: O.K.
J'aimerais savoir pourquoi, dans le 1053, dans l'article 1053, présentement,
ce qu'on lit dans la loi, c'est : «Il détermine également la valeur
relative de chaque fraction et indique la méthode suivie pour [établir] la
quote-part des charges et le nombre de voix attaché à chaque fraction…» Là, il
y a un «et», et ce que vous supprimez, c'est tout ce qui suit, «et prévoit
toute autre convention relative à l'immeuble ou à ses parties privatives ou
communes. Il précise aussi les pouvoirs et devoirs respectifs du conseil
d'administration du syndicat et de l'assemblée des copropriétaires.» Donc, ça,
c'est présentement dans le Code civil à l'article 1053, puis vous le
supprimez. Pourquoi?
La Présidente (Mme Dansereau) :
Mme la ministre, oui.
Mme Laforest : Oui. Si on
regarde, on vient… on le supprime, mais on l'ajoute à la fin, à la fin
complètement.
Mme Thériault
: Ça
fait que vous faites juste le déplacer.
Mme Laforest : Exact.
Mme Thériault
: Vous
faites comme deux alinéas, <en fait…
Mme Thériault
:
…puis vous le supprimez.
Pourquoi?
La Présidente (Mme Dansereau) :
Mme la ministre, oui.
Mme Laforest :
Oui.
Si on regarde, on vient… on le supprime, mais on l'ajoute à la fin, à la fin
complètement.
Mme Thériault
:
Ça fait que vous faites juste le déplacer.
Mme Laforest : Exact.
Mme Thériault
:
Vous faites comme deux alinéas, >en fait, simplement.
Mme Laforest : Deux alinéas…
Oui, exactement.
Mme Thériault
: Ne
bougez pas. Vous êtes bien sûre qu'il n'y a pas un petit mot qui a été changé quelque
part, pas juste…
Mme Laforest : Tous… L'ensemble
de tous les éléments sont ici, là, si on le relit comme il faut.
Mme Thériault
: O.K.
Question, comme ça : Pourquoi? C'est juste parce que vous trouvez que
c'est mieux écrit s'il y a deux alinéas, c'est plus clair?
La Présidente (Mme Dansereau) :
Mme la ministre ou…
Mme Thériault
:
Allez-y, Me Paradis.
M. Paradis (Nicolas) : Oui.
C'est vraiment dans une dynamique de rédaction, effectivement. Alors, dans un projet
de loi antérieur, c'était une rédaction avec une identification numérique par paragraphe,
ce qui ne s'inscrit que très peu dans le type de rédaction du Code civil. Donc,
c'est plus une logique d'alinéas non numérotés comme une liste, si je peux le
dire ainsi. Ça fait que c'est vraiment un choix de rédaction purement
légistique de la part des légistes, mais pour atteindre en tous points les
mêmes éléments qui figuraient à l'article actuel.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Madame…
Mme Thériault
: C'est
bon pour ce petit bout là.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Ça va? Parce que Mme la députée de Saint-Laurent…
Mme Rizqy : Oui. Oui, c'est parce
que c'est juste que… J'aimerais juste que Me Paradis… Bon. Je pense que c'est
moi qui ne suis peut-être pas assez vite, là. À 1053… Juste pour être bien sûre
que je comprends, la déclaration de copropriété a un caractère obligatoire pour
tous les copropriétaires relativement aux charges et à l'exploitation d'un
immeuble. Là, c'est à partir de là et… Qu'est-ce qu'on… Je ne comprends pas
c'est quoi qu'on enlève exactement dans le premier alinéa.
M. Paradis (Nicolas) : Bien, si
vous me permettez, peut-être que par l'explication… l'ajout à ce que j'ai
mentionné, ça permettra d'éclairer davantage. C'est que ce déplacement-là, ça
permettait de viser expressément la clause pénale, qui n'était pas visée. Ça
fait que la rédaction visait en sorte de faire intégrer la clause pénale, avec
les modalités que la ministre mentionnait tout à l'heure, et c'est donc de ce
fait que la rédaction a requis ce déplacement ainsi pour avoir une logique, un
tout cohérent.
Mme Rizqy : O.K. Est-ce que
vous me permettez juste une courte suspension? Parce que j'ai juste besoin de
bien lire, là, pour comprendre. Ce sera… Ça va être court.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Oui. On va suspendre quelques minutes.
(Suspension de la séance à 17 h 28)
17 h 30 (version révisée)
(Reprise à 17 h 40)
La Présidente (Mme Dansereau) :
Donc, nous allons reprendre les travaux. La parole était à la députée de Saint-Laurent.
Mme la députée.
Mme Rizqy : Bon, merci
beaucoup, Mme la Présidente. J'ai eu les précisions de la part de Me Paradis
et Me Anctil, alors moi, ça me convient, c'est correct, je recède la
parole à ma collègue.
La Présidente (Mme Dansereau) :
La députée d'Anjou—Louis-Riel, la parole est à vous.
Mme Thériault
: Oui, Mme
la Présidente. Ça nous va pour cet article-là.
La Présidente (Mme Dansereau) :
C'est bon? Donc, est-ce qu'il y a d'autres interventions? Non? Nous allons
procéder à la mise aux voix pour… Est-ce que l'article 24 est adopté?
Des voix
: Adopté.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Merci. Nous allons passer à…
Une voix
: …
La Présidente (Mme Dansereau) :
Pardon?
Mme Thériault
: …
La Présidente (Mme Dansereau) :
Oui.
Mme Thériault
: …
La Présidente (Mme Dansereau) :
Oui.
Mme Thériault
: Avant
le 25, puisqu'on vient d'adopter 24, j'aurais un amendement, Mme la
Présidente, qui se lit comme suit : Ajouter, après l'article 24
proposé par le projet de loi, l'article suivant :
24.1. L'article 1054 de ce code est
modifié par l'ajout, à la fin, de l'alinéa suivant :
«Seule l'assemblée des copropriétaires
peut modifier le règlement de l'immeuble.»
Et c'était conforme à ce qu'il y avait
dans le projet de loi n° 401. Donc vous comprenez,
Mme la Présidente, que je suis conséquente avec tout ce que je fais depuis le
début du projet de loi n° 16. Donc, on peut
suspendre, le temps qu'on sorte une copie.
La Présidente (Mme Dansereau) :
On va suspendre pour le temps de donner des copies à tout le monde. Merci.
(Suspension de la séance à 17 h 42)
(Reprise à 17 h 45)
La Présidente (Mme Dansereau) :
Nous allons reprendre les travaux. S'il vous plaît, à l'ordre! Je vais céder la
parole à la députée d'Anjou—Louis-Riel.
Mme Thériault
: Oui.
Merci, Mme la Présidente. Évidemment, Mme la Présidente, dans ce qu'on… À 1054,
ce qu'on dit, c'est que «le règlement de l'immeuble contient les règles
relatives à la jouissance, à l'usage et à l'entretien des parties privatives et
communes»…
Des voix
: …
La Présidente (Mme Dansereau) :
S'il vous plaît! C'est parce qu'on vous entend parler. Merci.
Mme Thériault
: Donc,
je continue. <On dit que le…
Mme Thériault
:
… dans ce qu'on… À 1054, ce qu'on dit, c'est que «le règlement de l'immeuble
contient les règles relatives à la jouissance, à l'usage et à l'entretien des
parties privatives et communes»…
Des voix
: …
La Présidente (Mme Dansereau) :
S'il vous plaît! C'est parce qu'on vous entend parler. Merci.
Mme Thériault
:
Donc, je continue. >On dit que «le règlement de l'immeuble contient les
règles relatives à la jouissance, à l'usage et à l'entretien des parties
privatives et communes, ainsi que celles relatives au fonctionnement et à
l'administration de la copropriété.
«Le règlement — le deuxième
alinéa — porte également sur la procédure de cotisation et de
recouvrement des contributions aux charges communes.»
Et l'amendement que je dépose vise à
ajouter :
«Seule l'assemblée des copropriétaires
peut modifier le règlement de l'immeuble.»
Donc, évidemment, Mme la Présidente, comme
je l'ai mentionné, c'était un… ça faisait partie du texte qui était dans le n° 401, et je me demande pourquoi, l'année passée, c'était
bon et que, cette année, ce n'est plus bon.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Des interventions? Mme la ministre.
Mme Laforest : Oui, en fait,
l'article 1054 du code, qui a été modifié pour l'ajout «seule l'assemblée
des copropriétaires peut modifier le règlement de l'immeuble», se retrouve dans
le projet de loi n° 16, si on va voir l'article 46.
Alors, dans l'article 46…
Des
voix
: …
La Présidente (Mme Dansereau) :
Est-ce que vous voulez qu'on suspende ou c'est beau?
Mme Rizqy : On pourrait peut-être
suspendre une petite seconde. Je m'en vais le lire, moi aussi, 1096.
La Présidente (Mme Dansereau) :
On va suspendre quelques instants.
(Suspension de la séance à 17 h 47)
(Reprise à 17 h 50)
La Présidente (Mme Dansereau) :
…donc, bien, pour le bénéfice de tous. Donc, on reprend les travaux. Je vous
cède la parole. À la députée de Saint-Laurent.
Mme Rizqy : Donc, la modification,
ici, prévoit qu'on ajoute que «Seule l'assemblée des copropriétaires peut
modifier le règlement de l'immeuble.» On a eu l'explication, puis je préfère
laisser peut-être le légiste nous expliquer, ne pas mettre des mots dans sa
bouche, surtout si je le cite mal.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Monsieur… Me Paradis.
M. Paradis (Nicolas) : Oui. En
l'occurrence, 1054, ce qu'il prévoit, c'est le <contenu…
Mme Rizqy : …On a eu
l'explication, puis je préfère laisser peut-être le légiste nous expliquer, ne
pas mettre des mots dans sa bouche, surtout si je le cite mal.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Monsieur… Me Paradis.
M. Paradis (Nicolas) : Oui.
En l'occurrence, 1054, ce qu'il prévoit, c'est le >contenu du règlement
de l'immeuble. Il vient énoncer les éléments sur lequel il porte, d'où la décision
des légistes qui ont rédigé les dispositions concernées d'intervenir plutôt à
1096, 1096 traitant des décisions du syndicat de deux manières — bien,
à vrai dire, d'une seule manière — en disant expressément qu'elles
sont prises à la majorité des voix des copropriétaires privant… présents,
pardon, ou représentés à l'assemblée, et en intégrant une précision, en disant :
Y compris celles visant à corriger une erreur matérielle dans la déclaration de
copropriété.
L'article 46 du projet de loi n° 16 prévoit une modification à cet article 1096 afin
d'exprimer qu'on visera également toutes les modifications au règlement de
l'immeuble, donc y compris celles corrigeant une erreur matérielle dans la
déclaration de propriété, ou à modifier le règlement de l'immeuble, donc y
compris celles visant la correction, y compris celles visant la modification du
règlement de l'immeuble, d'où le choix légistique d'intégrer le tout, cette
nouvelle disposition, à cet article 1096, le tout étant plus logique en
termes de rédaction législative.
Mme Rizqy : Juste pour bien
comprendre, parce qu'à 1096 dans le Code civil, c'est les décisions du syndicat
qui sont prises, donc par exemple l'administration financière, et c'est aussi à
la majorité des voix des copropriétaires. Après ça, oui, il y a une précision
qui corrige une erreur matérielle dans la déclaration de copropriété. Là, on y…
plus tard, pas maintenant mais à l'article 46 du projet de loi n° 14…
Une voix
: …16.
Mme Rizqy : …c'est dans le n° 16, pardon. J'en ai tellement à faire, je me mélange
dans mes projets de loi. Désolée. Projet de loi n° 16,
y compris un règlement. Mais est-ce qu'il pourrait y avoir une incohérence?
Parce que, mettons, majorité des voix, c'est 50 plus un, puis c'est le
syndicat, ce n'est pas nécessairement le conseil des copropriétaires. Et, si,
par exemple, dans d'autres endroits où est-ce que dans l'acte, c'est majorité
importante…
La Présidente (Mme Dansereau) :
Me Paradis.
M. Paradis (Nicolas) : Vous
avez 1096 qui indique le principe, le grand… le principe général des décisions
qui sont prises par le syndicat, comprenant qu'il peut y avoir des majorités
dites plus qualifiées, à 1097, suivant des objets particuliers, et là pour les
objets particuliers où ils peuvent requérir trois quarts des voix de tous les
copropriétaires, et elles sont… Ces sujets-là sont énoncés à l'article 1097.
Mme Rizqy : Oui, puis, à 1076,
est-ce que vous voyez le règlement?
M. Paradis (Nicolas) : Bien,
on parle… Paragraphe «1° les actes d'acquisition ou d'aliénation
immobilière par le syndicat;
«2° les travaux de transformation et
d'agrandissement ou d'amélioration des parties communes, ainsi que la
répartition du coût de ces travaux;
«3° la construction de bâtiments pour
créer de nouvelles fractions; et
«4° la modification de l'acte constitutif
de copropriété ou de l'état descriptif des fractions.»
Mme Rizqy : Donc, il n'y a pas
règlement.
M. Paradis (Nicolas) : On
n'énonce pas le règlement à cet endroit, effectivement.
Mme Rizqy : Donc, par exemple,
qu'on a un règlement qui a déjà une majorité qualifiante, est-ce que le
syndicat pourrait, avec 1096, avec cette modification, venir changer?
Des
voix
: …
Mme Laforest : Est-ce que je
peux offrir à Me Anctil de venir expliquer? Est-ce que je peux offrir à Me
Anctil…
La Présidente (Mme Dansereau) :
S'il y a consentement.
Mme Laforest : Il y a le
consentement. Me Anctil.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Il y a consentement.
Mme Thériault
: Elle
est conciliante, la députée de Saint-Laurent.
Mme Anctil (Myriam) : On était
à 1096? Oui. En fait, la majorité, ça va être la majorité simple qui est prévue
à 1096. Évidemment que 1097, dans certains cas plus importants, dont notamment
la modification, là, ce qu'on a vu au paragraphe 4°, la
modification à l'acte constitutif, on va être à une majorité de 75 %.
Bien, en fait, il va y avoir des modifications dans le projet de loi, et,
1098, on est à une majorité encore bien supérieure, qui est de 90 % des
voix exprimées, là.
Mme Rizqy :Tout à fait, vous avez
parfaitement raison. Mais ce n'est pas ça où est-ce que moi, j'ai mon
inquiétude, c'est au niveau du règlement, pas l'acte constitutif ni l'état de
description. À 1054, on est plus au niveau du contenu du règlement, et
je pensais que c'était plus à propos de mettre à 1054 que, s'il y avait une modification du <règlement…
Une voix
: …qui est
de 90
% des voix exprimées, là.
Mme Rizqy :
Tout à fait
, vous avez parfaitement raison.
Mais ce n'est pas ça où est-ce que moi, j'ai mon inquiétude, c'est
au niveau
du
règlement
, pas l'acte constitutif ni l'état de description. À 1054, on est plus
au niveau
du contenu du
règlement
, et je pensais que c'était plus à
propos de mettre à 1054 que, s'il y avait une
modification
du >règlement, ça se fasse par
cette voie-là, et non pas, par exemple, ramener les gens à 1096 avec le
syndicat, parce que ce n'est pas vraiment la même… On n'est pas au même
endroit, en fait.
Mme Anctil (Myriam) : En
fait, c'est que l'un parle du contenu, donc, qu'est-ce qu'un règlement. Ici, on
parle de quels sont les pouvoirs de l'assemblée. Et, comme vous voyez à 1097,
on a déjà prévu que, si on veut changer l'acte constitutif ou l'état descriptif,
on suit la logique qui existe déjà au Code civil. Ce qu'on vient faire, en
fait, c'est rajouter, parce que c'était implicite, maintenant, on vient
l'expliciter à 1096, que la majorité simple, c'est celle qui est la règle pour
la modification au règlement. Donc, on garde l'équilibre, en fait. Le contenu d'un
côté puis, ensuite, les majorités.
Mme Rizqy : Oui. Me
Anctil, c'est parce que, si, mettons, à 1096, ça devient majorité simple et qu'on
a déjà des règlements que ce n'est pas la majorité simple… Mais ce n'est pas
juste ça, c'est que, là, ici, c'est le syndicat, puis nous on veut…
L'amendement, il ne se lie qu'au propriétaire, tu sais, une assemblée des
copropriétaires «peut modifier». Et là imaginez qu'il y a une mauvaise
interprétation puis qu'il y en a un qui dit : Moi, je pense que c'est une
erreur matérielle. Le syndicat, il dit : Moi, je pense que c'est une
erreur matérielle. Donc, je vais le modifier avec la majorité simple.
Mme Anctil (Myriam) : En
fait, c'est que, lorsqu'on parle que les décisions sont prises par le syndicat…
Le syndicat, il a deux organes. On retombe dans les personnes morales, en fait.
Donc, il y a deux organes par lesquels il s'exprime, il y a le conseil
d'administration et il y a l'assemblée des copropriétaires. Alors, pour ce type
de décision là, il est… On se retrouve d'ailleurs à la section VII, qui
commence avec l'article 1087, qui parle de l'assemblée des
copropriétaires. Donc, les règles…
Mme Rizqy : Pardon. Vous
êtes à quel…
Mme Thériault
:
1087. Ne bougez pas, je vais changer de place, là.
Mme Anctil (Myriam) :
1087. À compter de la disposition 1087 et des suivantes, dont font
partie 1096, 1097 et 1098, on parle de l'assemblée des copropriétaires.
Donc, quand on parle du syndicat, c'est sous-entendu qu'on parle, ici, du
syndicat qui agit par l'assemblée des copropriétaires.
Mme Thériault
:
On n'en parle pas, de contenu.
Mme Anctil (Myriam) :
Parce que le syndicat…
Mme Rizqy : Me Anctil,
vous avez raison parce que le sous-titre de l'assemblée des copropriétaires… De
là, tantôt, je vous disais, les sous-titres sont importants et que les premiers
articles aussi sont importants. Donc, tantôt l'exercice qu'on a fait était
important quand on voulait modifier 1053 pour montrer les carrés de sable.
Là, ici, ça prend… C'est l'exemple de ma collègue la députée d'Anjou—Louis-Riel
quand elle disait : Le sous-titre est le premier article d'un… Un
sous-titre est très important, parce que ça vient montrer le carré de sable.
Puis là, on avait une question, puis vous venez de répondre parfaitement en me
disant : C'est sous-entendu grâce au premier article qui mentionne
l'assemblée des copropriétaires. Puis là, en même temps, vous venez de me
répondre. Puis je suis contente.
Mme Anctil (Myriam) :
Parfait. Vous avez tout ce qu'il fallait?
Mme Rizqy : Bien, oui et
non, parce que j'aurais aimé que la modification à 1054, que ce soit indiqué. Mais
là je pense que ma… Je vais juste parler avec ma collègue parce que, maintenant
que vous m'avez expliqué, moi, c'est très clair. Donc, je vous remercie
énormément pour vos explications.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Merci.
Mme Rizqy : Une petite
minute de suspension. Je vais m'entretenir avec ma collègue sur…
La Présidente (Mme Dansereau) :
Nous allons suspendre et l'heure… Nous allons suspendre une petite minute,
comme on dit.
(Suspension de la séance à 17 h 59)
(Reprise à 18 heures)
La Présidente (Mme Dansereau) :
Bon. Avec le consentement on va un petit peu prolonger, là, d'une minute ou
deux. Est-ce qu'il y a consentement? Il y a consentement?
Une voix
: Oui.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Merci. Mme la députée de Saint-Laurent.
Mme Rizqy : Merci, Mme la
Présidente. On s'est entretenu avec la ministre ainsi que Me Paradis et Me
Anctil. Merci beaucoup pour vos éclairages. Avec consentement, on va retirer <l'amendement…
>
18 h (version révisée)
<17907
La
Présidente (Mme Dansereau) : …
consentement on va un petit peu
prolonger, là, d'une minute ou deux. Est-ce qu'il y a consentement? Il y a
consentement?
Une voix
: Oui.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Merci. Mme la députée de Saint-Laurent.
Mme Rizqy :
Merci,
Mme la Présidente. On s'est entretenu avec la ministre ainsi que
Me Paradis et Me Anctil. Merci beaucoup pour vos éclairages. Avec
consentement, on va retirer >l'amendement et, quand on va arriver à
l'article 46, on va juste ajouter «règlement» avant «y compris l'erreur
matérielle». Alors, merci beaucoup, Mme la Présidente.
La Présidente (Mme Dansereau) :
Je vous remercie tous pour votre collaboration. Compte tenu de l'heure, la
commission ajourne ses travaux sine die. Merci.
(Fin de la séance à 18 heures)